Olipa kerran kaksi kaverusta, Hannu Hetimullekaikkitännenyt ja Valtteri Varovainen. He olivat samassa firmassa töissä ja saivat samankokoista palkkaa.
Hannu ajatteli, että kerranhan täällä vaan eletään ja osti ensiasunnokseen 170000€ maksavan asunnon, jossa voisi asua tarvittaessa vaikka koko loppuelämänsä.
Valtteri puolestaan piti hintaa liian kovana ja ajatteli ostaa ensin 10 vuodeksi pienemmän, 100000€ maksavan asunnon ja ostaa vasta sitten samanlaisen asunnon kuin Hannulla.
Valtteri ajatteli maksaa asunnon velattomaksi 10 vuodessa, jolloin annuiteettilainan kuukausieräksi tuli 1060.66€, lainakoron ollessa 5%.
Hannu päätti maksaa asumisestaan samankokoista kuukausierää, jolloin 10 vuoden kuluttua Hannulla oli velkaa jäljellä vielä 115290.66€, kun Valtteri oli maksanut ensimmäisen oman asuntonsa velattomaksi.
Valtterin kauhuksi asuntojen hinnat olivat nousseet tasaista 7% vuosivauhtia, joten 10 vuoden kuluttua hänen oman asuntonsa arvo oli 196715.14€, mutta Hannun asuntoa vastaava asunto maksoikin nyt 334415.73€.
Valtteri joutuu ottamaan uutta velkaa 137700.60€ ja jatkaa sen maksua samankokoisella kuukausierällä.
Hannu saa maksettua asuntonsa velattomaksi 22 vuodessa ja 2 kuukaudessa. Asunnolle tuli hintaa 170000€ korkoja 111130.96€ eli yhteensä 281130.96€.
Valtterin toinen asunto on maksettu velattomaksi 25 vuodessa ja 8 kuukaudessa laskettuna ensimmäisen asunnon ostohetkestä. Valtteri on maksanut asumisestaan 100000€ 137700.60€ korkoja 88183.67€ eli yhteensä 325884.26€
Hannu on tällöin maksanut korkoja lähes 23000€ enemmän, mutta on tästä huolimatta maksanut asumisestaan lähes 45000€ vähemmän kuin Valtteri. Lisäksi Hannu on päässyt velattomaksi 3,5 vuotta aikaisemmin ja on saanut asua 10 vuotta Valtteria kauemmin isommassa ja parempikuntoisessa asunnossa.
Hannulla meni siis paremmin, kun asuntojen hinnat nousivat joka vuosi 7%.
Jos hinnat nousisivatkin vain 3% vuodessa, niin Valtteri olisi maksanut itsensä velattomaksi 19 vuodessa ja 4 kuukaudessa ja olisi maksanut korkoja vähän yli 50000€ vähemmän kuin Hannu.
Lopulta Valtteri olisi päässyt siihen "parempaan" asuntoon maksamalla korkoineen 244959.91€, kun Hannulla siihen olisi mennyt rahaa 281130.96€, eli noin 36000€ euroa enemmän kuin Valtterilla.
Mikä oli siis tarinan opetus:
- Osta ensiasunnoksi heti se "lopullinen" asunto, jos uskot asuntojen hintojen nousevan vuosittain isommalla prosentilla kuin mitä on asunnosta maksettavan lainan korkoprosentti.
- Etene siihen "lopulliseen" asuntoon portaittain, jos uskot asuntojen hintojen joskus jopa laskevan tai nousevan vuosittain pienemmällä prosentilla kuin mitä on asunnoista maksettavien lainojen korkoprosentti.
- Se jääköön jokaisen oman harkinnan varaan, että minkä arvoiseksi laskee sen seikan, että pääsee siihen parempaan/isompaan asuntoon vuosia aikaisemmin tai myöhemmin.
