Löysin kauppalehden isvuilta Markus Bundersin tekemän laskelman, joka mielestäni kuvaa hyvin omistus- ja vuokra-asumisen eroja.
Tässä vähän esimerkkejä ja laskentaa siitä, miten omistusasuminen eroaa
vuokra-asumisesta:
Punavuori, 41m2, vuokra-asunto
http://www.kiinteistomaailma.fi/vuokraamassa/vuokrahaku/
Vuokra 720 e/kk = 8640 e/vuosi, vesimaksu sisältyy vuokraan
Vastaava omistusasunto:
Punavuori, 43m2, omistusasunto
http://kuluttaja.etuovi.com/crometapp/product/realties/common/public/search/item/item.jsp?portal=eo&.pkg=11577277598800&.pkg=11577277825990&.pkg=1157727
7598770&list_id=11577277852580&itemcmd=move0&item_id=41.376775
Pyyntö 178 000 euroa. Lisäksi asumiseen tulee kuluja hoitovastike 129 e/kk
ja vesimaksu 16 e/kk.
No nyt pitäisi verrata, että ostaako, vai vuokrata?
Tällä hetkellä 12 kk:n euribor on 3,7 %. Nuori ihminen saa 0,5 %:n
marginaalin, ehkä jopa 0,4 %, joten pistetään se. Korko lainasta on 4,1 %.
Ensiasunon ostaja saa vähentää verostaan enintään 30 %
koroista, enintään 1400 euroa vuodessa.
Ostamalla tuon kämpän kokonaan velaksi, korkokulut ovat ensimmäisenä
vuonna 7298, joista 30 % = 2189,40 e. Tämän summan siis valtio maksaa
koroista. Itselle jää maksettavaa 1. vuonna 7298 -1400 (maksimi) =
5889.
Siis:
1. Muuttamalla vuokralle asumiskulut ovat (neliömäärällä korjattuna):
43/41*8640 =9061 euroa ensimmäisenä asuinvuonna.
2. Ottamalla 100 %:n lainan ja ostamalla ko. asunnon, asumiskulut ovat
ensimmäisenä vuonna nettona 5889 (korko) 12*129 (yhtiövastike) 12*16
(vesimaksu) = 7629 euroa.
Laskelmasta puuttuvat:
-riskihyvitys pääoman sitomisesta hyvin volatiiliin kohteeseen
(http://www.stat.fi/til/ashi/2006/02/ashi_2006_02_2006-07-31_tie_001.html)
-omistusasumisen peruskorjaustarve, joka on luokkaa 2 e/m2/kk = n. 1000
e/vuosi tämänkokoiseen asuntoon.
-korkoriski
Tuo peruskorjaustarve on niin todellinen yli 20 vuotta vanhoissa
rakennuksissa, että sen voi suoraan lätkästä kuluun, vaikka sitä ei juuri
nyt olisi. Omistusasumisen hinta on siis n. 8629 e.
Verrattavat summat ovat siis nyt:
Vuokra-asuminen: 9061 e/vuosi
Omistusasuminen: 8629 e/vuosi.
Muuttamalla omistusasumiseen, jää säästöön siis n. 500 e/vuosi enemmän,
kuin vuokralla. Ja huom: ihmiset iloisesti laskevat tässä kohtaa mukaan
se, että asunto muuttuu vähitellen heidän omakseen. Mutta se taas on aivan
toista rahaa, joka ei mitenkään kuulu tähän laskelmaan. Vertailtavat
luvuut ovat tuossa.
Korkokulu pitää laskea asunnon ostohinnan mukaan, sillä tämä on sidottavan
pääoman määrä. Kun velkapääoma pienenee, niin korkokulu nimellisesti
laskee, mutta pääoma on edelleen sidottu. Tällöin korkokulu muuttuu osin
korkotuotoksi, mutta niin se muuttuisi vuokralla-asuessakin, jos pääoma
olisi sidottu johonkin korkoatuottavaan kohteeseen. Siis pääomakulu on
aina korko*asunnon ostohinta, paitsi jos on realistista ajatella usein
myyvänsä asunnon, jolloin se on korko*myyntihinta.
(Laskelmasta puuttuu alenevan verovähennysoikeuden merkitys, joka BTW
tekee omistusasumisesta jälleen samantein kannattamatonta 10 vuodessa.)
