Normaali talouden taantuma Suomessa tulee laskemaan asuntojen hintoja -35% nykytasolta. Ei siis tarvita mitään 90-luvun lamaa vaan vaihe, jossa työttömyys kääntyy nousuun ja asuntojen tarve sekä ihmisten lainanottohalut heikkenevät.
Tämän kokoluokan taantumia meillä on koettua useampia. Esim. 1980-luvun keskivaiheilla tai 2000-luvun alussa (2001-2003).
Jälkimmäinen tapaus tosin poikkeaa sikäli, että silloin Nokian ja siihen liittyvän teollisuuden ansiosta kysyntää riitti ja 90-luvulla patoutunut tarve parantaa asuinoloja purkaantui yhdessä matalien korkojen kanssa.
Tämän kokoluokan taantumia meillä on koettua useampia. Esim. 1980-luvun keskivaiheilla tai 2000-luvun alussa (2001-2003).
Jälkimmäinen tapaus tosin poikkeaa sikäli, että silloin Nokian ja siihen liittyvän teollisuuden ansiosta kysyntää riitti ja 90-luvulla patoutunut tarve parantaa asuinoloja purkaantui yhdessä matalien korkojen kanssa.
Vastaukset 16
Vanhimmat
laskee asioita!
Seuraavaksi voisit sitten esittää sen laskelmasi, niin tarkistetaan se.
On se vaan hyvä, että kaikki eivät elä pelkkien luulojen varassa, vaan oikein laskevat asioita.
Olen nykyisin eläkkeellä, mutta toiminut Huoneistokeskuksen välittäjän 80- ja 90-luvulla ja sittemmin pyörittänyt kolmen henkilön välitysfirmaa yli 10 vuotta.
Laskelmissa olen lähtenyt siitä, mitä asunnot ovat maksaneet eri paikkakunnilla suhteessa korkotasoon ja suhteessa siihen, mitä vuokralla asuessa täytyy maksaa.
Esim. asunnon hinta jaettuna vastaavan asunnon vuosivuokraan on yksi käypä mittari. Jos pääkaupunkiseudun kalleimmat kohteet jätetään vertailun ulkopuolelle, niin asuntojen voi katsoa olevan halpoja, kun asunnon hinta vastaa vastaavan asunnon 10 vuoden vuokraa.
Tämäkin on vain keskiarvo, joka tulee suhteuttaa asunnon sijaintiin. Jos sijainti on huono, niin jopa viiden vuokra riittää asunnon hinnaksi.
Näillä mittareilla esim. vuoden 1985 tilanteeseen verrattuna nyt liikutaan jopa 50% korkeammilla tasoilla. 1993-1995 tilanteeseen verrattuna ero on vielä suurempi.
Mutta tietysti jokaisella on oikeus uskoa, että nyt kaikki on tosin ja mitään taloustaantumaa ei enää koeta. Näin on moni uskonut ennenkin, mutta joutunut valitettavasti pettymään, kun se taantuma kuitenkin tulee väistämättä. Ennemmin tai myöhemmin.
Tätä olen odottanut. Vihdoinkin joku, joka osaa perustella asiallisesti. Ja vieläpä ilman mitään turhaa kiihkoilua.
Kun asuntojen hintakehitystä katsoo mahdollisimman puolueettomasti, ei voi välttyä huomaamasta, että hinnat todellakin ovat äärimmäisen korkealla. Ja edelleen, on selvästi nähtävissä, että markkinoilla kermat on kuorittu ja ollaan siirrytty ostajan markkinoihin.
Paljonko se hintojen pudotus tulee olemaan, kuka tietää. Mutta uskon, että olet oikeilla jäljillä. Itse uskon 20-30% pudotukseen, enkä olisi yllättynyt, vaikka pudotus olisi hieman voimakkaampikin.
lähestyä asiaa.
Mutta onko vuokrataso oikea tapa lähteä laskemaan.
Mutta, entäpä jos nykyinen vuokrataso on lähtökohtaisesti alhaisella tasolla.
Esimerkki:
Jos keskivuokrataso on vaikka 8,5€/m2, niin silloin viidessä vuodessa kertyy 510 €/m2 kauppahintaa asunnolle. Jos asunnon rakentaminen maksaa nykyjään noin 1500 €/m2 tontti, niin asuntojen rakentaminen ainakin loppuisi kuin seinään, kun kukaan ei enää uusia ostaisi.
Sama vielä 10 vuoden vuokrankuoletusajallakin.
Tuon vuoksi on nykyisin vuokrasuntotuotanto loppunutkin.
