Perimme talon ja sen alla tontin. Nyt olisi tarkoitus myydä 50-luvun lopulla valmistunut talo, jossa itse olemme asuneet joskus 15 vuotta sitten. Tyhjillään ollut viime vuodet. Hirvittää myyjälle tuleva vastuu, kun itsellä ei voi olla harmainta hajua talon mahdollisista piilevistä vioista, ja kuitenkin 5 vuotta pitäisi ummikkona vastata, jos vaikka löytyy joku kosteusvaurio tmv. Toki teetetään kuntoarvio ja talo vaikuttaa ihan perusterveelle kyllä, mutta silti vanha on aina vanha, eikä voida 100% varmasti tietää.
Minkä verran voi kauppakirjan lauseilla rajata ko. 5 vuoden vastuuta pois? Ei ole mitenkään tarkoitus pimittää mitään, jos jotakin vikaa löytyy, vaan nimenomaan kertoa kaikki, mutta piilossahan aina voi jotakin olla.
Minkä verran voi kauppakirjan lauseilla rajata ko. 5 vuoden vastuuta pois? Ei ole mitenkään tarkoitus pimittää mitään, jos jotakin vikaa löytyy, vaan nimenomaan kertoa kaikki, mutta piilossahan aina voi jotakin olla.
Vastaukset 25
Vanhimmat
myydä purkukuntoisena, jos haluaa vastuusta kokonaan eroon.
Jos talo on asumiskuntoinen, sitä ei voi myydä romuna - ellei sitä myy romun hinnalla (=tontin käypä arvo miinus purku-, poisvienti- ja siivouskustannukset). Ostaja voi nimittäin hakea saantoonsa käräjäoikeudesta kohtuullistamista. Käytännössä tämä tarkoittaa seuraavaa:
Esim. Talo haja-asutusalueella, noin 1 ha tontilla. Talo vanha, mutta asuinkuntoinen. Sähkö- ja vesiliittymät ja oma sakojärjestelmä. Myydään "purkukuntoisena" hintaan 100.000 €. Ko. alueella tehdyt kiinteistökaupat maa-alueista vaihtelee 0,5-5€/m², haja-alueilla lähempänä 1 euroa. Lähin kaatopaikka, joka ottaa vastaan rakennusjätettä on 50 km päässä. "Purkukuntoisen" kiinteistön todellinen arvo onkin 20.000 € (maa-alue) 3.500 € (liittymät) - 10.000 € purkukustannukset = 13.500 €. Käräjäoikeus kohtuullistaa arvoksi noin 15.000 € ja määrää myyjää palauttamaan 85.000 €.
Miksi näin? Ostaja saa olla "hyvässä uskossa" myyjään nähden. Hänen ei tarvitse etukäteen selvittää, mikä on alueen käypä hintataso. Jos hän tulee kusetetuksi, hänellä on oikeus saada kohtuullistamista. Tämä on Kauppalaissa. Kiinteistön kauppoihin sovelletaan Maakaaren ohella myös Kauppalain säännöksiä eräiden sopimusehtojen osalta.
Ei missään ole sellaista määräystä jotta purkukuntoisen pitää myydä halvalla. Kyllä saat pyytää ihan mitä vain oli talo missä kunnossa vain. Se on ostajan vika jos maksaa. Tontistakin saa pyytää mitä haluaa ei ole mitää rajoja.
"Minkä verran voi kauppakirjan lauseilla rajata ko. 5 vuoden vastuuta pois?"
Periaatteessa ei minkään vertaa. Myyjä ei ole vastuussa niistä vioista, joista ostaja on ollut tietoinen. Eli erityisesti, kun talo on ollut tyhjillään (onko vielä kylmilläänkin?), niin kaikki paikat teidän pitäisi käydä tarkkaan läpi, mieluiten ihan osaavan ammattilaisen kanssa. Siis sellaisen, joka ymmärtää rakentamisesta eikä pelkästään ole viime viikolla suorittanut jotain kuntoarviokurssia. Ja sitten kaikki löydetyt viat paperille ja kauppakirjan liitteeksi.
Jos sen sijaan talosta löytyy piilovikoja, joista ostajan ei kohtuudella voida olettaa olleen selvillä (ostajan ei esim. tarvitse epäillä myyjän sanomisia eikä tehdä teknisluonteisia toimenpiteitä talon kunnon varmistamiseksi), niin niistä tulevista vastuista ette pääse millään lausekkeilla, jos ette tosiaan - kuten eka vastaaja ehdotti - myy purkukuntoisena tontin hinnalla. Homma ei mitenkään ole teille erityisen reilu, kun ette itsekään taloa tunne, mutta niin se vaan menee. Ostajahan tuntee sitä vielä vähemmän eikä vastuita oikein hänellekään voi vierittää...