Huomataan siis, että kyllä, täysin riskit huomiotta jättäen,
omistusasuminen on noin 40 e/kk edullisempaa, kuin vuokralla-asuminen
tässä esimerkissä. Tämän verran tänään siis sinua hyvitetään siitä, että
otat 178 000 euroa lainaa ja sijoitat sen tähän asuntoon.
Entäs riskit?
12 kk euribor on nyt 3,7 %, vuosi sitten se oli 2,2 %. Mites, jos se
nousee samaa tahtia? Tällöin maksat ensi vuonna noin 1,5 %-yksikköä
korkeampaa korkoa. 178 000 eurosta se on 222 euroa kuussa!!!
Helsingissä on nyt noin 560 000 asukasta. Pelkästään valmiit kaavat
lisäävät kaupungin väkilukua 53 400 asukkaalla. Luvuista puuttuu
Keski-Pasilan ehkä 15 000 ihmistä, Sipoon 50 000 ihmistä ja tuhansia
monissa pienemmissä kohteissa, jotka eivät vielä ole
kaavoituskatsauksiessa
(http://www.hel.fi/static/ksv/julkaisut/2006/kaavoituskatsaus_2006.pdf)
Siis reippaasti 100 000 uutta asukaspaikkaa 10-20 vuodens sisällä
pelkästään Helsingin rajojen sisälle. Lisäksi Espoo, Vantaa, Sipoo,
Kirkkonummi, Kerava, Mäntsälä (oikortata), jne. Tarjontaa on siis tulossa
lisää jatkuvasti.
Vaikka mikään näistä riskeistä (korko, hinnat) ei toteutuisikaan, niin
ainoa asia, mitä kannattaa miettiä asunnon ostossa on, että:
Oletko valmis ottamaan 178 000 pelilainan sillä ehdolla, että sinulle
annetaan juuri tällä hetkellä 40 e/kk hyvitystä?
Eipä moni sitä ottaisi, jos näin ajattelisi. Ainoa syy ottaakin ko. laina
ja ostaa ko. asunto on se, että _uskoo asuntojen hintojen nousevan
vuokrien hintoja enemmän_. Näin on käynyt viimeiset 10 vuotta, mutta tämän
kehityksen jatkuminen kovin pitkään ei ole edes teoreettisesti
mahdollista.
Ja ei sitten kannata tulla syyttämään, jos kävi jotenkin tai ei käynyt.
Tämä on vain juuri se laskelma, joka jokaisen pitäisi tehdä. Ei se, minkä
ihmiset tekevät, eli vertaavat vuokraa lainan kuukaiserään ja jättävät
vähän korkonnousuvaraa. Sillä ei ole mitään tekemistä asian kanssa.
Tässä vähän esimerkkejä ja laskentaa siitä, miten omistusasuminen eroaa
vuokra-asumisesta:
Punavuori, 41m2, vuokra-asunto
http://www.kiinteistomaailma.fi/vuokraamassa/vuokrahaku/
Vuokra 720 e/kk = 8640 e/vuosi, vesimaksu sisältyy vuokraan
Vastaava omistusasunto:
Punavuori, 43m2, omistusasunto
http://kuluttaja.etuovi.com/crometapp/product/realties/common/public/search/item/item.jsp?portal=eo&.pkg=11577277598800&.pkg=11577277825990&.pkg=1157727
7598770&list_id=11577277852580&itemcmd=move0&item_id=41.376775
Pyyntö 178 000 euroa. Lisäksi asumiseen tulee kuluja hoitovastike 129 e/kk
ja vesimaksu 16 e/kk.
No nyt pitäisi verrata, että ostaako, vai vuokrata?
Tällä hetkellä 12 kk:n euribor on 3,7 %. Nuori ihminen saa 0,5 %:n
marginaalin, ehkä jopa 0,4 %, joten pistetään se. Korko lainasta on 4,1 %.
Ensiasunon ostaja saa vähentää verostaan enintään 30 %
koroista, enintään 1400 euroa vuodessa.
Ostamalla tuon kämpän kokonaan velaksi, korkokulut ovat ensimmäisenä
vuonna 7298, joista 30 % = 2189,40 e. Tämän summan siis valtio maksaa
koroista. Itselle jää maksettavaa 1. vuonna 7298 -1400 (maksimi) =
5889.
Siis:
1. Muuttamalla vuokralle asumiskulut ovat (neliömäärällä korjattuna):
43/41*8640 =9061 euroa ensimmäisenä asuinvuonna.
