Rivitalossa vähemmän m2

Kerrostaloasunnon puuttuvat neliötJulkaistu To, 25/11/2004 - 14:00 kk_toimitus

Asuntokauppa | Toimituksen jutut | 2004

Lakimies vastaa: Pinta-alaristiriita ja epäselvyys myyjän henkilöllisyydestä.
Pariskunta kiinnostui töölöläisestä kaksiosta, joka oli välittäjän kautta. Myyntiesitteessä asunnon pinta-alaksi ilmoitettiin n. 56 neliötä.

Pinta-ala ei myyntineuvotteluissa sinänsä noussut mitenkään esille. Yhtiöjärjestys on vuodelta 1992 ja siinä asunnon pinta-alaksi ilmoitetaan 56 neliötä eli 2h k. Myös kauppakirjassa pinta-alaksi oli merkitty 56 neliötä (ilman noin -merkkiä.)

Pariskunta osti asunnon 14.7.2003 ja saman vuoden marraskuussa asuntoon tehtiin lattioiden hionta. Sen yhteydessä pinta-alaa alettiin epäillä ilmoitettua pienemmäksi. Pariskunta teetti Raksysteemillä lasermittauksen, jonka mukaan asunnossa onkin vain 46.5 neliötä eli 9.5 neliötä luultua vähemmän. Ostajat eivät ole vielä tehneet asiasta välittäjälle virallista reklamaatiota, mutta aikovat sen tehdä ja vaatia hinnanalennusta sen verran kuin mitä asunto olisi voinut maksaa todellisen kokonsa puolesta.

Lakimies Ulla-Maija Moisio, ovatko ostajat oikeutettuja vaatimaan korvausta siitä, että asunto on 9.5 neliötä ilmoitettua pienempi? Vai riittääkö välittäjän vastuuksi se, että myyntiesitteessä on merkintä "noin" 56 neliötä?

- Asuinhuoneistojen pinta-alojen laskemisessa esiintyy kirjavuutta erityisesti niissä asunto-osakeyhtiöissä, jotka on perustettu ennen nykyisen asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa eli ennen 1.1.1992. Nykyisen lain mukaan edellytetään, että yhtiöjärjestyksessä ilmoitettu pinta-ala lasketaan käyttäen rakennuksen pinta-aloista annettua standardia.

Vaikka isännöitsijätodistuksen ja yhtiöjärjestyksen tieto huoneiston pinta-alasta on yhteneväinen, välittäjän on havaittava olennainen virhe asiakirjojen pinta-alatiedoissa. Olennaisuuteen vaikuttaa, kuinka selkeästi virhe on havaittavissa. Ammattimainen välittäjä tietää ainakin sen, että vanhoissa taloissa asuinpinta-alat saattavat poiketa huomattavastikin yhtiöjärjestykseen merkitystä pinta-alasta.

Nyt välittäjä oli itsekin markkinointiesitteessä ilmoittanut pinta-ala tiedon olevan n. 56 m2. Tämän takia välittäjän olisi pitänyt varmistua ennen kauppakirjan allekirjoittamista siitä, että kauppakirjaan merkitty 56 m2 perustui luotettavaan mittaukseen, taikka muulla tavalla varmistua, että huoneiston pinta-ala oli se, miksi se oli ilmoitettu. V. 2003 annetun korkeimman oikeuden tapauksen jälkeen, jossa välittäjä suhteessa myyjään, joutui yksin vastaamaan ostajalle maksettavasta hinnanalennusta pinta-alavirheen vuoksi, on suositeltu, että pelkät "noin" tai "ei tarkistusmitattu" -merkinnät eivät enää riitä, vaan tieto asuinpinta-alasta on syytä esittää monisanaisemmin, jotta ostajalle tulee täysin selväksi se, ettei yhtiöjärjestyksen tai isännöitsijätodistuksen tieto ole välttämättä oikea.

