Tällä palstalla suolletaan aiheesta ja etupäässä aiheen vierestä melkein mitä tahansa mieletöntä.
Sille ken hankkii asuntonsa omarahoituksella, iso osa esiin tuomistani seikoista on irrelevantteja, mutta tällä hetkellä kohtuullisen halpaa lainarahaa hankintaansa käyttävien kannattaa miettiä kaikki (ensi)asunnon hankintaan liittyvät puolet huolella, eikä luottaa pankin/välittäjän yltiöpositiivisiin puheisiin.
Pointit niille, jotka eivät jaksa/osaa lukea pidemmälle:
- ensiasunnon ostajalle vallitseva hintataso on asunnon hankinnassa kaikkein tärkeintä
- asuntojen hinnat (poislukien asumistason nousu) nousevat pitkällä aikavälillä noin keskimääräisen (netto)palkkakehityksen verran, ehkä noin 2,5% vuodessa
- korkotuen täysimääräinen hyväksikäyttö sallii vain noin 100 000 euron lainan per täysi-ikäinen asukas nykykorkotasolla
- vuokrien nousupaine perustuu ylikuumentuneisiin asuntomarkkinoihin, kun asuntomarkkinat normalisoituvat vuokrien ylimääräinen korotuspaine poistuu
- tällä hetkellä on parhaimmillaan mahdollista pääkaupunkiseudulla asua halvemmin vuokralla kuin lainarahalla ostamassaan asunnossa, siksi omaan siirtymisen lykkääminen voi olla järkevä ratkaisu
Se mikä ensiasunnon hankinnassa on tärkeintä on asunnon hankintahinta (=vallitseva hintataso markkinoille tultaessa). Se on sitä omaa 25 seuraavan vuoden aikana kovalla työllä tienattavaa nettotuloa ja lainanlyhennyksiä tai säästöjä, joka uppoaa tähän hankintaan. Siksi minun käy vähän sääliksi ns. nuoria aikuisia, jotka markkinahuipulla hankkivat sen ensimmäisen oman asunnon. Asunnon isompaan/pienempään vaihtava ei ole näin riippuvainen markkinahinnoista, koska sama hintataso koskee myös vaihtoasuntoa.
Jopa kauppalehden foorumilla eräs (trolli) arvioi, että jatkossa keskimäärin palkansaajien tulot kasvavat noin 2.5% vuosittain ja toisaalta asuntojen hinnat nousevat vähän nykykehityksen tapaan noin 6% vuosittain. Tämä on tietysti täysin absurdi ajatus, sillä tällä menolla keskimääräisen palkansaajan nettotuloista noin 25 vuoden kuluttua menisi asumismenoihin yli 90% (nykyisin noin 40%). Meidän kaikkien täytyy myös syödä ja muitakin kuluja on. Ylipäätäänkin on hassu ajatus (ehkä kiinteistönvälittäjän kostea uni) että ihmiset käyttäisivät tulojensa kasvun kokonaisuudessaan asumiskuluihinsa... Kaikki kansantalouden perusopintonsakin suorittaneet ymmärtävät, että käytännössä asuntojen hinnat nousevat pitkällä tähtäimellä (esim. 25 vuotta=tällä hetekellä yleinen laina-aika) suurinpiirtein palkankorotusten tahdissa. Historiallisesti kaikki tämän ylittävä nousu on johtunut asumistason noususta=tasokkaammat asunnot, jotka maksetaan joko korkeampana ostohintana tai jotka maksetaan pikkuhiljaa omistajan tekemien perusparannusten kustannuksina. Tämän korkeamman alkuinvestoinnin/asumisaikana uponneen lisärahan siis saa osin takaisin asunnon myyntihinnassa - se ei siis ole mitään voittoa tai tuottoa vaan korvausta kustannuksista. Tuotoksi reaalimaailmassa elävä kansalinen laskee tuon noin 2.5%.
Yleisesti korkotuki lasketaan koko lainapääomalle riippumatta lainan määrästä. Tämä on harhaa ja itsepetosta, koska maksimi korkotuki per palkansaaja/asukas on 1400 euroa, siis nykytasolla (5% kokonaiskorko) se toteutuu maksimissaan 100 000 euron lainalla per asukas. Suurin osa esim. yksiöistä pääkaupunkiseudulla maksaa enemmän. Täysin lainalla ostettuna laskelmat menevät siis pieleen, jos maksimikorvauksen määrää ei huomioida. Lisäksi jos korko nousee, maksimilaina per asukas vastaavasti laskee eli oma osuus korkokuluista kasvaa. Voi siis olla että "Jygä" ei maksakaan niin suurta osuutta kuin on kerrottu.