2. Ottamalla 100 %:n lainan ja ostamalla ko. asunnon, asumiskulut ovat
ensimmäisenä vuonna nettona 5889 (korko) 12*129 (yhtiövastike) 12*16
(vesimaksu) = 7629 euroa.
Laskelmasta puuttuvat:
-riskihyvitys pääoman sitomisesta hyvin volatiiliin kohteeseen
(http://www.stat.fi/til/ashi/2006/02/ashi_2006_02_2006-07-31_tie_001.html)
-omistusasumisen peruskorjaustarve, joka on luokkaa 2 e/m2/kk = n. 1000
e/vuosi tämänkokoiseen asuntoon.
-korkoriski
Tuo peruskorjaustarve on niin todellinen yli 20 vuotta vanhoissa
rakennuksissa, että sen voi suoraan lätkästä kuluun, vaikka sitä ei juuri
nyt olisi. Omistusasumisen hinta on siis n. 8629 e.
Verrattavat summat ovat siis nyt:
Vuokra-asuminen: 9061 e/vuosi
Omistusasuminen: 8629 e/vuosi.
Muuttamalla omistusasumiseen, jää säästöön siis n. 500 e/vuosi enemmän,
kuin vuokralla. Ja huom: ihmiset iloisesti laskevat tässä kohtaa mukaan
se, että asunto muuttuu vähitellen heidän omakseen. Mutta se taas on aivan
toista rahaa, joka ei mitenkään kuulu tähän laskelmaan. Vertailtavat
luvuut ovat tuossa.
Korkokulu pitää laskea asunnon ostohinnan mukaan, sillä tämä on sidottavan
pääoman määrä. Kun velkapääoma pienenee, niin korkokulu nimellisesti
laskee, mutta pääoma on edelleen sidottu. Tällöin korkokulu muuttuu osin
korkotuotoksi, mutta niin se muuttuisi vuokralla-asuessakin, jos pääoma
olisi sidottu johonkin korkoatuottavaan kohteeseen. Siis pääomakulu on
aina korko*asunnon ostohinta, paitsi jos on realistista ajatella usein
myyvänsä asunnon, jolloin se on korko*myyntihinta.
(Laskelmasta puuttuu alenevan verovähennysoikeuden merkitys, joka BTW
tekee omistusasumisesta jälleen samantein kannattamatonta 10 vuodessa.)
Huomataan siis, että kyllä, täysin riskit huomiotta jättäen,
omistusasuminen on noin 40 e/kk edullisempaa, kuin vuokralla-asuminen
tässä esimerkissä. Tämän verran tänään siis sinua hyvitetään siitä, että
otat 178 000 euroa lainaa ja sijoitat sen tähän asuntoon.
Entäs riskit?
12 kk euribor on nyt 3,7 %, vuosi sitten se oli 2,2 %. Mites, jos se
nousee samaa tahtia? Tällöin maksat ensi vuonna noin 1,5 %-yksikköä
korkeampaa korkoa. 178 000 eurosta se on 222 euroa kuussa!!!
Helsingissä on nyt noin 560 000 asukasta. Pelkästään valmiit kaavat
lisäävät kaupungin väkilukua 53 400 asukkaalla. Luvuista puuttuu
Keski-Pasilan ehkä 15 000 ihmistä, Sipoon 50 000 ihmistä ja tuhansia
monissa pienemmissä kohteissa, jotka eivät vielä ole
kaavoituskatsauksiessa
(http://www.hel.fi/static/ksv/julkaisut/2006/kaavoituskatsaus_2006.pdf)
Siis reippaasti 100 000 uutta asukaspaikkaa 10-20 vuodens sisällä
pelkästään Helsingin rajojen sisälle. Lisäksi Espoo, Vantaa, Sipoo,
Kirkkonummi, Kerava, Mäntsälä (oikortata), jne. Tarjontaa on siis tulossa
lisää jatkuvasti.
Vaikka mikään näistä riskeistä (korko, hinnat) ei toteutuisikaan, niin
ainoa asia, mitä kannattaa miettiä asunnon ostossa on, että:
Oletko valmis ottamaan 178 000 pelilainan sillä ehdolla, että sinulle
annetaan juuri tällä hetkellä 40 e/kk hyvitystä?
