Siis historia lyhyesti: asunut vanhempien luona, vuokralla yksiössä, omassa rivariohuoneistossa, omassa kerroshuonoistossa ja viimemmäksi omakotitalossa. Kahdeksan vuoden omakotiasumisen jälkeen todettiin, ettei omakotiasuminen ole meille mieluista. Haluamme käyttää vapaa-aikamme muuhun kuin talon ja tontin ylläpitoon ja kunnostukseen sekä ison asunnon siivoamiseen. Sinänsä kaupat tehtiin onnekkaasti. Eli ostimme, kun asuntojen hinnat vasta alkoivat kohoamaan ja myimme, kun markkinat olivat vielä aika hyvät.
Nyt asumme vuokralla pohtimassa tilannetta. Vuokra-asunto on uusi 4h keittiö sauna, lattialämmityksellä ja huoneistokohtaisella ilmastoinnilla varustettu. Lisäksi talo tuntuu olevan loistavasti eristetty, eli ulkoa tai naapurista ei kuulu yhtään mitään (onkohan naapurit heittäneet henkensä ;) ? ). Vuokra on vähän vajaa 900 Ekee ja kätösissä (tai siis määräaikaisella tilillä hyvällä korolla), kun loput velat maksettiin pois, vähän vajaat 200 kEur. Tuntuu että tällä vuokralla ja asumiskustannuksilla meillä jäisi aika paljon säästöön ja olisi vielä varaa moneen muuhunkin. Lisäksi tuon käteisen voisi sijoittaa, jolloin lainankoron maksujen sijasta pääomalle saisi tuottoa. Onko asunto ( todennäköisesti lisälaina) tosiaankin paras sijoituskohde? Ainahan kehoitetaan hajauttamaan sijoitukset. Asunnon ostossa se ei toteudu ollenkaan. Päin vastoin kaikki hynä sidotaan yhteeen asuntoon ja lisäksi otetaan vielä lainaa (korkoja) maksettavaksi. Kommenttoikaa!
Nyt asumme vuokralla pohtimassa tilannetta. Vuokra-asunto on uusi 4h keittiö sauna, lattialämmityksellä ja huoneistokohtaisella ilmastoinnilla varustettu. Lisäksi talo tuntuu olevan loistavasti eristetty, eli ulkoa tai naapurista ei kuulu yhtään mitään (onkohan naapurit heittäneet henkensä ;) ? ). Vuokra on vähän vajaa 900 Ekee ja kätösissä (tai siis määräaikaisella tilillä hyvällä korolla), kun loput velat maksettiin pois, vähän vajaat 200 kEur. Tuntuu että tällä vuokralla ja asumiskustannuksilla meillä jäisi aika paljon säästöön ja olisi vielä varaa moneen muuhunkin. Lisäksi tuon käteisen voisi sijoittaa, jolloin lainankoron maksujen sijasta pääomalle saisi tuottoa. Onko asunto ( todennäköisesti lisälaina) tosiaankin paras sijoituskohde? Ainahan kehoitetaan hajauttamaan sijoitukset. Asunnon ostossa se ei toteudu ollenkaan. Päin vastoin kaikki hynä sidotaan yhteeen asuntoon ja lisäksi otetaan vielä lainaa (korkoja) maksettavaksi. Kommenttoikaa!
Vastaukset 26
Vanhimmat
Kyllä vuokrankorotukset nielevät ylimääräiset rahasi, älä siitä huoli. Nyt 900 €/kk, mutta viiden vuoden päästä vuokrasi on (3%/vuosi korotuksilla) jo tonni/kk, joten joudut syömään pääomaasi 1-5 vuosina keskimäärin 12 kk/a * 950 €/kk = 11400 € / vuosi. Vuosina nro 6-10 vuokrasi on keskimäärin 1100 €/kk ja vuosina 11-15 1300 €/kk. Tässä vaiheessa oletkin jo puilla paljailla eli koko pääoma on haaskaantunut 15 vuodessa vuokraan, mikäli et ole saanut yhtään sijoitus- tai korkotuottoja, joilla voit pitkittää prosessia X vuodella sijoitustaidoistasi riippuen.
