Taloussanomat on SURKEA lehti. Samoin Kauppalehti on SURKEA. Hesarikin on ajoittain tosi pihalla, aina silloin kun kertoo tulevasta romahduksesta!
Boikotoin noita huonoja lehtiä ja keskitän sen sijaan Tex Willeriin ja Muumiin. Niissä ei _koskaan_ ole vihjattukaan mitään siihen suuntaan, että äsken törkeään kuplahintaan velkarahalla ostamani läävän arvo on kohta puolet siitä mitä itse maksoin. Hyviä laatulehtiä.
Boikotoin noita huonoja lehtiä ja keskitän sen sijaan Tex Willeriin ja Muumiin. Niissä ei _koskaan_ ole vihjattukaan mitään siihen suuntaan, että äsken törkeään kuplahintaan velkarahalla ostamani läävän arvo on kohta puolet siitä mitä itse maksoin. Hyviä laatulehtiä.
Vastaukset 19
Vanhimmat
Muumit ovat sentään OMISTUSASUJIA, päinvastoin kuin Haisuli.
97% Haisuleista on kaljaa kittaavia hampuuseja!
lisäyksenä viikset, pälvikalju ja talbot.
Ei teistä tyfneroista ole edes kunnon provoja kirjoittamaan. Siihen vaadittaisiin aivoja, mutta eihän kukaan, jolla on aivot, jää maksamaan vuokraisännälleen asuntoa, kun voi ihan samoilla menoilla maksaa itselleen oman.
"kun voi ihan samoilla menoilla maksaa itselleen oman."
Kerrotko vielä, mieluiten esimerkillä höystettynä, missä Suomen kaupungissa väittämäsi pitää tänään, lokakuussa 2007 paikkansa.
Itse vaikka kuinka laskeskelen saan aina tulokseksi että jo lainan KOROT ovat vastaavan asunnon vuokran suuruiset saati että siinä pystyisi maksamaan yhtään lyhennyksiä tai edes vastiketta.
Peräänkuulutan hieman selonottoa asioista ennen kuin lähtee asuntokaupoille.
Lainanhoitokustannnukset 930€ kuussa, vastaavan vuokra (naapurin työsuhdeasunto)1300€ kuussa. Molempiin tulee päälle vielä sähkö ja vesi.
Minusta tuo omistaminen tulee halvemmaksi. Asunnon hinta on muuten 4 vuodessa noussut 40 000€, eli 830€ kuussa. Lisäksi tulevat tietenkin verovähennykset yms.
Esimerkki on todellisesta elämästä ja perustuu kahteen täysin toistaan vastaavaan asuntoon (peilikuvat) sekä totetuneisiin hintoihin samasta yhtiöstä.
> "kun voi ihan samoilla menoilla maksaa itselleen oman."
> Kerrotko vielä, mieluiten esimerkillä höystettynä, missä Suomen kaupungissa väittämäsi pitää tänään, lokakuussa 2007 paikkansa.
Vantaalla onnistuu aivan mainiosti. Otetaan vertailuun vaikkapa 170 kiloeuron kaksio (uudiskohde) ja vastaava vuokra-asunto, jossa vuokra 1000 €/kk. Hinnat ovat kylläkin vuoden takaa, koska silloin tämän vertailun tein (etsin siis samalta alueelta mahd. samankaltaiset & uudet vuokra- ja omistusasunnot).
Vuokraluuserin menot 1. vuotena 1000 €/kk.
Omistusasujan menot 1. vuotena: lainanhoitokulut (tasaerälaina 25 vuoden maksuajalla, korko 5,5% + 0,4 % marginaali) 1085 €/kk + vastike 150 €/kk = 1235 €/kk.
Omaisuuden määrä:
- vuokraluuserilla tuulen huuhtoma perse
- omistusasujalla 170 k€ kämppä - 170 k€ velka = 0 €
Tilanne 10. vuotena, kun vuokra, vastike ja asunnon arvo ovat nousseet 3 % vuodessa (siis 9 vuokrankorotuksen jälkeen):
- vuokraluuserin menot 1305 €/kk, omaisuus 0 €
- omistusasujan menot 1085 + 202 = 1281 €/kk, omaisuus 222 - 124 = 98 k€ (asunnon arvo - jäljellä oleva velka)
Tilanne 24 vuoden kuluttua
- vuokraluuserin menot 1974 €/kk, omaisuus 0 €
- omistusasujan menot 1085 (viim. vuosi menossa) + 296 = 1381 €/kk, omaisuus 336 - 14 = 322 k€.
