Katselin metsäpalstan arvolaskelmaa jossa
on odotusarvolisiä. Miten tämmöinen laskelma
soveltuu perukirjaan tai jakoon kun se ei
ole palstan todellinen arvo kuolinhetkellä?
Taimikoiden osalta ei ole huomioitu niiden hoitokustannuksia.
Kokonaisarvon korjaus on 30 % eli
yhtäsuuri kuin myyntivoiton vero.
Todellisuudessa kulut hakkuista ovat 40-60 %.
Puuston arvoksi saadaan moninkertainen luku
mitä niistä maksetaan nettona tilille.
Metsäpalstan arvo jaossa
1
812
Vastaukset
- Maanmittari
En tiedä onko tämä asia enää ajankohtainen mutta vastaanpa kuitenkin. Metsänarviointi lisineen on
paikoin aika taidettakin, mutta joitakin perusteita voin mainita.
Odotusarvolisa on todellinen asia joka kuuluu metsäpalstan todelliseen arvoon. Ilman sitä ei hakkuukypsät metsät ovat todella aliarvostettuja, sillä eihän kukaan lähde hakkaamaan ei täysikasvuista metsää vaan odottaa että se on hakkuukypsä. Odotusarvo on se arvo joka pasltalla on tulevina hakkuumahdollisuuksina. Se lasketaan suurinpiirtein niin että arvioidaan kuinka kauan kestää että metsikkö kasvaa hakkuukypsäksi ja kuinka paljon siitä tuloja sitten saadaan. Summa diskontataan nykyaikaan jolloin saadaan odotusarvo.
Mielestäni taimikoiden osalta pitäisi tehdä vähennykset hoitokustannuksista. Tosin usein taimikoiden odtusarvoihin sisältyy jo hoitakustannukset vähentävänä tekijänä. (Odotuarvo perustuu sille että metsää hoidetaan normaalisti kunnes se on hakkuukypsä)
Kokonaisarvon korjaus onkin sitten monimutkainen juttu. Siihen metsänarvioija harkinnanvaraisesti laittaa sen kaiken ei tilastoitavan tietämyksensä ja kokemuksensa arvosta. Teoreettisesti kokonaisarvon korjaus on seuraava: Lähes aina metsä arvioidaan ns. summa-arvo menetelmällä. Tällöin ensin arvioidaan metsikön puuston arvo (ja odotusarvo) ja sitten arvioidaan maapohjan arvo. Puuston arvo perustuu puhtaasti puusta saataviin tuloihin mutta maapohjan arvo perustuu sen puun tuontokykyyn. Koko arvion saamiseksi kummatkin arvot lisätään yhteen. Kuitenkin on tutkimuksissa todistettu että näin saatu arvo ei ole käypä arvo eli se arvo millä joku ulkopuolinen keskimäärin haluaisi ostaa ko. metsikön. Kokonaisarvon korjaus tehdään tämän erotuksen umpeen kuromiseksi.
Mitä kokonaisarvon korjaus sitten pitäisi sisältää: Siteeraan MML Arviointi ja korvaus suosituksia
"Kokonaisarvon korjauksen avulla pyritään omaisuusosien yhteenlaskettu summa saamaan käyttöyksikkökokonaisuuden tavoitearvoa vastaavaksi. Tavoitearvona on maatilojen ja metsälöiden osalta tavallisesti todennäköinen kauppahinta. --
Julkaisun mukaan erillisarvojen summasta tulee vähentää vuotuiset metsälökohtaiset hallintokulut sekä analysoida ko. metsälön kannalta kokonaisarvoa alentavat ja korottavat tekijät.
Vuotuisia metsälökohtaisia hallintokuluja ovat metsäverot, metsänhoitomaksut, metsävakuutukset yms. tilan hallinnasta ja ammattiavun käytöstä aiheutuvat kulut. Hallintokuluina vähennettävä erä lasketaan pääomittamalla kertoimella 1/p arvioitujen vuotuiskulujen summa. Summa-arvomenetelmän aputaulukoiden pääomituskorkona on käytetty 2 - 4 prosenttia niin, että korko pienenee kiertoajan pidentyessä.
