Miten toimisin, kun tyttäreni rakentaisi miehensä kanssa omakotitalon omistamalleni tontille, jossa on jo itselläni talo.
Pitääkö myydä tontti verotusarvolla, käyvästä hinnasta, voiko lahjoittaa ja sen veroseuraamukset, vai mikä olisi paras mahdollinen toimi?
Pitääkö myydä tontti verotusarvolla, käyvästä hinnasta, voiko lahjoittaa ja sen veroseuraamukset, vai mikä olisi paras mahdollinen toimi?
Vastaukset 12
Vanhimmat
Lahjoita, lahjakirjaan ehto avio-oikeuden puuttumisesta, jolloin erotilanteessa maapohja jää tyttärelle. Vastikkeeton saanto, ei varainsiirtoveroa. Sama vaikutus, jos mahdollisuus ensiasunnon varainsiirtoverovapauteen.Jos kiinteistö vanhempien yhteinen, vero pienempi, koska saanto kummaltakin vanhemmalta.Rakennusomistuksesta merkintä kiinteistörekisteriin, homma kunnossa.
Jos pelkästään tyttäresi taloudellista etua ajat, niin tontin lahjoittaminen tyttärelle ehdoin, ettei aviomiehellä ole lahjaan avio-oikeutta, on ratkaisu. Tytär tietysti maksaisi lahjasta I veroluokan mukaan määräytyvän lahjaveron.
Toinen asia sitten on, suostuuko vävy tällaiselle tontille yhteistä kotia rakentamaan. Maalla ja rakennuksella toki voi olla eri omistajat (jolloin rakennus on irtainta omaisuutta), mutta tällaisen rakennuksen (tai sen osan, kuten tässä) omistaja on mahdollisissa riitatilanteissa huonommassa asemassa kuin kiinteistön omistaja (jonka omistusoikeus siis kohdistuu sekä maahan että sillä olevaan rakennukseen).
Vävyn kannalta olisi reilumpaa, että luovuttaisit tontin kaupalla puoliksi kummallekin puolisolle. (Saadusta kauppahinnasta, kuten muustakin omaisuudesta, voisit sitten määrätä testamentilla siten, että vävyllä ei tähän aikanaan tyttärellesi lankeavaan perintöön ole avio-oikeutta.) Kauppahinnalle voidaan sopia pitkäkin maksuaika, mutta sovitut lyhennyserät täytyy hoitaa, muutoin on riski, että verottaja katsoo kaupan todellisuudessa lahjaksi.
Alihintaisessa kaupassa noudatetaan ns. 3/4 sääntöä, mikä tarkoittaa sitä, että jos kaupassa sovittu vastike on enintään kolme neljäsosaa käyvästä hinnasta, katsotaan käyvän hinnan ja vastikkeen välinen ero lahjaksi. (Perintö- ja lahjaverolaki 18 § 3 mom.)
Vävyn kannalta katsoen alussa esitettyä lahjoitusta parempi vaihtoehto olisi lahja, jossa ei ole suljettu pois lahjansaajan puolison avio-oikeutta. Kaikkein parasta hänen kannaltaan olisi tietysti se, että lahjansaajina olisivat yhtäläisesti molemmat puolisot, tytär ja vävy. Yhteisestä lahjasta aviopuolisot maksavat lahjaveroa I veroluokan mukaan. (Muusta lahjasta vävylle määrättäisiin III veroluokan mukainen kolminkertainen vero.)
Kaupasta voi myyjälle tulla maksettavaksi luovutusvoittovero, joka on 29 % saadusta voitosta. Voitto taas on luovutushinnan ja hankintahinnan erotus. Hankintahinta on ostohinta (tai perintö- tai lahjaverotuksessa vahvistettu arvo) tai vaihtoehtoisesti 20 % luovutushinnasta, jos kaupan kohde on omistettu enintään 10 vuotta, muutoin 50 % luovutushinnasta. Oman asunnon luovutuksen verovapaus ei tässä tapauksessa (tontin osan luovutus) tule kysymykseen. Verotoimistosta voi hakea selvitystä, mikä luovutettavan tontinosuuden (määräalan) osalta katsottaisiin hankintahinnaksi.
Yleissen elämänkokemukseen perustuen pitäisin Puristin esittämiä näkökohtia varsin perusteltuina ja varteenotettavina.Siina ihmissuhteet ja arkirealismi otetaan riittävällä tavalla huomioon. Mikäli isä lahjoittaa sekä tyttärelleen että vävylleen yhteisesti tontin, maksavat lahjansaajat yhteisesti lahjaveron tontin kokonaisarvosata, lahjaveroluokka on I. Itse olisin valmis nuorelle parille esittämään toisena vaihtoehtona ratkaisua, jossa Isä lahjoittaa tyttärelleen puolet tontista ja myy vävylleen lahjanluonteisella kaupalla puolet tontista. Tällöin on vain pidettävä huolta hankittavalla ennakkoratkaisulla siitä, että kauppahinta on vähintäin 3/4-osaa käyvästä arvosta. Järjestelyssä isän mahdollinen luovutusvoitto pienenee ja vävyn mahdollinen oikeus ensiasunnonhankkijana saada kauppa varainsiirtoverosta vapaaksitulee hyödynnettyä.
Maapohjan ja rakennuksen omistuksen hajauttaminen ei ole ongelmallista kenenkään kannalta, koska maakaaren rekisterimerkinnällä voidaan asian julkisuus taata. Täytyy huomioida, mitä rajoituksilla tavoitellaan ja miten se saavutetaan.
Asiantuntijana esiintyvälle "Asiantuntijalle"
lyhyt kysymys: Mikäli oma poikanne tai veljenne olisi tässä tapauksessa kysessä oleva vävy. Olisitteko Te valmis suosittamaan esittämäänne vaihtoehtoa tontin omistuksesta. Entäpä jos tontin arvo on alle 1/4 sille rakennetavan talon arvosta?
Missä vastaus "asiantuntija"
Arvoisille lukijoille; huomatkaa mikä on tämän oikeustoimen funktio, tarkoitus? Suojata tyttären omistusoikeutta, ei huomioida mahdollista vaikutuksia tunnetasolla.Sama vaikutus saataisiin avioehtosopimuksella, mutta vielä varmemmin lahjakirjan ehdolla.Mikäli rakennus omistetaan puoleksi, ei varallisuusarvoilla ole merkitystä.
Lyhyt kysymys, johon ei tullut vastausta: Mikäli oma poikanne tai veljenne olisi tässä tapauksessa kysessä oleva vävy. Olisitteko Te valmis suosittamaan esittämäänne vaihtoehtoa tontin omistuksesta. Entäpä jos tontin arvo on alle 1/4 sille rakennetavan talon arvosta?
Rakennustarkastaja tietää.
Asiantuntijan vastaus on näemmä puutaheinää.
Päädyin ratkaisuun:
Anoppi ja appi lahjoittavat tontin lahjakirjalla tyttärelleen ja vävylle ja tontin arvon saa verottajalta - eikö niin. Maksavat lahjaveron puoliksi kumpainenkin.
Lahjakirjaan lauseke, lahjoitettu tontti ei ole tyttärelle ennakkoperintöä ja vävyllä on avio-oikeus lahjoitettuun tontiin.
Mutta entä sitten, jos talo rakennetaankin tontille pääasiallisesti vävyn rahoilla. Miten vävy turvaa oman osuutensa esim. avioeron sattuessa tai kuolemansa varalta?