Tilanne 30 vuoden kuluttua
- vuokraluuseri: menot 2357 €/kk, omaisuus 0 €
- omistusasuja: menot 354 €/kk, omaisuus 400 k€.
Juu, ei ole laskelmassa mukana mitään 30 vuoden aikana tarvittavia pikkuremppoja, muttei sen puoleen verovähennyksiäkään.
Ihan vastaavasti homma toimii "käytetyillä" asunnoillakin, esim. 110 k€ kaksio 70-luvun talossa vs. 600 €/kk vuokra. Lainanhoitokulut ovat tällöin n. 700 €/kk ja vastike voisi olla 170 €/kk luokkaa. Omistusasujan kulut ovat alussa suuremmat, mutta vuokraluuseri kuroo eron kiinni n. 15 vuodessa, vaikka heittäisin soppaan mukaan putkiremontinkin.
Olen tällaisen laskelman aiemmin esittänytkin. Otin siinä jopa huomioon (erittäin epäuskottavan) vaihtoehdon, jossa vuokraloinen sijoittaa vuokran ja omistusasujan kk-menojen erotuksen osakkeisiin. Vuokralaisen pitäisi saada sijoituksilleen yli 10 % tuotto joka vuosi päästäkseen edes tasoihin omistusasujan kanssa. Omistusasujahan "tienaa" sekä lainanlyhennyksillä että asunnon arvonnousulla.
Jostain kumman syystä vuokraluusereita ei laskelma kiinnostanut ... ei vissiin sopinut heidän maailmankuvaansa.
Olen itse tehnyt täysin vastaavat laskemat, tosin sillä erotuksella, että olen huomioinut todelliset verovähennykset ja omistusasumisen remonttikulut. Olen lisäksi huomioinut säästyneen varallisuuden kasvu-% mukaan yhtälöihin (laskin 4% tuotolla). Paljolti siis samat asiat kuin sinäkin. Laskemat ovat excelissä ja eri parametreja säätämällä olen tutkiskellut eri skenaarioita (ikuinen nousu, pientä laskua, rajua laskua ym.)
Itse olen tullut eri lopputulokseen kuin sinä, omat laskemani näyttävät, että omistuasumalla me häviäisimme jokaisessa paitsi "ikuinen nousu" skenaarioissa. Itse olen vartaillut myös tilannetta Vantaalla ja nimenomaan meidän omalla asuinalueella.
Syy täysin eri päätelmään on meidän rajusti poikkeavissa lähtöparametreissa. Sinä vertaat omistusasuntoa jonka arvo on 170ke ja vastaavan vuokra 1000e/kk, meillä omakohtaisesti tilanne on rajusti erilainen. Vastaava asunto omana maksaa meillä 200ke ja vuokraa maksamme alle 700e/kk, näin siis meillä. Syynä on varmaankin erot vertaillussa alueessa ja meidän mahdollisesti tavanomaista pienemmässä vuokrassa.
Lähtöparametrien raju ero selittää eri päätelmämme. En tiedä kumpi on enemmän oikeassa noissa hintatiedoissa, mutta itse tiedän ainakin oman tilanteemme 100%. Tällä hetkellä kerrytämme omaisuutta nopeammin asumalla vuokralla kuin maksamalla tätä samaa kämppää pois. Olen toki myös seurannut aktiivisesti mallin ennustamaa toteumaa ja tähän mennessä olemme jopa onnistuneet ylittämään varallisuuden kartoittamisvauhtimme (turhat menot karsittu).
Itsestä näyttää siltä, että oston paikka voi tulla kun nyt orastavalta näyttävä lasku taittuu taas nousuun, mahdollisesti vuosien päästä. Mutta eipä kiirettä, nyt kaikki on finanssipoliittisesti loistavalla mallilla.
Proposit muuten sinulle siitä, että sinäkin olet oman tilanteen laskenut kylmällä järjellä, etkä lähtenyt mukaan tunteella.
