Asuntojen hintojen lasku vaikeuttaa velan ehtojen muuttamista
Asuntojen hinnan kehityksellä ei ole merkitystä asuntovelalliselle, mikäli asuntoa ei aiota myydä tai sitä ei jouduta pakon edessä realisoimaan. Koska juuri asunto on kuitenkin useimmiten asuntolainan vakuutena, asuntojen hintatason lasku vaikuttaa velallisen maksukyvyn heikkenemisestä aiheutuvaan riskiin.
Mikäli velallinen haluaisi muuttaa lainan ehtoja tai ajautuu tilanteeseen, jossa maksuerien pienentämiseksi ehtoja jouduttaisiin muuttamaan, on vakuuksien arvon kehityksellä merkitystä. Ehtojen muuttaminen ja maksuerien pienentäminen onnistuu vain, mikäli vakuuksien vakuusarvot kattavat jäljellä olevan lainamäärän. Mikäli vakuusarvo ei enää kata tarvittavaa lainamäärää, ei lainan uudelleenneuvotteluun välttämättä ole mahdollisuutta. Ilman lisävakuuksien asettamista pankilla ei ole mahdollisuutta myöntää lainaa uusin ehdoin.
Asuntojen hinnan laskun aiheuttama riski on suurin uusilla lainoilla, joita ei ole vielä ehditty lyhentää. Tähän tilanteeseen pankit varautuvat laskemalla vakuudelle sen markkina-arvoa alhaisemman vakuusarvon. Käytännössä tämä tarkoittaa, että pankki myöntää asuntolainaa esim. 70 % vakuudeksi asetettavan asunnon hinnasta. Vakuusarvolaskennan myötä vakuuden hinta saa laskea heti myöntöhetken jälkeen 30 % ennen kuin se alittaa jäljellä olevan lainamäärän. Esimerkkilaskelmassa 2 esitetään vakuusarvon ja lainan määrän vaikutusta velallisen riskiin päätyä velkaloukkuun. Laskelmasta nähdään myös, miten pieni omarahoitusosuus kasvattaa velkaloukun mahdollisuutta.
Esimerkkilaskelma 2: Lainan määrän ja vakuusarvon välisen suhteen vaikutus riskiin
Velallinen on ottanut 100 000 euron tasalyhenteisen lainan 20 vuodeksi. Asuntojen hinnat nousevat kaksi vuotta peräkkäin 5 %, jolloin asunnon arvo on 110 250 euroa. Taulukosta nähdään, paljonko asunnon hinta saa laskea, ilman että velallinen voi joutua velkaloukkuun.
Pahin tilanne: maksukyky heikkenee ja vakuuksien arvo laskee
Nelikenttätarkastelun mukaisesti ongelmia aiheuttavat eniten tilanteet, joissa sekä maksukyky heikkenee että vakuuksien arvo laskee. Tällaisten tilanteiden todennäköisyyksien arviointia vaikeuttavat riippuvuudet tekijöissä tapahtuvien muutosten välillä.
Jo aiemmin mainittu korkojen nousu on hyvä esimerkki taloudessa tapahtuvasta muutoksesta, joka vaikuttaa sekä maksukykyyn että mahdollisesti vakuuden hintaan. Korkojen nousun suorat vaikutukset kasvattavat lainanhoitokustannuksia, ja nousun epäsuorana vaikutuksena asuntojen kysyntä laskee ja hinnat kysynnän mukana.
Toinen esimerkki muutoksesta taloudessa on suhdannetilanne. Myös sen vaikutukset näkyvät sekä maksukyvyssä että vakuuksien arvoissa. Jos suhdanteet joutuvat taantumaan, sekä työttömyyden todennäköisyys kasvaa että asuntojen kysyntä ja hinnat laskevat. Varsin samantyyppinen tilanne on myös sellaisilla paikkakunnilla, joiden talous on riippuvainen yksittäisestä suuresta työllistäjästä. Työllistäjän toiminnan siirtyminen muualle tai mahdollinen konkurssi lisää paikallisesti työttömyyttä ja romahduttaa asuntojen hinnat.
Myös muiden kuin edellä mainittujen tekijöiden taustalla on yhteisiä piileviä selittäjiä. Myös sosiaaliset ongelmat voivat kasvattaa sekä työttömyyden että ylivelkaantumisen riskiä.
