Meillä on taloyhtiön isännöitsijä, joka yhdessä vaimonsa kanssa on suurin osakkeen omistaja, omavaltaisesti päättänyt että taloyhtiömme yleisavainta säilytetään yhteisessä varastossa.
Hän ei kuulemma aina kykene tulla avaamaan ovea niin "sen kun vaan käy joltain toiselta naapurilta pyytämässä varaston avaimen". Kenen vastuulla on mikäli avain katoaa tai sitä käytetään luvattomaan tunkeutumiseen? Ja onko kenelläkään oikeutta päättää yleisavaimen pitämisestä kyseessä olevan kaltaisissa tiloissa? Lisäksi taloyhtiössämme ei ole järjestetty yhtiökokouksia
ainakaan neljään vuoteen, sillä perusteella että isännöitsijä vaimoineen kuitenkin kykenevät enemmistönä päättämään kaikesta. Onko tälle asialle jotain tehtävissä?
Hän ei kuulemma aina kykene tulla avaamaan ovea niin "sen kun vaan käy joltain toiselta naapurilta pyytämässä varaston avaimen". Kenen vastuulla on mikäli avain katoaa tai sitä käytetään luvattomaan tunkeutumiseen? Ja onko kenelläkään oikeutta päättää yleisavaimen pitämisestä kyseessä olevan kaltaisissa tiloissa? Lisäksi taloyhtiössämme ei ole järjestetty yhtiökokouksia
ainakaan neljään vuoteen, sillä perusteella että isännöitsijä vaimoineen kuitenkin kykenevät enemmistönä päättämään kaikesta. Onko tälle asialle jotain tehtävissä?
Vastaukset 20
Vanhimmat
Varsin erikoinen tilanne.
Selvää on, että mainitsemasi säilytys tapa ei ole asiallinen. Varmasti asiaan olisi mahdollista saada korjaus valittamalla menettelystä jonnekkin. Tapaus on vain varsin poikkeuksellinen, joten uskon, ettei siihen löydy ihan suoraan vastaavaa ennakkotapausta, enkä tiedä kenen puoleen kannattaisi kääntyä.
Taloyhtiö omistaa yleisavaimen, joten se valtuuttamineen edustajineen päättää sen käytöstä ja säilytyksestä.
Selvää on myös, että yleisavaimen väärinkäyttötapauksessa vakuutusyhtiö tulee epäämään taloyhtiön oikeuden saada korvauksia. Lisäksi vakuutusyhtiö em tilanteessa tullee vaatimaan kotivakuutuksesta yksittäiselle asukkaalle maksamiaan korvauksia taloyhtiöltä.
Itse sarjoituttaisin oman asuntoni lukon siten, ettei yleisavain siihen sovi. Se on mahdollista tehdä myös siten, että vanha avaimesi jää toimimaan. Tällöin tulee vain ottaa huomioon pari vastuu kysymystä, joista on keskusteltu varsni värikkäästi juuri täällä:
http://keskustelu.suomi24.fi/show.fcgi?category=100&conference=4500000000001256&posting=22000000025480923&view_mode=flat_threaded
http://www.asuntotieto.com/taloyhtio/menetelmat/avain_turvallisuus.html
Hyvä kokoelma neuvoja ja niksejä. Yleisavaimen säilytystä tässä kuitenkin käsitellään vain yleisten käytäntöjen ja suositusten kautta. Yleisavaimen säilyttämistä ei kuitenkaan oikein määrätä missään pakottavassa muodossa. Ainoastaan jälkikäteen korvausvelvollisuutta mietittäessä asiaan löytyy runsaasti määräyksiä ja päätöksiä.
Löytäkääpä siis jostakin pykälä, joka PAKOTTAA ongelmaisännöitsijän säilyttämään yleisavaimen asiallisesti
Yleisavainta EI saa säilyttää varastossa.
Hallituksen pj:lle sitten avain jos isännöitsijä ei sitä halua.
Yhtiökokous on ainakin kerran vuodessa pidettävä.
Yhtiöjärjestyksestä ilmenee koska ja kuinka usein.
Teillä ei siis ole neljään vuoteen ollut talousarviota ei ole käsitelty tilinpäätöksiä jne....