Lämmöt on olleet kokoajan päällä eli kyllä se kuivana on pysynyt ja muutenkin peruskunnoltaan hyvä. Talossa oli välillä vuokralaisetkin, eivätkä he kyllä mistään valitelleet.
kuntokartoittajan olevan ammattitaitoisen.
Jos myytte taloanne välittäjän kautta, muistakaa vaatia, että esitteeseen kirjataan, että talo on ollut asumatta xx vuotta ja että perikunta myy (tai myyjä ei ole itse asunut vähään aikaan).
Nämä lausekkeet on hyvä ottaa myös kauppakirjaan. Näiden merkitys on se, että ostajan tarkastusvelvollisuus lisääntyy ja mahdollisista piilevistä vaurioista ei välttämättä heru korvauksia.
Asumattomien, mutta asuinkuntoisten kiinteistöjen kaupat on aina riskejä sekä myyjälle, että ostajalle. Jos jotain virheitä ja niiden aiheuttajia on jo tiedossa, näistä kannattaa ehdottomasti mainita kirjallisesti/ todisteellisesti ja lisäksi mainita, että ko. virheiden osuus on huomioitu kauppahinnassa.
Selkeintä olisi, että otatte ammattilaisen hoitamaan perintönne myynnin, niin kaikki seikat tulee huomioitua. Jos teillä on jo asiakas tiedossa, ammattitaitoinen ja palvelualtis kiinteistönvälittäjä auttaa teitä siinäkin tapauksessa parhaaseen lopputulokseen.
Ostajan tarkastusvelvollisuuteen tuo voi vaikuttaa lisäävästi, jos ilmoittaa, että talo on ollut tyhjillään. Mutta millähän perusteella väität, että sen sanominen aiheuttaisi, ettei piilevistä vaurioista myyjä välttämättä olisi vastuussa tai heruisi korvauksia? Höpsis.
Kyllä on tarkoitus ottaa kiinteistönvälittäjä. En oikein muista kunnolla, kuinka kauan tuo on ollut kokonaan asumatta, mutta jonkun pari vuotta ehkä ja sitä ennen oli ne vuokralaiset ja sitä ennen perinnön jättäjä.
Hyviä vinkkejä, pitää laittaa ylös.
Miten ihmeessä siitäkään voi saada selvää, että kuka on oikeasti ammattitaitoinen kuntokartoittaja ja kuka ei, kun se porukka on niin kirjavaa. Samoin se, minkätasoinen arviointi kannattaisi tehdä, mitä todellista lisähyötyä saa jostakin tarkemmasta ja kalliimmasta.
Samoin kiinteistövälittäjän ammattitaitoisuuden selvittäminen tuntuu kyllä todella vaikealle etukäteen...
Jos rakennus on vanha (siis esim. vm -60 tai vanhempi), ostajalla pitää olla perusteltua aihetta epäillä, että tuonikäisissä rakennuksissa tietyt rakenteet ovat ns. riskirakenteita, ja koska myyjä ei ole asunut taloa, hänellä ei voi olla aihetta epäillä ko. rakenteiden laatua. Toiseksi, koska myyjä ei ole asunut taloa, hänellä ei ole tietoa miten talossa on asuttu (tuuletus, tulisijojen käyttötottumukset, havaittuihin virheisiin puuttuminen, jne.), joten rakennuksen laadusta ei voi mennä takuuseen. Vanhoja rakennuksia (kuten uusiakin) on hyviä ja huonoja, sekä myös hyvin huonoja.
Kuten totesin: Vanhan, asuinkuntoisen talon kauppa on aina riski - sekä myyjälle että ostajalle.
Mitä mieltä olisitte tällaisesta piilovirhevakuutuksesta? http://www.raksystems.fi/page_view?t=1&p=60&l=1&s=
Onkohan mitään järkeä... Ainakin huojentaisi mieltä, mutta miten mahtaa käytännössä sitten toimia.
Sinähän sanot nyt, että vanhemmassa rakennuksessa ostajalla pitää olla perusteltua aihetta epäillä riskirakenteita, mutta samassa lauseessa väität, että koska myyjä ei ole asunut talossa, niin hänellä ei voi olla aihetta epäillä näitä rakenteita? Anteeksi vain, mutta täältä katsoen hommasta on logiikka hukassa, etten sanoisi ihan metsässä. Uskon, jos sinulla on tarjota tuota tukevaa lainsäädäntöä tai oikeustapauksia, mutta sitä ennen epäilen.
