Alkaapi taas hyvät ajat vuokranantajille. Sen näkee siinä, että taas menee tosi nopeasti yksiöt vuokralle. Enää ei tarvitse odotella monia päiviä eivätkä enää vuokralaiset puntaroi kauaa vaihtoehtoja ennen kuin valitsevat, vaan ilmoitus ja heti samana päivänä vuokraus! Vielä tosin ei ole meininki kuin lamavuosina, jolloin halukkaita oli näytöillä huomattavasti enemmän!
Mistä johtuu?
Kohonnut asuntojen hintataso, mahdolliset huonot ajat (matalasuhdanteella pelottelevat) ja etenkin kohoavat korot laittavat monet katsomaan vuokralla asumista vaihtoehtona ja lykkäämään asunnonostoa. Vuokrakämppien kysyntä siis lisääntyy!
Toisaalta taas korkeat hinnat ja pelko hintojen mahdollisesta laskemisesta laittaa jotkut asuntosijoittajat myymään vuokrakämppänsä ja rahastamaan saadun hyvän arvonnousun. Tuolloin kämpät poistuvat markkinoilta. Lisäksi korkeat hinnat eivät tuo lisää sijoitusasuntoja markkinoille (ainakaan PK-seudulle). Eli vuokrakämppien tarjonta vähentyy.
Pitäisi 1) joko vuokratason nousta tosi reippaasti tai 2) asuntojen hintojen laskea myös reippaasti, että tuottotaso houkuttelisi uusia vuokranantajia. Vasta tuolloin tarjonta ja kysyntä tasaantuisivat.
Hmmm...kysyntä lisääntyy...tarjonta vähenee: Miten käy hintojen?
Mistä johtuu?
Kohonnut asuntojen hintataso, mahdolliset huonot ajat (matalasuhdanteella pelottelevat) ja etenkin kohoavat korot laittavat monet katsomaan vuokralla asumista vaihtoehtona ja lykkäämään asunnonostoa. Vuokrakämppien kysyntä siis lisääntyy!
Toisaalta taas korkeat hinnat ja pelko hintojen mahdollisesta laskemisesta laittaa jotkut asuntosijoittajat myymään vuokrakämppänsä ja rahastamaan saadun hyvän arvonnousun. Tuolloin kämpät poistuvat markkinoilta. Lisäksi korkeat hinnat eivät tuo lisää sijoitusasuntoja markkinoille (ainakaan PK-seudulle). Eli vuokrakämppien tarjonta vähentyy.
Pitäisi 1) joko vuokratason nousta tosi reippaasti tai 2) asuntojen hintojen laskea myös reippaasti, että tuottotaso houkuttelisi uusia vuokranantajia. Vasta tuolloin tarjonta ja kysyntä tasaantuisivat.
Hmmm...kysyntä lisääntyy...tarjonta vähenee: Miten käy hintojen?
Vastaukset 10
Vanhimmat
No, tietenkin hinnat rommaa.
Näinhän käy ihan uutisesta (joista jaksoin lukea ainoastaan otsikot) riippumatta.
...kun tarpeeksi kovin toivon ja kiukuttelen.
Onhan tämä tepsinyt iskään ja äiskäänkin jo 30 vuotta.
"Hmmm...kysyntä lisääntyy...tarjonta vähenee: Miten käy hintojen?"
Miten vuokra-asuntojen kysyntä voi lisääntyä, jos tarjonta kerran kuitenkin vähenee... Tarjonnan väheneminenhän edellyttää sitä että yhä useammat ostavat asunnon, eivätkä silloin enää halua sellaista vuokrata?
"Tarjonnan väheneminenhän edellyttää sitä että yhä useammat ostavat asunnon, eivätkä silloin enää halua sellaista vuokrata?"
Ei ihan mene noin. Nyt näet puhut kysynnästä: mikäli useampi haluaa ostaa asunnon eivätkä halua vuokrata, niin tuolloin KYSYNTÄ vähenee. Ja se taas vaikuttaa pitkällä aikavälillä tarjontaan. Mutta se EI ole tarjonnan vähenemisen EDELLYTYS! Tarjonta näet määräytyy vuokranantajien saaman tuoton perusteella. Vuokranantajille asunto on vain sijoitus, kuten rahan pitäminen pankkitilillä. Mikäli he saavat paremman tuoton jostain muualta, niin he myyvät asunnon pois (tai jättävät ostamatta sijoitusasuntoa).
Toisin sanoen, vaikka olisikin kysyntää vuokra-asunnoista, niin jos on olemassa tuottoisampi riskitön kohde (esim. parempi tuotto määräaikaistalletuksista pankissa kuten 90-luvulla), niin sijoitusasuntoja ei tule markkinoille. Tilanne ei täten heti automaattisesti korjaudu kysynnän ja tarjonnan lain mukaan. Kukapa ryhtyisi vuokranantajaksi, mikäli saisi paremman tuoton vähemmällä riskillä?
vuokran-antajana näen asian. Eli asuntosijoittaminen (kaksi sij.asuntoa) on minulle yksi sijoittamisen muoto, eikä itseisarvo sinänsä, vaikka tykkäänkin omistaa mielummin kiinteää omaisuutta kuin jotain osakkeita (joita myös löytyy).