Kovasti on ollut puhetta vuokrien noususta. Tämä perustuu siihen, että NYKYISELLÄ asuntojen hintatasolla sijoitusvuokra-asunnon pitäminen kannattavasti vaatii melkoisia vuokrankorotuksia, jotta asunnosta saadaan edes hiukan riskitöntä korkotuottoa parempi tuotto. Jos hinnat laskevat tuotto keskimäärin paranee ja vuokrien korotuspainekin poistuu. Näin asuntojen hinnat ja vuokrakehitys ovat sidoksissa toisiinsa: ne menevät samaan suuntaan, vuokrat hitaammin perässä seuraten.
Itsestäni sen verran, että asun tällä hetkellä vuokralla noin 125 000 euron markkinahintaisessa hyvätasoisessa yksiössä, vuokraa maksan 500 euroa. Näillä parametreilla omaan muuttaminen nykyisellä hintatasolla on tappiollista. Moni jättää huomioimatta omistuasumisen/vuokraamisen kannattavuuden vertailussa kaikki asunnon/kiinteistön korvausinvestointien kustannukset pohtien vain korkokuluja ja hoitovastiketta. Näin laskelmat menevät todella karkeasti pieleen. Kannatta tarkistaa esim. Kiinteistöliitolta, mitkä pitkänajan kulut/neliö keskimäärin ovat. Kun mukaan otetaan vielä vaihtoehtoisen tuoton menettäminen (lainanlyhennykset voisi myös sijoittaa tuottoisammin) ja mahdollinen kustannus asuinpaikkakunnan vaihdosta laskeviin asunnon hintoihin niin tulee lisää tappiota. Myös lainariskin ottamiselle itse laskisin jonkin kustannuksen/vaadittavan tuoton, vaikka laskelman lopputulos onkin jo selvä.
Toivottavasti näistä pohdinnoista on hyötyä edes jollekin ensiasunnon ostoa harkitsevalle. Jokainenhan viimekädessä vastaa tekemistään ratkaisuista itse, vaikka pankissa/välittäjän luona voi saada toisenkinlaisen kuvan.
Kirjoitukseni näkökulma on pääkaupunkiseutulaisen, joten jotkin mainitsemistani seikoista voivat olla vähemmän merkityksellisiä muualla Suomessa, missä markkinat eivät ole vastaavalla tavalla ylikuumentuneet.
Sille ken hankkii asuntonsa omarahoituksella, iso osa esiin tuomistani seikoista on irrelevantteja, mutta tällä hetkellä kohtuullisen halpaa lainarahaa hankintaansa käyttävien kannattaa miettiä kaikki (ensi)asunnon hankintaan liittyvät puolet huolella, eikä luottaa pankin/välittäjän yltiöpositiivisiin puheisiin.
Pointit niille, jotka eivät jaksa/osaa lukea pidemmälle:
- ensiasunnon ostajalle vallitseva hintataso on asunnon hankinnassa kaikkein tärkeintä
- asuntojen hinnat (poislukien asumistason nousu) nousevat pitkällä aikavälillä noin keskimääräisen (netto)palkkakehityksen verran, ehkä noin 2,5% vuodessa
- korkotuen täysimääräinen hyväksikäyttö sallii vain noin 100 000 euron lainan per täysi-ikäinen asukas nykykorkotasolla
- vuokrien nousupaine perustuu ylikuumentuneisiin asuntomarkkinoihin, kun asuntomarkkinat normalisoituvat vuokrien ylimääräinen korotuspaine poistuu
- tällä hetkellä on parhaimmillaan mahdollista pääkaupunkiseudulla asua halvemmin vuokralla kuin lainarahalla ostamassaan asunnossa, siksi omaan siirtymisen lykkääminen voi olla järkevä ratkaisu
Se mikä ensiasunnon hankinnassa on tärkeintä on asunnon hankintahinta (=vallitseva hintataso markkinoille tultaessa). Se on sitä omaa 25 seuraavan vuoden aikana kovalla työllä tienattavaa nettotuloa ja lainanlyhennyksiä tai säästöjä, joka uppoaa tähän hankintaan. Siksi minun käy vähän sääliksi ns. nuoria aikuisia, jotka markkinahuipulla hankkivat sen ensimmäisen oman asunnon. Asunnon isompaan/pienempään vaihtava ei ole näin riippuvainen markkinahinnoista, koska sama hintataso koskee myös vaihtoasuntoa.