Kokonaisarvoa alentavat tekijät (ts. korjausta suurentavat)
Metsänhoitorästit
Puuston huono laatu
Puuntuotantoa alentavat tekijät (soistuneisuus, kivisyys)
Odotusarvoina määritettyjen puustojen suuri osuus
Kitu- ja joutomaiden sekä karujen kasvupaikkojen suuri osuus
Taimikoiden suuri osuus kiinteistön pinta-alasta
Kohteen suuri koko (kauppasumma)
Kiinteistörasitteet (kiinnitykset luottojen vakuudeksi, käyttöoikeuden rajoitukset yms.)
Huonot tieyhteydet (mikäli ei ole jo huomioitu puutavaralajien yksikköhinnoissa)
Kokonaisarvoa korottavat tekijät (ts. korjausta pienentävät)
Suuret välittömät hakkuumahdollisuudet (puuston realisoitavuuden mukaan)
Uudistuskypsien metsiköiden suuri osuus kiinteistön pinta-alasta
Erikoisarvot (ranta-, tonttiarvo, maa-ainesten ottomahdollisuus yms.)
Erityisoikeudet (yhteismetsäosuus, oikeus yhteisiin vesialueisiin yms.)
Erityislisät (esim. metsäautotie)
Kaikki luettelossa esiintyvät tekijät eivät yksiselitteisesti pienennä tai suurenna korjausta. Esimerkiksi suurten hakkuumahdollisuuksien katsotaan tapauksesta riippuen joko alentavan tai korottavan korjauksen määrää. Lähinnä tähän vaikuttaa se, kuinka nopeasti suuret hakkuumahdollisuudet voi realisoida. Metsän hyvän metsänhoidollisen tilan tai puuston hyvän laadun vuoksi kokonaisarvo ei suurene, sillä aputaulukoiden luvut sisältävät nämä oletukset."
Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
Putin hoiti Suomen natoon ja myös Ruotsin
Iso kiitos Vladimir Putinille. Hänen ansiosta pääsemme nyt Natoon. Putin halusi Naton lähelle ja nyt sai. Voimme tästä kiittää vain Putinia.6578035Niinistö teki hetkessä Suomesta Venäjän ydinaseiden maalitaulun
Kaiken lisäksi mies vielä lällätteli Putinille eilisessä tiedotustilaisuudessa ja käski katsomaan itseään peiliin. Kyllä vähän asiallisempaa käytöstä4672310Voi Stefu ja sun kiivas luonteesi
Sielä lentelee ullakkohuoneiston ikkunasta daamin vaatteet ja matkalaukut pitkin pihaa. Toisaalta,en ihmettele yhtään että tämä suhde päättyi näin,kyl2332237- 1471809
Ohhoh! Martina Aitolehti ja seurapiirihurmuri-Jesper ekassa yhteiskuvassa - Sutinaa Mallorcalla!
Martina Aitolehti ja seurapiirijulkkis-Jesper nauttivat toisistaan varsin vauhdikkaissa merkeissä Mallorcalla. Aitolehti ei ole esitellyt rakastaan vi281315Veikkaus: Miten The Rasmus pärjää Euroviisuissa?
Euroviisuhuuma on ylimmillään, kun Suomi ja The Rasmus taistelee biisillään Jezebel. Bändi on tikissä, kunhan Lauri Ylösen ääni kantaa. Mitä veikka511245Stefanilta tuli taas karu totuus Sofiasta
Marokkolainen h*o*ra! Voi tsiisus kun mulla on hauskaa! Lumput lentää ikkunasta kun Stefu raivoaa h*uralleen🤣🤣🤣 Nyt ne popparit tulille, tästä tule1131195Ootko onnellinen kun ei tarvitse
nähdä tätä tyhmää naamaa enää koskaan? Multa se särkee sydämen, mutta minkäs teen. Vaikka olisi kuinka sinnikäs eikä hellittäisi, se ei aina auta.65856Steppuli veressä
Seiskan lööpissä Steppulilla naama ja nyrkit veressä. Ei tainnut ihan kamojen pihalle paiskominen riittää. Onkohan pistänyt kämpän tuusannuuskaks.60851Oletko nähnyt eroottiset kohuleffat? Fifty Shades Of Grey -trilogia tv:stä
Fifty Shades -trilogia starttaa, kun nuori opiskelijanainen Anastasia tapaa rikkaan liikemiehen. Seksisuhdehan siitä starttaa, höystettynä sadistisill7773