I-SHO:2008:2
Antopäivä: 7.2.2008
Diaarinumero: S 07/1018
Ratkaisunumero: 144
Antopäivä: 7.2.2008
Diaarinumero: S 07/1018
Ratkaisunumero: 144
Asunto-osakeyhtiö - Kunnossapitovastuu - Muutostyö - Vedeneristys
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
HOVIOIKEUSKÄSITTELY
RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ
PIEKSÄMÄEN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 28.8.2008
KANNE
A on vaatinut, että Asunto Oy X velvoitetaan suorittamaan hänelle 395 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2006 lukien - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -.
Perusteet
A on peruskorjannut asuntonsa kosteat tilat. Korjauksista vedeneristys ja vuotava hana kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Osakkaan kunnossapitovastuuta ei voida laajentaa muuta kuin yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Vedeneristystyö on maksanut 300 euroa ja hanan vaihtaminen 95 euroa. Kysymys on asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 78 §:n soveltamisesta.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Kantaja toteaa, että kosteista tiloista on puuttunut kosteus-/vedeneristys. Alunperin vedeneristeenä on toiminut muovimatto. Muovimaton on poistanut huoneiston entinen omistaja ja nykyinen isännöitsijä. Yhtiön olisi tullut varmistaa, että kosteat tilat korjataan vastaavaan tilaan kuin aiemminkin eli ennallistetaan vedeneristys. A:n suorittamassa saneerauksessa vedeneristys on saatettu vastaamaan sekä alkuperäistä tilaa että voimassaolevia määräyksiä. Laatoitus ei ole kosteus-/vedeneristys. Kun muuta vedeneristystä ei rakennettu poistetun tilalle, on vedeneristys ollut pakko rakentaa. Työ kuuluu yhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Saunan ja pesuhuoneen lattiassa on jo vuonna 1992 täytynyt olla kosteus-/ vedeneristys.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
VASTAUS
Asunto-osakeyhtiö X on vaatinut, että kanne hylätään - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -.
Perusteet
A:n huoneistossa tekemät korjaukset kuuluvat hänen korjausvastuunsa piiriin ja korjauksista aiheutuneet kustannukset kuuluvat A:n, ei asunto-osakeyhtiön korvattaviksi. A:n huoneistossa ei ole todettu olleen kosteusvauriota.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Taloyhtiön kaikkien kosteiden tilojen lattiat on uusittu vuonna 1992 asentamalla lattioille muovimattojen tilalle kaakelit. Asennus on tehty tuolloin voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaisesti. Rakennusmääräykset ovat muuttuneet vuonna 1994, jolloin on ryhdytty vaatimaan betonilaatan ja lattialaattojen väliin vedeneristys. 9.4.2003 mitatut kosteusarvot ovat olleet normaalit silloin, kun vedeneristys on puuttunut. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Yhtiöllä ei ole velvollisuutta korvata tehtyjä korjauksia. Kun kosteusvaurioita ei ole ollut, perusteettomien korvausten maksaminen loukkaa osakkaiden tasa-arvoisuutta.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
TUOMION PERUSTELUT
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Selostus tapahtumista
Asunto Oy X:n omistama rivitalo on rakennettu vuonna 1987. Huoneistojen kylpyhuoneiden seiniin ja lattiaan oli rakennusvaiheessa asennettu rakennusliikeen toimesta muovimatot, joissa oli ilmennyt materiaalivirhe. Matot olivat kutistuneet. Yhtiössä oli vuonna 1992 tehty remontti, jossa kaikkien huoneistojen saunat ja kylpyhuoneet oli remontoitu. Kukin osakas saattoi valita asennuttaako tiloihin muovimatot vai laatat ja kukin osakas sai itse tehdä tai teettää remontin.
Remontissa myös nyt kysymyksessä olevan huoneiston saunan ja kylpyhuoneen lattioista oli poistettu muovimatot ja lattiat oli laatoitettu. Laatoitus oli tehty betonilaatan päälle ilman vedeneristystä.
A oli ostanut huoneiston vuonna 2003. A oli 4.9.2005 päivätyssä kirjeessä ilmoittanut yhtiön hallitukselle epäilevänsä, että hänen asunnossaan oli kosteusvaurio ja pyytänyt lupaa selvittää ja korjata viat. Yhtiön hallitus oli 26.9.2005 antanut A:n remontille toimenpideluvan ja purkutyölle oli valittu valvojat ja A:ta oli kehotettu ilmoittamaan yhtiölle purkutöiden aloittamisesta. A:n remontti oli alkanut tammikuussa 2006. A oli muun muassa uudistanut saunan ja kylpyhuoneen vedeneristykset ja vaihtanut kaikki vesihanat. Remontin kokonaiskustannukset olivat noin 11.000 euroa. Vedeneristyksestä aiheutuneet kulut olivat 300 euroa ja allashana maksoi 95 euroa, jotka määrät ovat riidattomat.
