Ohessa jonkun tuulipuvun kysymys Seligsonin salkunhoitajalle ja siihen kirjoitettu vastaus. Huomatkaa, mitä mieltä vastaaja on asuntomarkkinoiden tilanteesta. Jos äijä on oikeassa, saattaa monen asuntovelallisen kyyti olla pian hyvinkin kylmää...
Alkuperäinen löytyy osoitteesta:
http://www.seligson.fi/phoebus/
"Kirjoitit uusimmassa blogissasi velalla sijoittamisesta. Itseäni jäi vaivaamaan kun "tyrmäsit" asuntovelallisen sijoittamisen noin totaalisesti. Mietinkin, oliko tuo ohje noin yleisesti asiaan perehtymättömille, vai oletko todella tota mieltä?
Itse näen tilanteen aika vaikeana, jos sijoittamisen aloittaisi vasta kun asuntolaina on maksettu. Jos sijoittamisen lykkää vasta tuonne, menee koko pitkä aika ja korkoa korolle periaate hukkaan. Näen järkevänä sijoittaa koko ajan vaikka onkin asuntovelkaa. Kunhan sijoittaa KULUTUKSESTA yli jääviä varoja. Ottaahan ihmiset isoja velkoja hankkiakseen "omaisuutta" jonka arvo tippuu 100% varmasti ja joka kuluttaa euroja koko ajan ... esimerkiksi auto.
Itse siis sijoitan vaikka olen asuntovelallinen ja pidän tätä oikeastaan ainoana tapana vaurastua. Jos asunto on ostettu esim. 20-30% omarahoitusosuudella ja lainaakin on lyhennetty niin, että velkaa olisi jäljellä esim. 50% asunnon arvosta, on melkolailla mahdotonta että kävisi niin, että kämpän arvo tipahtaisi lainapääomaa alemmaksi."
"Ymmärrän hyvin ajatusjuoksusi ja olet normaalioloissa aivan oikeassa. Jos kuitenkin sattuisi tulemaan kunnon lama - vähän kuin 90-luvun alussa - riskinä on, että olet työtön, asuntosi arvo on romahtanut ja osakkeidesi arvo on romahtanut, kaikki samaan aikaan. Se on epätodennäköistä, mutta jos se sattuisi, se olisi niin ikävää, että "odotusarvo" ei mielestäni ole oleellinen, vaan "katastrofiriski" on se oleellinen juttu. Mutta tiedän, että olen konservatiivinen, joten minun näkemykseni ei tarvitse olla ainoa totuus.
Asuntojen hinnoista olen eri mieltä kanssasi. Hinnat ovat pohjalla kun ne sellaisessa paikassa, jossa on riittävästi maata tarjolla, ovat selvästi alle rakennuskustannusten. Näin oli Espoon Kilossa vielä 1996 kun ostin sieltä lähes uuden sijoitusasunnon noin 1100 euron neliöhintaan. Myin sen jo 1999 (noin 2000 eurolla/neliö) mutta tänään se kai maksaisi noin 3500 euroa/neliö. Rakennuskustannukset olivat 10 vuotta sitten 1700 euroa/neliö (ilman tonttia), nyt kai reilut 2200 euroa.
Jos palaisimme silloisen kaltaiseen markkinatilanteeseen, joka oli jo paljon parempi kuin 1991-1992, ja korjataan lukuja rakennusinflaatiolla, joku 1500e neliöhinta on mielestäni ihan realistinen "huonon talouden skenaario", ei edes kauhuskenaario, ja se tarkoittaisi lähes 60% hinnanpudotusta nykytasoilta. En sano, että niin käy (enkä sitä toivo). Sanon vain, että se on aivan realistinen vaihtoehto.
Samoin osakkeiden hinnat voivat helposti laskea yli 50% nykytasoilta, varsinkin tilanteessa, jossa yhtiöiden tulokset ovat alle normaalin. Nyt tulokset ovat ymmärtääkseni suhdannesyistä keskimäärin noin 30-40% yli normaalin trenditason.
Mieti siis mitä tekisit, jos samaan aikaan asunnon arvo laskisi 50% ja osakkeiden hinnat laskisivat 70% ja olisit vuoden työttömänä. Jos velkavipu ei silloin aiheuta ongelmia, voit mielestäni melko rauhassa sijoittaa osakkeisiin. Jos tuo "ikävä maailma" aiheuttaisi suuren katastrofin, maksaisin ensin lainat pois.
Samaa mieltä olemme siitä, että tärkeintä on tiedostaa riskit. Ja jos velasta huolimatta päättää sijoittaa, sijoitusten rahoittaminen kulutusta vähentämällä on hyvä tapa varmistaa, että riski ei ainakaan kasva siitä, mitä se nykymenoilla muuten olisi ollut. Kulutuksen järjestelmällinen ja pysyvä vähentäminen vaatii melkoista kurinalaisuutta, jolle nostan hattua."