"Normaali talouden taantuma Suomessa tulee laskemaan asuntojen hintoja -35% nykytasolta. Ei siis tarvita mitään 90-luvun lamaa vaan vaihe, jossa työttömyys kääntyy nousuun ja asuntojen tarve sekä ihmisten lainanottohalut heikkenevät. "
90-luvun alun lamassa asuntojen hinnat laskivat keskimäärin muualla Suomessa kuin pääkaupunkiseudulla noin 36%. Ja tuo oli lama ja kova sellaiseksikin. Nytkö siis pikku taantumassa (jota ei edes vielä näy talouskasvulta) 35%?.
Keskimäärin nimellishinnat putosivat 1989 ja 1993 välillä noin 40%, mutta kuvaamani laskutapa ei perustu nimellishintoihin vaan enemmänkin reaalihintoihin, kun vuokrilla on taipumus nousta muun hintatason mukana, vaikka asuntojen hinnat laskisivat.
1989 ja 1993 välillä reaalihinnat jokseenkin puolittuivat.
kouluja on tullut käytyä niin tiedetään kuinka vakavasti tälläinen puoskarointi voidaan ottaa.
tuhnut ovat alkaneet laskea rommaustasoa. Enää ei siis rommaakaan kun 35%. Mistä johtuu että alkuperäisestä 70% alesta on nyt tiputtu puoleen?
Siitä, että ne epärealistit - tai provosoijat - jotka ovat julistaneet päättömyyksiä tyyliin "rommaa -70%" ovat ymmärtäneet pysyä hiljaa tai ovat tajunneet asian todellisen tilan.
Nyt kun vielä ne ikuiseen loputtomaan kasvuun, asuntojen hintojen ikuiseen nousuun ja ikuisiin mataliin korkoihin uskovat tajuavat tilanteen, alkaa palstalla käytävissä keskusteluissa olla joku tolkku.
että ne epärealistit ja provosoijat, jotka ovat täällä julistaneet -70% rommauksia, ovat ymmärtäneet olla hiljaa. Ehkä ovat tajunneet tosiasiat.
Vielä kun saataisiin ne loputtomaan kasvuun ja asuntojen hintojen ainaiseen nousukiitoon ja supermataliin korkoihin(2-3%) uskovat jotenkin järkiinsä, alkaisi olla joku tolkku tämänkin palstan kommenteissa.
...viesti ei mennyt aluksi palvelimelle. Siksi uusinta. Sorry.
havaittavissa tuhnuaatteen leirissä. Usko omaan ei näy edes enää horisontissa, tämä varmaan pistää miettimään paatuneimmankin tyfnyn. Taitaa äetsä olla enää tuhnun viimeinen oljenkorsi. Tajuaako tarttua edes siihen. Sekin on hyvin kyseenalaista.
kun me ostimme 2002 ja myimme 2006, oli asuntomme reaalihinta noussut 40%!
Emme asu pks:lla eikä talo ollut omakotitalo.
Näin on käynyt yleisestikin:
Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys
aika hinta indeksi
1.vuosineljännes 977 100,4
2.vuosineljännes 988 101,0
3.vuosineljännes 980 100,4
4.vuosineljännes 959 98,3
2001
1.vuosineljännes 969 98,9
2.vuosineljännes 973 99,3
3.vuosineljännes 975 99,8
4.vuosineljännes 965 98,6
2002
1.vuosineljännes 998 101,5
2.vuosineljännes 1 028 104,2
3.vuosineljännes 1 036 105,3
4.vuosineljännes 1 052 106,8
2003
1.vuosineljännes 1 065 108,4
2.vuosineljännes 1 082 109,9
3.vuosineljännes 1 106 112,2
4.vuosineljännes 1 119 113,7
2004
1.vuosineljännes 1 157 117,7
2.vuosineljännes 1 186 120,2
3.vuosineljännes 1 192 121,1
4.vuosineljännes 1 203 121,6
2005
1.vuosineljännes 1 228 123,8
2.vuosineljännes 1 265 126,7
3.vuosineljännes 1 283 129,1
4.vuosineljännes 1 309 131,8
2006
1.vuosineljännes 1 340 134,0
2.vuosineljännes 1 369 136,5
3.vuosineljännes 1 371 137,5
4.vuosineljännes 1 392 139,0
2007
1.vuosineljännes 1 422 140,7
2.vuosineljännes . .
3.vuosineljännes . .
4.vuosineljännes .
Eli osoittamallasi laskulla palattaisiin vain muutama vuosi taaksepäin, vuoden 2002 tasolle. Tosin jos reaalihinnat tippuvat 35%, asunnot ovat halvempia kuin 2002, sillä palkat ovat nousseet aika lailla.
Ei se ihan vuoden 2002 tasolle jää. Jos indeksiluvusta 140 otetaan 35 % pois, tulos on 91. Menee varmaan vuoden 1999 tienoille.
