Tässä varoituksen sana samaa harkitseville:
Ostin poikakaverini kanssa oman kaksion (40 neliötä) Helsingin Hakaniemestä vuonna 2006.
Nyt maksamme asumisesta korkojen noususta johtuen YLI 1000 euroa kuussa (korko vastike). Lainaan ei ollut laittaa omia säästöjä juuri yhtään.
Täällä samanlaisen vuokra-asunnon saa hintaan 650-700/kk.
Nyt ollaan niinsanotusti pankin ikivuokralaisia, jotka maksavat KAIKKI yhtiössä korjattavat jutut omasta pussista.
Viimeksi oli lukkojen uusinta, joka on todella pieni kulu, mutta kyllä siitäkin tuli 23 euroa/kk seuraavan vuoden ajalle.
Perheen perustaminenkaan ei näihin minineliöihin oikein jatkossa onnistu. Kannattaa miettiä asioita vähän pidemmässä juoksussa kun me Teimme. Emme edes ole mitään lapsia enään (28 & 1v).
Ostin poikakaverini kanssa oman kaksion (40 neliötä) Helsingin Hakaniemestä vuonna 2006.
Nyt maksamme asumisesta korkojen noususta johtuen YLI 1000 euroa kuussa (korko vastike). Lainaan ei ollut laittaa omia säästöjä juuri yhtään.
Täällä samanlaisen vuokra-asunnon saa hintaan 650-700/kk.
Nyt ollaan niinsanotusti pankin ikivuokralaisia, jotka maksavat KAIKKI yhtiössä korjattavat jutut omasta pussista.
Viimeksi oli lukkojen uusinta, joka on todella pieni kulu, mutta kyllä siitäkin tuli 23 euroa/kk seuraavan vuoden ajalle.
Perheen perustaminenkaan ei näihin minineliöihin oikein jatkossa onnistu. Kannattaa miettiä asioita vähän pidemmässä juoksussa kun me Teimme. Emme edes ole mitään lapsia enään (28 & 1v).
Vastaukset 19
Vanhimmat
"Ostin poikakaverini kanssa oman kaksion (40 neliötä) Helsingin Hakaniemestä vuonna 2006."
Ok, sikäli oivallinen paikka, että asunnosta pääsee tarvittaessa nopeastikin eroon.
"Nyt maksamme asumisesta korkojen noususta johtuen YLI 1000 euroa kuussa (korko + vastike). Lainaan ei ollut laittaa omia säästöjä juuri yhtään."
Jos laina-aikanne on 25 vuotta, niin pikaisen laskun mukaan teillä on lainaa n. 200000e? (Korkomenot siis 5,1% korolla n. 850e + vastike 200). Liian iso laina ensiasuntoon mun mielestäni.
"Täällä samanlaisen vuokra-asunnon saa hintaan 650-700/kk."
Tällä hetkellä. Vuokrahan nousee sitten jokseenkin tasaisesti siten, että 10 vuoden kuluttua se on vähän yli yli 1,5-kertainen.
"Nyt ollaan niinsanotusti pankin ikivuokralaisia, jotka maksavat KAIKKI yhtiössä korjattavat jutut omasta pussista."
Heh, kenen arvelet loppupeleissä maksavan korjaukset vuokra-asunnon tapauksessa? Asunnon omistajan, vai?
"Perheen perustaminenkaan ei näihin minineliöihin oikein jatkossa onnistu. Kannattaa miettiä asioita vähän pidemmässä juoksussa kun me Teimme."
Samaa mieltä. Itselle sopiva asunto sellaiselta alueelta, jolle oikeasti on varaa.
"Emme edes ole mitään lapsia enään (28 & 1v)."
Eikö tuo 1-vuotiaskaan... :)
Anteeksi, tuli vaan pari asiavirhettä, mutta tämä on kyllä tositilanne.
Laina on lyhennyksen kanssa hieman yli 1000 e (lyh. n. 200/kk), koko jäljellä oleva laina tällä hetkellä n. 163000 euroa. Poikakaverini iästä jäi myös kolmonen edestä pois (31 v), meillä ei siis ole lapsia.
Hakiksen asunnosta pääsee kyllä eroon, mutta Esim. kun Viikkiä olemme ajatelleet tulevana asuinalueena, niin on sanottava että ei siellä alle 200000 eurolla perheasuntoa osteta, ja lainaa ei uskalla ottaa lisää, kun vanha on lyhentynyt vain noin 5000 euroa.
Viime vuonna ostitte asunnon, lainenlyhennykset 200e/kk, ja laina lyhentynyt 5000e?