Eli asunnosta on saatava vähintään hieman parempaa tuottoa kuin mitä pankkitalletuksesta olisi saatavilla, muuten en asiassa mitään järkeä näe.
Nyt kun asuntojen hintojen nousu on pysähtynyt ja sen varaan ei asuntosijoittaja pysty enään mitään tuottoja laskemaan, vaan tuotto tulee saada vuokrasta, niin se tarkoittaa sekä vuokra-asuntojen myyntiä, että vuokrien runsaita korotuksia.
Tässä lainaus sinun aikaisemmasta viestistäsi:
"korkeat hinnat ja pelko hintojen mahdollisesta laskemisesta laittaa jotkut asuntosijoittajat myymään vuokrakämppänsä ja rahastamaan saadun hyvän arvonnousun. Tuolloin kämpät poistuvat markkinoilta."
Mihinkähän sinä luulet näiden vuokra-asuntojen poistuvan markkinoilta, jos sijoittajat niistä luopuvat? Aivan oikein, niihin muuttaa ihmisiä jotka aikaisemmin asuivat vuokra-asunnoissa!
Sinun esittämässäsi skenaariossa siis vähenee sekä tarjolla olevien vuokra-asuntojen määrä, että vuokra-asuntoja etsivien ihmisten määrä.
"Tarjonnan väheneminenhän edellyttää sitä että yhä useammat ostavat asunnon, eivätkä silloin enää halua sellaista vuokrata?"
Tämä on edelleenkin täysin paikkaansa pitävä johtopäätös sinun viestistäsi. Tässä tapauksessa nimittäin tarjonnan väheneminen on kysynnän vähenemisen sivutuote.
Velan vipuvaikutus. Nimittäin, jos asunnon tuottoprosentti on pienempi kuin lainan korko JA ei ole odotettavissa asuntojen hintojen nousua, niin velkarahalla (osittaisellakaan) ei ole mitään järkeä hankkia sijoitusasuntoa. Vasta kun jompi kumpi tekijä (parempi tuotto tai positiiviset hintaodotukset) mahdollistavat kannattavan lainanoton, velkarahalla sijoittavia tulee markkinoille.
Toisin sanoen: korkea korkotaso ja huonot hintanäkymät täten ajavat monet velan vipuvaikutukseen uskovat sijoittajat pois markkinoilta. (Itse asiassa huomattavalla velalla markkinoilla pelanneet joutuvat poistumaan ensimmäisinä markkinoilta.) Tämä on omiaan vähentämään tarjontaa.
Tuo Santun mainitsema vuokra-asuntojen myynti ja saman aikaiset vuokrien korotukset saattaa kuullostaa ensiksi järjenvastaiselta, mutta näin vain on.
"Mihinkähän sinä luulet näiden vuokra-asuntojen poistuvan markkinoilta, jos sijoittajat niistä luopuvat? Aivan oikein, niihin muuttaa ihmisiä jotka aikaisemmin asuivat vuokra-asunnoissa!"
-Hmm, ei välttämättä. Jokuhan voi muuttaa esim. pienempään omistusasuntoon. Mutta asunto todellakin yleensä poistuu vuokramarkkinoista. Näet harvemmin sijoitusasunnon ostaa joku toinen sijoittaja.
Ja nyt pitää muistaa: kyseessä ei ole suora nollasummapeli. Mikäli vuokra-asuntojen tarjonta vähenee, ei se välttämättä purkaudu esim. omistusasuntojen ostona. Todella pahoina aikoinahan monet huoneistot ovat tyhjillään (odottaen ostajaa) ja ihmiset jäävät vain niihin epämukaviin nurkkiin missä ovat! Lisäksi: vuokra-asuntoja on huomattavasti vähemmän tarjolla kuin myytäviä asuntoja (katso vaikkapa oikotieltä tai etuovesta, asia on näin).
"Sinun esittämässäsi skenaariossa siis vähenee sekä tarjolla olevien vuokra-asuntojen määrä, että vuokra-asuntoja etsivien ihmisten määrä."
-Mikäli korot nousevat, lisääntyy vuokra-asuntoja etsivien määrä. (Toisin kuin täällä luullaan, ei korot heti mene vuokriin, mutta vaikuttavat mahdollisiin asunnon ostopäätöksiin.) Mikäli lisäksi huonot ajat ovat edessä, moni lykkää asunnon ostoa ja pikemminkin asuu vuokralla. Tämä siis LISÄÄ vuokra-asuntoja kysyntää, ei siis vähennä.
"Tässä tapauksessa nimittäin tarjonnan väheneminen on kysynnän vähenemisen sivutuote."
