KOSKA ASUNTOKAUPAN VOI PURKAA?
Mitä tehdä, jos asunto ei ollutkaan sitä, mitä myyjä lupasi? Talosta löytyy homevaurio, kaivovettä ei voi juoda tai viereen aletaan kuukauden kuluttua rakentaa korkeaa kerrostaloa, joka vie näköalat?
Tiukat ehdot
Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton hallituksen puheenjohtaja Saara Murtovaara kertoo, että kaupan voi tietyillä edellytyksillä purkaa, vaikka se on hyvin harvinaista. Rahakorvaukset ovat yleisempiä. Joskus myyjä on selvinnyt tekemällä kaupan yhteydessä tai sen jälkeen pieniä korjauksia myymäänsä taloon. Esimerkiksi, jos varastotilan lattiassa on todettu hometta tai suihkutilassa kosteusvaurio. Ostotarjoukseen voidaan kirjata ehtoja, joiden nojalla kauppa voidaan jättää tekemättä. Sairaus tai työttömyys ei kelpaa syyksi.
Ennen kauppaa maksetaan yleensä käsiraha. Murtovaara sanoo, että se jää useimmiten myyjälle, jos ostaja peruu kaupan ilman laillista syytä. Käsirahaan liittyvistä ehdoista kannattaa sopia tarjousta tehtäessä.
– Asuntokaupassa purkamisen ehdot ovat varsin tiukat, koska siitä seuraa usein suuria hankaluuksia ja kustannuksia. Purkaminen tulee kyseeseen silloin kuin asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kauppaa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, Murtovaara kertoo.
– Samoin, jos myyjä ei ole antanut ostajalle tietoa asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen piti tietää tai josta ostaja saattoi olettaa saavansa tiedon. Kauppa voidaan purkaa myös, jos asunto on varustukseltaan tai kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut aihetta edellyttää. Taikka, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä ja palveluista oleellisesti virheellisen tai harhaanjohtavan kuvan.
Nämä kaupan purkamisen edellytykset ovat hyvin tulkinnanvaraisia. Mahdollisessa oikeudenkäynnissä oikeus arvioi virheen suuruuden ja merkityksen eikä suinkaan ilman muuta hyväksy kaupan purkua, vaikka se ostajan mielestä olisi miten perusteltua tahansa.
Jos ostaja haluaa säästää kuluja, hän voi pyytää asiasta lausuntoa kuluttajavalituslautakunnalta ratkaisusuositusta riitatilanteessa. Lausunto on maksuton, mutta sen saamiseen voi mennä kuukausia, jopa vuosi.
Ostajan velvoitteet
Asuntokaupassa ostajallakin on tietyt velvoitteet.
– Talo on tutkittava huolellisesti ennen kauppaa. Muuten ei voi vedota virheeseen. Tarkastuksessa ei kuitenkaan tarvitse suorittaa erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia.
– Rakennuksessa on tutkittava kaikki tilat, joihin on esteetön pääsy, kuten ullakot ja kellarit. Annettujen tietojen oikeellisuutta ei tarvitse tarkistaa ilman erityistä syytä. Jos myyjä on esimerkiksi vakuuttanut kaivoveden olevan juomakelpoista, ostajan ei tarvitse tarkistaa asiaa.
Kauppa voidaan periaatteessa purkaa myös, jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa ostajalle sovittuna ajankohtana. Viivästyksenkin on tietysti oltava ”olennainen”. Toinen vaihtoehto on vahingonkorvaus.
Jos taas ostaja viivyttelee kauppahinnan maksamista oleellisesti, myyjä voi purkaa kaupan edellyttäen, että kauppakirjassa kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden siirtymisen ehtona.
Kaikesta ei voi syyttää asunnon myyjää. Korvausvaatimus tai vaatimus kaupan purkamisesta voidaan joissakin tapauksissa kohdistaa rakennusliikkeeseen, joka on alun perin myynyt kiinteistön. Näin voidaan menetellä, jos rakentaja on syyllistynyt selvään rakennusvirheeseen tai oleelliseen laiminlyöntiin.