Vaadimme tarkkuutta provoihin!
Viimevuonna lyhennys oli melkein 300/kk, nyt hieman reilu 200/kk. Asunto ostettu tammikuun lopussa Viherniemenkadulta.
En tiedä mikä tästä mielestäsi provon tekee?
Vielä lisää tarkkuutta näihin provoihin. Onhan noita lainalaskureita joka pankin sivuilla!
Koetapas saada 163000e lainalle "vähän yli tonnin" kuukausierä siten, että lyhennys olisi "vähän reilu 200e"... :)
Autetaanpas sitten sinua sen laskennan kanssa:
163000E
5% korko (12kk+0,5 mar)
Lainaaika 30V
Kuukausieräksi tulee 875 euroa. Laina lyhentynyt vähän alle 5000 euroa kahdessa vuodessa, kolmantena vuonna lyhenee n. 230 euroa kuukaudessa. Korkoja maksettu n. 16000 euroa kahdesta ensimmäisestä vuodesta. Oliko tarpeeksi tarkka? Kysy vielä, jos tarvitset lisää apua, kaavassa kuitenkin on monta tekijää.
"163000E
5% korko (12kk+0,5 mar)
Lainaaika 30V
Kuukausieräksi tulee 875 euroa. Laina lyhentynyt vähän alle 5000 euroa kahdessa vuodessa, kolmantena vuonna lyhenee n. 230 euroa kuukaudessa. Korkoja maksettu n. 16000 euroa kahdesta ensimmäisestä vuodesta. Oliko tarpeeksi tarkka? Kysy vielä, jos tarvitset lisää apua, kaavassa kuitenkin on monta tekijää."
A) Kuukausierän piti olla "hieman päälle tonni". 875e ei ole "hieman päälle tonni".
B) Alkup. kirjoittaja kertoi ensimmäisessä viestissään, että omia säästöjä ei juurikaan ollut. Eli käytännössä koko asunnon hinta on lainaa. Asunto käy kuitenkin vakuudeksi vain 70% lainasummasta. Valtiontakauksen (15% lainasummasta) saa korkeintaan 25 vuoden lainalle. Tämä sulkee 30 vuoden laina-ajan pois pelistä.
Vieläkö jatketaan?
Jatketaan ihmeessä!
Kohta A selittyy lukemalla tarkasti alkuperäinen viesti:
"Nyt maksamme asumisesta korkojen noususta johtuen YLI 1000 euroa kuussa (korko vastike)."
Huomaa avainsana vastike (=yhtiövastike), jonka oletin laskelmissa olevan >125 E, joten asumiskustannukset tällöin ylittävät 1000 euroa
B) Takaajat. Oletuksena kirjoittajalla on vanhemmat yms, joka on taannut lainan.
Provoja palstalla tuntuu olevan enemmän kuin tarpeellista, mutta kyllä laskelmat ym. tapauksessa ovat aivan mahdollisia.
Tuo laskelma on täysin mahdollinen. Kaverillani on 156 tonnin lainassa kulut yli tonnin kuussa. Elis siis: vastike korko lyhennys = yli 1000 euroa kuukausi.
Alkuperäisellä pointti oli tuo ikivuokra. Tosiasia on ainakin Helsingin keskustassa, että ilman omia säästöjä (yli 1/3 osa) ei omaa kannata ostaa, vaan asua vuokralla.
"Alkuperäisellä pointti oli tuo ikivuokra. Tosiasia on ainakin Helsingin keskustassa, että ilman omia säästöjä (yli 1/3 osa) ei omaa kannata ostaa, vaan asua vuokralla."
Hyvä tietää. Jos nyt muutan vuokralle, milloin voin lopettaa vain hieman vastiketta suuremman vuokrani maksun?
"Hyvä tietää. Jos nyt muutan vuokralle, milloin voin lopettaa vain hieman vastiketta suuremman vuokrani maksun?"
Esim. sitten kun haluat ostaa säästyneillä rahoillasi omistusasunnon?
Laskeminen auttaa tässäkin. Jos käytetään alkuperäisen esimerkin lukuja (vuokra 650e, korot+lyhennys+vastike 1000e) jää omistus-vuokra 350 euroa käytettäväksi säästämiseen. 350 euroa joka kuukausi 30 vuodeksi osakerahastoon 8% tuotto-olettamalla antaa loppusummaksi n. 500 000 euroa. Siitä tuoton osuus on 370000, josta maksat 28% pääomaveroa. Eli loppusumma on n. 400 000 euroa.
