Osaisikohan joku kertoa, että onko kiinteistöyhtymän osakkaan tilinkäyttöoikeuksista määrätty laissa?
Hieman taustaa.. Kyseessä on sisarusten hallinnoima kiinteistöyhtymä, joka syntyi vanhempien lahjoittaessa lapsilleen metsäkiinteistöjä. Kullakin sisaruksella on yhtäläinen omistusoikeus mainittuihin kiinteistöihin. Kiinteistöyhtymällä ei ole voimassa olevia, osakkaiden yhdessä sopimia toimintaehtoja.
Ongelmana on, että yksi osakkaista on aina toiminut oman päänsä mukaan. Kyseinen osakas ei yleensä ole kysynyt muiden osakkaiden mielipiteitä ja jos muut osakkaat ovat jotain ehdottaneet niin ehdotukset ovat menneet kuuroille korville.
Viimeisin ja kärkevin esimerkki liittyy kiinteistöyhtymän suorittamaan puukauppaan (jonka kyseinen osakas tietenkin hoiti). Puukaupan jälkeen muut osakkaat ehdottivat neuvotteluja siitä, kuinka myyntivoitto jaetaan ja samalla otetaan huomioon muiden menoerien (esim. metsätyöt ja vakuutusmaksut) kompensoinnit tilitasauksina.
Mutta ei. Edellä mainittu osakas ei osallistunut keskusteluun, eikä vastannut muiden osakkaiden kysymyksiin ja selvityspyyntöihin. Sen sijaan kyseinen osakas jakoi muilta kysymättä ja perustelematta myyntivoitosta yhtäsuuret erät omalle ja muiden osakkaiden tileille. Samoin kyseinen osakas suoritti muilta kysymättä ja perustelematta tilitasauksia eli siirsi epämääräisiä summia yhtymän tililtä itselleen ja muille osakkaille.
Nyt kiinnoistaisi tietää, että toimiko edellä mainittu osakas oikein? Oliko hänellä oikeus siirtää varoja omin päin? Ja jos oli (tai ei ollut) niin osaako kukaan kertoa miksi?
Hieman taustaa.. Kyseessä on sisarusten hallinnoima kiinteistöyhtymä, joka syntyi vanhempien lahjoittaessa lapsilleen metsäkiinteistöjä. Kullakin sisaruksella on yhtäläinen omistusoikeus mainittuihin kiinteistöihin. Kiinteistöyhtymällä ei ole voimassa olevia, osakkaiden yhdessä sopimia toimintaehtoja.
Ongelmana on, että yksi osakkaista on aina toiminut oman päänsä mukaan. Kyseinen osakas ei yleensä ole kysynyt muiden osakkaiden mielipiteitä ja jos muut osakkaat ovat jotain ehdottaneet niin ehdotukset ovat menneet kuuroille korville.
Viimeisin ja kärkevin esimerkki liittyy kiinteistöyhtymän suorittamaan puukauppaan (jonka kyseinen osakas tietenkin hoiti). Puukaupan jälkeen muut osakkaat ehdottivat neuvotteluja siitä, kuinka myyntivoitto jaetaan ja samalla otetaan huomioon muiden menoerien (esim. metsätyöt ja vakuutusmaksut) kompensoinnit tilitasauksina.
Mutta ei. Edellä mainittu osakas ei osallistunut keskusteluun, eikä vastannut muiden osakkaiden kysymyksiin ja selvityspyyntöihin. Sen sijaan kyseinen osakas jakoi muilta kysymättä ja perustelematta myyntivoitosta yhtäsuuret erät omalle ja muiden osakkaiden tileille. Samoin kyseinen osakas suoritti muilta kysymättä ja perustelematta tilitasauksia eli siirsi epämääräisiä summia yhtymän tililtä itselleen ja muille osakkaille.
Nyt kiinnoistaisi tietää, että toimiko edellä mainittu osakas oikein? Oliko hänellä oikeus siirtää varoja omin päin? Ja jos oli (tai ei ollut) niin osaako kukaan kertoa miksi?