Alkuperäinen löytyy osoitteesta:
http://www.seligson.fi/phoebus/
"Kirjoitit uusimmassa blogissasi velalla sijoittamisesta. Itseäni jäi vaivaamaan kun "tyrmäsit" asuntovelallisen sijoittamisen noin totaalisesti. Mietinkin, oliko tuo ohje noin yleisesti asiaan perehtymättömille, vai oletko todella tota mieltä?
Itse näen tilanteen aika vaikeana, jos sijoittamisen aloittaisi vasta kun asuntolaina on maksettu. Jos sijoittamisen lykkää vasta tuonne, menee koko pitkä aika ja korkoa korolle periaate hukkaan. Näen järkevänä sijoittaa koko ajan vaikka onkin asuntovelkaa. Kunhan sijoittaa KULUTUKSESTA yli jääviä varoja. Ottaahan ihmiset isoja velkoja hankkiakseen "omaisuutta" jonka arvo tippuu 100% varmasti ja joka kuluttaa euroja koko ajan ... esimerkiksi auto.
Itse siis sijoitan vaikka olen asuntovelallinen ja pidän tätä oikeastaan ainoana tapana vaurastua. Jos asunto on ostettu esim. 20-30% omarahoitusosuudella ja lainaakin on lyhennetty niin, että velkaa olisi jäljellä esim. 50% asunnon arvosta, on melkolailla mahdotonta että kävisi niin, että kämpän arvo tipahtaisi lainapääomaa alemmaksi."
"Ymmärrän hyvin ajatusjuoksusi ja olet normaalioloissa aivan oikeassa. Jos kuitenkin sattuisi tulemaan kunnon lama - vähän kuin 90-luvun alussa - riskinä on, että olet työtön, asuntosi arvo on romahtanut ja osakkeidesi arvo on romahtanut, kaikki samaan aikaan. Se on epätodennäköistä, mutta jos se sattuisi, se olisi niin ikävää, että "odotusarvo" ei mielestäni ole oleellinen, vaan "katastrofiriski" on se oleellinen juttu. Mutta tiedän, että olen konservatiivinen, joten minun näkemykseni ei tarvitse olla ainoa totuus.
Asuntojen hinnoista olen eri mieltä kanssasi. Hinnat ovat pohjalla kun ne sellaisessa paikassa, jossa on riittävästi maata tarjolla, ovat selvästi alle rakennuskustannusten. Näin oli Espoon Kilossa vielä 1996 kun ostin sieltä lähes uuden sijoitusasunnon noin 1100 euron neliöhintaan. Myin sen jo 1999 (noin 2000 eurolla/neliö) mutta tänään se kai maksaisi noin 3500 euroa/neliö. Rakennuskustannukset olivat 10 vuotta sitten 1700 euroa/neliö (ilman tonttia), nyt kai reilut 2200 euroa.
Jos palaisimme silloisen kaltaiseen markkinatilanteeseen, joka oli jo paljon parempi kuin 1991-1992, ja korjataan lukuja rakennusinflaatiolla, joku 1500e neliöhinta on mielestäni ihan realistinen "huonon talouden skenaario", ei edes kauhuskenaario, ja se tarkoittaisi lähes 60% hinnanpudotusta nykytasoilta. En sano, että niin käy (enkä sitä toivo). Sanon vain, että se on aivan realistinen vaihtoehto.
Samoin osakkeiden hinnat voivat helposti laskea yli 50% nykytasoilta, varsinkin tilanteessa, jossa yhtiöiden tulokset ovat alle normaalin. Nyt tulokset ovat ymmärtääkseni suhdannesyistä keskimäärin noin 30-40% yli normaalin trenditason.
Mieti siis mitä tekisit, jos samaan aikaan asunnon arvo laskisi 50% ja osakkeiden hinnat laskisivat 70% ja olisit vuoden työttömänä. Jos velkavipu ei silloin aiheuta ongelmia, voit mielestäni melko rauhassa sijoittaa osakkeisiin. Jos tuo "ikävä maailma" aiheuttaisi suuren katastrofin, maksaisin ensin lainat pois.
Samaa mieltä olemme siitä, että tärkeintä on tiedostaa riskit. Ja jos velasta huolimatta päättää sijoittaa, sijoitusten rahoittaminen kulutusta vähentämällä on hyvä tapa varmistaa, että riski ei ainakaan kasva siitä, mitä se nykymenoilla muuten olisi ollut. Kulutuksen järjestelmällinen ja pysyvä vähentäminen vaatii melkoista kurinalaisuutta, jolle nostan hattua."
Vastaukset 4
Vanhimmat
Muutama tuhnu myös...
http://www.terraspirit.com/memories/031705_cellar.jpg
pro kehottaa varautumaan -70% rommaukseen. tuhnut ovat siis aina olleet oikeassa!
Kaikenlisäksi ilmaista ja rahanarvoista kunhan oivaltaa.
Ostan halvalla kohta.