Hintaa voidaan alentaa
Eräs vaihtoehto kaupan purkamiselle on hinnanalennus. Murtovaara kertoo, että hinnanalennuksen voi saada, jos kiinteistö ei vastannut sitä, mitä ostajalla oli oikeus edellyttää. Hinnanalennus voi olla mahdollinen, vaikka myyjä ei olisi syyllistynyt mihinkään huolimattomuuteen.
Vahingonkorvausta voi saada vain todellisesta vahingosta ja se koskee useimmiten korjauskustannuksia. Myyjä voi vapautua niistä, jos hän osoittaa, ettei ole menetellyt kaupan yhteydessä huolimattomasti.
Vanhasta talosta löytyy aina vikoja
Varatuomari Martti Leskinen Huoneistokeskuksesta toppuuttelee niitä talon ostajia, jotka kuvittelevat, että kaupan voi purkaa noin vain, jos talosta löytyy jotakin, vaikka suurempaakin korjattavaa. Oikeastaan kaupanpurku tulee kaupanteon jälkeen käytännössä kyseeseen vain, jos korjauskulut ylittävät talon hinnan tai niiden alittaessa korjauksesta aiheutuisi kohtuutonta hankaluutta.
– Ostajan on myös erittäin tärkeää muistaa, että vanhasta, esimerkiksi 30–40 vuotta vanhasta talosta löytyy jälkeenkin päin aina kaikenlaisia vikoja: katto voi alkaa vuotaa tai seinien lämmöneristyskyky osoittautuu huonoksi. Esimerkiksi alun perin laitetut sahanpurut ovat voineet painua.
– Tuonikäisissä taloissa pitää hyväksyä senaikaisin vaatimuksin tehdyt rakenteet, vaikka nykypäivän mittapuiden mukaan puutteellisetkin, Leskinen sanoo.
– Niiden perusteella on turha vaatia hyvitystä kaupanpurusta puhumattakaan. Ostaja joutuu kustantamaan korjaukset omalla rahallaan.
Toisinaan käy Leskisen mukaan niin, että vanhaan taloon tehdään joku suurehko korjaus, esimerkiksi uusitaan katto vuotavan tilalle. Silloin koko talon arvo nousee alkuperäisestä nykyisten tiukempien laatuvaatimusten vuoksi. Jos kyseessä on korvattava työ, ostaja ei välttämättä saa täyttä korvausta, koska talon arvo on noussut alkuperäisestä.
Jos 30 vuotta vanhasta talosta löytyy kaupanteon jälkeen pahakin kosteus- tai homevaurio, siitä on turha vaatia hyvitystä, jos talo on rakennettu tuonaikaisten laatuvaatimusten mukaan. Ja varsinkin, jos myyjä on informoinut näistä seikoista ostajaa ennen kaupan päättämistä.
Entä sitten osakeyhtiömuotoiset rivitalot?
– Jos ostetusta asunnosta löytyy myöhemmin paha virhe myyjän tiedonantovelvoitteen laiminlyönnin vuoksi, ensisijassa vastuussa on taloyhtiö, mutta se voi sitten periä korjauskulut myyjältä.
Vahingonkorvaus – hinnanalennus
Leskinen haluaa vielä täsmentää vahingonkorvauksen ja hinnanalennuksen välistä eroa:
– Vahingonkorvaus tulee kyseeseen, jos myyjä on salannut talossa tietämiään vikoja. Hinnanalennus taas on mahdollinen, jos talosta löytyy niin sanottu salainen virhe, josta myyjä ei ole ollut tietoinen. Siinäkin tapauksessa hän menettää selvää rahaa.
Olennainen vahinko mitataan rahassa. Leskisen mukaan esimerkiksi 2 000 euroa maksava korjaus ei vielä kuulu tähän ryhmään, mutta 7 000–10 000 euron suuruinen vahinko on jo hyvinkin oleellinen virhe, josta jompikumpi osapuoli maksaa joko vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena, jos niin vaaditaan.