Vastaukset 4
Vanhimmat
Katso itse Laki eräistä yhteisomistussuhteista 25.4.1958/180.
Jos kuria ei muuten löydy, niin vaadi yhteisomistuksen purkua tuonmioistuimessa. Yleensä myymisen mahdollisuus saa aikaan sopivan shokkivaikutuksen.
Tällä myyjällä lienee kuitenkin ns. asemavaltuutus joka suojaa kolmatta osapuolta, eli ostajan ei ole tarvinnut tietää, että tällä myyjällä ei ole oikeutta myydä ja kauppa on sinänsä pätevä.
Kysyjä keskittyi yhteisomistetun omaisuuden hallinnassa ilmenneisiin ongelmiin. Ongelma on siis esineoikeudellisesti inter partes.
Ultra partes analyysiä ei tarvita, joskin tässä se tulee: Ostaja ei saa ekstinktiota, koska hän ei ole tarkistanut lainhuudon rekisteröintiä ja tullut tietoiseksi yhteisomistuksesta. Puut ovat irtainta omaisuutta. Mikäli myyjä ei ole esiintynyt omistajana, vaan yhteisomistajien edustajana, ei ostaja saa vilpittömän mielen suojaa, vaan kaupankin voi purkaa.
Rikosoikeudellinen analyysi: Jos myyjä on vastoin parempaa tietoa esiintynyt omistajana, täyttää teko kavalluksen tunnusmerkit.
Palataan inter partes ongelmaan: puuston myynti vaatii kaikkien yhteisomistajien suostumuksen. Vastaavasti myös tulot ja menot ja niiden jako on sovittava. Ensisijaisesti yhteisomistajien kannattaisi tehdä hallinnanjakosopimus ja määritellä mitä ja miten yhteisomistusta on hallittava ja mikä on omistajien nautintaoikeus.
Yhteisomistuksen saa aina purettua joko halkomalla tai vaatimalla tuomioistuinta purkamaan yhteisomistuksen (lähinnä myynti tulee kyseeseen). Jos yhteispeli ei lähde toimimaan, voi tuomioistuinta vaatia asettamaan uskotun miehen. Uskottu mies olisi yksi tapa ratkaista tuo hallintaongelma, joskin itse yrittäisin tehdä saman hallinnanjakosopimuksella.
Kiitoksia vastauksista!
Tarkennus alkuperäiseen viestiin..
Kuten kerroin niin yksi kiinteistöyhtymän osakkaista on aina toiminut oman päänsä mukaan. Niin myös mainitun puukaupan suhteen, mutta kauppa sinänsä oli muiden osakkaiden tiedossa. Muut osakkaat antoivat valtakirjan mainitulle osakkaalle puukauppojen tekoa varten.
Ongelmia koitui siitä, että kyseinen osakas halusi hoitaa kaupan kylmän harkintansa mukaan optimoiden kaupasta saatua tuottoa. Markkinahintaa tuijottaen osakas vaihtoi vielä kalkkiviivoilla puuyhtiötä ja hinnantakuun ehdot jäivät kyseisen yhtiön osalta epäselviksi aiheuttaen lopulta lähes kymmenen kiloeuron tappion.
Jatko-ongelma seurasi siitä, että kyseinen osakas nähtävästi huomasi tyrineensä kaupan ja aiemminkin niukka yhteydenpito loppui siihen. Keskustelua ei saatu aikaiseksi millään. Lopulta ja yllättäen kyseinen osakas ryhtyi jakamaan yhtymän tililtä rahoja ilman minkäänlaisia perusteita.
Kauppojen suhteen osakkaat tekivät virheen antaessaan valtakirjan puukauppojen hoitoon. Eli sen suhteen luultavasti ei ole mitään tehtävissä. Toinen asia on sitten tämä yksipuolinen tilinkäyttö, mahtaisikohan siihen enää löytyä mitään lääkettä..?