Asuntojen hinnan kehityksellä ei ole merkitystä asuntovelalliselle, mikäli asuntoa ei aiota myydä tai sitä ei jouduta pakon edessä realisoimaan. Koska juuri asunto on kuitenkin useimmiten asuntolainan vakuutena, asuntojen hintatason lasku vaikuttaa velallisen maksukyvyn heikkenemisestä aiheutuvaan riskiin.
Mikäli velallinen haluaisi muuttaa lainan ehtoja tai ajautuu tilanteeseen, jossa maksuerien pienentämiseksi ehtoja jouduttaisiin muuttamaan, on vakuuksien arvon kehityksellä merkitystä. Ehtojen muuttaminen ja maksuerien pienentäminen onnistuu vain, mikäli vakuuksien vakuusarvot kattavat jäljellä olevan lainamäärän. Mikäli vakuusarvo ei enää kata tarvittavaa lainamäärää, ei lainan uudelleenneuvotteluun välttämättä ole mahdollisuutta. Ilman lisävakuuksien asettamista pankilla ei ole mahdollisuutta myöntää lainaa uusin ehdoin.
Asuntojen hinnan laskun aiheuttama riski on suurin uusilla lainoilla, joita ei ole vielä ehditty lyhentää. Tähän tilanteeseen pankit varautuvat laskemalla vakuudelle sen markkina-arvoa alhaisemman vakuusarvon. Käytännössä tämä tarkoittaa, että pankki myöntää asuntolainaa esim. 70 % vakuudeksi asetettavan asunnon hinnasta. Vakuusarvolaskennan myötä vakuuden hinta saa laskea heti myöntöhetken jälkeen 30 % ennen kuin se alittaa jäljellä olevan lainamäärän. Esimerkkilaskelmassa 2 esitetään vakuusarvon ja lainan määrän vaikutusta velallisen riskiin päätyä velkaloukkuun. Laskelmasta nähdään myös, miten pieni omarahoitusosuus kasvattaa velkaloukun mahdollisuutta.
Esimerkkilaskelma 2: Lainan määrän ja vakuusarvon välisen suhteen vaikutus riskiin
Velallinen on ottanut 100 000 euron tasalyhenteisen lainan 20 vuodeksi. Asuntojen hinnat nousevat kaksi vuotta peräkkäin 5 %, jolloin asunnon arvo on 110 250 euroa. Taulukosta nähdään, paljonko asunnon hinta saa laskea, ilman että velallinen voi joutua velkaloukkuun.
Pahin tilanne: maksukyky heikkenee ja vakuuksien arvo laskee
Nelikenttätarkastelun mukaisesti ongelmia aiheuttavat eniten tilanteet, joissa sekä maksukyky heikkenee että vakuuksien arvo laskee. Tällaisten tilanteiden todennäköisyyksien arviointia vaikeuttavat riippuvuudet tekijöissä tapahtuvien muutosten välillä.
Jo aiemmin mainittu korkojen nousu on hyvä esimerkki taloudessa tapahtuvasta muutoksesta, joka vaikuttaa sekä maksukykyyn että mahdollisesti vakuuden hintaan. Korkojen nousun suorat vaikutukset kasvattavat lainanhoitokustannuksia, ja nousun epäsuorana vaikutuksena asuntojen kysyntä laskee ja hinnat kysynnän mukana.
Toinen esimerkki muutoksesta taloudessa on suhdannetilanne. Myös sen vaikutukset näkyvät sekä maksukyvyssä että vakuuksien arvoissa. Jos suhdanteet joutuvat taantumaan, sekä työttömyyden todennäköisyys kasvaa että asuntojen kysyntä ja hinnat laskevat. Varsin samantyyppinen tilanne on myös sellaisilla paikkakunnilla, joiden talous on riippuvainen yksittäisestä suuresta työllistäjästä. Työllistäjän toiminnan siirtyminen muualle tai mahdollinen konkurssi lisää paikallisesti työttömyyttä ja romahduttaa asuntojen hinnat.
Myös muiden kuin edellä mainittujen tekijöiden taustalla on yhteisiä piileviä selittäjiä. Myös sosiaaliset ongelmat voivat kasvattaa sekä työttömyyden että ylivelkaantumisen riskiä.
Vastaukset
Vanhimmat
Ei vielä vastauksia
Aloittaja odottaa vastauksia. Kerro oma näkemyksesi ensimmäisenä.