Edelleen peräänkuulutan tämän "ei saa":n alkuperää. Puhut varmasti terveen järjen valtuuttamana, mutta missä se lukee niin, että siihen voisi pakottavasti vedota?
Isännöitsijä on henkilökohtaisesti vastuussa hänelle luovutetuista avaimista. Yleisavaimet ovat hätätilanteita varten.
Hallituksen kokouksessa avainasiat pitää kirjata ja voihan yhtiökokouksessa ottaa asian puheeksi.
Mielenkiintoista olisi katsoa, kuka on vastuussa siitä että yleisavainta säilytetään huolimattomasti, niin että asukkaiden omaisuutta voidaan varastaa. Isännöitsijäkö olisi vastuussa? Vai peräti hallitus, joka käytännön sallinut ja siunannut? Vai molemmat yhdessä?
No jos se isännöitsijä sitä avainta siellä pitää, niin tottakai se on vastuussa, jos se sieltä viedään. Mutta mihin vetoamalla se isännöitsijä saadaan muuttamaan toimintatapaa, ennen kuin avain katoaa varastosta. Vakuutusyhtiön ei tarvitse tällaiseen asiaan ottaa velvoittavasti kantaa, ennenkuin niiltä haetaan korvausta = liian myöhään. Tokihan vakuutustarkastaja voi kertoa nämä samat asiat isännöitsijälle, mutta ei velvottaa muuttamaan toimintatapaa.
Kannattaisi ehkä harkita isännöitsijän vaihtoa.
Alkuperäinen ongelmahan oli, että isännöitsijä omistaa yli puolet yhtiöstä. Yhtiö siis ei tahtone vaihtaa isännöitsijää. Lisäksi yhtiö lienee muutenkin haluton asettamaan kyseenalaiseksi isännöitsijän päätöksiä
Avain asiassa taloyhtiön vakuuttaneeseen yhtiöön ja NÄYTTÄÄ FYYSISESTI ao. yhtiön tarkastajalle, missä ja miten yleisavainta säilytetään. Eikähän ala tapahtumaan muutosta.
Mitä tulee isännöintiin ja muuhun byrokratiaan, kannattaa tutustua lakeihin ja astuksiin, mitä tulee kysymykseen asunto-osakeyhtiöissä. Ei muuten kaikki asiat mene isännöitsijänne/enenmistöosakkuuden kertomalla tavalla.
Se, ettäisännöitsijällänne on puolet osakkeista ei välttämättä takaa, että hänelleäon päätösvaltaa saman verran. Minulla on noin kolmasosa taloyhtiön osakkeista, mutta äänileikkuri napsahtaa niin, ettei minulla ole sananvaltaa yhtään enempää kuin pienosakkailla. Mikä on ihan oikein.
Yhtiöjärjestyksestä riippuu.
Ja avaimia ei saa säilyttääsellaisessa paikassa (yleisissä tiloissa), joihin on yleinen pääsy.
Kyllä kai sen nyt perkele lapsikin ymmärtää, ettei talon yleisavainta voi minkään järjen mukaan säilyttää yleisessä varastossa!! Mutta se kun ei yksinään auta, vaikka sen kirjoittaisi 200 ihmistä tänne. Pitäisi olla joku OIKEA ja PAKOTTAVA PERUSTE johon vedota, jotta ko isännöitsijän voisi VELVOITTAA säilyttämään avain asiallisesti.
Tietysti tähän on olemassa vielä yksi ihan toimiva keino ratkaista tilanne, vaikkakin se on verrattain rikollinen. Käy hieman lainaamassa tuota yleisavainta muutamaksi päiväksi, ja unohdat mainita siitä kenellekkään. Voisin kuvitella, että jo kuukauden kuluttua avaimen puuttuessa isännöitsijänne on valmis myöntämään, että se olikin aika huono säilytyspaikka, jolloin voit palauttaa avaimen vaivihkaa. Toinen vaihtoehto on, että isännöitsijänne arvaa, että tekijä olit sinä, soittaa polliisit ja järjestää sulle häädön ja linnaa. En suosittele tätäkään ratkaisua.
Asunto-osakeyhtiölaki 17.5.1991/809
26 §
Äänioikeus
Jokainen osake tuottaa yhtiökokouksessa yhden äänen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että jokainen osakeryhmä tuottaa yhtä suuren äänimäärän.