Eikä kai sekään, ettei myyjä tiedä, miten talossa on asuttu, poista hänen vastuutaan. Eihän sillä perusteella kukaan, joka myy vuokralla ollutta taloa tai asuntoa, olisi kohteesta vastuussa. En väitä, etteikö ostajalla olisi enemmän vastuuta tai siis syytä olettaa, ettei kiinteistö ole täysin kunnossa, mitä vanhempi kiinteistö on, mutta samassa jamassa periaatteessa myyjä on.
ehdot sen verran juonia, että näyttäisi ettei vastuu siinä koskaan toteudu:
http://www.kuluttajariita.fi/lautakunnan-ratkaisuja/index.php?action=read&id=533
...
EH on vastauksessaan vedonnut siihen, että näin pienet korjauskulut (suhteessa kauppahintaan) aiheuttanut vika
ei ole maakaaressa tarkoitettu salainen virhe.
Sopimuksessa on mainittu korjausvelvoitteiden yläraja, 15 000 euroa. Alarajaa ei ole mainittu. Sopimuksenmukainen vastuun ylärajakaan ei EH:n tulkinnan mukaan perustaisi yhtiölle vastuuta virheistä, koska yläraja on tässä tapauksessa vain
2,77 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Toisin sanoen sopimuksella ei tämän mukaan olisi merkitystä lainkaan sitä
EH:n tavoin tulkittaessa.
Edelleen sopimuksessa on näyttävästi tuotu esiin rakennusteknisten laatuvirheiden varalle sovittava kokonaisturva sekä se, miten vaivatonta sekä ostajan että myyjän kannalta on EH:n vastuu rakennusvirheistä. Se, mitä EH katsoo turvan kattavan, on tuotu esiin epäselvästi ja jopa tulkinnanvaraisesti. Sopimuksen otsikossa on mainita RS-10. Lyhenne RS todennäköisesti viittaa yrityksen nimeen. RS-lyhennettä käytetään rakennusalalla kuitenkin yleisesti
RS-turvajärjestelmästä, joka on kehitetty turvaksi niille,
jotka tekevät sitovan kaupan asunnosta jo rakentamisvaiheessa. RS oli alun perin lyhenne sanoista ”Rahoitusalan neuvottelukunnan suosittelema”."
jne..........
Tämä on kai vähän eri asia, kuin se piilovirhevakuutus, josta tuo mun linkki kertoo. Mutta varmaan siinäkin on kaikenlaista poissulkua, en ole vielä ehtinyt perehtyä. Tässä onkin jo omavastuuksi ilmoitettu käsittääkseni 3000, mikä onkin ihan järkevää, koska kyllähän nyt sen alle olevat itse pitääkin korjata, kun ovat niin pieniä.
asiantuntijat ovat perehtyneet ja asiasta oli iso juttukin hesarissa ehkä runsas vuosi sitten. Nää on näitä juttuja, joilla maallikoita rahastetaan asuntokauppojen yhteydessä.
Asiasta on täälläkin joskus keskusteltu. Tässä kopio yhdestä kommentista:
"Kun välittäjä/Raksystems tarjosi tällaista erääseen kiinteistökauppaan jossa heidän tietämättään ostajana oli juristi, selvitettiin hieman oikeudellisia näkökantoja. Koska suomessa on sopimusvapaus (lakien puitteissa) voi Raksystems tietysti myydä tallaisia vakuutuksia mutta lakiin perustuvien vaateiden mitätöimiseen Raksystems tuskin onnistuu näillä kuntoturvilla vaikuttamaan. Koska kuntoturvasopimus on täysin kannattamaton asunnon ostajalle sekä myös myyjälle se todennäköisesti kuopataan parin vuoden sisällä olettaen että suomalaiset eivät sentään ole täysiä idiootteja ja suostu sopimuksiin jossa Raksystems Oy tekee myyjän maksamana itsestään asiantuntijan sijaan sekä "poliisin, syyttäjän sekä tuomarin" ja pyrkii eväämään oikeusvaltion periaattesiin kuuluvan mahdollsisuuden hakea oikeudesta korvausta kärsitylle vahingolle. Mitä tulee Raksystemsin/välittäjien tapaan tuputtaa näitä vakuutuksia nimenomaan iäkkäille ja henkilöille voidaan jopa katsoa toiminta, ei pelkästään eettisesti arveluttavaksi vaan jopa pahimmassa tapauksessa lainvastaiseksi (Rikoslaki 30 luku 1§, 36 luku 1§, 2§ ja 3§)."