Näytön arviointia ja johtopäätökset
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Riidatonta on, ettei asunnon saunan ja kylpyhuoneen lattiaan ollut vuonna 1992 tehdyssä remontissa asennettu vedeneristystä. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Suomen rakentamismääräyskokokoelman RT RakMK-20216 /1979-04-11) C2 mukaan rakenteiden oli estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisätiloihin (kohta 2.2.1) ja kylpyhuoneen ja vastaavan tilan vedenpoisto ja rakenteet oli suunniteltava ja rakennettava siten, ettei vettä pääse tunkeutumaan huonetiloihin ja rakenteisiin haitallisissa määrin. Suomen Rakennusinsinöörien Liitto ry:n (RIL) julkaiseman Rakennusten veden- ja kosteudeneristysohjeiden, RIL 107-1989 mukaan märkien huonetilojen lattioissa oli oltava vedeneristys ja maanvaraisissa tiloissa, joissa on lattiakaivo, vedeneristys tarvitaan silloin, kun vesi saattaa aiheuttaa vaurioita rakenteissa (kohta 2.3). Saunaa ja pesuhuonetta koskevan RT ohjetiedoston, RT 91-10468, (marraskuu 1991) saunan lattiapäällysteitä koskevan ohjeen mukaan päällysteen on oltava vesitiivis, jos alapohja on lämmöneristetty. Pesuhuoneen lattiat päällystetään kuten saunan lattiat (kohdat 3 ja 6.2). Keraamisia lattoja ja laatoitustyötä koskevan RT ohjetiedoston RT 34-10341 (lokakuu 1987) mukaan kysymyksen ollessa betonilattiasta ja maanvaraisesta kosteasta tilasta, on märkien ja kosteiden tilojen alusta eristettävä, ellei erikseen todeta, että eristystä ei tarvita.
Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan yhtiöjörjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajan ja yhtiön kesken. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja yhtiö on velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa muun muassa vesi-, viemäri- ja ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin.
Asunto Oy X:ssä on hyväksytty noudatettavaksi Suomen Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoa, jonka mukaan rakenteisiin kuuluvina osina vedeneristeet kuuluvat yhtiön vastuulle. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Asunto-osakeyhtiön osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain 77 §:n mukaan oikeus tehdä muutoksia huoneistossaan. Muutostöistä, jotka vaikuttavat esimerkiksi talon eristyksiin on ilmoitettava yhtiön hallitukselle, jolla on oikeus valvoa, että muutostyö tehdään rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
Laissa ei ole säädetty, kenen asiana on maksaa kustannukset osakkaan teettämistä sellaisista muutos- tai korjaustöistä, jotka asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan kuuluvat yhtiön vastuulle. Oikeuskirjallisuudessa (Kyläkallio-Iirola: Asunto- ja Kiinteistöosakeyhtiö, s. 623) on todettu, että jos korjaukset ovat tapahtuneet yksin osakkaan omassa intressissä, hän on velvollinen maksamaan kustannukset. Toisaalta osakkaan suorittamat korjaukset ovat voineet olla sellaisia, että hän olisi ollut oikeutettu vaatimaan yhtiötä ne suorittamaan. Tällöin osakas voi yleensä vaatia yhtiötä maksamaan näistä aiheutuneet kustannukset, mikäli ne eivät ole suuremmat, kuin jos yhtiö olisi ne teettänyt. Toisaalta on todettu, että osakas ei saa yhtiöltä korvausta esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, että hän uusii oma-aloitteisesti huoneiston vesijohtoja, vaikkeivät ne vielä silloin ole uusimisen tarpeessa ja yhtiö myöhemmin muutaman vuoden kuluttua uusii talon muut vesijohdot.
A oli tammikuussa 2006 teettämässään remontissa uusinut muun muassa saunan ja pesuhuoneen vedeneristyksen, joka kuuluu asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan yhtiön vastuulle. Vuonna 2006 voimassa olleet rakentamista koskevat määräykset edellyttivät kosteiden tilojen vedeneristystä.
Se oliko lattioiden vedeneristyksen puuttumisesta aiheutunut A:n huoneistoon korjattavia vaurioita, on jäänyt epäselväksi.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
A ei ole näyttänyt, että vedeneristyksen puuttuminen olisi aiheuttanut korjaustarvetta. A:n vaatimus vedeneristyksen asentamiskuluista hylätään.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
TUOMIOLAUSELMA
Kanne hylätään.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Asian ratkaissut käräjäoikeuden jäsen:
Käräjätuomari Arja Julkunen
ITÄ-SUOMEN HOVIOIKEUS TUOMIO 7.2.2008
VAATIMUKSET HOVIOIKEUDESSA
A on toistanut kanteensa vedeneristystä koskevilta osin. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Yhtiö on vastustanut muutosvaatimuksia perusteettomina - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -.
HOVIOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä on säädetty kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja yhtiön kesken. Sikäli kun yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta toisin, osakkeenomistajan on 2 momentin mukaan pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Yhtiö on 4 momentin mukaan vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille. Lain esitöiden mukaan vesieristys on rakenteisiin kuuluva seikka ja kunnossapitovastuun jakautumista koskeva säännös määrittelee lähinnä vain sen, suoritetaanko tarpeelliset korjaus- ja kunnossapitotyöt yhtiön vai osakkeenomistajan kustannuksella (HE 216/1990 vp. s. 58-59). Yhtiössä on myös hyväksytty noudatettavaksi Suomen Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko, jonka mukaan rakenteisiin kuuluvina osina vedeneristeet kuuluvat yhtiön vastuulle.
Yhtiön omistama rivitalo on rakennettu vuonna 1987. Huoneistojen kylpyhuoneiden seiniin ja lattiaan on rakennusvaiheessa asennettu muovimatot, joissa oli ilmennyt materiaalivirheestä johtuvaa kutistumista. Vuonna 1992 yhtiön kaikkien huoneistojen saunat ja kylpyhuoneet on remontoitu. Kukin osakas on saanut itse tehdä tai teettää remontin ja valita asennetaanko tiloihin muovimatot vai laatat. Remontissa myös A:n vuonna 2003 hankkiman huoneiston saunan ja kylpyhuoneen lattioista on poistettu lattiapäällysteenä ja myös vedeneristeenä toimineet muovimatot ja lattiat oli laatoitettu. Laatoitus on tehty betonilattian päälle ilman vedeneristystä. A on 3.9.2005 päivätyssä kirjeessään ilmoittanut asunto-osakeyhtiön hallitukselle epäilevänsä, että hänen asunnossaan on kosteusvaurio, ja pyytänyt lupaa selvittää ja korjata viat. Yhtiön hallitus on 26.9.2005 antanut A:lle luvan tehdä remontin ja valinnut purkutyölle valvojat. A:ta on kehotettu ilmoittamaan yhtiölle purkutöiden aloittamisesta. A:n remontti on alkanut tammikuussa 2006. A on muun muassa tehnyt saunaan ja kylpyhuoneeseen vedeneristykset. Remontin kokonaiskustannukset ovat olleet noin 11.000 euroa. Vedeneristyksestä on aiheutunut 300 euron suuruinen kustannus, mitä määrää A on vaatinut yhtiön korvattavaksi.
Asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan jos muutokset ja korjaukset yhtiön kunnossapitovastuun alaisiin talossa oleviin rakenteisiin tapahtuvat yksinomaan osakkaan omassa intressissä esimerkiksi muutokset huoneiston sisustuksessa tai esteettisistä syistä, osakas on yleensä velvollinen maksamaan kustannukset. Osakkaan suorittamat muutostyöt voivat kuitenkin olla sellaisia, että hän on oikeutettu vaatimaan yhtiötä ne suorittamaan. Tällöin osakas voi yleensä vaatia yhtiötä maksamaan näistä aiheutuneet kustannukset, mikäli ne eivät ole suuremmat, kuin jos yhtiö olisi ne teettänyt. (J. Kyläkallio, Iirola, K. Kyläkallio: Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö, Helsinki 2003, s. 686-687)
A:lla on ollut asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeus ryhtyä saunaa ja kylpyhuonetta koskevaan korjaustyöhön. Saunan ja kylpyhuoneen laatoituksen alta on puuttunut vedeneristys. Suorittaessaan korjausta hallitsemansa huoneiston märkätiloissa A:n on tullut noudattaa Suomen rakentamismääräyskokoelman normeja ja hyvää rakennustapaa, jotka ovat edellyttäneet vedeneristyksen asentamista valitun pintamateriaalin alle. Koska kunnossapitovastuu rakenteeseen kuuluvan vedeneristyksen osalta kuuluu yhtiölle, A:lla olisi ollut vedeneristyksen puuttuessa rakenteesta oikeus vaatia yhtiö asentamaan se. Koska A on vedeneristyksen asentaessaan tehnyt työn, jonka hän olisi voinut vaatia yhtiötä suorittamaan, hän on oikeutettu vaatimaan yhtiön maksamaan siitä aiheutuneet kustannukset. Sillä seikalla, ettei vedeneristyksen puuttumisesta ollut mahdollisesti aiheutunut vahinkoa, ei ole tässä tilanteessa asian kannalta merkitystä. Yhtiö on myöntänyt vaaditun summan määrältään oikeaksi.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.
Asunto Oy X velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi vedeneristyksen asentamisesta aiheutuneista kustannuksista 300 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2006 lukien.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:
Olavi Snellman, Jukka Soininen ja Marjo Leppänen
Lainvoimaisuustiedot:
Korkeimman oikeuden ratkaisu 3.9.2008: Ei valituslupaa
Antopäivä: 7.2.2008
Diaarinumero: S 07/1018
Ratkaisunumero: 144
Antopäivä: 7.2.2008
Diaarinumero: S 07/1018
Ratkaisunumero: 144
Asunto-osakeyhtiö - Kunnossapitovastuu - Muutostyö - Vedeneristys
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
HOVIOIKEUSKÄSITTELY
RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ
PIEKSÄMÄEN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 28.8.2008
KANNE
A on vaatinut, että Asunto Oy X velvoitetaan suorittamaan hänelle 395 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2006 lukien - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -.
