Tasaerälaina voi yllättää ikävästi
Taloussanomat 29.6.
Jotkut pankit ovat ottaneet jo yhteyttä tasaerälainan ottaneisiin asiakkaisiin.
Asuntolainojen korkojen nousussa saattaa piillä yllättävä riski, koska iso osa lainoista on kiinteitä tasaerälainoja. Näin uskoo Suomen Rahatiedon Seppo Rekonen.
Suomen Rahatiedon toimitusjohtaja Seppo Rekosen mukaan varsinkin moni nuori asuntovelallinen on ottanut melko pitkäaikaisen lainan ja kiinteällä tasaerällä, mikä tarkoittaa sitä, että korkojen noustessa lainanlyhennyksen osuus maksuerästä pienenee ja samalla laina-aika pitenee.
Laina-aikaa ei voi kuitenkaan loputtomiin venyttää, Rekonen varoittaa. Hän on laskenut, että jos on ottanut 150 000 euron kiinteän tasaerälainan kolmen prosentin korolla 25 vuodeksi, kahden vuoden päästä viiden prosentin korolla laina-aika on venynyt jo lähes 37 vuoteen.
Rekosen laskelmien mukaan tällainen lainarakenne kestää siihen saakka, että korko nousee 5,69 prosenttiin. Silloin alun perin sovittu maksuerä ei riitä enää edes korkojen maksuun. Rekonen korostaa, että kyse on teoreettisesta mallista, mutta se näyttää periaatteen.
Taloussanomat 29.6.
Jotkut pankit ovat ottaneet jo yhteyttä tasaerälainan ottaneisiin asiakkaisiin.
Asuntolainojen korkojen nousussa saattaa piillä yllättävä riski, koska iso osa lainoista on kiinteitä tasaerälainoja. Näin uskoo Suomen Rahatiedon Seppo Rekonen.
Suomen Rahatiedon toimitusjohtaja Seppo Rekosen mukaan varsinkin moni nuori asuntovelallinen on ottanut melko pitkäaikaisen lainan ja kiinteällä tasaerällä, mikä tarkoittaa sitä, että korkojen noustessa lainanlyhennyksen osuus maksuerästä pienenee ja samalla laina-aika pitenee.
Laina-aikaa ei voi kuitenkaan loputtomiin venyttää, Rekonen varoittaa. Hän on laskenut, että jos on ottanut 150 000 euron kiinteän tasaerälainan kolmen prosentin korolla 25 vuodeksi, kahden vuoden päästä viiden prosentin korolla laina-aika on venynyt jo lähes 37 vuoteen.
Rekosen laskelmien mukaan tällainen lainarakenne kestää siihen saakka, että korko nousee 5,69 prosenttiin. Silloin alun perin sovittu maksuerä ei riitä enää edes korkojen maksuun. Rekonen korostaa, että kyse on teoreettisesta mallista, mutta se näyttää periaatteen.
Vastaukset 28
Vanhimmat
Rekonen ei tiennyt omistussuhdetta velan vakuutena olevaan omaisuuteen. Mikä on melko yllättävää Suomen Ratiedon toimarilta. Liekö kyseessä poliittinen virka jossa saa lausua mitä tahansa sylky suuhun tuo.
Jos saldo = 0, niin olet tyhjätasku.
Jos saldo < 0, niin olet kusessa.
Asuntovarallisuuden arvo voi mennä ylös ja alas.
Velat eivät vähene kuin maksamalla ja korko on aina > 0.
plussan puolella. Asuntovelan lopun 70.000€ saisin kuitattua samantien kaatamalla metsää, no tämä nyt ei kuulu tähän millään lailla mutta tulihan selvitettyä.
Mutta huolestuttavaa on se että tuossa virassa oleva toimitusjohtaja saa päästellä suustaan mitä sattuu. Taitaa olla niitä poliittisten virkojen ominaisuuksia. Virkoihin valitaan täysin epäpäteviä henkilöitä ja lopputulos on juuri tämän kaltainen.
Entä ne, joilla tuollaista vararahastoa ei ole? Kunmaksukyky todella kiristyy eikä hokkuspoukkus-temppuja ole? Pelasta, auta oi!
Ensinnäkin, pääoman lyhentyessä koronnousun vaikutus pienenee.
