Metsäpalstan arvo jaossa

En tiedä onko tämä asia enää ajankohtainen mutta vastaanpa kuitenkin. Metsänarviointi lisineen on
paikoin aika taidettakin, mutta joitakin perusteita voin mainita.

Odotusarvolisa on todellinen asia joka kuuluu metsäpalstan todelliseen arvoon. Ilman sitä ei hakkuukypsät metsät ovat todella aliarvostettuja, sillä eihän kukaan lähde hakkaamaan ei täysikasvuista metsää vaan odottaa että se on hakkuukypsä. Odotusarvo on se arvo joka pasltalla on tulevina hakkuumahdollisuuksina. Se lasketaan suurinpiirtein niin että arvioidaan kuinka kauan kestää että metsikkö kasvaa hakkuukypsäksi ja kuinka paljon siitä tuloja sitten saadaan. Summa diskontataan nykyaikaan jolloin saadaan odotusarvo.

Mielestäni taimikoiden osalta pitäisi tehdä vähennykset hoitokustannuksista. Tosin usein taimikoiden odtusarvoihin sisältyy jo hoitakustannukset vähentävänä tekijänä. (Odotuarvo perustuu sille että metsää hoidetaan normaalisti kunnes se on hakkuukypsä)

Kokonaisarvon korjaus onkin sitten monimutkainen juttu. Siihen metsänarvioija harkinnanvaraisesti laittaa sen kaiken ei tilastoitavan tietämyksensä ja kokemuksensa arvosta. Teoreettisesti kokonaisarvon korjaus on seuraava: Lähes aina metsä arvioidaan ns. summa-arvo menetelmällä. Tällöin ensin arvioidaan metsikön puuston arvo (ja odotusarvo) ja sitten arvioidaan maapohjan arvo. Puuston arvo perustuu puhtaasti puusta saataviin tuloihin mutta maapohjan arvo perustuu sen puun tuontokykyyn. Koko arvion saamiseksi kummatkin arvot lisätään yhteen. Kuitenkin on tutkimuksissa todistettu että näin saatu arvo ei ole käypä arvo eli se arvo millä joku ulkopuolinen keskimäärin haluaisi ostaa ko. metsikön. Kokonaisarvon korjaus tehdään tämän erotuksen umpeen kuromiseksi.

Mitä kokonaisarvon korjaus sitten pitäisi sisältää: Siteeraan MML Arviointi ja korvaus suosituksia

"Kokonaisarvon korjauksen avulla pyritään omaisuusosien yhteenlaskettu summa saamaan käyttöyksikkökokonaisuuden tavoitearvoa vastaavaksi. Tavoitearvona on maatilojen ja metsälöiden osalta tavallisesti todennäköinen kauppahinta. --
Julkaisun mukaan erillisarvojen summasta tulee vähentää vuotuiset metsälökohtaiset hallintokulut sekä analysoida ko. metsälön kannalta kokonaisarvoa alentavat ja korottavat tekijät.


Vuotuisia metsälökohtaisia hallintokuluja ovat metsäverot, metsänhoitomaksut, metsävakuutukset yms. tilan hallinnasta ja ammattiavun käytöstä aiheutuvat kulut. Hallintokuluina vähennettävä erä lasketaan pääomittamalla kertoimella 1/p arvioitujen vuotuiskulujen summa. Summa-arvomenetelmän aputaulukoiden pääomituskorkona on käytetty 2 - 4 prosenttia niin, että korko pienenee kiertoajan pidentyessä.


Kokonaisarvoa alentavat tekijät (ts. korjausta suurentavat)

Metsänhoitorästit
Puuston huono laatu
Puuntuotantoa alentavat tekijät (soistuneisuus, kivisyys)
Odotusarvoina määritettyjen puustojen suuri osuus
Kitu- ja joutomaiden sekä karujen kasvupaikkojen suuri osuus
Taimikoiden suuri osuus kiinteistön pinta-alasta
Kohteen suuri koko (kauppasumma)
Kiinteistörasitteet (kiinnitykset luottojen vakuudeksi, käyttöoikeuden rajoitukset yms.)
Huonot tieyhteydet (mikäli ei ole jo huomioitu puutavaralajien yksikköhinnoissa)


Kokonaisarvoa korottavat tekijät (ts. korjausta pienentävät)

Suuret välittömät hakkuumahdollisuudet (puuston realisoitavuuden mukaan)
Uudistuskypsien metsiköiden suuri osuus kiinteistön pinta-alasta
Erikoisarvot (ranta-, tonttiarvo, maa-ainesten ottomahdollisuus yms.)
Erityisoikeudet (yhteismetsäosuus, oikeus yhteisiin vesialueisiin yms.)
Erityislisät (esim. metsäautotie)


Kaikki luettelossa esiintyvät tekijät eivät yksiselitteisesti pienennä tai suurenna korjausta. Esimerkiksi suurten hakkuumahdollisuuksien katsotaan tapauksesta riippuen joko alentavan tai korottavan korjauksen määrää. Lähinnä tähän vaikuttaa se, kuinka nopeasti suuret hakkuumahdollisuudet voi realisoida. Metsän hyvän metsänhoidollisen tilan tai puuston hyvän laadun vuoksi kokonaisarvo ei suurene, sillä aputaulukoiden luvut sisältävät nämä oletukset."