Tämän laskelman teille tarjosi vuokraluuseri, joka vielä toistaiseksi harkitsee, että kannattaisiko liittyä Hannun vai Valtterin joukkueeseen.
Hannu ajatteli, että kerranhan täällä vaan eletään ja osti ensiasunnokseen 170000€ maksavan asunnon, jossa voisi asua tarvittaessa vaikka koko loppuelämänsä.
Valtteri puolestaan piti hintaa liian kovana ja ajatteli ostaa ensin 10 vuodeksi pienemmän, 100000€ maksavan asunnon ja ostaa vasta sitten samanlaisen asunnon kuin Hannulla.
Valtteri ajatteli maksaa asunnon velattomaksi 10 vuodessa, jolloin annuiteettilainan kuukausieräksi tuli 1060.66€, lainakoron ollessa 5%.
Hannu päätti maksaa asumisestaan samankokoista kuukausierää, jolloin 10 vuoden kuluttua Hannulla oli velkaa jäljellä vielä 115290.66€, kun Valtteri oli maksanut ensimmäisen oman asuntonsa velattomaksi.
Valtterin kauhuksi asuntojen hinnat olivat nousseet tasaista 7% vuosivauhtia, joten 10 vuoden kuluttua hänen oman asuntonsa arvo oli 196715.14€, mutta Hannun asuntoa vastaava asunto maksoikin nyt 334415.73€.
Valtteri joutuu ottamaan uutta velkaa 137700.60€ ja jatkaa sen maksua samankokoisella kuukausierällä.
Hannu saa maksettua asuntonsa velattomaksi 22 vuodessa ja 2 kuukaudessa. Asunnolle tuli hintaa 170000€ korkoja 111130.96€ eli yhteensä 281130.96€.
Valtterin toinen asunto on maksettu velattomaksi 25 vuodessa ja 8 kuukaudessa laskettuna ensimmäisen asunnon ostohetkestä. Valtteri on maksanut asumisestaan 100000€ 137700.60€ korkoja 88183.67€ eli yhteensä 325884.26€
Hannu on tällöin maksanut korkoja lähes 23000€ enemmän, mutta on tästä huolimatta maksanut asumisestaan lähes 45000€ vähemmän kuin Valtteri. Lisäksi Hannu on päässyt velattomaksi 3,5 vuotta aikaisemmin ja on saanut asua 10 vuotta Valtteria kauemmin isommassa ja parempikuntoisessa asunnossa.
Hannulla meni siis paremmin, kun asuntojen hinnat nousivat joka vuosi 7%.
Jos hinnat nousisivatkin vain 3% vuodessa, niin Valtteri olisi maksanut itsensä velattomaksi 19 vuodessa ja 4 kuukaudessa ja olisi maksanut korkoja vähän yli 50000€ vähemmän kuin Hannu.
Lopulta Valtteri olisi päässyt siihen "parempaan" asuntoon maksamalla korkoineen 244959.91€, kun Hannulla siihen olisi mennyt rahaa 281130.96€, eli noin 36000€ euroa enemmän kuin Valtterilla.
Mikä oli siis tarinan opetus:
- Osta ensiasunnoksi heti se "lopullinen" asunto, jos uskot asuntojen hintojen nousevan vuosittain isommalla prosentilla kuin mitä on asunnosta maksettavan lainan korkoprosentti.
- Etene siihen "lopulliseen" asuntoon portaittain, jos uskot asuntojen hintojen joskus jopa laskevan tai nousevan vuosittain pienemmällä prosentilla kuin mitä on asunnoista maksettavien lainojen korkoprosentti.
- Se jääköön jokaisen oman harkinnan varaan, että minkä arvoiseksi laskee sen seikan, että pääsee siihen parempaan/isompaan asuntoon vuosia aikaisemmin tai myöhemmin.
Tämän laskelman teille tarjosi vuokraluuseri, joka vielä toistaiseksi harkitsee, että kannattaisiko liittyä Hannun vai Valtterin joukkueeseen.