Jopa kauppalehden foorumilla eräs (trolli) arvioi, että jatkossa keskimäärin palkansaajien tulot kasvavat noin 2.5% vuosittain ja toisaalta asuntojen hinnat nousevat vähän nykykehityksen tapaan noin 6% vuosittain. Tämä on tietysti täysin absurdi ajatus, sillä tällä menolla keskimääräisen palkansaajan nettotuloista noin 25 vuoden kuluttua menisi asumismenoihin yli 90% (nykyisin noin 40%). Meidän kaikkien täytyy myös syödä ja muitakin kuluja on. Ylipäätäänkin on hassu ajatus (ehkä kiinteistönvälittäjän kostea uni) että ihmiset käyttäisivät tulojensa kasvun kokonaisuudessaan asumiskuluihinsa... Kaikki kansantalouden perusopintonsakin suorittaneet ymmärtävät, että käytännössä asuntojen hinnat nousevat pitkällä tähtäimellä (esim. 25 vuotta=tällä hetekellä yleinen laina-aika) suurinpiirtein palkankorotusten tahdissa. Historiallisesti kaikki tämän ylittävä nousu on johtunut asumistason noususta=tasokkaammat asunnot, jotka maksetaan joko korkeampana ostohintana tai jotka maksetaan pikkuhiljaa omistajan tekemien perusparannusten kustannuksina. Tämän korkeamman alkuinvestoinnin/asumisaikana uponneen lisärahan siis saa osin takaisin asunnon myyntihinnassa - se ei siis ole mitään voittoa tai tuottoa vaan korvausta kustannuksista. Tuotoksi reaalimaailmassa elävä kansalinen laskee tuon noin 2.5%.
Yleisesti korkotuki lasketaan koko lainapääomalle riippumatta lainan määrästä. Tämä on harhaa ja itsepetosta, koska maksimi korkotuki per palkansaaja/asukas on 1400 euroa, siis nykytasolla (5% kokonaiskorko) se toteutuu maksimissaan 100 000 euron lainalla per asukas. Suurin osa esim. yksiöistä pääkaupunkiseudulla maksaa enemmän. Täysin lainalla ostettuna laskelmat menevät siis pieleen, jos maksimikorvauksen määrää ei huomioida. Lisäksi jos korko nousee, maksimilaina per asukas vastaavasti laskee eli oma osuus korkokuluista kasvaa. Voi siis olla että "Jygä" ei maksakaan niin suurta osuutta kuin on kerrottu.
Kovasti on ollut puhetta vuokrien noususta. Tämä perustuu siihen, että NYKYISELLÄ asuntojen hintatasolla sijoitusvuokra-asunnon pitäminen kannattavasti vaatii melkoisia vuokrankorotuksia, jotta asunnosta saadaan edes hiukan riskitöntä korkotuottoa parempi tuotto. Jos hinnat laskevat tuotto keskimäärin paranee ja vuokrien korotuspainekin poistuu. Näin asuntojen hinnat ja vuokrakehitys ovat sidoksissa toisiinsa: ne menevät samaan suuntaan, vuokrat hitaammin perässä seuraten.
Itsestäni sen verran, että asun tällä hetkellä vuokralla noin 125 000 euron markkinahintaisessa hyvätasoisessa yksiössä, vuokraa maksan 500 euroa. Näillä parametreilla omaan muuttaminen nykyisellä hintatasolla on tappiollista. Moni jättää huomioimatta omistuasumisen/vuokraamisen kannattavuuden vertailussa kaikki asunnon/kiinteistön korvausinvestointien kustannukset pohtien vain korkokuluja ja hoitovastiketta. Näin laskelmat menevät todella karkeasti pieleen. Kannatta tarkistaa esim. Kiinteistöliitolta, mitkä pitkänajan kulut/neliö keskimäärin ovat. Kun mukaan otetaan vielä vaihtoehtoisen tuoton menettäminen (lainanlyhennykset voisi myös sijoittaa tuottoisammin) ja mahdollinen kustannus asuinpaikkakunnan vaihdosta laskeviin asunnon hintoihin niin tulee lisää tappiota. Myös lainariskin ottamiselle itse laskisin jonkin kustannuksen/vaadittavan tuoton, vaikka laskelman lopputulos onkin jo selvä.