Saat ehkä viinipullon läksiäislahjaksi vuokraisännältäsi häätöpäivänä...? Ainakin toivossa on hyvä elää.
Kyllähän kuluja on omassakin asunnossa asuvalla, ei pelkästään vuokralla asuvalla. Entäs jos sijoitan rahat ostamalla kaksi yksiötä, jotka laitan vuokralle. Meneekö tilanne sitten plusmiinusnolla vai miten. Selventäisitkö?
ihan hirveetä paskaa. Otapa huomioon, että myös omistusasumisen kustannukset nousevat. Laske myös remonttikulut pitkällä aikavälillä sekä tällä hetkellä erittäin suuri riski kunnon hinnanalennuksista. Putkirempan ja hinnanalennusten hinnalla asuu ilmaiseksi monta vuotta - vailla mitään riskiä.
Osta uudiskohteesta pk-seudulta uusi kaksio a150-170te ja pidä se A. joko tyhjänä, jollin omistajan kannattaa siirtääs inne kirjansa 2 vuodeksi tai B. vuokraa eteenpäin. Näin pääomasi arvo säilyy.
Loput rahat osakkeisiin, hyviin yhtiöihin, ei mihinlään pikkupuljuihin.
Luulen että 5v päästä sinulla 200te arvoinen asunto ja 40te arvoinen osakesalkku.
Yksinkertaista eikö vaan.
hinnasta on sulanut 30 % tai enemmän. Tosi kannattava ja riskitön sijoitus - tässä tilanteessa.
> Kyllähän kuluja on omassakin asunnossa asuvalla, ei pelkästään vuokralla asuvalla.
Tottakai. Ehkä helpointa onkin ajatella nykyarvon mukaan. Esim. asunnon arvon nousu 200 k€ -> 500 k€ 30 vuodessa kuulostaa komealta, mutta todellisuudessa ei arvo nouse yhtään, jos rahan ostovoima laskee samalla 60 %. Esim. tänä päivänä 200 kiloeurolla saisi 10 henkilöautoa, mutta vuonna 2038 autot maksavatkin 50 k€/kpl, joten puolella miljoonalla saa edelleen vain 10 autoa.
Koska vuokrat nousevat suunnilleen inflaation tahtiin, tulevaisuudenkin maksuerien nykyarvo pysyy samana, siis 900 eurossa/kk. Näin ollen on helppo laskea, että esim. 30 vuodelta asumiskulujesi nykyarvo olisi 30*12*900 = 324000 €
Jos (omistus)asunnon hinnan oletetaan myös nousevan inflaation tahtiin, ei asunnon nykyarvo muutu. Samoin käy sijoituksille, joille saat inflaatiota vastaavan tuoton.
Myös palkkasi ostovoiman voidaan olettaa pysyvän suunnilleen vakiona eli nousevan suunnilleen inflaation tahtiin. Tällöin ei vuokralla asuttaessa tilanteesi tule kummemmin muuttumaan. Jos palkastasi menee vuokraan 20 % tänä vuonna, niin ihan sama prosentti menee myös vuonna 2038.
Lainanlyhennyksille puolestaan käy hassusti. Koska tasaerälainassa euromäärä pysyy vakiona, mutta euron arvo/ostovoima laskee ajan mittaan, myös tulevaisuuden lyhennysten nykyarvo laskee. Sivumennen sanottuna, juuri tästä syystä pankit perivät korkoa. Esim. tänä vuonna lainanhoitokulut 1000 €/kk -> nykyarvo 1000 €/kk. Mutta vuonna 2027 maksettavien tonni/kk lainanhoitokulujen nykyarvo onkin ainoastaan n. 550 €/kk.
Nyt alkaakin olla jo palikat kasassa ja voidaan katsoa, miten omaisuutesi kehittyy eri sijoitusvaihtoehdoilla:
1. Talletat rahat patjan alle ts. et saa lainkaan sijoitus- tai korkotuottoja. -> Maksat 324 k€ vuokraa 30 vuodessa ja 200 k€ sijoituksesi arvo laskee inflaation seurauksena 82 tonniin.
2. Maksat vuokraa 324 k€ ja saat 200 k€ talletukselle 4 % korkoa, joka ylittää inflaation yhdellä %-yksiköllä. 30 vuoden jälkeen sinulla on nykyarvoltaan 267 tonnin potti.