Teksti: Heikki Hautala
24.2.2004 Mainio.net Meidän Talo
Mitä tehdä, jos asunto ei ollutkaan sitä, mitä myyjä lupasi? Talosta löytyy homevaurio, kaivovettä ei voi juoda tai viereen aletaan kuukauden kuluttua rakentaa korkeaa kerrostaloa, joka vie näköalat?
Tiukat ehdot
Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton hallituksen puheenjohtaja Saara Murtovaara kertoo, että kaupan voi tietyillä edellytyksillä purkaa, vaikka se on hyvin harvinaista. Rahakorvaukset ovat yleisempiä. Joskus myyjä on selvinnyt tekemällä kaupan yhteydessä tai sen jälkeen pieniä korjauksia myymäänsä taloon. Esimerkiksi, jos varastotilan lattiassa on todettu hometta tai suihkutilassa kosteusvaurio. Ostotarjoukseen voidaan kirjata ehtoja, joiden nojalla kauppa voidaan jättää tekemättä. Sairaus tai työttömyys ei kelpaa syyksi.
Ennen kauppaa maksetaan yleensä käsiraha. Murtovaara sanoo, että se jää useimmiten myyjälle, jos ostaja peruu kaupan ilman laillista syytä. Käsirahaan liittyvistä ehdoista kannattaa sopia tarjousta tehtäessä.
– Asuntokaupassa purkamisen ehdot ovat varsin tiukat, koska siitä seuraa usein suuria hankaluuksia ja kustannuksia. Purkaminen tulee kyseeseen silloin kuin asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kauppaa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, Murtovaara kertoo.
– Samoin, jos myyjä ei ole antanut ostajalle tietoa asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen piti tietää tai josta ostaja saattoi olettaa saavansa tiedon. Kauppa voidaan purkaa myös, jos asunto on varustukseltaan tai kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut aihetta edellyttää. Taikka, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä ja palveluista oleellisesti virheellisen tai harhaanjohtavan kuvan.
Nämä kaupan purkamisen edellytykset ovat hyvin tulkinnanvaraisia. Mahdollisessa oikeudenkäynnissä oikeus arvioi virheen suuruuden ja merkityksen eikä suinkaan ilman muuta hyväksy kaupan purkua, vaikka se ostajan mielestä olisi miten perusteltua tahansa.
Jos ostaja haluaa säästää kuluja, hän voi pyytää asiasta lausuntoa kuluttajavalituslautakunnalta ratkaisusuositusta riitatilanteessa. Lausunto on maksuton, mutta sen saamiseen voi mennä kuukausia, jopa vuosi.
Ostajan velvoitteet
Asuntokaupassa ostajallakin on tietyt velvoitteet.
– Talo on tutkittava huolellisesti ennen kauppaa. Muuten ei voi vedota virheeseen. Tarkastuksessa ei kuitenkaan tarvitse suorittaa erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia.
– Rakennuksessa on tutkittava kaikki tilat, joihin on esteetön pääsy, kuten ullakot ja kellarit. Annettujen tietojen oikeellisuutta ei tarvitse tarkistaa ilman erityistä syytä. Jos myyjä on esimerkiksi vakuuttanut kaivoveden olevan juomakelpoista, ostajan ei tarvitse tarkistaa asiaa.
Kauppa voidaan periaatteessa purkaa myös, jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa ostajalle sovittuna ajankohtana. Viivästyksenkin on tietysti oltava ”olennainen”. Toinen vaihtoehto on vahingonkorvaus.
Jos taas ostaja viivyttelee kauppahinnan maksamista oleellisesti, myyjä voi purkaa kaupan edellyttäen, että kauppakirjassa kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden siirtymisen ehtona.
Kaikesta ei voi syyttää asunnon myyjää. Korvausvaatimus tai vaatimus kaupan purkamisesta voidaan joissakin tapauksissa kohdistaa rakennusliikkeeseen, joka on alun perin myynyt kiinteistön. Näin voidaan menetellä, jos rakentaja on syyllistynyt selvään rakennusvirheeseen tai oleelliseen laiminlyöntiin.