Korvauksen määrän osalta on huomattava, että koska kauppahintaan vaikuttaa myös muut tekijät (kunto, ikä, varustetaso), hinnanalennusta ei välttämättä lasketa kaavamaisesti esimerkiksi suhteuttamalla kauppahinta asuinneliöihin ja hinnoittelemalla puuttuvat neliöt tämän mukaan.

Eikö kauppakirja ole asiapaperi, jossa ilmoitetut tiedot viimeistään pitäisi olla tarkistettuja ja oikeita?

- Kyllä, varsinkin, jos markkinoinnissa on käytetty n. ilmaisua. Mikäli tarkistusmittausta ei voida tehdä, tai epäillään, että pinta-alatieto ei vastaa todellisuutta, kauppakirjaan olisi hyvä kirjata, että yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-alatieto ei vastaa huoneiston todellista pinta-alaa.

Korkeimman oikeuden vuosi sitten tekemän päätöksen mukaan asunnoissa, joissa on ennen vuotta 1992 tehdyt yhtiöjärjestykset, välittäjän pitää kiinnittää ostajan huomiota siihen, että pinta-ala saattaa heittää ilmoitetusta. Vuoden 1992 jälkeen tehdyissä yhtiöjärjestyksissä puolestaan pitää olla pinta-alat, jotka on mitattu nykystandardien mukaan. Entä tässä tapauksessa, kun yhtiöjärjestys on tasan vuodelta 1992?

- Nykyisen lain voimaantulosäännöksen mukaan, mikäli ennen lainvoimaantuloa perustetun yhtiön yhtiöjärjestys ei vastaa voimassaolevaa lakia, yhtiön on tehdessään muutoksia yhtiöjärjestykseen muutettava se samalla vastaamaan nykyisen lain säännöksiä. Poikkeuksena kuitenkin pinta-alatiedot. Eli tässäkin tapauksessa pinta-alatiedot voivat perustua alkuperäiseen yhtiöjärjestykseen.

Entä onko osakkaalla oikeus vaatia taloyhtiötä merkitsemään yhtiöjärjestykseen oikea pinta-ala, nyt kun se kerran on tarkistusmitattu? Näin he maksaisivat oikeudenmukaisesti vastiketta.

- Valitettavasti asia ei ole näin yksinkertainen. Yhtiöjärjestyksen muutos edellyttää, että yhtiökokouksessa osakkeenomistajat, joilla on vähintään 2/3 annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista muutosta kannattaa. Tämän lisäksi tarvitaan myös niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden osalta osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa muutetaan tai osakkeenomistajan maksuvelvoitetta yhtiötä kohtaan lisätään. Hallinta-oikeuden muutoksena ei pidetä sitä, että huoneiston todelliset pinta-alat mitataan, ja jatkossa osakkeenomistaja osakkeittensa kautta hallitsee suurempaa tai pienempää huoneistoa. Sen sijaan, jos vastikeperuste on pinta-alaperusteinen, pinta-alan lisääntyminen merkitsee myös maksuvelvollisuuden lisääntymistä. Sen takia, jos tällaisen osakkeenomistajan suostumusta muutokseen ei saada, yhtiökokous ei voi tehdä päätöstä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta todellisten pinta-alojen mukaiseksi.


Sari Valto / Kuningaskuluttaja (TV1 25.11.2004)

Lue koko juttu »
© YLE 2006 | Kuningaskuluttaja | PL 88 | 00024 Yleisradio | Puh: 09 14801 | Fax: 09 1480 2795 | [email protected]

että mitat on otettu seinästä seinään.... ..... ....

ymmärretään kirjoitti:

että mitat on otettu seinästä seinään.... ..... ....

että pinta-ala on pienempi niin teetä virallinen mittaus josta saat kirjallisen lausunnon, muuten homma on pelkkää huhupuhetta. Todisteellinen kirjallinen vaatimus asiassa tai ainakin ilmoitus puheoikeuden pidättämiseen mahdollisimman pian myyjälle.