Toivottavasti näistä pohdinnoista on hyötyä edes jollekin ensiasunnon ostoa harkitsevalle. Jokainenhan viimekädessä vastaa tekemistään ratkaisuista itse, vaikka pankissa/välittäjän luona voi saada toisenkinlaisen kuvan.
Kirjoitukseni näkökulma on pääkaupunkiseutulaisen, joten jotkin mainitsemistani seikoista voivat olla vähemmän merkityksellisiä muualla Suomessa, missä markkinat eivät ole vastaavalla tavalla ylikuumentuneet.
Vastaukset 21
Vanhimmat
Kerrankin tällä palstalla on hyvä kirjoitus. Tässä hieman pohdittavaa tänne kirjoittaville ns. ekonomisteille, jotka todellisuudessa eivät ymmärrä realitaloudesta hölkäsen pöläystä.
Aloittaja tulee huomaamaan, että palstan hörhöt tulevat teilaamaan kirjoituksen mitä ihmeellisimmillä perusteluilla.
Harvinaisen asiallinen kirjoitus, mutta täällä kaukana pääkaupunkiseudulta juttu on todellakin toinen. 30 neliön yksiö maksaa 30-35000 euroa, mutta siitä peritään vuokraa noin 300 ja ylikin.
Joka kuukausi vuokralainen siis maksaa prosentin myyntihinnasta. Tässä tilanteessa vuokralla asuu vain luottokelvoton tai se, jonka asuminen on lyhytaikaista tai tuettua. Nämä suhteet eivät ole juuri muuttuneet viime vuosina ja vuokralaisiakin riittää. Asuntosijoittaminen on kohtuullisen tuottavaa puuhaa, vaikka itse en sitä hallinnointiongelmien takia harrastakaan.
Alan yhä enemmän ihmetellä miksi esimerkiksi hoitoalan ammattilaiset asuvat Helsingin seudulla, kun työtä on tarjolla kaikkialla. Hyviä asuinpaikkoja riittää ja asumiskustannusten säästö merkitsisi suurempaa palkankorotusta kuin Tehykään uskaltaa vaatia.
Tässä ei liene kuin se vaihtoehto, se että vuokrat nousee. Sitten tosin taitaa loppua vuokranmaksajat?
n. 30 m2 Helsingin keskustassa.
www.etuovi.com/kohde/397188
Helsinki Ruholahti, Kalevankatu 61
33,0 m2
650,00 € / kuukausi
Saman talon hintapyynnöt
http://kalevankatu61.helsinki.igglo.fi/
37.0m², 1h k s, 257 000 €
03.08.2007, SKV
37.0m², 1h k, 189 000 €
08.05.2007, West House
37.0m², 1h k s, 208 000 €
16.03.2007, Yksityinen
37.0m², 1h k s, 212 500 €
16.02.2007, Yksityinen
Tässä avautuu mielenkiintoisia vaihtoehtoja. Oletetaanpa yksinkertaisuuden vuoksi että asuntoa ostetaan käteisellä.
200000 eurolla saa kuusi yksiötä pikkukaupungista ja vuokratuottoa 1900 kuussa. Vastikkeet ovat noin 500 kuussa. Nettotuotto on 1400, josta 400 veroihin. Jää 1000, jolla vuokrataan Helsingistä yksiö. Asutaan siellä ja pannaan 350 euroa kuussa taskuun. Ihan toista kuin ostaa se Helsingin yksiö ja maksaa satanen vastiketta hinnan päälle.
Eihän tämä ihan näin yksinkertaista ole, kun esim. remonttikulut puuttuvat laskelmasta. Toisaalta verojakin voisi varmaan välttää sopivalla lainanotolla. Mutta käsittämättömän halvalla helsinkiläiset vuokraisännät antavat omaisuutensa muiden käyttöön. Ei noin voi jatkua.
"Mutta käsittämättömän halvalla helsinkiläiset vuokraisännät antavat omaisuutensa muiden käyttöön. Ei noin voi jatkua."
On se niin hassua kun kaikki tämän palstan "talousasiantuntijat" ovat sitä mieltä että vuokra-asunnosta pitäisi aina pyytää enemmän kun vastaavan omistusasunnon kulut ovat.
Kyllä se niin vain menee että markkinataloudessa on kysynnän ja tarjonnan laki, eikä pelkästään vain tarjonnan laki... Jos joku alkaa Helsingissä perusyksiötä tuhannella eurolla markkinoimaan (kun vastaavan saa lainarahalla helvemmalla), niin kyllä se aika kauan tyhjillään on.