Eipä moni sitä ottaisi, jos näin ajattelisi. Ainoa syy ottaakin ko. laina
ja ostaa ko. asunto on se, että _uskoo asuntojen hintojen nousevan
vuokrien hintoja enemmän_. Näin on käynyt viimeiset 10 vuotta, mutta tämän
kehityksen jatkuminen kovin pitkään ei ole edes teoreettisesti
mahdollista.
Ja ei sitten kannata tulla syyttämään, jos kävi jotenkin tai ei käynyt.
Tämä on vain juuri se laskelma, joka jokaisen pitäisi tehdä. Ei se, minkä
ihmiset tekevät, eli vertaavat vuokraa lainan kuukaiserään ja jättävät
vähän korkonnousuvaraa. Sillä ei ole mitään tekemistä asian kanssa.
Vastaukset 17
Vanhimmat
"12 kk:n euribor on 3,7 %" Taitaa pikkusen olla vanhaa tietoa. Nythän asuntojen hinnat ovat nousseet huomattavasti enemmän ja nopeammin kuin vuokrat, joten vuokralla asuminen on ainakin toistaiseksi hyvä vaihtoehto
> Nythän asuntojen hinnat ovat nousseet huomattavasti enemmän ja nopeammin kuin vuokrat,
Ai että silloin, kun asuntojen hinnat nousevat, kannattaa tuhnuttaa vuokralla ja maksaa vuokraisännälle taas yhtä sijoitusasuntoa, sen sijaan, että maksaisi OMAA ja saisi siihen vielä kymppitonnin vuodessa arvonnousua päälle?
Paljonkos tuo laina lyheni? Käsittääkseni laskit vain korot ilman lyhennystä. Tällaista lainaa ei pankista saa. Kun laina lyhenee, myös korkomenot pienenevät.
verrattu vain kuluja ihan tarkoituksella, tuotot pitääkin olla eri laskelmassa. Eli asunon osto on pääoman sijoitus (kulut sijoituksesta korot, rempat ja vastike) vs. vuokralla säästäminen rahastoon (kulut: vuokra)
korko on 4.6 ja lainaa pitänee lyhentääkin. Eikö?
laskelma onkin mielestäni sen takia hyvä, että siinä lasketaan nimenomaan vain kuluja, korko vastike vs. vuokra. Tosin tuo koronnousu tekee omistusasumisesta kalliimappa. Missä tuleekin parhaiten jutun pointti esiin, kannattaako ottaa riskillä iso laina, jos siitä saa hyvitystä vain sen 40 euroa kuussa? Ja jätetään kokonaan pois asunnon arvonousu ja vastaava summa, jonka voisi laittaa säästöön asuessaan vuokralla.
Jos rahantulo olisi rajatonta, voisi laittaa asunnon arvonnousua vastaavan summan säästöön
vuokrakulujen ohella. Näinhän sitä voi tietysti tehdäkin kotona taulukkolaskennalla.
Oikeassa elämässä vuokra vie 60% normaalin kotitalouden käteen jäävistä tuloista.
Asuntojen arvonnousu menee samalla omia menojaan. Omani on nyt arvoltaan 10-kertainen
ostohetkeen verrattuna. Ei hassummin.
Tässä sulle esimerkki oikeesta elämästä pk-seudulta: vuokraan menee 2 työtätekevän nettopalkoista n. 16 % - ei siis ihan lähelle 60 %. Ja todellakin: säästöön menee kolmisen sataa kuussa, ilman taulukkolaskentaa.
meillä käteen jää verojen jälkeen 1700,josta 390 menee vuokraan. Eli 23%. säästöön siinä viitisensataa kuussa.
nettotuloista menee lainanhoitokuluihin, yhteensä 25 % kaikkiin asumiskuluihin (hoitovastike, lämmitys, vesi, vakuutus). Eli samaa luokkaa varmaan kuin teillä, jos lasket sähköt sun muut kulut vuokran päälle.
Säästöönkin jää ihan mukavasti, koska nettotulot ovat 3600.
Hyvä laskelma, mutta siitä kyllä unohtui lyhennysten vaikutus. Ja ennen kaikkea sitten ne vuodet, jotka asutaan velattomassa asunnossa.