Perusteet
A on peruskorjannut asuntonsa kosteat tilat. Korjauksista vedeneristys ja vuotava hana kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Osakkaan kunnossapitovastuuta ei voida laajentaa muuta kuin yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Vedeneristystyö on maksanut 300 euroa ja hanan vaihtaminen 95 euroa. Kysymys on asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 78 §:n soveltamisesta.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Kantaja toteaa, että kosteista tiloista on puuttunut kosteus-/vedeneristys. Alunperin vedeneristeenä on toiminut muovimatto. Muovimaton on poistanut huoneiston entinen omistaja ja nykyinen isännöitsijä. Yhtiön olisi tullut varmistaa, että kosteat tilat korjataan vastaavaan tilaan kuin aiemminkin eli ennallistetaan vedeneristys. A:n suorittamassa saneerauksessa vedeneristys on saatettu vastaamaan sekä alkuperäistä tilaa että voimassaolevia määräyksiä. Laatoitus ei ole kosteus-/vedeneristys. Kun muuta vedeneristystä ei rakennettu poistetun tilalle, on vedeneristys ollut pakko rakentaa. Työ kuuluu yhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Saunan ja pesuhuoneen lattiassa on jo vuonna 1992 täytynyt olla kosteus-/ vedeneristys.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
VASTAUS
Asunto-osakeyhtiö X on vaatinut, että kanne hylätään - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -.
Perusteet
A:n huoneistossa tekemät korjaukset kuuluvat hänen korjausvastuunsa piiriin ja korjauksista aiheutuneet kustannukset kuuluvat A:n, ei asunto-osakeyhtiön korvattaviksi. A:n huoneistossa ei ole todettu olleen kosteusvauriota.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Taloyhtiön kaikkien kosteiden tilojen lattiat on uusittu vuonna 1992 asentamalla lattioille muovimattojen tilalle kaakelit. Asennus on tehty tuolloin voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaisesti. Rakennusmääräykset ovat muuttuneet vuonna 1994, jolloin on ryhdytty vaatimaan betonilaatan ja lattialaattojen väliin vedeneristys. 9.4.2003 mitatut kosteusarvot ovat olleet normaalit silloin, kun vedeneristys on puuttunut. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Yhtiöllä ei ole velvollisuutta korvata tehtyjä korjauksia. Kun kosteusvaurioita ei ole ollut, perusteettomien korvausten maksaminen loukkaa osakkaiden tasa-arvoisuutta.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
TUOMION PERUSTELUT
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Selostus tapahtumista
Asunto Oy X:n omistama rivitalo on rakennettu vuonna 1987. Huoneistojen kylpyhuoneiden seiniin ja lattiaan oli rakennusvaiheessa asennettu rakennusliikeen toimesta muovimatot, joissa oli ilmennyt materiaalivirhe. Matot olivat kutistuneet. Yhtiössä oli vuonna 1992 tehty remontti, jossa kaikkien huoneistojen saunat ja kylpyhuoneet oli remontoitu. Kukin osakas saattoi valita asennuttaako tiloihin muovimatot vai laatat ja kukin osakas sai itse tehdä tai teettää remontin.
Remontissa myös nyt kysymyksessä olevan huoneiston saunan ja kylpyhuoneen lattioista oli poistettu muovimatot ja lattiat oli laatoitettu. Laatoitus oli tehty betonilaatan päälle ilman vedeneristystä.
A oli ostanut huoneiston vuonna 2003. A oli 4.9.2005 päivätyssä kirjeessä ilmoittanut yhtiön hallitukselle epäilevänsä, että hänen asunnossaan oli kosteusvaurio ja pyytänyt lupaa selvittää ja korjata viat. Yhtiön hallitus oli 26.9.2005 antanut A:n remontille toimenpideluvan ja purkutyölle oli valittu valvojat ja A:ta oli kehotettu ilmoittamaan yhtiölle purkutöiden aloittamisesta. A:n remontti oli alkanut tammikuussa 2006. A oli muun muassa uudistanut saunan ja kylpyhuoneen vedeneristykset ja vaihtanut kaikki vesihanat. Remontin kokonaiskustannukset olivat noin 11.000 euroa. Vedeneristyksestä aiheutuneet kulut olivat 300 euroa ja allashana maksoi 95 euroa, jotka määrät ovat riidattomat.