Yhtiökokouksessa kukaan ei saa äänestää enemmällä kuin viidennellä osalla kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty.
= Eli ellei yhtiöjärjestykseen ole erikseen keksitty laittaa, että yksi henkilö saa äänestää yli 20% äänistä, isännöitsijänne ei olekkaan yksinvaltias.
Tietysti, jos historia on sellainen, että isännöitsijänne on aikanaan rakennuttanut ja perustanut yhtiön, hän on hyvinkin saattanut ottaa tämän asian huomioon yhtiöjärjestystä tehdessä. Mutta asia olisi ehdottomasti tarkistamisen arvoinen.
Siis voi olla myös, että isännöitsijä ja vaimo voi kumpikin käyttää 20% äänioikeutta, mikäli asiasta ei yhtiöjärjestyksessä ole eri mainintaa.
Tämä avain nimittäin oli kateissa ainakin kuukauden ja oli unohtunut erään asukkaan luo, ilmeisesti vahingossa. Ei auttanut "säikähdys" eikä se että kyselimme mitä vakuutusyhtiöt mahtavat olla mieltä jos jotain sattuukin. Ovihan voi jäädä auki oikeasti vahingossa tähän varastoon. Ja asukkaat kun naapureissa tiuhaan vaihtuvat niin aika moni tällä paikkakunnalla jo tietää ko kätköstä... tilaisuus voi tehdä ihmisestä varkaan.
Muiden osakkaiden kuin isännöitsijän ja hänen vaimonsa osakeomistus jää alle 40%.
Ei ihme että osake oli silloin aikoinaan niin halpa...
Eli onko tälle olemassa jotain oikeeta lakipykälää tms johon voisimme vedota? Toki tuo taloyhtiön vakuutusyhtiö täytyy selvittää ja kysyä vaikka sieltä mitäs ne tuumivat... Kai jokin laki edes edellyttää että taloyhtiöllä täytyy olla vakuutus? Täällä kun tuntuu kaikki olevan niin salaista tietoa että jokaista asiaa pitää soittaa erikseen isännöitsijälle jos jostain haluaa jotain tietää. Ja saa varoa että ei vaan vahingossa valita mistään (saa heti kuulla kukkapäät)...
Tuo vakuutusyhtiö polku ei todennäköisesti tulee johtamaan mihinkään. Jos Avaimen katoaminen ei ole säikäyttänyt tarpeeksi, suosittelisin voimakkaasti oman asunnon sarjoitusta, josta lähdinkin liikkeelle. Siihen sinulla on oikeus, vaikka muuta väitettäisiinkin. Kun olet sarjoituttanut oman asuntosi pika pikaa, voit seuraavaksi tutustua yhtiöjärjestykseen. Alla keskusteltu ääniöoikeudenrajoitus saattaisi tarjota konkreettisen avun moneen muuhunkin ongelmaan, joita saattaa esiintyä hiukan erityisen diktaattorin johtamassa talossa.
Laista et löydä apua tähän tilanteeseen.
Hommaa siihen oveesi varmuuslukko ja pidät sitä lukittuna, avainta et tietenkään laita varaston naulaan.
Jos isännöitsijä omistaa vaimonsa kanssa yhteensä osakenipun (=yhden asunnon), joka edustaa 40 prosenttia kaikista osakkeista, he saavat silti yhteensäkin äänestää vain sillä 20 prosentilla, koska tämä yhteen asuntoon oikeuttava osakenippu on jakamaton.
Jos siis yhtiöjärjestys on AOY:n kaltainen.
Joo mut kun ne omistaa muutaman asunnon...
kohta: " Yhtiökokouksessa kukaan ei saa äänestää enemmällä kuin viidennellä osalla kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty."
Siis tässä 20% maksimi äänioikeus on henkilöltä ei osakemäärältä rajattu. Eli pariskunta voi äänestää osakemäärästään riippumatta maks 40% kokouksessa edustetuista äänistä. Paitsi jos käsitin jotain väärin. Ja tietysti, jos niillä on saman suuntaista ajatustapaa kannattavia äänioikeutettuja kavereita yhtiössä, 50% tulee nopeasti täyteen.
Edelleenkin tosin sarjoituttaisin oman asuntoni lukon.