1. Asuntomarkkinat ovat syklisiä keskipitkällä aikavälillä - kuitenkin asuntojen hinnat nousevat pitkällä aikavälillä keskimäärin (vain) inflaation verran.
2. Koska asuntojen hinnat nousevat pitkällä aikavälillä keskimäärin inflaation verran, koostuu asuntosijoituksen tuotto pitkällä aikavälillä suurimmaksi osaksi nettovuokratuotosta.
3. Myös asuntojen vuokrat (ja ylläpitokulut) nousevat pitkällä aikavälillä keskimäärin inflaation verran - vuokrat eivät kuitenkaan ole läheskään yhtä syklisiä kuin asuntojen hinnat.
4. Talousteorian mukaan ja kohdasta 1. sekä muidenkin seikkojen vuoksi asunto on riskisijoitus, jolle pitää saada tuotto, joka on vähintään yhtä suuri kuin riskitön korko lisättynä riskipreemiolla, joka vastaa asuntosijoituksen riskitasoa. Jos oletetaan, että kyseessä on aito pitkäaikainen sijoitus (eikä pelkää spekulaatioita lyhytaikaisilla hinnanmuutoksilla), tulee riskittömän koron tietenkin vastata pitkän aikavälin keskimääräistä korkoa. Eli esim. 3 % ei luultavasti ole riittävä riskitön korko.
5. Tilanne, jossa asuntojen hinnat nousevat nopeammin kuin vuokrat ei ole kestävä - lopulta riskipreemio häviää tai se muuttuu jopa negatiiviseksi. Ja se mikä ei ole kestävää, ei myöskään kestä. Koska vuokrat eivät ole kovin syklisiä, asuntojen hintojen täytyy laskea. Esimerkki: Jos aikaisemmin on tyydytty 4 % vuokratuottoon ja nyt asuntosijoittajat vaativat 7 % (esim. maailmanlaajuisen taantuman, pankkikriisin tai vastaavan vuoksi …), niin asuntojen hinnat laskevat samassa suhteessa, eli 4/7=0,57, mikä tarkoittaa 43 %:n hinnanlaskua asunnoissa.
Mitä opimme tästä: Järkevän asunnonostajan tulisi olla varma siitä, että asunnon hinta on oikeassa suhteessa siitä mahdollisesti saatavaan nettovuokratuottoon (myös vaikka se olisi oma koti!). Uudiskohteissa edellä mainittu edellytys tosin harvemmin toteutuu…
Ugh, olen puhunut.
2. Koska asuntojen hinnat nousevat pitkällä aikavälillä keskimäärin inflaation verran, koostuu asuntosijoituksen tuotto pitkällä aikavälillä suurimmaksi osaksi nettovuokratuotosta.
3. Myös asuntojen vuokrat (ja ylläpitokulut) nousevat pitkällä aikavälillä keskimäärin inflaation verran - vuokrat eivät kuitenkaan ole läheskään yhtä syklisiä kuin asuntojen hinnat.
4. Talousteorian mukaan ja kohdasta 1. sekä muidenkin seikkojen vuoksi asunto on riskisijoitus, jolle pitää saada tuotto, joka on vähintään yhtä suuri kuin riskitön korko lisättynä riskipreemiolla, joka vastaa asuntosijoituksen riskitasoa. Jos oletetaan, että kyseessä on aito pitkäaikainen sijoitus (eikä pelkää spekulaatioita lyhytaikaisilla hinnanmuutoksilla), tulee riskittömän koron tietenkin vastata pitkän aikavälin keskimääräistä korkoa. Eli esim. 3 % ei luultavasti ole riittävä riskitön korko.
5. Tilanne, jossa asuntojen hinnat nousevat nopeammin kuin vuokrat ei ole kestävä - lopulta riskipreemio häviää tai se muuttuu jopa negatiiviseksi. Ja se mikä ei ole kestävää, ei myöskään kestä. Koska vuokrat eivät ole kovin syklisiä, asuntojen hintojen täytyy laskea. Esimerkki: Jos aikaisemmin on tyydytty 4 % vuokratuottoon ja nyt asuntosijoittajat vaativat 7 % (esim. maailmanlaajuisen taantuman, pankkikriisin tai vastaavan vuoksi …), niin asuntojen hinnat laskevat samassa suhteessa, eli 4/7=0,57, mikä tarkoittaa 43 %:n hinnanlaskua asunnoissa.
Mitä opimme tästä: Järkevän asunnonostajan tulisi olla varma siitä, että asunnon hinta on oikeassa suhteessa siitä mahdollisesti saatavaan nettovuokratuottoon (myös vaikka se olisi oma koti!). Uudiskohteissa edellä mainittu edellytys tosin harvemmin toteutuu…
Ugh, olen puhunut.
Vastaukset 3
Vanhimmat
Velkaidiootin vankkumattomaan uskoon Suomen asuntomarkkinoista. Ei mikään.
Aina ajoin tällaista on mukava lukea kaiken "tyfny-muulikinkku-läski-isäntä-tummeli" typeryyden keskellä.
Näinhän se on. Puhuit asiaa.
Voi voi näitä viisastelijoita. CopyPaste -rulaa. Yeahh!! Rivitanssiin mars. Armoton meininki. Valitettavasti.