Olen sattuneesta syystä perehtynyt tuon "vakuutuksen" sisältöön perinpohjin ja tunnen sen ehdot hyvin. Kyseessä on ensin hyvältä näyttävä systeemi, minkä sisältö on sitä tyhjempi mitä enemmän siitä ottaa selvää. Lopulta käteen jää se että juuri mitään ei ole tarkoituskaan korvata, vaan kyse on juuri siitä että annetaan vaan kuva että korvattaisiin jotakin. Palvelun ainoa tavoite lienee kerätä sen julkaisijalle hyvää katetta ilman tehtyä työtä. Ottaen huomioon mikä firma on kyseessä, on toiminta kyllä täysin linjassa ko firman muunkin mentaliteetin kanssa, joten en yhtään ihmettele. Periaate on että rahat pois tyhmiltä ja omistajien taskuun.
http://www.kauppalehti.fi/5/i/talous/uutiset/etusivu/uutinen.jsp?oid=5620
Kiitti vinkistä, olin muutenkin meinannut ottaa tuolta Raksystemsiltä kuntotarkastuksen, mutta nyt sitten taitaa mennä uudelleen harkintaan...
Pirun vaikea ottaa selvää esim. Päijät-Hämeen kuntotarkastuksia tekevistä yrityksistä, että kehen voisi luottaa edes jollain tasolla.
tai kauppakirjaan tiedoksi ettette ole asuneet siellä vuosiin ja että talo ollut viime vuodet tyhjillään ja sitä ennen vuokralla.
Kaikki viat vaan reilusti paperille, niihin ei voi jälkikäteen viitata jos ne on selkeästi yksilöity.
Esim. wc-katon lavuaarin vastainen kulma on joskus vuotanut- tyyliin, tarkasti.
Näin ostaja tietää mitä ostaa ja jos piileviä vikoja on tuon ikäisessä talossa antamillanne tiedoilla,kyllä ostaja ottaa tietoisen riskin.
Piilevistä virheistä ei tule edes korvausvelvollisuutta oikeasti oikeudessa.
Kaikki paperille, niin voitte nukkua yönne rauhassa.
HÖ??
"Piilevistä virheistä ei tule edes korvausvelvollisuutta oikeasti oikeudessa."
Piilevien virheiden takia sinne oikeuteen nimenomaan mennään. Tiedossa olevat virheet huomioidaan kauppahinnassa jo myyntihetkellä.
kun puhutaan korvauksista piilevien vikojen osalta,
käytäntä oikeudessa on melkoisen tylyä,
ei sieltä tipu mitään korvauksia piilevistä virheistä, mihin ne edes perustuisi jos myyjä ei ole tiennyt eli ei ole tahallista???
Hinnanalennus ja sen määräytyminen on sitten eri asia kuin korvausvaateet piilevistä vioista.
Ainoa tapa on luetella kauppakirjassa tai sen liitteenä olevassa kuntokartoituksessa kaikki mahdolliset ja mahdottomat virheet.Sen jälkeen kädet ristiin että mitään tärkeää ei jäänyt pois.
Purkukuntoisena myyminen ei auta jos hinta ei vastaa purkukuntoista.
Sataprosenttisesti vastuuta ei pääse venkoilemaan muuten kuin osakeyhtiön kautta mutta aika pelaamista on sekin.
Ainoa rehellinen neuvo on opetella sietämään jonkinlainen riski. Sitä voi minimoida kaikilla tempuilla mutta poistaminen on vaikeaa.
jos myisitte tontin sillä olevine rakennuksineen.
Rakennuksen arvoksi ei kannata kauppakirjaan laittaa kovin isoa summaa. Kokemusta myyjänä joka joutui maksamaan ostajalle piilevistä vioista talosta joka osin oli rakennettu 40-luvulla.
Arvaa harmittaako, meni ilmaseksi kaunis paikka.
Teidän täytyy myydä kiinteistö joko tontin hinnalla tai sitten VÄHÄN kovemmalla hinnalla (ei saa olla kallis, koska silti ostajalle hirveät riskit ja he saattavat menettää KOKO OMAISUUTENSA ja heille tulee muitakin kuluja) MUTTA ellette myy purkukuntoisena taloa tonttia sen kera, teillä säilyy vastuu vähintään 5 vuotta.
Olette vastuuttomia, julmia ja tyhmiä jos myytte talon siten, että "kyllä se hyvältä ainakin näyttää" ja silti kiskotte täyden hinnan yrittäen välttää vastuunne, jos jotakin ilmenee.
Te vastaatte virheistä jos niitä tulee, ja piste! Jos ei tule, sitten ei tule ja kaikki on ok. Teillä ei ole kuitenkaan oikeutta rahastaa talosta mitään hintaa, jos ette kerran siitä aio vastata.