Juu, en toki ota kantaa vuokriin, asunnon arvonnousuihin ja laskuihin sekä korjauksiin 30 vuoden säteellä, inflaatioon, aurinkopilkkuihin jne tai ylipäätänsä teon järkevyyteen. Pointti oli vain osoittaa, että jos onnistuu todella hyvän ja halvan vuokra-asunnon löytämään, ei omistusasuminen tee sinällään autuaaksi, ja rahan voi käyttää tuottavasti muuhun. Ja kaiken lisäksi olen itse asuntovelallinen...
Tuossa laskussasi menee vikaan lähes kaikki.
1) Oletat, että vuokra ei nouse 30 vuoden aikana senttiäkään. VÄÄRIN. Se nousee takuulla. Oletetaan sen seuraavan vaikkapa inflaatiota. 3% keskimääräisellä inflaatiolla alkuarvoltaan 650e vuokra ylittää 1000e 15 vuoden kohdalla. Eli sinne osakerahastoon jää säästettävää ainoastaan ensimmäiset 14 vuotta. Lisäksi säästettävä summa pienenee koko ajan ollen viimeisenä vuonna enää 7e/kk.
2) Rahastoon kertyvä summa pitäisi tietty laskea vuosi kerrallaan, mutta lasketaan tässä nyt yksinkertaisuuden vuoksi keskiarvolla. Eli 1. vuonna 350e/kk ja 14. vuonna 7e/kk tekee keskimäärin 178,50e/kk. 8% keskimääräisellä vuosituotolla (ilman merkintä-, hallinnointi- ja lunastuskuluja) ja 28% pääomaverolla vuokralaisella on siis 14 vuoden kuluessa rahastoituna karvan verran yli 47000e. Ja tästä eteenpäin vuokra on siis lainanhoitokuluja suurempi vuokra alkaa syödä tuota säästöä.
3) Jos sen alkuperäisen asunnon hinta oli alussa vaikkapa 170000e, on se samaisella 3% keskimääräisellä inflaatio-oletuksella 14 vuoden kuluttua 257000e. Arvonnousua siis 87000e.
4) Erotus omistusasujan hyväksi on siis 87000e - 47000e = 40000e. Kyllä tuolla jo remonttia tekee ja täytyy muistaa, että tuon 14. vuoden jälkeen omistusasuja asuukin sitten jo vuokrahyyryläistä halvemmalla.
M.O.T.
Hieman provokatiivinen "Jyrä"-väittelytekniikan koulukunnan "sulla on kaikki pielessä"-aloitus, ja kirjoittajan kristallipallokin on nähtävästi tullut huollosta, mutta oletetaan että olet tosissasi.
Ensiksi ihan puhtaasti perusmatematiikan kannalta : Keskiarvon käyttö korkoa korolle laskun suhteen on väärin, koska alussa tehnyt sijoitukset tietysti tuottavat tuon 8% pa olettaman mukaan eniten. Laskusi antavat nyt väärän tuloksen.
Ennalta arvioimattomia tekijöitä ja oletettavia asioita on liian monta - matematiikka ei näihin pysty vastaaamaan. Jos joku meistä voi väittää tietävänsä 30 vuoden päästä olevan tilanteen, tarjoaa hän silloin rikkaana toiselle oluen. Jos nyt oletamme, että inflaatio on kolme prosenttia, voisimme tietysti lähteä samaan vauhtiin spekuloimaan mahdollisia muita tekijöitä (korkojen nousut, korjauskulut, jopa asunnon arvon lasku). Nämä tietysti vaikuttavat mm. siihen yhtiövastikkeen nousuun, jonka jätit myös omista laskuistasi pois. Ja olettamuksesi koko inflaation korreloinnista asuntohintoihin, jättää varmaan monen hinnan pudotuksen odottajan itkuiseksi, kun eivät ole viime aikoina käsi kädessä kulkeneet. Oletettavaa myös on, jos asuntojen hinta pysähtyy tai laskee, ei vuokran hintoihin voi kohdistua kovin suuria korotuspaineita, voisi jopa aluksi laskea jolloin rahastoitavaa jää enemmän. Nämä asiat kun eivät yksinkertaisesti ole meidän tiedossa tänä päivänä.
Ennustajaeukkona olon jätän enemmän aikaa omaaville, suurin pointtini on, että ensiasunnon ostaja yrittäisi aluksi edes hieman säästää pääomaa, ennenkuin alkuperäisen kirjoittajan tapaan hämmästelee, ettei laina ole lyhentynyt kuin 5000 euroa, vaikka yli 20000 euroa on maksettu pankille. Onnistuu se vuokrallakin.