Näytön arviointia ja johtopäätökset
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Riidatonta on, ettei asunnon saunan ja kylpyhuoneen lattiaan ollut vuonna 1992 tehdyssä remontissa asennettu vedeneristystä. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Suomen rakentamismääräyskokokoelman RT RakMK-20216 /1979-04-11) C2 mukaan rakenteiden oli estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisätiloihin (kohta 2.2.1) ja kylpyhuoneen ja vastaavan tilan vedenpoisto ja rakenteet oli suunniteltava ja rakennettava siten, ettei vettä pääse tunkeutumaan huonetiloihin ja rakenteisiin haitallisissa määrin. Suomen Rakennusinsinöörien Liitto ry:n (RIL) julkaiseman Rakennusten veden- ja kosteudeneristysohjeiden, RIL 107-1989 mukaan märkien huonetilojen lattioissa oli oltava vedeneristys ja maanvaraisissa tiloissa, joissa on lattiakaivo, vedeneristys tarvitaan silloin, kun vesi saattaa aiheuttaa vaurioita rakenteissa (kohta 2.3). Saunaa ja pesuhuonetta koskevan RT ohjetiedoston, RT 91-10468, (marraskuu 1991) saunan lattiapäällysteitä koskevan ohjeen mukaan päällysteen on oltava vesitiivis, jos alapohja on lämmöneristetty. Pesuhuoneen lattiat päällystetään kuten saunan lattiat (kohdat 3 ja 6.2). Keraamisia lattoja ja laatoitustyötä koskevan RT ohjetiedoston RT 34-10341 (lokakuu 1987) mukaan kysymyksen ollessa betonilattiasta ja maanvaraisesta kosteasta tilasta, on märkien ja kosteiden tilojen alusta eristettävä, ellei erikseen todeta, että eristystä ei tarvita.
Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan yhtiöjörjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajan ja yhtiön kesken. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja yhtiö on velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa muun muassa vesi-, viemäri- ja ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin.
Asunto Oy X:ssä on hyväksytty noudatettavaksi Suomen Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoa, jonka mukaan rakenteisiin kuuluvina osina vedeneristeet kuuluvat yhtiön vastuulle. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Asunto-osakeyhtiön osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain 77 §:n mukaan oikeus tehdä muutoksia huoneistossaan. Muutostöistä, jotka vaikuttavat esimerkiksi talon eristyksiin on ilmoitettava yhtiön hallitukselle, jolla on oikeus valvoa, että muutostyö tehdään rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
Laissa ei ole säädetty, kenen asiana on maksaa kustannukset osakkaan teettämistä sellaisista muutos- tai korjaustöistä, jotka asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan kuuluvat yhtiön vastuulle. Oikeuskirjallisuudessa (Kyläkallio-Iirola: Asunto- ja Kiinteistöosakeyhtiö, s. 623) on todettu, että jos korjaukset ovat tapahtuneet yksin osakkaan omassa intressissä, hän on velvollinen maksamaan kustannukset. Toisaalta osakkaan suorittamat korjaukset ovat voineet olla sellaisia, että hän olisi ollut oikeutettu vaatimaan yhtiötä ne suorittamaan. Tällöin osakas voi yleensä vaatia yhtiötä maksamaan näistä aiheutuneet kustannukset, mikäli ne eivät ole suuremmat, kuin jos yhtiö olisi ne teettänyt. Toisaalta on todettu, että osakas ei saa yhtiöltä korvausta esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, että hän uusii oma-aloitteisesti huoneiston vesijohtoja, vaikkeivät ne vielä silloin ole uusimisen tarpeessa ja yhtiö myöhemmin muutaman vuoden kuluttua uusii talon muut vesijohdot.
A oli tammikuussa 2006 teettämässään remontissa uusinut muun muassa saunan ja pesuhuoneen vedeneristyksen, joka kuuluu asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan yhtiön vastuulle. Vuonna 2006 voimassa olleet rakentamista koskevat määräykset edellyttivät kosteiden tilojen vedeneristystä.
Se oliko lattioiden vedeneristyksen puuttumisesta aiheutunut A:n huoneistoon korjattavia vaurioita, on jäänyt epäselväksi.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
A ei ole näyttänyt, että vedeneristyksen puuttuminen olisi aiheuttanut korjaustarvetta. A:n vaatimus vedeneristyksen asentamiskuluista hylätään.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
TUOMIOLAUSELMA
Kanne hylätään.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Asian ratkaissut käräjäoikeuden jäsen:
Käräjätuomari Arja Julkunen
ITÄ-SUOMEN HOVIOIKEUS TUOMIO 7.2.2008
VAATIMUKSET HOVIOIKEUDESSA
A on toistanut kanteensa vedeneristystä koskevilta osin. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Yhtiö on vastustanut muutosvaatimuksia perusteettomina - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -.
HOVIOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä on säädetty kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja yhtiön kesken. Sikäli kun yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta toisin, osakkeenomistajan on 2 momentin mukaan pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Yhtiö on 4 momentin mukaan vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille. Lain esitöiden mukaan vesieristys on rakenteisiin kuuluva seikka ja kunnossapitovastuun jakautumista koskeva säännös määrittelee lähinnä vain sen, suoritetaanko tarpeelliset korjaus- ja kunnossapitotyöt yhtiön vai osakkeenomistajan kustannuksella (HE 216/1990 vp. s. 58-59). Yhtiössä on myös hyväksytty noudatettavaksi Suomen Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko, jonka mukaan rakenteisiin kuuluvina osina vedeneristeet kuuluvat yhtiön vastuulle.