Epäilemättä tällainen hinnoittelu toimiikin pienillä paikkakunnilla joissa ihmiset asuvat vain väliaikaisesti (aikä asuntosijoitusten takaisinsaamisesta ole mitään takuita), mutta kyllä maan vetovoimaisessa pääkaupungissa vuokrat vielä pysyvät lainoja halvempina.
Tuossa ylempänä oli otsikolla "Helsingin vuokrat" keskustan asunnon hintoja/vuokria. Jos hinta on sellainen 200.000 EUR ja ylikin ja jos joku haluaa rahalleen edes kohtuullisen tuoton, niin mikä pitää olla vuokran? Riittääkö 650 EUR/kk? Huomioi myös asunnosta aiheutuvat kulut. Hyväntekeväisyys on tietysti erikseen.
Moista asuntoa ei kannata omistaa sijoitustarkoituksessa ainakaan velkarahalla... Jos se sen sijaan on jo aikaisemmin maksettu niin siitähän saa jo mukavan kuukausittaisen voiton.
(Tällä palstallahan nämä perustuularit laskevat voittoja/tappiota ALKUPERÄISESTÄ sijoitussummasta, jonka mukaan 30 vuotta sitten ostetusta 100000 markan asunnosta saa nyt jo tuollaisia 25% voittoja jo tuolla 650 euron vuokralla.)
Jos taas olettaa että asunnon vuokran pitäisi olla yli nykyisten ostohintojen (vaikkapa 30 vuoden maksuajalla), niin aika pitkään saa odottaa sellaista yksityistä vuokralaista joka maksaisi 1100 euroa kuussa moisesta yksiöstä... Tässä vaiheessa pitäisi jo hälytyskellojen soida tyhmimmänkin lyhyentähtäimen "sijoittajan" päässä sen merkiksi että voittoja on turha odottaa moisella hintatasolla.
Ne ketkä ovat myyneet asuntonsa pois samasta talosta ovat jo asian huomanneet, kun taas joku haluaa muusta syystä pitää asuntonsa. (Esimerkiksi perintönä lapsille, tai vaikka eläkepäiviään varten.)
Asunnon omistajahan siinä lahjoittaa rahaa pois. 200000 euroa tuottaa vuodessa riskittömällä pankkitilillä bruttoa 9000 ja nettoa 6500. Asunto tuottaa bruttoa 7800, nettoa noin 5000. Ja vielä pitää hoitaa asioita vuokralaisten kanssa ynnä maksaa taloyhtiön korjaukset. Kyllä vuokra-asunnosta pitäisi saada parempi tuotto kuin pankkitililtä. Onko mitään järkeä nähdä vaivaa, kun voi myydä kämpän pois ja laittaa rahat tilille?
Motivaationa välittömästä tuotosta tinkimiseen voi tietenkin olla jatkuvan arvonnousun odotus, mutta mistä ne ostajat korkeampaan hintaan lopulta löytyvät, kun vuokralla asuminen on niin paljon halvempaa? Vai onko pitkä hintojen nousu sokaissut omistajat?
Jos markkinat toimisivat, tilanteen pitäisi tasapainottua joko vuokrien nousulla tai hintojen laskulla. Edellinen näyttää olevan jo käynnissä enkä ihmettelisi jälkimmäistäkään. Tällaisilla tuottoprosenteilla ei juuri pitäisi olla asunnon ostajia jonossa, mutta silläkään puolella ei ilmeisesti ole prosenttilasku hallussa.
Kas kun en ole älynnyt laskea noin.
Tuo asunto lienee maksanut uutena 1986 noin 240000 markkaa (en tsekannut mutta on haarukassa), siis jotakin 40000 EUR. Kun nyt vuokraa saa 650 EUR/kk ja kun siitä vähentää kulut, niin jäisikö siitä tuollaiset 7000 EUR/vuosi (kunhan laitan siis suurusluokkia). Koko sijoitetun pääoman saa siis takaisin 6 vuodessa. Sitten vielä joku tarvitsee pitkiä laina-aikoja?
Sillai. On tässä oppimista sijoitustoiminnasta. Tuottoprosentteja en viitsi edes laskea.
1890 rakennetut kämpät ovat vielä tuottoisampia, eikös. Prosentit loppuu laskimesta.
kuitenkin muutamaa juttua:
"- ensiasunnon ostajalle vallitseva hintataso on asunnon hankinnassa kaikkein tärkeintä"
Kyllä pitää miettiä myös asunnon laatua, sijaintia yms.