Toisekseen, missäs kusessa tuossa asukas on? Asumismenot pysyvät vakaan pieninä ja asunto toimii lainan vakuutena. Pois muutettaessa asuton päätyy pankille ja säästyneillä rahoilla voi ostaa uuden (jos tarpeeksi aikaa kuluu). :)
Käytännössähän, tulojen noustessa noin 8% vuodessa, voidaan tuollainen laina jo muutaman vuoden jälkeen sopia uusiksi. Itsekin harkitsen tässä tuplaavani kuukausittaisen lyhennyksen jo neljä vuotta lainaa maksettuani (ja tässä välissä ovat menot kasvaneet aika reilusti)...
Eikös tuon jutun pointti ollut, että koron noustessa laina ei juuri lyhene ollenkaan, ja että kokon noustessa vielä huikan ei lainaerä voi enää pysyä samana - valitusta tasaerästä huolimatta - koska laina-ajan maksimi saavutetaan...
ja se joka on niin pässi että lainaa ottaessaan ei tuota ymmärtänyt - niin sietää vähän tukkaan tullakin.
99% ko. lainan ottaneista - minä mukaanlukien - on kyllä tietoinen siitä että laina-aika elää korkojen noustessa... ja myös siitä että lainaerää tullaan kasvattamaan aikanaan sopivasti. Ei meinaan ole tarkoitus ensinkään maksella näitä lainoja enää 20v päästä :)
Jos tarkoitat näitä nyt puheen alla olevia palkankorotuksia niin ne ovat monivuotisia. Ei siis 8 % / vuosi, vaan 8 % /jotain 3 vuotta
"...Pois muutettaessa asuton päätyy pankille ja säästyneillä rahoilla voi ostaa uuden (jos tarpeeksi aikaa kuluu)."
- voi pyhä yksinkertaisuus: mitään säästyneitä rahoja ei ole eikä tule jos maksaa pelkkiä korkoja. Ainoa valopilkku on toivo että kämpästä saa myydessä enemmän kuin ostettaessa -> vrt. USAn subprime sotku.
Ja jos käy niin hassusti että lainan korkomenot ylittävät sen pisteen jossa lainaa ei lyhennetä, niin joudut joko nkasvattamaan kuukausierää pelkkien korkojen maksuun tai jos siihen ei ole varaa niin lainapääoma alkaa kasvaa korkoa korolle.
Ymmärrätkö mitä se tarkoittaa?
Velka alkaa kasvamaan ihan itsestään. Eikä välttämättä edes se seuraava hintahuippu joskus tulevaisuudessa ole enää tarpeeksi jotta pääsisit koskaan kuiville.
Sinä et ole alkuperäinen "The Rat". Hän ei kirjoittanut mutu fiiliksillä, vaan ne perustuivat tosiasioihin. Ikävää, että pilaat hänen maineensa. Hän kun oli aikoinaan yksi harvoista järkevistä kirjoittajista.
Yksityissektorilla henkilön tulot nousevat keskimäärin 8,5% vuodessa, julkisella puolella noin 5%.
Katsos, tupokorotusten ja vastaavien lisäksi tulevat vielä ikälisät, ylennykset, yms.
Keskimäärin 8%.
Säästöä syntyy siitä, että tulot kasvavat, mutta asumiskulut pysyvät samoina. Esimerkiksi 30 vuoden aikana, erotus on aika suuri. Vaihtoehtona olisi asua vuokralla, mutta vuokrat nousevat inflaation verran (noin suurin piirtein) vuosittain, joten säästö jää pienemmäksi (joskin sitäkin tietysti syntyy).
Jos taas tarkoitus on muuttaa muutaman vuoden kuluttua pois joka tapauksessa, ei säästöä tietenkään ehdi kertymään. :)
Velan kasvu korkoa korolle ei haittaa, sillä asunto toimii velan panttina. Muuton tullessa vanha asunto menee pankille ja itse jää velattomaksi. Vähän kuin olisi vuokralla asunut, ilman vuokrankorotuksia.
Jopa rottis erehtyy joskus mutuilemaan. :)
Mutta tuossa viestissäni oli pointtinsa, ja se oli se, että vaihtoehtona vuokralle, on tuollainen lainanmaksu järkevää, vaikka laina ei lyhenisi senttiäkään - pitkällä aikavälillä. :)
että suomalaiset lainaehdot eivät tunne sellaista tilannetta, että korkojen noustessa osa koroista "siirtyisi" lainapääomaksi.