3. Maksat vuokraa 324 k€ ja saat esim. rahastosijoituksista 200 k€:lle 7 % vuosituoton, joka ylittää inflaation neljällä %-yksiköllä. 30 vuoden jälkeen sinulla on nykyarvoltaan 627 tonnin potti.
4 "Entäs jos sijoitan rahat ostamalla kaksi yksiötä, jotka laitan vuokralle. Meneekö tilanne sitten plusmiinusnolla vai miten. Selventäisitkö?"
Kokeillaan. Arvataan hankintahinta 2x 100 kiloeuroa, vuokratuotot 2x 500 €/kk, säännölliset kulut (vastike yms.) 180 €/kk. Tienaat 30 vuodessa vuokralla 2*0,32k€*12*30 = 230 tonnia, mistä pitää vähentää remonttikulut, joita tulee aina vuokralaisen vaihtuessa sekä talojen isommista remonteista, esim. putkiremontti 20-30 tonnia/laaki. Jos näihin varataan vaikka 50 tonnia /kämppä, tienaat kaikkiaan 230-100+200 (asuntojen myynnistä) = 330 tonnia.
5. Sijoitat 200 k€ omaan asuntoon ja otat vielä 100 k€ lainaa päälle. Maksat lyhennystä alkuun 550 €/kk ja vastiketta 300 €/kk. 10 vuoden kuluttua vastikkeen nykyarvo on edelleen 300 €/kk, mutta laina on tippunut 410 euroon/kk. 20 vuoden kuluttua lainaan menee enää 300 €/kk ja 30 vuoden päästä, kun lainanmaksukin päättyy, enää 230 €/kk.
Kaikkiaan asumiskulusi (nykyarvo) ovat 30 vuodelta noin 108 tonnia vastikkeeseen ja 132 tonnia lainan takaisinmaksuun (lyhennys + korko), yhteensä 240 k€. Jakson lopussa sinulla on omaisuutenasi velaton 300 k€ asunto.
Koska asumismenosi (240 k€) ovat pienemmät kuin vuokralla asuttaessa (324 k€), voidaan myös ajatella, että sijoittaisit yli jäävän 84 tonnia osakkeisiin tms. jolloin aletaankin aletaankin jo liikkua 400 k€ tienoilla.
Parhaiten tienaat siis vaihtoehdolla 4, mutta kyllä tuohon keskim. 7 % tuottoonkin jo jonkin verran perehtyneisyyttä vaaditaan. Moni valitsee mieluummin asuntoon "sijoittamisen", koska
- sopivanlaisia vuokra-asuntoja ei ole tarjolla ts. pääasia on asunto ja tuotot / nykyarvon säilyminen on vain lisäbonus
- tämä sijoitusmuoto ei kummoisia pörssipelurin taitoja vaadi, siis aika varma kohde, mutta ei-niin-huipputuotolla, siis vastaa pikemminkin korkeakorkoisia tilejä tms.
Voit kai perustella vaäitteesi.
Rakennuskustannusten nousu ja tiukentuneet määräykset nostavat joka vuosi uudiskohteiden hintoja.
Tämä on fakta.
> Otapa huomioon, että myös omistusasumisen kustannukset nousevat.
Otapa, luuseri, huomioon, että omistusasunnoissa tuppaa huomattava osa kuluista koostumaan lainakuluista, jotka joko pysyvät vakiona tai *laskevat* vuosien mittaan. Ainoastaan vastike, joka on luokkaa kolmasosa vuokrasta, nousee inflaation tahtiin.
> Laske myös remonttikulut pitkällä aikavälillä
Heh, kylläpä vaan vuokraluuserikin joutuu remonttinsa maksamaan, tavalla tai toisella. Vuokraisännällä on aika vähän intressiä rempata kämppää ihan hyväntekeväisyyttään, joten vaihtoehtoina ovat esim.