Ei tuossa skenaariossa kristallipalloa tarvittu sen enempää kuin sunkaan laskuissasi. Sama laskelma, mutta lähempänä reaalimaailmaa olevilla muuttujilla. Se on totta, että en huomioinut vastikkeen muuttumista. Tavallisestihan se tietty seurailee suurin piirtein yleisen elinkustannusindeksin muutoksia, mutta olenpa ollut mukana sellaisessakin taloyhtiön hallituksessa, jossa päätimme vastikkeen laskusta (irtisanoimme tarpeettomaksi katsomamme vartiointipalvelun ja siirsimme osan huoltoyhtiön töistä osakkaiden tehtäväksi, mm. lipunnostovuorot yms.) (Yhtiössä oli muuten parissa asunnossa vuokralaiset, ja lienee tarpeetonta kertoakaan, siirsivätkö osakkeenomistajat vastikkeensa laskun vuokralaistensa eduksi... :)
Ja kyllä, olen tietoinen (kuten tekstissäni mainitsinkin), että korkoa korolle pitäisi laskea vuosi kerrallaan, mutta tuosta keskiarvon käyttämisestä seuraava virhe on takuulla pienempi kuin se, että tuottoprosentti voi heittää miinusmerkkisestä vaikkapa 30-40% per annum.
Totta on sekin, että asuntojen hinnat eivät ainakaan lyhyellä tähtäimellä seuraa kovinkaan hyvin inflaation toteutumaa. (Mm. viime vuosinahan ne ovat nousseet moninkertaisesti inflaatioon nähden.) Se voitaneen kuitenkin varmuudella todeta, että asuntojen hinnat tulevat markkinataloudessa pysyttelemään aika tarkkaan sillä tasolla, mikä ihmisille korko- ja tulokehityksen puitteissa on mahdollista maksaa.
Alen tai rommauksen odottelijat tulevat jäämään pysyvästi itkuisiksi, koska mahdollisesti putoavat reaalihinnat kompensoituvat kohoavilla korkokuluilla. Asuminen sinänsä ei siis näillä parametreillä tule halpenemaan. Ne suurilta ikäluokilta vapautuvat kämpätkin sijaitsevat suurelta osin maantieteellisesti eri paikoissa kuin nykyiset ja tulevat työpaikat.
Kun nyt sitten on selvinnyt, että teillä on 30 vuoden laina jota makselette hissukseen pois, niin eipä voi kuin onnitella!
Kun otat korkovähennyksen huomioon, teille jää nettomaksettavaa 820 e/kk, joka on vain rahtusen suurempi kuin vuokra, joka nousee joka vuosi. Muutaman vuoden päästä maksatte jo vähemmän kuin mitä vuokrataso on.
Mutta mikä parasta: jo vuoden päästä olette maksaneet kaksi ja puoli donaa omaa! Vuokralurkille ei ole jäänyt mitään. Ennen kuin huomaatkaan, olette tyytyväisiä valintaanne. Ilman pääomia on turha haaveilla isommasta ja ilman oman maksua tuskin sitä pääomaa pääsee järjettömästi kertymäänkään.
Velallisen Ikivuokra jatkuu, jatkuu, jatkuu...
Maksat vain itse yhtiöremontit, toisin kuin oikea vuokralainen.
PS. nousee se vastikekin joka vuosi.
Maksaako asunnon omistaja siis hyyryläisen kämpän remontit omasta pussistaan? Vai maksattaako kuitenkin loppupeleissä hyyryläisellä korkojen kanssa?
Tätähän ei tuhnu tietenkään ymmärrä. Minen mitään korjauksia maksa, maksan ainoastaan vuokraa...
Että ei sijoitusasuntoja osteta näillä hinnoilla. Laske huviksesi että millaisen tuoton saat 200000 euron asunnolle, josta saat vuokraa 800/kk ja vastike 170/kk???
Määräaikaiselta tililtä saa paremmin (4,5% / 12 kk)
Sijoituskäyttöön sopivat asunnot (joista vuokralainen maksaa kaikki kulut, niin kuin normaaliin markkinatalouteen kuuluukin) ostettiin vuosia sitten.
Nyt niitä myydään tuulareilla.
todellakaan näillä hinnoilla Hgin arvoalueilta. Ne nyt vuokralla olevat kämpät on todellakin joko ostettu aiemmin tai peritty tmv. Mutta ei kai tässä keskustelussa kukaan ole sijoitusasunnon ostosta puhunutkaan? Ja mitä tekemistä tällä on vuokra-asumisen kannattavuuden kanssa?