-Aivan, mutta se ei ole lainkaan sen edellytys. Mitä yritän tuoda esille, on etteivät vuokranantajat ole pakotettuja toimimaan vuokranantajina. Vuokratarjonta voi vaikkapa vuokrasäännöstelyn takia romahtaa, vaikka kysynnässä ei olisi tapahtunut mitään muutosta. Sitten on huutava pula vuokrakämpistä. Sitten on, eikä lisätarjontaa tule automaattisesti nappia painamalla, kuten kysynnän ja tarjonnan laki olettaisi.
että palstalta löytyy joitakin asialliseen keskusteluun pyrkiviä ja pystyviä henkilöitä, joilla on jopa käsitystä vuokra- ja omistusasunto-markkinoiden keskinäisistä suhteista.
"Mutta asunto todellakin yleensä poistuu vuokramarkkinoista. Näet harvemmin sijoitusasunnon ostaa joku toinen sijoittaja."
Olisit vain sanonut olevasi kanssani samaa mieltä, ja säästänyt kolmen kappaleen verran tekstiä. ;)
"Ja nyt pitää muistaa: kyseessä ei ole suora nollasummapeli. Mikäli vuokra-asuntojen tarjonta vähenee, ei se välttämättä purkaudu esim. omistusasuntojen ostona. Todella pahoina aikoinahan monet huoneistot ovat tyhjillään (odottaen ostajaa) ja ihmiset jäävät vain niihin epämukaviin nurkkiin missä ovat! "
Esim. lapsille ostetut asunnot ja sukulaisilta perittyjen asuntojen lukumäärä on likimain nollasumma. Ellei vuokralainen muuta omistusasuntoon, vuokralla olevien asuntojen lukumäärä pysy samana.
Asunnon vaihtokaan ei vaikuta asiaan: Yksi asunto ostetaan ja toinen myydään pois. Jos toista asuntoa ei myydäkään, se annetaan vuokralle. Sama määrä asuntoja pysyy edelleen markkinoilla.
"Asuntosijoittajan" tarkoituksella tyhjänä pitämää asuntoa pitäisin tässä yhteydessä merkityksettömänä tilastollisena poikkeamana, koska sehän olisi KAIKKIEN kannalta huonoin mahdollinen tilanne, jota pyritään välttämään.
"Olisit vain sanonut olevasi kanssani samaa mieltä, ja säästänyt kolmen kappaleen verran tekstiä. ;)"
:)
""Asuntosijoittajan" tarkoituksella tyhjänä pitämää asuntoa pitäisin tässä yhteydessä merkityksettömänä tilastollisena poikkeamana, koska sehän olisi KAIKKIEN kannalta huonoin mahdollinen tilanne, jota pyritään välttämään."
Itse asiassa tämä ei ole kaikkein huonoin tilanne: hintojen todellinen romahtaminen on huonoin tilanne. Ja sitä välttääkseen suurimmat toimijat (siis ne suuret "asuntosijoittajat")voivat pitää huoneistoja tyhjillään, niin oudolta kuin se tuntuukin...
90-luvun lamassa saatiin Suomessa ensi käden kokemusta tästä. Esimerkiksi kun asuntojen pakkohuutokaupoissa ostajia ei löytynyt pankkien hallussa oleville asunnoille, pankit huusivat itse kämppänsä takaisin. Tämä sen takia, että mikäli nyt 100 000mk "normaalihintainen" kämppä menisi vain 10 000 markan pilipali-hinnalla pakkohuutokaupassa, niin pysähtyneessä markkinatilanteessa tämä todellakin laskisi kaikkien vastaavien asuntojen hintatasoa. (Katso vaan miten tälläkin foorumilla odotetaan uusia tilastoja kuin kuuta nousevaa!) Ja mikäli sitten aiemmin 100 000mk asunto olisi enää 10 000mk arvoinen, niin pankkien pitäisi tehdä 90% alaskirjaukset omassa taseessaan vastaavista omistamistaan kämpistä! Eli parempi pitää vaikka tyhjillään ja odottaa markkinoiden elpymistä kuin myydä hintaan mihin hyvänsä pois.
On tärkeää ymmärtää, miten kiinteästi pankit ovat sidoksissa asuntomarkkinoihin ja kuinka keskeisessä roolissa velkaraha ja sen saatavuus on. Pankeille kiinteistömarkkinat ja etenkin asuntolainat on isoin bisnes mikä niillä on. Suuryritykset kun voivat suoraan hankkia rahansa rahamarkkinoilta (tai esim. pörssistä osakeanneilla). Rakennusliikkeille markkinat ovat tietenkin henki ja elämä. Mikäli asuntomarkkinat pysähtyvät, ja ne todellakin pysähtyvät mikäli hinnat romahtavat (koska tuolloin myyjiä ovat vain kuolinpesät, eroavat tai muut pakon edessä myyvät), pankit ovat suurimpia kärsijöitä koko tilanteesta.
Mikäli ymmärtää tämän, ymmärtää minkälaiset vastavoimat ovat -70% "rommaukseen" uskovilla asunnonostajilla vastassaan pitämässä huolta siitä, ettei juuri näin ei käy missään tilanteessa. Hinnat voivat tulla hetkellisesti hieman alas, mutta romahdus on taas eri asia...