Mallisi on epärehellisesti viritetty suosimaan omistusasumista. Vuokra vaihtoehtoa nimitellään "vuokraloisiksi" ja "vuokraluusereiksi" joten ei ole vaikea päätellä kumpaa vaihtoehtoa itse suosit. Taitaa olla niin, että valinta on tehty tunteella ja laskuja on ruvettu virittelemään vasta oston jälkeen ;)
Se, että et huomioi mitenkään vuokraajalle varsinkin alkuvuosina kertyviä säästöjä romuttaa lopullisesti lapselliset laskelmasi.
Meillä ns. "aineeton hyöty" vaikutti päätökseen ratkaisevasti, eli loppujen lopuksi emme tehneet ensimmäistä omistusasuntoamme hankkiessa kovinkaan tarkkaa laskelmaa.
Toisaalta, kuten täälläkin usein on kirjoitettu, kaikki asunnot ovat yksilöitä. Ensiasuntomme sijaitsi Helsingin kantakaupungissa, noin 1 km Stockalta, 1920-luvulla rakennetussa talossa. Aivan vastaavia ei ollut lähistöllä vuokrattavana, ja kaupunginosassa vuokrahaitari oli melkoinen. Kustannuksemme vastasivat silloin alueen keskimääräistä vuokratasoa.
Tämän jälkeen vertaillu ei mielestäni ole kovin relevanttia koska olemme päässeet hyödyntämään asuntojen hintojen nousun, ja asuminen on tullut huomattavasti vuokrallaoloa halvemmaksi.
Tuohon käteenjääviin tulojen ja niiden säästämisen suhteen olen aika skeptinen. Ihmisillä on tapana, huolimatta siitä asuvatko he vuokralla vai omassa, mitoittaa asumisensa sen mukaan mihin heillä on varaa. Tarkoittaen sitä että ei voida sanoa että vertaillaan asumisen kustannusta, vaan oikeasti pitäisi verrata asumisen hintaa. Eli kun asuntoa hankitaan ei ensin päätetä että halutaan 50m2, ja sitten katsotaan hintaa, vaan ensin katsotaan paljonko rahaa on käytössä ja asunto etsitään sen mukaan.
Eli 30 vuoden päästä mädän syömä luukkusi olisi siis 400 tonnin arvoinen. Huh huijaa... Otas pääsi pois perseestäsi ja laskepa vaihtoehtoinen skenaario oikeilla luvuilla.
Kämppäsi arvo on laskenut 30 vuodessa puoleen eli omaisuutesi on noin 85 tonnia. Voit laskea, että vuokra-asukki säästää asumiskustannuksissa noin 500 eur/kk eli 6 tonnia / vuosi eli 180 donaa 30 vuodessa. Sijoitettuna hyvin vuokraluuserisi omaisuus on 30 vuoden päästä noin 250 tonnia. Eli kuka voittikaan? Besides: kuka helvetti haluaa sitoutua johonkin paikkaan/vanhenevaan asuntoon 30 vuodeksi?
> Mallisi on epärehellisesti viritetty suosimaan omistusasumista. Vuokra vaihtoehtoa nimitellään "vuokraloisiksi" ja "vuokraluusereiksi" joten ei ole vaikea päätellä kumpaa vaihtoehtoa itse suosit.
Laskelman tein alunperin ihan itseäni varten. Nimitykset taas olen virittänyt palstan tason huomioonottaen. Vuokraloisilta, kuten sinulta, ei pääsääntöisesti kovin asiapitoisia kommentteja ole näkynyt.
> Taitaa olla niin, että valinta on tehty tunteella ja laskuja on ruvettu virittelemään vasta oston jälkeen ;)
Sanoo vuokraloinen, joka vuokraloisille lajityypilliseen tapaan ottaa huomioon vain ensimmäisen vuoden menot ja ummistaa visusti silmänsä inflaatiolta, vuokrankorotuksilta ja omistusasujan pääoman karttumiselta.
> Se, että et huomioi mitenkään vuokraajalle varsinkin alkuvuosina kertyviä säästöjä romuttaa lopullisesti lapselliset laskelmasi.
Kuten jo yhden kerran mainitsinkin (menikö ohi tarkoituksella vai vahingossa?), olen tällaisenkin laskelman tehnyt, mutta, yllätys, yllätys, se ei vuokraloisia kiinnostanut. Laskin siis, millainen tuotto vuokraloisen pitäisi rahoilleen saada peitotakseen omistusasujan. Siis 1. vuotena vajaa 300 €/kk vaikkapa rahastoon, seuraavana (vuokrankorotuksen jälkeen) muutaman euron pienempi summa jne. ensimmäisen 10-15 vuoden ajan.