Kuten lainauksessa sanottiin hyvitys ei ole sama kun "menetetyt" neliöt. Fiksut välittäjät laittavat esitteisiin pitkätkin selostukset ettei pinta-ala ole ehkä todellisuudessa sama kuin yhtiöjärjestyksessä, yksityisellä sitä ei sitten tainnut sopimuksessa olla. Sinun kannalta ongelmallisempaa on ettei yksityishenkilön voida olettaa tietävän asioista yhtä paljon kuin välittäjän, tarkkaan kannattaa miettiä riidasta mahdollisesti saatavaa hyötyä suhteessa kustannuksiin ja häviämisriskiin. Oma oikeusturvavakuutuksesi ei korvaa maksettavaksesi tuomittuja vastapuolen oikeudenkäyntikuluja, vakuutusyhtiö voi myös edellyttää että asia riidellään vielä hovissa jotta saat edes omat kulusi takaisin.

sitä mieltä kirjoitti:

että pinta-ala on pienempi niin teetä virallinen mittaus josta saat kirjallisen lausunnon, muuten homma on pelkkää huhupuhetta. Todisteellinen kirjallinen vaatimus asiassa tai ainakin ilmoitus puheoikeuden pidättämiseen mahdollisimman pian myyjälle.

Kuten lainauksessa sanottiin hyvitys ei ole sama kun "menetetyt" neliöt. Fiksut välittäjät laittavat esitteisiin pitkätkin selostukset ettei pinta-ala ole ehkä todellisuudessa sama kuin yhtiöjärjestyksessä, yksityisellä sitä ei sitten tainnut sopimuksessa olla. Sinun kannalta ongelmallisempaa on ettei yksityishenkilön voida olettaa tietävän asioista yhtä paljon kuin välittäjän, tarkkaan kannattaa miettiä riidasta mahdollisesti saatavaa hyötyä suhteessa kustannuksiin ja häviämisriskiin. Oma oikeusturvavakuutuksesi ei korvaa maksettavaksesi tuomittuja vastapuolen oikeudenkäyntikuluja, vakuutusyhtiö voi myös edellyttää että asia riidellään vielä hovissa jotta saat edes omat kulusi takaisin.

Lue lisää

Täytyypä tosiaan harkita miten edetä vai edetäkkö ollenkaan...harmittaa vaan niin pirusti. Täytyy varmaan kuitenkin mittauttaa pinta-ala ammattilaisella että saa itse ainakin varmuuden ja jos niin ikävästi käy että joutuu itse myymään joskus niin ainakin myy "oikeilla" neliöillä.

Tästä(sanoo alkuper) kirjoitti:

Täytyypä tosiaan harkita miten edetä vai edetäkkö ollenkaan...harmittaa vaan niin pirusti. Täytyy varmaan kuitenkin mittauttaa pinta-ala ammattilaisella että saa itse ainakin varmuuden ja jos niin ikävästi käy että joutuu itse myymään joskus niin ainakin myy "oikeilla" neliöillä.

Lue lisää

sen verran että voit tietysti ottaa yhteyttä isännöitsijään jos/kun epäilet että yhtiöjärjestyksessä mainittu pinta-ala ei pidä paikkaansa. Näissä asioissa periaatteena on se että väärässä ollut maksaa mittauksen.

Puheoikeuden pidättäminen maksaa saantitodistuskirjeen verran ja antaa aikaa miettiä asiaa.

mittauksesta kirjoitti:

sen verran että voit tietysti ottaa yhteyttä isännöitsijään jos/kun epäilet että yhtiöjärjestyksessä mainittu pinta-ala ei pidä paikkaansa. Näissä asioissa periaatteena on se että väärässä ollut maksaa mittauksen.

Puheoikeuden pidättäminen maksaa saantitodistuskirjeen verran ja antaa aikaa miettiä asiaa.

Lue lisää

Kysyy alkkis...

...yhtiöjärjestyksessä ilmoitettu huoneiston KOKONAISPINTA-ALA, joka on aina pienempi kuin asuinpinta-ala. Eli kannattaa tarkistaa tämä ennen jatkotoimia, ettei tule hutkittua.