Vastaukset 5
Vanhimmat
Matti Munkki. Hylkäsi kaiken maallisen, muutti Valamoon hiljaisuuteen. Veli Matti.
eikun monta ja iso
Olen itsekin moisia laskuja harrastanut, mutta asian tosi monimutkaiseksi havainnut.
Nimittäin mitä todennäköisemmin Valtterin asunto oli alunperin pienempi kuin Hannun ja siten asumiskustannukset myös muulla tavalla kuin asunnon hinnassa pienemmät kuin Hannulla. Jos oletettaan, että Valtterilla olisi ollut suhteessa samanverran pienempi asunto kuin mitä asunnon hinta antaa ymmärtää, niin miten paljon laskutoimituksia muuttaisi, jos Valtterin asumiskustannukset olisivatkin esimerkiksi 59 m2 kaksiosta ja Hannun 100 m2 4h k:stä. Olisiko 2,5 euroa/m2 realistinen ero kuukaudessa noin 10 vuoden ajan? Eli tämä varmaan tekisi vielä varmaan noin 12000 euron "plussatilin" Valtterille.
Lisäksi on hyvä kysymys, että entä remontit? Osuisiko ensimmäisen 10 vuoden ajalle remontteja? Jos osuisi, niin ne jakautuisivat varmaan kans tuossa 59/100 suhteessa suurinpiirtein. Tai entä jos oletetaan, että aina ostetaan uuden uutukainen asunto? Tällöin Hannulla on tarkastelun loppuvaiheessa 22 vuotta vanha asunto, Valtterilla taas luultavasti 12 vuotta vanha. Tunnetusti remontoiminen ei ole ilmaista ja kysyä sopii, että kuka haluaisi ostaa nyt 22 vuotta vanhan asunnon, johon ei ole koskaan tehty remonttia? Puhumattakaan, jos yhtiön papereissa lukee maininnat putki-, julkisivu-, sähkö-, ikkuna- yms. remonteista. Jos ajatellaan varovaisella arviolla, että remontit maksaisi kerran 50 vuodessa 1000 euroa neliö, niin 59 neliön kustannukset olisi noin 98 euroa kuussa ja 100 neliön kustannukset olisi noin 166 euroa kuussa. Ensimmäisen 10 vuoden ero olisi noin 8200 euroa.
Ja oletuksena oli tosiaan, että hinnat aina nousisivat. Entä jos ne laskisivat? Entä jos perheille sattuisi vaikka avioero? Se kun on kuitenkin yksittäisen ihmisen kannalta se suurin riski elämässä. Osua napsahtaa puolelle ihmisistä ja mistä tuota tietää, että josko vaikka enemmän velalliselle todennäköisemmin kuin vähemmän velalliselle...
En osaa sanoa tähän mitään. Tässä on liian paljon erilaisia numeroita ja prosentteja.
uutta.Mutta erittäin hienostuneesti esitelty.Totta että vähemmillä asunnonvaihdoilla voittaa aina.Meilläkin oli onni että pääsimme ensiasuntoon semmoiseen missä todella voimme asua loppuelämämme.Ehkä aika vaatimattomasti rivitalossamme ja kolmea varten vain 90 m2.
Ongelmana on vain se että monet ostavat ensiasuntonsa kun ovat yksin tai pariskuntina jossa tulotaso tai rahkeet ei vielä riitä siihen loppuelämän talon ostoon.Eli yksiöistä pieneen kolmioon ja sitten siihen suurempaan perheasuntoon ja loppujen lopuksi ehkä vielä omakotitaloon.Ja ne vuodet kun óvat vierähtäneet niin hinnat ovat nousseet tulotasoa nopeammin ja velkoja sekä välityspalkkioita tulee maksettua huomattavaia summia kuin mitä suoraan siihen loplliseen taloon muuttaneella.