Jos kaikkein halvimman ostat, mitä löydät, niin saatpa olla varma, että ei siinä oikein hyvin käy. Pitää tietää mitä on hankkimassa, ei hyvä isä paratkoon pelkkä hinta, vaan hinta/laatusuhde sekä omat tarpeet.
"- asuntojen hinnat (poislukien asumistason nousu) nousevat pitkällä aikavälillä noin keskimääräisen (netto)palkkakehityksen verran, ehkä noin 2,5% vuodessa "
Enpä tiedä ihan varmaksi kuuluttaa tuota. Kai se laina-aikojen piteneminenkin on jotain vaikuttanut. Ennen muinoin asuntolainat maksettiin muutamassa hassussa vuodessa pois, ei vaan enää. Sen suhteen yleinen käytäntö on muuttunut, enkä usko että edelliseen on paluuta?
Jos korkotaso on näin matalalla, kuin se on ollut 2000-luvulla, niin se aivan varmasti ruokkii pidemmän päälle pitkiä laina-aikoja ja asuntojen hintojen nousua.
"korkotuen täysimääräinen hyväksikäyttö sallii vain noin 100 000 euron lainan per täysi-ikäinen asukas nykykorkotasolla "
Saahan sen täysimääräisen korkovähennyksen vielä isommankin lainan jälkeen, muuta ei se siitä täysimääräisestä 1.400 €:sta enää kasva.
Edit: Olihan sulla tuolla myöhemmin asia oikein kerrottu.
"- vuokrien nousupaine perustuu ylikuumentuneisiin asuntomarkkinoihin, kun asuntomarkkinat normalisoituvat vuokrien ylimääräinen korotuspaine poistuu "
Joo, edellyttää vaan että asuntomarkkinat normalisoituvat (Mitähän sekin mahtaa tarkoittaa?)
Taustalla on pks. asuntopula, johon pitäisi saada ratkaisua. Sellaista ratkaisusa ei vaan näy.
Ollaan rakennetu liian vähän muuhun talouden toimeliaisuuteen nähden ja tilanne näyttää vain huononevan. Nyt ollaan jo menetty tilaisuus, kun rakennuskustannukset karkasuivat uudelle tasolle.
" Jos hinnat laskevat tuotto keskimäärin paranee ja vuokrien korotuspainekin poistuu. Näin asuntojen hinnat ja vuokrakehitys ovat sidoksissa toisiinsa: ne menevät samaan suuntaan, vuokrat hitaammin perässä seuraten."
"Jos"
Niinpä niin, vuokrat ovat alkaneet nousunsa asuntojen hintojen perässä. Toivottavasti se "jos" toteutuu... Eiköhän se olisi kaikille parempi niin.
Lisäksi, aivan kuin tuossa myöhemmin itse sanot, niin ajattele tätä vuokranantajan kannalta:
"Moni jättää huomioimatta omistuasumisen/vuokraamisen kannattavuuden vertailussa kaikki asunnon/kiinteistön korvausinvestointien kustannukset pohtien vain korkokuluja ja hoitovastiketta. Näin laskelmat menevät todella karkeasti pieleen. Kannatta tarkistaa esim. Kiinteistöliitolta, mitkä pitkänajan kulut/neliö keskimäärin ovat. Kun mukaan otetaan vielä vaihtoehtoisen tuoton menettäminen (lainanlyhennykset voisi myös sijoittaa tuottoisammin)"
Mielestäni yhteiskunnan pitäisi tehdä pikaisesti jotain kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen eteen. Jos sitä ei tapahdu, niin luulenpa teidän olevan kohta aika heikoilla, jos jäätte pelkästään markkinavoimien käsiin.
Aika nyttää...
ne ovat vähän eri asioita. Vallitseva hintataso eli hinnat yleensä, kirjoituksessa ei puhuttu yksittäisen asunnon hinnasta eli ei siis niin, että kannattaa ostaa halvin vaan kannattaa seurata hintatasoa ja miettiä, milloin kannattaa ostaa.
Halvinkin vaihtoehto antaa omistusasunnon tärkeimmän edun. Luonnollisesti sijainti voi olla huonompi, asumismukavuus heikompi ja myyntihinta halvempi. Mutta niin on ostohintakin, ja ennen kaikkea - vuokranmaksu loppuu.