- asukas remppaa itse ja saa ehkä vuokraisännältä pienen hyvityksen / materiaalikulut pois
- keittiö ja kylppäri pistetään putkirempassa uusiksi -> vuokrankorotus tai asunto pistetään myyntiin ja vuokraluuseri joutuu etsimään uuden kämpän = maksamaan uutta, korkeampaa vuokraa
- vuokraisäntä ei pistä tikkua ristiin, joten ainoa keino saada "keittiö rempattua" on vaihtaa toiseen, parempikuntoiseen vuokra-asuntoon
> hetkellä erittäin suuri riski kunnon hinnanalennuksista
Ai siis vuokraluuserien 3 viikon aikaperspektiivillä? Entä jos asuntoa kuvittelee tarvitsevansa a) 10 b) 25 c) 40 vuotta? Kuvitteleeko vuokraloisemme, että hinnat laskevat seuraavat 40 vuotta putkeen?
> Putkirempan ja hinnanalennusten hinnalla asuu ilmaiseksi monta vuotta - vailla mitään riskiä.
Putkirempan hinta on luokkaa 30 tonnia per kämppä, mutta se myös vaikuttaa asunnon arvoon ts. koko raha ei mene kankkulan kaivoon. Jos rempatusta saa myytäessä 15 tonnia enemmän kuin remppaamattomasta, ei erotus vastaa kuin 2 vuoden vuokraa.
Lisäksi on sellainen juttu, että putkiremppa vaikuttaa myös vuokraläävän vuokraa - ja rempan varjolla tehty tasokorotus on pysyvä, joten remppakulut kyllä kupataan ajan mittaan vuokraluuserilta.
Tai vaihtoehtoisesti kämppä pistetään välittömästi myyntiin ja luuseri pääsee huutamaan itselleen uutta, entistä korkeampaa vuokraa.
Jos elämässä on mielestäsi muutakin (onnittelut hyvästä havainnosta!) kuin lainanmaksu, nauttikaa. Asuntojen hinnat tulevat varmasti alas, eli jos oma alkaa kiinnostaa niin ostakaa sitten. Tai jos on vähän pelurinvikaa niin hajauta, osa isommalla riskillä osakerahastoon. 15 % vuosituotto ei ole mikään ihme.
Itsellä ei tuommoisia summia ole, mutta jotain kumminkin. Eikä todellakaan kiinnosta sitoa varoja asuntoon - ainakaan näilä hinnoilla.
Laita rahat vaan sukkaan tai osta kultaharkkoja. Osta jotain kivaa ja elä. Osakkeet on vähän paska sijoitus juuri nyt kun lama on vasta alkamassa. Ja sitä voi kestää ties kuinka kauan, jos energiakriisi pamahtaa päälle oikein kunnolla maailmantaloutta ja rauhaa musertamaan.
Perusta vaikka jokin kioski tai ravintola. Lama-aikana kalja maistuu...
Kun kerran vuokra on kohtuullinen ja asuntohinnoissa riskipitoinen aika, mikä kiire tässä on omaa ostamaan. Edellyttäen että vuokrasuhde on turvattu, pistä rahat tuottamaan.
Ota vielä hieman lisää velkaa ja hanki jostakin sopivasta pikkukaupungista mahdollisimman monta yksiötä tai kaksiota. Pikkukaupungista siksi, että niissä hinnan ja vuokran suhde on isännän kannalta paras ja tuottoprosentti ylittää helposti lainakoron. Asunnoista saat mukavan tulovirran, joka varmasti ylittää pankkitalletuksen koron.
myytiin omakotitalo viisi kuukautta sitten ja nyt vuokralla ihmetellään. Katsellaan isoja rivareita ja niitä muuten riittää. Sikahintoja yrittävät rakennusfirmat niillä kiskoa, mutta käsiin tuntuvat jäävän. Meillä ei jäänyt säästöön kuin 120k€, mutta niillä koroillakin maksaa kivasti nykyistä vuokraa. Nyt tekee mieli katsoa asuntojen hintojen laskua ja toivottavasti se tapahtuu puolen vuoden sisällä, koska silloin ostamme asunnon maksoi mitä maksoi.
Jos saatte sen 120k€:sta saatavilla koroilla maksettua, 5% korolla tuotto olisi 6000 - verot.
Eli ymmärsinkö oikein että myitte omakotitalon ja muutitte vuokralle yksiöön tai kaksioon?