Tulos: vuotuisen tuoton pitäisi olla jatkuvasti >10 %, jotta vuokraloinen pärjäisi omistusasujalle, jonka omaisuus karttuu seuraavasti:
1. vuotena lyhennys 250 €/kk luokkaa, loput (reilu 800 €/kk) korkoa
+ asunnon arvonnousu 3 % (euroissa mitattuna, reaaliarvo pysyy vakiona) x 170 k€ = 5,1 k€/vuosi = keskim. 425 €/kk
Omistusasujan omaisuus karttuu siis jo ensimmäisenä vuotena 675 €/kk.
Tein jopa sellaiset laskelmat, missä "korkatun" uudisasunnon hinta laskee alkuun hieman ennen kääntymistään 3 %/vuosi nousuun ja "käytettyyn" asuntoon tehdään putkiremppa, josta 35 k€ lisää lainaa maksettavaksi. Molemmissa tapauksissa omistusasujan ja vuokraloisen kokonaiskulut (kaikkien maksuerien yhteenlaskettu nykyarvo) ovat suunnilleen yhtä suuret 30 vuoden aikana, mutta omaisuudessa on huima ero - vuokraloinen kerkiää kerätä vain murto-osan omistusasujalle kertyvästä pääomasta.
Se nyt vaan on vaikea peitota parin satasen per kk sijoituksella liki 200 k€ pääoman kanssa pelaavaa...
> Eli 30 vuoden päästä mädän syömä luukkusi olisi siis 400 tonnin arvoinen. Huh huijaa... Otas pääsi pois perseestäsi ja laskepa vaihtoehtoinen skenaario oikeilla luvuilla.
BUAHHHAAAHHAA, taas yksi vuokraLUUSERI tunsi pakottavaa tarvetta tuoda tyhmyytensä julki. Muutaman kuukauden aikajänteellä pelaaville vuokraluusereille inflaatio on nyt vaan aivan mahdoton käsite ymmärrettäväksi. 30 vuodessa kaikki hinnat nousevat vähintään kaksinkertaisiksi ja mahdollisesti paljon enemmänkin.
> Voit laskea, että vuokra-asukki säästää asumiskustannuksissa noin 500 eur/kk eli 6 tonnia / vuosi eli 180 donaa 30 vuodessa.
Kappas, ihan ensi alkuun vuokraloisemme päätti tuplata omistusasujan ja vuokralurkin menojen erotuksen. Meinaat, että 220 tonnin kämpän saa vuokrattua tonnilla kuussa? Ja huom. nyt ei puhuta vanhoista sopimuksista, muutoin pitää laskelmaan ottaa ihan vastaavasti X vuoden takainen omistusasunnonkin hankintahinta.
Lisäksi jäi vuokralurkilta jälleen kerran ymmärtämättä, että 1. vuoden tilanne ei jatku ikuisesti. Vuokra nousee (vähintään) inflaation tahtiin, lainan lyhennyserät eivät.
Niinpä vuokralurkin säästöt kutistuvat vuosi vuodelta ja kääntyvät lopulta tappioksi. Ja tämä tapahtuu todellakin jo kauan ennen laina-ajan päättymistä.
Karkeasti voidaan siis arvioida, että vuokralurkki tienaa ensimmäisen 15 vuoden aikana puolet esittämästäsi summasta (alussa 100 %, lopussa 0 % -> k.a. 50 %) eli 3000 €/vuosi * 15 vuotta = 45 tonnia + korkotuotot päälle.
Omistusasuja puolestaan lyhentää lainaansa 15 vuodessa n. 90 tonnilla + asunnon arvo nousee (euroissa mitattuna) n. 50 %, jos keskimääräinen nousuvauhti on edes inflaation tasoa.
Vuosina n:o 16-30 vuokralurkin menot ovatkin jo suuremmat, joten reilussa laskelmassa lurkin pitäisi alkaa syömään säästöjään. Käytännössä tähän ei kuitenkaan ole tarvetta, jos a) vuokralurkilla on töitä ja b) vuokralurkki saa edes inflaatiota vastaavia palkankorotuksia.