Jossakin päin Suomea muuten asunnot ovat kallistuneet ihan tosissaan. Minä ostin 2001 ja tilaston mukaan hinnan olisi pitänyt nousta yli 40 %. Ei ole noussut niin paljon, ehkä 25 %. Mutta toisaalta hyvähän se on, ettei tarvitse pitää enempää pääomaa kiinni pelkässä asumisessa.
Asuntojen hinta per tuotto on luokkaa 20, mikä on keskimäärin sama kuin pörssiosakkeiden. P/E luku on tosin harhaanjohtava, sillä vuokrat ovat Suomessa matalia ja vuokra-asuntojen taso heikko. Tämä taas johtuu siitä, että omistusasunnoissa asuvat ovat eri osa populaatiota kuin vuokralaiset.
Asuntojen hintaa ei voi johtaa vuokrista. Vuokra-asuminen on nopeasti marginalisioituva ilmiö Suomessa.
Asuntojen hinta perustuu talouden perusrakenteeseen. Kun kaikki muu on suomalaisten kannalta annettua, vain omaisuuserien hinta ja työttömyysaste voivat muuttua. Omaisuuserien hinta taas seuraa korkoa. Korko on taas seurausta kansainvälisestä kehityksestä.
Asunnot ovat Suomessa kalliita, koska sekä Saksan että Ranskan talouskehitystä on avitettu valtavalla korkoelvytyksellä. Erityisesti Saksa on ollut deflaatiokierteessä ja sen asuntomarkkinoilla hinnat ovatkin laskeneet.
Korko on nyt nousu-uralla sen vuoksi, että Saksassa on vihdoinkin vähemmän työttömiä kuin Suomessa asukkaita. Saksan talouden nousu ei voi kuitenkaan jatkua kovin pitkään, koska vastaan tulevat rakenteelliset tekijät; lähinnä se, mitä on entisten ddr-läisten korvien välissä. Entisen Itä-Saksan alueella ei ole edelleenkään kansainvälisen mittapuun mukaisia yrityksiä, eikä niitä sinne näytä syntyvänkään. Korkoa ei voi nostaa hidastamatta talouskasvua 80 miljoonan äänestäjän kotipihalla.
P/E ei siis ole oikea mittari. Korolla ja hinnoilla voi olla jonkinlainen korrelaatio, mutta se tuskin soveltuu ennustamiseen, koska muuttujia on joka tapauksessa useita.
Olen itse joutunut tekemään asuntojen hinnoista ennustemalleja. Hyvin epäkiitollista puuhaa. Erityisesti käännepisteiden ennakoiminen on vaikeaa. Ennakoin hintojen laskua jo 2003, mutta olin väärässä. Myös korot ennustin väärin, koska en tullut ajatelleeksi, että Saksan talouskasvu voi olla prosentin luokkaa, koska se tarkoittaa julkisen vallan valtavaa velkaantumista. Tässä vaiheessa oivalsin, että koroilla on sekä ylä- että alarajat, jotka eivät suinkaan tule inflaatiotavoitteista, vaan suurten talouksien tilasta.
Ainoa asia, mikä minua enää ihmetyttää, on se, ettei asuntojen hinnoille ole johdannaismarkkinoita. Jo tämän keskusteluryhmän suosion perusteella voisi kuvitella, että asunto-optioilla ja futuureilla olisi kysyntää.
Perutetaanko asunto-optiopankki?
epeli tällä palstalla?
Elät selvästi reaalimaailmassa ja tunnustat jopa ennustamisen vaikeudet ja jopa kerrot joskus ennustaneesi väärin!
Siis aivan poikkeuksellinen persoona tänne.
Asuntojen hinnat riippuvat kai kuitenkin ennen kaikkea tavallisten ostohalukkaiden ihmisten oman tulevaisuutensa talouden kuvitelmista.
Ja semmoista tuntuu olevan todella vaikeaa ennustella.
Mutta sen verran arvaan, että ei siinä oikein isoja muutoksia voi tulla maan talouden kasvaessa näinkin vahvasti ja kun on ennustettu sen vielä jatkuvankin.
Ihmetyttää kuitenkin tämä asuntojen hintojen tavaton nousu. Aina ennen tilastokatsauksia olen ollut varma, että ollaan kipurajalla, josta ei yli mennä, mutta kuinkas siinä sitten kävikään...
Minä olen jo kykyni siinä todennut sen verran useasti heppoiseksi, että en sitä enää mieluusti halua harrastaa.
Mutta eipä taida toisaalta edes hakemalla löytää sitä fakiiria, joka olisi maan talouden kehityksen ja asuntojen hintojen pitkän tasaisen kovan nousun oikein osannut ennustaa.
Ennustaminen, varsinkin tulevaisuuden, on edelleenkin sangen vaikeaa.