BUSTED!
muuttaa oman asunnon (mahdollisesti rivitalo) jälkeen soluasuntoon tai pikkuruiseen yksiön.350 eurolla ei juuri muuta saa vuokrattua.No ehkä pari autotallia.
Siis teidän tapauksessa olikin muutto omakotitalosta...
kun toisilla menee hyvin ja suhteilla pääsee. Vuokralla kolmiossa, että revi siitä....
Tuntuu näillä palstoilla riittävän.
Olisi meillä 3 hengen perhellä todella kiva läytää rivari, joita jää pilkkahinnalla käsiin. Muita reunaehtoija ei ole kuin kehä kakkosen sisäpuolella.
Jos tiedät, niin annatko ilmi tälle palstalla!?
(Silkkaa paskaa edellinen nimimerkki jauhoi, ei ole, veikaan mä)
Ja Suomi24 asuntojen hinnat palstalta ajattelit tulla asiantuntijaneuvoja kysymään?!
xD
Kiitos kaikille kommentoijille. Mielestäni ihan asiallisia kommentteja sain useampiakin. Täytyy tehdä vielä itsekin tarkempia "realistisia" laskelmia, tosin eihän kaikki ole rahasta kiinni, eikä elämänlaatua voi hyvillä sijoituksilla laskea. Monenlaisia haaveita on matkan varrella ollut ja osan on saanut toteutettua. Vaikka nuorempana ajatteli, ettei omaa asuntoa ja omakotitaloa voita mikään ja että vuokran maksu on kaikin puolin typerää, olen joutunut asiaa kyllä uudelleenkin pohtimaan. Jos vuokraisäntä on "kunnollinen", voi ajatella niinkin, että osa vuokranmaksusta on eräänlaista palvelumaksua, eli ei tarvitse itse vastata/hoitaa remppoja ja ravata yhtiökokouksissa. Tämä tietenkin vain siinä tapauksessa, että vuokranantaja hoitaa tehtävänsä vastuullisesti. Lisäksi vuokra-asunnosta pääsee kohtuullisella vaivalla pois, jos jotain ongelmaa asunnossa on ja vuokraisännälle jää vastuut. Ehkä siitä tiedosta voi olla jo valmis maksamaan. Mutta en silti sano, etteikö oman asunnon ostaminen vielä tule eteen. Yleensä se on menoa, kun asunto-/autokuume tulee ja iskee ;).
todella kannattaa sijoittaa hajautetusti esim. Outokumpu on tulevaisuudessa todella korkealla,vaikka matalaksi pistettiin.
Rautaruukki oli noin 3 ja nousi yli 50 eli siinä nähdään miten euromiljonäärejä leivotaan.
Jos pistit millin Rautaruukkiin, joka maksoi 3 ekee ja möit kun se oli yli 50 ekee, niin siinä sulle laskutoimitus eli teit viisaasti kun myit sen omakotitalon, ei niissä tahdo viihtyä muuta kuin kesällä, jos ei ole kesähuvilaa tai edes purjevenettä. Turhaa työtä ja tunnelma jotenkin niin maalaismainen ja talvella ei mitään järkee.
koko omaisuus on tosi fiksua pistää osakkeisiin, sit jos kurssit laskee niin käteen ei jää mitään.
sullahan on asiat hyvällä mallilla.
Ei muuta kun maksat siitä vuokrat ja alat käymään thaimaassa.
Tolla summallahan sä saat elää vuokralla 200kk!! Melkeen 20 vuotta ilman huolia, nyt vetää kateelliseksi....
> Tolla summallahan sä saat elää vuokralla 200kk!!
Ainoastaan tyfneron haavemaailmassa, jossa ei tunneta inflaatiota eikä vuokrankorotuksia.
Miten toi niinkuin käytännössä menee?
Vuokrankorotuksen ymmärrän, mutta eikös se sisällä jo tuon inflaation?
Rahat makaa tilillä, ei se inflaatio sitä summaa vähennä, ne inflaation aikaan saamat korotukset kylläkin.
enemmän kuin inflaatio vuodessa niin ok.Jos vähemmän niin nakertaa rahanarvoa (ostovoimaa) pois.