Eli viimeistään siinävaiheessa kuin koron osuus olisi suurempi kuin alkuperäinen lainan kuukausimaksu (siis korot lyhennys) niin kuukausimaksuerää tulee nostaa vähintään korot kattavaksi. Tai toinen vaihtoehto on sitten lainan irtisanominen.
noin 35 vuoden asuntovelka muutui yli sadaksi vuodeksi
tapahtui joskus v. 2000
Katsoppas vaikka näin:
(Pääkaupunkiseutu olettaen, että kaveri ymmärsi olla myymättä, ei lyhennyksiä vain korot)
Asunnon arvo on noussut 1,6 kertaiseksi, 7% vuodessa arvonnousua.
Jos asunto on ollut tuolloin 150.000 € arvoinen, niin nyt se on 240.000 € arvoinen.
Jos maksetut korot ovat olleet luokkaa 2,5% (verovähennyksen jälkeen), niin niiden summma on 26.000 €.
Vastike 2 €/m2 tekee yht. 14.000 €.
Jää vielä plussalle 50.000 €.
Vuokrat olisivat tehneet 10 €/m2 yhteensä 70.000 €.
Kaverisi jää vielä voitolle 120.000 €.
(Tuhnuille mummonmarkatkin: 713.000 mk)
Kylläpä on omistusasuminen kannattanut!
Olet sinä sittenkin alkuperäinen. Olen nimittäin ollut pari vuotta poissa tältä palstalta, enkä ole aikaisemmin huomannut kirjoituksiasi. Kirjoitustyylisi on muuttunut lähemmäksi "radikaaleja äärilaidan tuulareita". :)
Tulojen jatkuva 8% nousu tarkoittaisi, että vuonna 2027 ne olisivat nousseet yli 350% tähän päivään verrattuna. 2-4% taitaa olla realistisempi sillä aikavälillä joka yleensä menee lainan maksuun?
Pointtisi suhteen olen kuitenkin täysin samaa mieltä. Vuokra-asuminen yleensäkin sopii vain hetkellisiin muutoksiin elämässä.
Itseäni ei hinnat hetkauta vielä aivan sama vaikka laskis 50% ostaisin muutaman lisää.
Hyvin vedit ton 150 000e ,nyt niistä saa noin 175 000e se meni sulla pieleen, keväälläjoku sai 200 000e mut tilanne on nyt toinen.
Tuo prosenttiluku oli Hesarista poimittu ja kuvasti viimevuoden keskimääräistä palkkakehitystä. En nyt tietenkään voi väittää että jatkuvasti näin pajoa mentäisiin ylöspäin, mutta ei tuo minusta mahdottomalta tunnu. :)
Juu, 8% 20 vuoden ajan nostaisi tulot 4,66 kertaisiksi nykyhetkeen verrattuna. Toisaalta reaalitulot varmaan vain kolminkertaistuisivat (2,5% vuotuinen inflaatio tekisi 1,64 inflaation vaikutukseksi).
Otanpa piruuttani esimerkin omasta elämästäni. Tulin tähän työpaikkaan -99. Palkkani on kahdeksan vuoden aikana aika tarkkaan tuplaantunut, eli olen ollut hieman päälle 8% vuotuisessa nosteessa. Seuraavaksi kiikarissa esimiestehtävät ja tarkoituksena tuplata taas palkka (euromääräisesti) kymmenen vuoden sisällä. Ei pitäisi olla mitenkään mahdotonta. :)
mutta ei luulijoita.
http://www.stat.fi/til/ashi/2007/02/ashi_2007_02_2007-07-30_kuv_002.html
Tosin tuo 7% on minullakin vähän yläkanttiin, kun vuoden 2000 aikoihin oli näköjään viimeinen hintojen tasaantuminen.
150.000 €*1,5=225.000 €.
Ei sitten jää enää kuin 105.000 € plussalle.
Onhan sekin jo jotakin.
Kelpaisi se varmaan semmoinenkin raha muillekin?
