Miksi hinnat sitten laskisivat PITKÄLLÄ TÄHTÄIMELLÄ, esim. seuraavan 2 vuoden aikana? Seuraaviin kysymyksiin olisi hyvä saada vastaus, jotta seuraavaa 2 vuotta voisi arvioida:
- Onko pankista saatavan maksimaalisen lainan määrä pienentynyt?
- Arvotetaanko asunnon vakuus entiseen tapaan esim. 80% lainan määrästä vai onko vakuusarvoa pienennetty?
- Ovatko "tavallisten" asuntojen hinnat nousseet palkkoja (mediaani) enemmän?
- Onko elämisen kulut oleellisesti muuttuneet lainan ottohetkeltä?
- Mikä on ikäryhmän 25 - 40 velkaantumisaste?
- Paljonko asuntolainaa on lyhennetty esim. vuosien 2003 -> 2008 välillä vai onko sijoitettu?
- Onko rahaa sijoitettu pörssiin lainan lyhennysten sijasta (voi olla kohtalokas virhe)?
Voimia suurasuntovelkaisille pörssisijoittajille. On hyvä, että työpaikka on varmahko, ainakin toistaiseksi. Valitettavasti tästä asuntohintojen alenemisesta ei voi viedä pitkiä johtopäätöksiä. Välittäjien tietojen pohjalta tehdyt artikkelit ovat usein heidän omaa liiketoimintaa pönkittäviä. Tässäkin tapauksessa välittäjän viesti on "nyt on 10% ale, osta osta - nyt on halpaa". Tai sitten toimareita alkaa olla sellainen puhelinluettelon paksuinen nippu homehtumassa, että on pakko saada kauppaa käyntiin...
Asunnon ostaja on kuin silmälaputettu hevonen. Näkee eteenpäin, mutta ei muihin suuntiin. Joku 10% pudotus ei ole yhtään mitään, jos katsotaan vaikka viimeisen 6 vuoden hintakehitystä. Erään asunnon arvon nousu pk-seudulla (asunto ostettu v. 2003 hintaan 200 000):
2003: 200 000 5% = 210 000
2004: 210 000 6.5% = 223 650
2005: 223 650 6.5% = 238 187
2006: 238 187 5.5% = 251 288
2007: 251 288 6.0% = 266 365
2008: 266 365 2.0% = 271 692
Esim 1. 2009: 271 692 ale 14.5% = 232 297, paluu vuoden 2005 hintatasoon
Esim 2. 2009: 271 692 ale 22.5% = 210 561, paluu vuoden 2004 hintatasoon
Esim 3. 2009: 271 692 ale 25.0% = 203 769, paluu vuoden 2003 hintatasoon
Alen pitäisi olla luokkaa 25%. Muutamat prosentit eivät tällä "karanneella" hintatasolla paljoa tunnu, koska hinnat ovat nousseet palkkoja enemmän (tältä ainakin vaikuttaa, todistakaa jos asia toisin). Sitten pitäisi vielä varmistua, että ale todella on 25%. Se riippuu mihin alkuperäiseen hintaan verrataan. Jos alentamaton lähtöhinta on jo alun perin suuri, esim. ylihinnalla tehty grynderin uudiskohde, voi vasta ale -35% olla kohdallaan.
- Onko pankista saatavan maksimaalisen lainan määrä pienentynyt?
- Arvotetaanko asunnon vakuus entiseen tapaan esim. 80% lainan määrästä vai onko vakuusarvoa pienennetty?
- Ovatko "tavallisten" asuntojen hinnat nousseet palkkoja (mediaani) enemmän?
- Onko elämisen kulut oleellisesti muuttuneet lainan ottohetkeltä?
- Mikä on ikäryhmän 25 - 40 velkaantumisaste?
- Paljonko asuntolainaa on lyhennetty esim. vuosien 2003 -> 2008 välillä vai onko sijoitettu?
- Onko rahaa sijoitettu pörssiin lainan lyhennysten sijasta (voi olla kohtalokas virhe)?
Voimia suurasuntovelkaisille pörssisijoittajille. On hyvä, että työpaikka on varmahko, ainakin toistaiseksi. Valitettavasti tästä asuntohintojen alenemisesta ei voi viedä pitkiä johtopäätöksiä. Välittäjien tietojen pohjalta tehdyt artikkelit ovat usein heidän omaa liiketoimintaa pönkittäviä. Tässäkin tapauksessa välittäjän viesti on "nyt on 10% ale, osta osta - nyt on halpaa". Tai sitten toimareita alkaa olla sellainen puhelinluettelon paksuinen nippu homehtumassa, että on pakko saada kauppaa käyntiin...
Asunnon ostaja on kuin silmälaputettu hevonen. Näkee eteenpäin, mutta ei muihin suuntiin. Joku 10% pudotus ei ole yhtään mitään, jos katsotaan vaikka viimeisen 6 vuoden hintakehitystä. Erään asunnon arvon nousu pk-seudulla (asunto ostettu v. 2003 hintaan 200 000):
2003: 200 000 5% = 210 000
2004: 210 000 6.5% = 223 650
2005: 223 650 6.5% = 238 187
2006: 238 187 5.5% = 251 288
2007: 251 288 6.0% = 266 365
2008: 266 365 2.0% = 271 692
Esim 1. 2009: 271 692 ale 14.5% = 232 297, paluu vuoden 2005 hintatasoon
Esim 2. 2009: 271 692 ale 22.5% = 210 561, paluu vuoden 2004 hintatasoon
Esim 3. 2009: 271 692 ale 25.0% = 203 769, paluu vuoden 2003 hintatasoon
Alen pitäisi olla luokkaa 25%. Muutamat prosentit eivät tällä "karanneella" hintatasolla paljoa tunnu, koska hinnat ovat nousseet palkkoja enemmän (tältä ainakin vaikuttaa, todistakaa jos asia toisin). Sitten pitäisi vielä varmistua, että ale todella on 25%. Se riippuu mihin alkuperäiseen hintaan verrataan. Jos alentamaton lähtöhinta on jo alun perin suuri, esim. ylihinnalla tehty grynderin uudiskohde, voi vasta ale -35% olla kohdallaan.
Vastaukset 3
Vanhimmat
Kun katsoo gryndereitten vuosikeromuksia ja taseita niin sieltä saa kyllä hyvin selville että toimivat noin 10% katteella (+/-2%). Aika huonosti pitää mennä että alkavat tappiolla myymään. Ainakin isompien kassassa on sen verran fyrkkaa että kestävät vuosikausia laskematta hintoja yhtään. Tosin hinnan samana pitäminen tiputtaa hintaa tavallaan inflaation verran vuodessa.
olla vuosia myymättä, mutta jos tiedät termin oman pääoman tuottovaatimus, niin tiedät että kurssit putoavat kuin kivi jos tähän lukemaan ei päästä.
kyllä asunnon nimellishinta pitää suhteuttaa laukkaavaan inflaatioon. Ei ole realistista olettaa, että saisi samaan hintaan kuin "silloin ennen" paitsi jossakin pakkomyynnissä.
Laskepa samaan taulukkoon inflaatiokorotetut hinnat niin ei se nousu niin kauhea ole ollut tuossa esimerkissä.