Vielä suurempi muutos saadaan poistumalla sieltä Helsingin ahtaista oloista. Samankokoisen asunnon vuokra kotitalossani on 400 euroa kuukaudessa. Putkiremontti on tehty ja tuollaisen kaksion saa velattomana omaksi 50000 - 55000 eurolla. Vastike on 110 euroa ja vesimaksu minulla alle kymppi kuussa. Lisätään siihen vielä remontteja varten 80 euroa, niin päästään nätisti kahteensataan. Liki viiden prosentin verotonta tuottoa tulee pääomalle koko ajan.
Itse ostin n. saman hintaisen asunnon mutta neliöitä on n. 100. Se ei olekaan helsingissä. Mutta asiaan, minulla oli omia säästöjä vajaat 50000 ostaessani asunnon. En olisi ottanut missään nimessä koko summaa velaksi, kuten harva olisi. Tässä kohtaa logiikka kusee. Vertailulaskelmassa tietenkin on ihan ok käyttää esimerkkilaslmaan tietyt samat vertailukelpoiset luvut. Sekoitat kuitenkin tosielämän ja esimerkkilaskelman lopussa kysymällä kuka ottaa ison pelilainan? Ei kukaan. Paitsi tietty tämän palstan tuhnujen kosteissa päiväunissa sekatyömies ottaa 400000 lainaa. Omistusasumisen edullisuus piilee siinä että koko summaa ei oteta velaksi ja silloin vaakakuppi heilahtaa omistusasujan eduksi selvemmin.
Laskelma on periaatteessa oikein, vaikka tehtykin hieman erikoisella tavalla (lasketaan korko koko ajan koko lainasummalle, ja lyhennyksiä ei tällöin huomioida lainkaan). Mikä tästä kokonaan puuttuu on asunnon arvonnousu.
Markus siitä jo vihjaisi. Kovin monet omissa peruskoulupohjaisissa "laskuissaan" eivät ymmärrä laskevansa asuntonsa omalle osuudelle nollakorkoa kun jättävät sen tuottovaatimuksen huomiotta.
Asuntojen hinnannousu on spekulaatiota - jos spekuloitaisiin niin todennäköisyys olisi negatiivisella puolella.
siitä miten asioita oikeasti pitäisi lähestyä. Ja nimenomaan jos asiaa tarkastelee taloudellisesta näkökulmasta.
Jengi on yleensä aivan pihalla, kun vertailevat eri asumismuotojen kustannuksia. Vuokraa verrataan lainanlyhennyksiin ja pääoman vaihtoehtoiskustannuksia ei oteta huomioon. Ainoa oikea tapa on verrata 100% lainotetun omistusasunnon lainanhoitokustannuksia + muita asunnon ylläpitokustannuksia vastaavan asunnon vuokraan.
Sitten sekoitetaan myös yleensä tunneasioita laskelmiin ja soppa on valmis. Toki omassa asuminen ja vuokralla asuminen ovat eri asioita, mutta jos asiaa haluaa tarkastella taloudelliselta kannalta, niin "fiilikset" kannataa jättää pois ajattelusta.
Kolmas pointti mitä tälläkin palstalla on käsitelty on ihmisten taipumus mitoittaa lainat tappiin, sen hetkisen maksukyvyn ja korkotason mukaan. Haloo... ne lainat otetaan kymmenien vuosien ajalle ja sinä aikana korot, ansiotaso ja elämäntilanteet ehtivät heittelehtiä useita kertoja.
Ugh...olen puhunut.
Talouspuoleen en puutu, samaa mieltä kun olen, mutta fiilistely on kivaa. Siksipä on tullut kauhulla seurattua laatua, jolla tässä yhteydessä tarkoitan sekä asuntoa että asuinaluetta. Naurettavan vähällä selvittelyllä ihmiset näitä velkaloukkujaan tekevät: jos/kun sijoittaa vähäiset säästönsä ja ottaa velkaa ihmisiän verran niin luulisi, että aika kriittisesti tarkastelisi saamapuolta. Erityisesti monet uudisrakennukset/alueet ovat sellaisia, joissa hinta/laatu ei oikein tunnu kohtaavan.
Velattoman omistusasujan oikea vertailutapa ei ole miettiä lainan korkoa vaan talletuksen korkoa. Siis vaihtoehtoiskustannuksena on se mitä asunnon myyntihinnasta saisi hyvätuottoiselta pankkitililtä tms. riskittömästä sijoituksesta. Tuottovaatimus on hieman alhaisempi kuin esim. sijoitusasuntoa ostaessa.