Hintaa voidaan alentaa
Eräs vaihtoehto kaupan purkamiselle on hinnanalennus. Murtovaara kertoo, että hinnanalennuksen voi saada, jos kiinteistö ei vastannut sitä, mitä ostajalla oli oikeus edellyttää. Hinnanalennus voi olla mahdollinen, vaikka myyjä ei olisi syyllistynyt mihinkään huolimattomuuteen.
Vahingonkorvausta voi saada vain todellisesta vahingosta ja se koskee useimmiten korjauskustannuksia. Myyjä voi vapautua niistä, jos hän osoittaa, ettei ole menetellyt kaupan yhteydessä huolimattomasti.
Vanhasta talosta löytyy aina vikoja
Varatuomari Martti Leskinen Huoneistokeskuksesta toppuuttelee niitä talon ostajia, jotka kuvittelevat, että kaupan voi purkaa noin vain, jos talosta löytyy jotakin, vaikka suurempaakin korjattavaa. Oikeastaan kaupanpurku tulee kaupanteon jälkeen käytännössä kyseeseen vain, jos korjauskulut ylittävät talon hinnan tai niiden alittaessa korjauksesta aiheutuisi kohtuutonta hankaluutta.
– Ostajan on myös erittäin tärkeää muistaa, että vanhasta, esimerkiksi 30–40 vuotta vanhasta talosta löytyy jälkeenkin päin aina kaikenlaisia vikoja: katto voi alkaa vuotaa tai seinien lämmöneristyskyky osoittautuu huonoksi. Esimerkiksi alun perin laitetut sahanpurut ovat voineet painua.
– Tuonikäisissä taloissa pitää hyväksyä senaikaisin vaatimuksin tehdyt rakenteet, vaikka nykypäivän mittapuiden mukaan puutteellisetkin, Leskinen sanoo.
– Niiden perusteella on turha vaatia hyvitystä kaupanpurusta puhumattakaan. Ostaja joutuu kustantamaan korjaukset omalla rahallaan.
Toisinaan käy Leskisen mukaan niin, että vanhaan taloon tehdään joku suurehko korjaus, esimerkiksi uusitaan katto vuotavan tilalle. Silloin koko talon arvo nousee alkuperäisestä nykyisten tiukempien laatuvaatimusten vuoksi. Jos kyseessä on korvattava työ, ostaja ei välttämättä saa täyttä korvausta, koska talon arvo on noussut alkuperäisestä.
Jos 30 vuotta vanhasta talosta löytyy kaupanteon jälkeen pahakin kosteus- tai homevaurio, siitä on turha vaatia hyvitystä, jos talo on rakennettu tuonaikaisten laatuvaatimusten mukaan. Ja varsinkin, jos myyjä on informoinut näistä seikoista ostajaa ennen kaupan päättämistä.
Entä sitten osakeyhtiömuotoiset rivitalot?
– Jos ostetusta asunnosta löytyy myöhemmin paha virhe myyjän tiedonantovelvoitteen laiminlyönnin vuoksi, ensisijassa vastuussa on taloyhtiö, mutta se voi sitten periä korjauskulut myyjältä.
Vahingonkorvaus – hinnanalennus
Leskinen haluaa vielä täsmentää vahingonkorvauksen ja hinnanalennuksen välistä eroa:
– Vahingonkorvaus tulee kyseeseen, jos myyjä on salannut talossa tietämiään vikoja. Hinnanalennus taas on mahdollinen, jos talosta löytyy niin sanottu salainen virhe, josta myyjä ei ole ollut tietoinen. Siinäkin tapauksessa hän menettää selvää rahaa.
Olennainen vahinko mitataan rahassa. Leskisen mukaan esimerkiksi 2 000 euroa maksava korjaus ei vielä kuulu tähän ryhmään, mutta 7 000–10 000 euron suuruinen vahinko on jo hyvinkin oleellinen virhe, josta jompikumpi osapuoli maksaa joko vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena, jos niin vaaditaan.
Teksti: Heikki Hautala
24.2.2004 Mainio.net Meidän Talo
Vastaukset
Vanhimmat
Ei vielä vastauksia
Aloittaja odottaa vastauksia. Kerro oma näkemyksesi ensimmäisenä.