Yhtiön omistama rivitalo on rakennettu vuonna 1987. Huoneistojen kylpyhuoneiden seiniin ja lattiaan on rakennusvaiheessa asennettu muovimatot, joissa oli ilmennyt materiaalivirheestä johtuvaa kutistumista. Vuonna 1992 yhtiön kaikkien huoneistojen saunat ja kylpyhuoneet on remontoitu. Kukin osakas on saanut itse tehdä tai teettää remontin ja valita asennetaanko tiloihin muovimatot vai laatat. Remontissa myös A:n vuonna 2003 hankkiman huoneiston saunan ja kylpyhuoneen lattioista on poistettu lattiapäällysteenä ja myös vedeneristeenä toimineet muovimatot ja lattiat oli laatoitettu. Laatoitus on tehty betonilattian päälle ilman vedeneristystä. A on 3.9.2005 päivätyssä kirjeessään ilmoittanut asunto-osakeyhtiön hallitukselle epäilevänsä, että hänen asunnossaan on kosteusvaurio, ja pyytänyt lupaa selvittää ja korjata viat. Yhtiön hallitus on 26.9.2005 antanut A:lle luvan tehdä remontin ja valinnut purkutyölle valvojat. A:ta on kehotettu ilmoittamaan yhtiölle purkutöiden aloittamisesta. A:n remontti on alkanut tammikuussa 2006. A on muun muassa tehnyt saunaan ja kylpyhuoneeseen vedeneristykset. Remontin kokonaiskustannukset ovat olleet noin 11.000 euroa. Vedeneristyksestä on aiheutunut 300 euron suuruinen kustannus, mitä määrää A on vaatinut yhtiön korvattavaksi.
Asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan jos muutokset ja korjaukset yhtiön kunnossapitovastuun alaisiin talossa oleviin rakenteisiin tapahtuvat yksinomaan osakkaan omassa intressissä esimerkiksi muutokset huoneiston sisustuksessa tai esteettisistä syistä, osakas on yleensä velvollinen maksamaan kustannukset. Osakkaan suorittamat muutostyöt voivat kuitenkin olla sellaisia, että hän on oikeutettu vaatimaan yhtiötä ne suorittamaan. Tällöin osakas voi yleensä vaatia yhtiötä maksamaan näistä aiheutuneet kustannukset, mikäli ne eivät ole suuremmat, kuin jos yhtiö olisi ne teettänyt. (J. Kyläkallio, Iirola, K. Kyläkallio: Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö, Helsinki 2003, s. 686-687)
A:lla on ollut asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeus ryhtyä saunaa ja kylpyhuonetta koskevaan korjaustyöhön. Saunan ja kylpyhuoneen laatoituksen alta on puuttunut vedeneristys. Suorittaessaan korjausta hallitsemansa huoneiston märkätiloissa A:n on tullut noudattaa Suomen rakentamismääräyskokoelman normeja ja hyvää rakennustapaa, jotka ovat edellyttäneet vedeneristyksen asentamista valitun pintamateriaalin alle. Koska kunnossapitovastuu rakenteeseen kuuluvan vedeneristyksen osalta kuuluu yhtiölle, A:lla olisi ollut vedeneristyksen puuttuessa rakenteesta oikeus vaatia yhtiö asentamaan se. Koska A on vedeneristyksen asentaessaan tehnyt työn, jonka hän olisi voinut vaatia yhtiötä suorittamaan, hän on oikeutettu vaatimaan yhtiön maksamaan siitä aiheutuneet kustannukset. Sillä seikalla, ettei vedeneristyksen puuttumisesta ollut mahdollisesti aiheutunut vahinkoa, ei ole tässä tilanteessa asian kannalta merkitystä. Yhtiö on myöntänyt vaaditun summan määrältään oikeaksi.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.
Asunto Oy X velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi vedeneristyksen asentamisesta aiheutuneista kustannuksista 300 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2006 lukien.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:
Olavi Snellman, Jukka Soininen ja Marjo Leppänen
Lainvoimaisuustiedot:
Korkeimman oikeuden ratkaisu 3.9.2008: Ei valituslupaa
Vastaukset 12
Vanhimmat
taloyhtiöt on nykyään sellainen puliveivauksen paikka, että viranomaisten pitäisi tiukemmin huolehtia siitä, että lakia noudatetaan.
Etenkin siitä miten kustannukset jaetaan. Tosin fiksu yhtiö kannustaa osakkaita pitämään huolta kiinteistöstä ottamalla rahallisesti osaa osakkaiden oma-alotteisesti tekemiin, perusteltuihin remontteihin (etenkin jos kyse on märkätiloista).