Pienen lainan lyhentäminen käy nopeammin, pääomaa kertyy ja riskit jäävät pienemmiksi. Asunnon vaihtaminen kalliimpaan on sitten myöhemmin jo paljon helpompaa. Portaatkin noustaan askelma kerrallaan. Hitaampaahan se on kuin loikkiminen, mutta ei ole kivaa kompastuakaan.
Vanha sanonta kuuluu - "Köyhällä ei ole varaa ostaa halpaa"
Uskon tuohon ja sen johdosta pieni asunto hyvältä paikalta on varmempi reitti, kuin suurempi huonommalta paikalta. Tuo neuvoksi siis noiden portaiden nousuun, vaikka kuinka toinen tuntuisi fiksummalta.
Matalin porras on ostaa ensin pieni asunto edulliselta alueelta. Panostus on mahdollisimman alhainen ja silti vuokranmaksu loppuu siihen. Jokainen odotettu kuukausi maksaa täällä prosentin yksiön hinnasta.
Jos tästä kynnyksestä selviää, vaihto paremmalle alueelle on jo paljon helpompaa. Köyhällä ei ole varaa hienostella ennen kuin on saanut pääomaa kasaan. Vuokralaisena sitä ei saa.
"- asuntojen hinnat (poislukien asumistason nousu) nousevat pitkällä aikavälillä noin keskimääräisen (netto)palkkakehityksen verran, ehkä noin 2,5% vuodessa"
Olet minusta jättänyt huomiotta kaksi merkittävää asuntojen hintakehitykseen vaikuttanutta/vaikuttavaa tekijää.
1. Laina-ajat ovat kasvaneet aiemmasta 10 vuodesta ylöspäin. Vasta kun laina-ajat ovat kasvaneet 30 vuoteen, niin tämän elementin vaikutus lakkaa.
2. Palkan lisäksi yleinen varallisuus on kasvanut ja kasvaa edelleen, kun vanhemmat säästämisasenteella eläneet ikäluokat poistuvat joukostamme. Tuo rahamäärä vapautuu entistä pienemmän väkijoukon käyttöön ja tulee lisäämään esim. kakkosasuntojen määrää erityisesti pääkaupungin keskustassa. Jo tällä hetkellä on todella haasteellista löytää edes isommalla rahalla hyvää yksiötä Helsingin keskustasta. Niitä ei yksinkertaisesti tule myyntiin. Ne mitä tulee, eivät koskaan ilmaannu Etuovi/Oikotie palveluun, vaan menevät suoraan välittäjiltä listoilla oleville.
Noista lähtökohdista johtuen itse uskon hintakehityksen olevan samaan aikaan sekä laskeva että nouseva. Laita-alueet laskevat, mutta aivan keskusta-alueet jatkavat vain nousuaan.
harvoinpa tälle palstalle osuu mitään näin järkevää.
Kommentti kohtaan 2:
Lisäksi Suomalaiset saavat kautta aikojen suurimmat pääomatulonsa.
Enää ei pelkillä palkkatuloilla hankita parhaita asuntoja parhailta paikoilta.
Hintatasotkin varmaan eriytyvät lisää.
Toisaalta esimerkiksi toissaviikonloppuinen Presson tutkimus hintamuutoksista väitti suurimpia hinnan nousuja tapahtuneen radan varsille.
Matka-aika keskustaan ja kulun helppous on ratkaiseva tekijä erityisesti tulevaisuudessa. Näin uskon.
Jos joskus se metro tulee Espooseen, niin asuntojen hinnat kävelymatkan päässä metroasemasta pomppaavat ylös. Radanvarsi on ollut kautta-aikain suosittu, mutta ikääntyvä väestö tulee lisäämään vaikutusta. Kuka ei haluaisi päästä pääkaupungin alueella Kamppiin helposti. Bussissa ei jaksa kyhjöttää puolta tuntia. 15 minuuttia matkaan on jo paljon ja sen on oltava helppo.
Monessa asunnossa (asoy) on myyntihinta edullinen, mutta yhtiölainaa sitäkin enemmän, esim 15% + 85%
Yhtiölainasta ei saa alijäämähyvitystä.
Itse olen omistusasumiseen mahdollisimman pikaisen siirtymisen kannalla.
Enemmän kuin ajoitukset (jotka ainakin tänne vakikirjoittelevilla ovat menneet täysin pieleen) merkitsee tarve.