Toisaalta, nyt on omistusasujalla, jonka palkka on noussu menoja nopeammin, tilaisuus joko ylimääräisiin lainanlyhennyksiin tai sijoittajaksi ryhtymiseen -> lurkki ottaa tällä jaksolla pahasti selkäänsä ja löylytys vain yltyy, kun 25 v laina-aika päättyy.
> Sijoitettuna hyvin vuokraluuserisi omaisuus on 30 vuoden päästä noin 250 tonnia.
BUAHHAAHAA, lurkin omaisuus on edellä mainuttujen tekijöiden johdosta muutama kymppitonni ja omistusasujalla 400 tonnia, vaikka molemmat ovat käyttäneet suunnilleen yhtä suuren summan rahaa asumiseensa (omistusasuja jakson alkupuolella enemmän ja vuokralurkki loppupuolella enemmän).
"Laskelman tein alunperin ihan itseäni varten. Nimitykset taas olen virittänyt palstan tason huomioonottaen. Vuokraloisilta, kuten sinulta, ei pääsääntöisesti kovin asiapitoisia kommentteja ole näkynyt. "
Tuntella kirjoitettu "faktoja" on vaikea ottaa tosissaan, yleistämisesi ei myöskään anna kovin puolueetonta kuvaa näkemyksistäsi. Rivien välistä saan viestin, että pidät kynsin ja hampain kiinni omasta näkemyksestäsi joita perustelet omiin tarpeiseesi viritetyillä laskutoimituksilla. On tunnustettu tosiasia, että tosiuskovien kanssa ei kannata väitellä, siinä menee oma mielenterveys ensimmäisenä. Itse olen liikkeellä varsin avoimin mielin, molemmat optiot tarjoavat omat etunsa ja haittansa. Vaakakuppi kallistuu nyt vuokran puolelle, tulevaisuudessa ehkä toisin.
"Se nyt vaan on vaikea peitota parin satasen per kk sijoituksella liki 200 k€ pääoman kanssa pelaavaa..."
Olet oikeilla jäljilla kun puhut pelaamisesta, pelissä voi käydä myös siten, että mustapekka jaetaan käteen. Molemmat tiedämme mitä se tarkoittaa varsinkin silloin kun pelaamisen vipuna on käytetty velkarahaa :)
Että missä faktat ja laskelmat?
Minustä tuhnujen kirjoitukset muistuttavat päivä päivältä enemmän uskontoa, hyviä esimerkkejä löytyy vaikka HS:n Intelligent Designia käsittelevästä viestiketjusta.
niin voin pyöräyttää oman näkemykseni sinun tilanteestasi:
1. Bruttotulot
2. vero-%
3. Asunnon alkuhinta
4. Alkuvelan määrä
5. Velan korko-%
6. Vastikkeen määrä
7. Vaihtoehtoisen vuokrakämpän kk/hinta
8. Arvioisi asuntojen hintojen kehityksestä välillä 1-5, 5-10 ja 15->
jos haluat hienosäätöä niin heitä myös:
a. Olettamasi inflaatio (2%),
b. Arvioisi tulojenne vuotuisesta kasvusta(2,5%)
c. Remonttikulut (2e/neliö/kk)
Muilla luvuilla ei ole niin suurta painoarvoa, joten heitetään karkea arvio noilla.
eli heitä arvioisi muista taloutenne kuukausittaisista kuluista ja esitä korko-% säästyneen varallisuutenne kehitykselle.
Nämä luvut kun pistät tiskiin niin voin heittää alustavan arvion varallisuudeen kasvusta, omistuasujalla tähän vaikuttaa toki eniten asunnonarvon nousu/lasku ja vuokralla olevalle säästöjen kertyminen ja säästöille kertyvä korko.
Voitit juuri PPP -palkinnon (Palstan Paskin Provo).
ja ymmärrän toki että se jurppii sinua. Oma syysi kun kuuntelit pää märkänä välittäjän kehuja etkä ajatellut omilla aivoillasi. Lohduttaudu sillä että kaltaisiasi häviäjiä on alkaneessa romahduksessa SATOJA TUHANSIA
Uhostasi tulee mieleeni 3 vuotias poikani, yhtä paljonuhmaa ja yhtä vähän vakuuttavuutta.
Tervetuloa tarjoamaan :-)