Googletin palkkakehitystä ja löysin tällaisen sivun.
http://www.pardia.fi/pardia/palvelutiedot/tilastotietoja/ansiotasoindeksi.html
Se on laman jälkeistä nousua ja siinä näyttäisi ansiot kasvaneen keskimäärin 4%/a. 20 vuodessa tulee väkisinkin taantumia, joten keskiarvo jää sinne 2-4%.
Minä olen sinun tavoin tullut työelämään 2000 ja sen jälkeen tuplannut palkkani, mutta en usko tuplaavani sitä enää samassa syklissä eläkepäiviin saakka. Minua on auttanut nämä seitsemän lihavaa vuotta jossa Suomi on porskuttanut.
Luulisin, että tuossa tilastossa tutkitaan keskimääräistä palkkaa.
Mikä on tietysti hyvä tieto sinänsä.
En ehdi siihen syventymään, mutta olennaista olisin tuon lisäksi tietää palkan kehitys työuran keston funktiona. Tietysti tässäkin on aika paljon heittoa tapauskohtaisesti, sikariportaaseen pääsevien palkat ovat varmaan nousseet prosentteina vuodessa enemmänkin kuin tuon kahdeksan, siinä missä marketin kassalla elämäntyötään tekevä ei juuri ikälisiä kummempia korotuksia taida saada... :)
Mutta kukin voi (tai pitäisi voida) arvioida omaa tulevaa palkkakehitystään ja huomioida se tulevaisuutta suunnitellessaan. Itse pidän tuota 8% kehitystä ihan hyvänä tavoitearvona...
Ja mitä seitsemään lihavaan vuoteen tulee, enpä ole viimeiseen kolmeen vuoteen saanut kuin yhden (symbolisen) ylimääräisen korotuksen, joten joko meillä ovat lihavat lehmät aika laihoja, tai sitten... Taidanpa lähteä navettaan. :)
Luulisin, että palkkakehityksen kuvaaja työuraan suhteutettuna on eksponentiaalisen käyrän vastakohta. Eli alussa nousu on jyrkkä, mutta tasaantuu ajan kuluessa. Kulkisi siis käsi kädessä työn oppimisen kanssa.
Tietenkin, jos pystyt vuodesta toiseen osoittamaan lisäarvosi työnantajalle, niin nousu pysyy jyrkkänä. Toinen ja tehokkaampi tapa sen ylläpitämiseen on vaihtaa työnantajaa viiden vuoden välein, mutta se taas on henkinen valinta - lojaalisuus vai raha.
Meillä karkasi tämä kirjoittelu, mutta se johtui ehkä siitä, että sinä kirjoitit enemmän yksilötasolta, minä taas yleiseltä. :)
Mitä jos asunnon arvo laskee / myydään halvalla? Kyllähän silloin velat jää maksettavaksi. En oikein ymmärtänyt tätä. Taidanpa olla ihan uuno?
Asunto toimii velan panttina. Jos et maksa velkaasi, pankki saa pantin, eli asunnon.
Jos myyt asunnon, on tilanne hieman eri... Ensinnäkään, et varmaankaan onnistu sitä myymään, jos se on pankin panttina (ilman että sovit velan maksamisesta pois tai toisen pantin käytöstä tuon tilalla).
Onko jokin laki muuttunut 90-luvulta? Silloinhan ainakin velkoja jäi, jos asunto oli panttina ja pankki pisti pakkohuutokauppaan (ja myi hinnalla, jonka siitä sai). Eli asunto ei enää kuitannutkaan koko velkaa. Voi olla, että kyselen tyhmiä, kun en oikein ole seurannut näitä asioita viime aikoina...
Sinä joudut maksamaan jokaisen sentin pankille minkä olet velkaa (asunnon pakkohuutokaupan jälkeen) ellet tee henkilökohtaista konkurssia, jossa sinut ja muut velalliset todetaan varattomiksi. Samalla todetaan, ettei sinulla ole tuloja eikä mahdollisuus niihin.
Mutta jos on tuloja tiedossa ulosottomies käy tilipussillasi, vieden 30% tuloistasi, kunnes olet sujut pankin kanssa.
Etkö tosiaan tiennyt tätä rotta? Olen pitänyt sinua hienan fiksumpana.
Saahan sitä uskoa, missä faktat?
Näin uskoo Suomen Rahatiedon Seppo Rekonen.