Pelkkää hintatasoa enemmän miettisin itse asunnon laatua ja sijaintia. Paremmasta kannattaa maksaa vaikka vähän enemmän. Jos halvimman mahdollisen ottaa, niin ei se pikän päälle ole halvin tulevine remontteineen yms.
Makunsa kullakin, mutta minulle ainakin merkitsee asunnon viihtyisyys aika paljon. Missään nimessä en halvimpaa kelpuuttaisi.
Kuitenkin: Tyvestä puuhun jne.
Riskinä on ainaisen omistusasunnon oston lykkääminen, joka johtaa pitkä-aikaiseen vuokra-asumiseen.
Pitkä-aikainen vuokra-asuminen käy ennemmin tai myöhemmin kukaron päälle. Viimeistään silloin, jos tarvitsee isompaa asuntoa.
Vuokra-asumisella epäilen olevan huono ennuste.
Nykyinen yhteiskunta toimii markkinaliberalistisena eikä se ole kiinnostunut vaikuttamaan pääkaupunkiseutulaisten asumiseen, vaikka syytä olisi.
Kärsijöinä ovat sitten nuoret.
Samat seikat, jotka johtivat asuntojen hintojen kovaan nousuun, tulevat kurittamaan aivan kohta myös vuokra-asumista, asuntojen hintojen nousun avittamina.
ja hyvät kommentit siihen.
Asioilla on puolensa. Itse ostin aikanaan yli 20 vuotta sitten perhetilanteen takia hiukan isomman asunnon, mitä ensin oli tarkoitus ostaa, enkä ole katunut sitä. Nuorena oli rohkeampi ja pitkä laina-aika madalsi ostokynnystä.
Kun sitä lainaa sitten maksoi pois välillä 12 prosentinkin korolla, oppi kunnioittamaan lainarahan hintaa. En asu pääkaupunkiseudulla, joten asunnon arvonnousu noudatti suurin piirtein ansiotasoideksiä eli oli kannattavaa omistaa asunto ja omistusasunto mahdollisti asunnon vaihtamisen isompaan kohtuukustannuksin, mutta ei sen enempää.
Parhaillaan asun omakotitalon rakentamisen takia vuokralla viihtyisässä pienkerrostalossa ja on tullut ajateltua asunnon omistamista toiseltakin kantilta.
Talo, jossa asun, on todella hyvin hoidettu ja siisti. Mitään häiriöitä ei ole ollut. Talo on alle 10 vuotta vanha ja äänieristys vaikuttaa selvästi paremmalta 70-luvun taloihin verrattuna. Mikäli jotakin tarvitsee korjata, huoltomies tulee heti tekemään työt viikonloppunakin, eikä tarvitse itse maksaa mitään.
Vuokra on hyvinkin kohtuullinen rakentamisen ja omistusasunnon pitämisen kustannuksiin verrattuna. Jo pelkästään kiinteistönvälittäjän vanhan asunnon myynnistä veloittaman palkkion hinnalla asuu lähes kaksi vuotta tällaisessa tilavassa, hyvätasoisessa kaksiossa.
Toisessa elämäntilanteessa olisi houkutusta myydä omistusasunto ja jäädä tähän. Loppuiäksi olisi rahaa matkustella ja elää ilman taloushuolia. Toisaalta lapsille ei jäisi asuntoa perinnöksi.
Asumistarpeet ja olosuhteet itse kullekin ratkaisevat, millainen asumismuoto kannattaa ja tulee kysymykseen. Keskinäisen nokittelun sijaan kannattaisi niin omistusasunnossa kuin vuokralla asuvienkin vetää yhtä köyttä rakentamis- ja asumiskustannuksien kohtuullistamiseksi ja asumiseen ihmisen perustarpeena liittyvän voitontavoittelun vähentämiseksi.
...tämän palstan seuraamiselle jatkossa edes silloin tällöin. KIITOS poikkeuksellisen tasokkaasta kirjoituksesta!!! Myös sitä seurannut keskustelu on nostanut palstan uudelle tasolle.
Olen seurannut palstaa reilut puoli vuotta, välillä osallistunut keskusteluunkin. Viime aikoina olen pysynyt poissa, koska turhauduin - enkä muuten ole ainoa - jatkuvaan asiattomaan ja asiantuntemattomaan kirjoitteluun. On lähinnä alkanut vaikuttaa mielenterveysongelmaisten jankutuskanavalta. ONNEKSI nyt vähän pidemmän tauon jälkeen täältä löytyi ainakin yksi lukemisen arvoinen keskustelu. Kiitos.