Ihmetyttää tosin taloyhtiön alkuperäinen menettely märkätilojen korjauksen suhteen. Talo on valmistunut -87 ja korjaus tehty -92 eli kaiken järjen mukaan korjaus olisi pitänyt mennä rakentajan piikkiin ja kyllä silloin olisi pitänyt vaatia jonkinlainen vedeneristys laattojen alle (esim. muovi- tai pikimatto ymv. mitä silloin yleisesti käytettiin).
Oikeuden päätöksestä vielä. Mikään selvä juttu tämä ei ollut, lähinnä rajatapaus. Hovioikeuden päätös olisi aivan hyvin voinut olla toisenlainenkin.
kunnossapitovastuulleen kuuluvat rakenteet, se ei osallistu osakkaiden remontteihin tai pyri välttelemään ilmiselviä korjauksia vedoten rahanmenoon.
Osakkaiden remontit ovat usein mitä sattuu, huonosti suunniteltuja tai ei-mitenkään suunniteltuja sekä heikkolaatuisilla materiaaleilla toteutettuja. Jos joku on valmis laittamaan suunnitteluun pari tonnia heti lähdössä, ei hänellä varmastikaan ole pikkurahasta puutetta eikä halua käydä taloyhtiön kukkarolla. Rahanruinaajat ovat juuri niitä jotka tekevät halvalla, itse ja huonoilla materiaaleilla. Taloyhtiön intressissä on satsata mahdollisimman pitkään käyttöikään ja hyvin suunniteltuun urakkaan.
Jos ja kun taloyhtiö korjaa, se tekee määräysten mukaan ja valitsemillaan materiaaleilla. Jos osakas haluaa tehdä omalla tavalla voi hän maksaa myös työt. Pahinta on lähteä jaettuihin urakoihin joissa saat tapella osakkaan kanssa jokaisesta laskusta, etsiä urakoitsijan ja vielä valvoa että kaikki menee jotenkin kohdalleen. Ja tietysti ilmaiseksi.
ja monenlaisia tekijöitä (ja monenlaisia hallituksia sekä isännöitsijöitä).
Täysin taidottomanhan ei kannata antaa (itse) tehdä mitään (eikä myöskään surkean remonttifirman) etenkin jos edes hallituksella tai isännöitsijällä ei ole kykyä, halua, aikaa ymv. valvoa työn laatua tai halua palkata valvojaa.
Jos tilanne on kuten alkup. esimerkissä, tokihan yhtiön kannattaa maksaa muutama satku aineista ja materiaaleista ja nimenomaan valvoa, että kriittiset rakenteet tehdään asianmukaisesti. Yleensä on vielä niin, että jos osakas itse tekee remonttia osakkeessaan, hän ainakin pyrkii tekemään sen huolella, aikaa tai vaivoja säästämättä kun taas remonttifirmoille tärkeintä on työstä saatava tuotto (ja tästä on karvaisia kokemuksia).
Itse olen sen kannalla, että asukkaita tuetaan rahallisesti ja muutenkin oma-alotteisissa remonteissa (mikäli niissä korjataan osin tai kokonaan yhtiön vastuulla olevia rakenteita) koska siitä on ainoastaan hyviä kokemuksia. Rahallisten säästöjen lisäksi asukkaat pitävät parempaa huolta kiinteistöstä ja mikä tärkeää, ottavat halukkaasti yhteyttä yhtiön hallintoon remonttia suunnitellessaan.
Kaikkein pahin vaihtoehto on se, että osakas tekee esim. s ph-remontin "salaa" ja päin p:tä. Tällöin on suuri vaara, että remontti joudutaan tekemään jossain vaiheessa uusiksi ja siitä aiheutuu myös muita mittavia vahinkoja. Remontin tehnyt osakas on myynyt osakkeen, häntä ei saada vastuuseen ja koko homma kaatuu yhtiön eli osakkaiden maksettavaksi.
Mielestäni edellinen kommnentti osakkeen omistajien itse tekemistä remonteista tyypillinen markan isännöitsijän kommentti. Sanoisin noin kahdenkymmen viiden vuoden kokemuksella että osakkeenomistajien itse tekemät remontit aiheuttavat näitä karvaisia kokemuksia, eivät niinkään ammattiurakoitsijoiden.
Asia on niin että yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat korjaukset pitäisi ehdottomasti teettää ammattiurakoitsijoilla kuten myös työn suunnittelu ja valvonta ammattilaisilla. Millä muulla alalla olette kuulleet väitteen että maallikko tekee ja osaa paremmin kuin ammattilainen, lääkäri-puoskari, automekaanikko-puuhastelija...vai antaisitko itse maallikon isännöidä taloasi...minä en ainakaan.
En tiedä minkä alan kokemus ed. kirjoittajalla on mutta usein juuri isännöitsijöitä vaivaa "putkinäkö" ja totaalinen staattisuus: vaihtoehtoja on tarjolla tasan yksi. On se hyvä, että meille saatiin aktiivinen ja neuvottelutaitoinen kaveri hoitamaan yhtiön asioita (tuntuvat olevan kiven alla).
>> Millä muulla alalla olette kuulleet väitteen että maallikko tekee ja osaa paremmin kuin ammattilainen, lääkäri-puoskari, automekaanikko-puuhastelija
Varmaankin aika harva ei-ammattilainen lähtee itse tekemään autoonsa esim. automaattivaihteistoremonttia tai tekemään itselleen sydänleikkausta, mutta joku vaatimustasolta hieman vaatimattomampi homma saattaa sujua aivan yhtä hyvin kuin ammattilaiseltakin. S/PH-remontti toki edellyttää jonkinlaista perehtymistä asiaan, mutta ei se sentään mitään avaruusfysiikkaa ole. Harvemmin myöskään kukaan täysin tiedoton/taidoton lähtee moista hommaa edes itse tekemään ja tietotaito voidaan helposti kartoittaa suunnittelu/neuvotteluvaiheessa. Taloyhtiössä on myös paljon simppelimpiä remonttikohteita. Itse olen sitä mieltä, että mitään tiukkaa rajaa ei kannata vetää siitä mitä asukas voi itse remontoida (tapauskohtaisesti) ja t-yhtiön kannattaa tukea remonttia niiltä osin mikä kuuluu taloyhtiön vastuualueeseen.
Heidän palkkionsa oli tiettävästi yli 20 000€
ja lopputulos on aika kyseenalainen.
Tää on aika merkittävä hovioikeuden ennakkotapaus, eli taloyhtiön tulee teetättää tai maksaa vedeneristeet jos niitä ei ole, eli ei merkitystä sillä onko vaurioita vai ei ole.
muuten harvinaisen tyhmä taloyhtiö kun on lähtenyt tällaisen takia riitelemään.
Mielumminkin rajatapaus.
Päätös saattaisi olla tyysti toinen jos osakas olisi vaatinut t.yhtiötä tekemään remontin sillä perusteella, että nykyinen taso ei vastaa tämän päivän vaatimuksia. Vaatimuksiin tulee muutoksia lähes vuosittain.
Muistaakseni vesieristyksen edellinen malli oli sellainen, että varsinainen eriste vedettiin lattiaan ja nostettiin jonkin matkaa seinälle. Muu osa seinistä vedettiin kosteussululla. Tuskinpa osakkaan vaatimus tällaisen rakenteen päivittämisestä menisi oikeudessa läpi jos siinä ei olisi mitään vikaa.
Ei tuo ole mikään rajatapaus. Jos vesieristeenä toiominut matto on otettu joskus pois, niin siinä on tehty virhe.
Kun asukas sitten haluaa laatoittaa lattiansa uudelleen, niin nykyiset määräykset vaativat vesieristeen. Kun vesieristettä ei ole, niin se on sinne laitettava, vaikka sitä ei ollut ennen remonttia. Vesieristys selkeästi kuuluu taloyhtiölle.¨
Jos asukas olisi itse ottanut vesieristyksenä toimineen muovimaton pois, olisi uuden vesieristeen hankkiminen hänen "piikissään".
Ei pitäisi olla vaikeaa ymmärtää.
Hämmästyttää itseänikin tuo käräjäoikeuden päätöksen perustelu. Eihän se koskenut koko riitaa mitenkään. No siellähän on niitä maallikkojäseniä, joten päätökset ovat mitä sattuu. Lähes kaikki riidat yms. menee nykyään hioviin juuri noiden taulapäiden (sii lautamiesten) takia. Hovioikeudessa on jo ammattilaiset jakamassa tuomioita...
Sinänsä kuitenkin se oli mielestäni rajatapaus, että osakas oli sopinut remontista yhtiön kanssa (saanut ikäänkuin luvan tehdä remontin ja näinhän se pitää mennäkin) mutta käsittääkseni kustannustenjaosta ei ollut sovittu ennalta mitään eli riita oli nimenomaan rahasta. Yhtä hyvin riidanalainen rahasumma olisi voinut olla paljon suurempikin esim. osakas olisi teettänyt remontin ulkopuolisella urakoitsijalla ja edelleen laskuttanut kustannukset taloyhtiöltä.
Pointti tässä on siinä, ettei osakas voi päättää taloyhtiön rahankäytöstä vaan siitä päättää aina yhtiökokous, hallitus tai isänöitsijä.
Tässä tapauksessa yhtiön olisi kuitenkin pitänyt herätä siihen, ettei laatoitettuissa s ph:ssa ole minkäänlaista kosteuseristystä ja päättää koko taloyhtiön kohdalta yhteneväisestä linjasta asian tilan korjaamiseksi.
Tosiasiata ovat kuitenkin:
1) Vesieristettä ei ollut
2) Vesieriste tulee laittaa remontin yhteydessä
3) Vesieristeen kustannus kuuluu taloyhtiölle
Osakkaan ei ole tarvinnutkaan päättää mistään taloyhtiön kustannuksista. Se päätös on jo vastuunjakotaulukossa.