Asiallista keskustelua, kiitos.
Olen miettinyt asuntoni kauppaamista yksityishenkilönä. Onko kokemuksia kenelläkään? Mitä pitäisi ottaa huomioon, ja mikä oli vaikeinta kaupassa? Menikö kaupaksi, vai siirryittekö välittäjään?
Mielipiteitä, keskustelua.. ?
Olen miettinyt asuntoni kauppaamista yksityishenkilönä. Onko kokemuksia kenelläkään? Mitä pitäisi ottaa huomioon, ja mikä oli vaikeinta kaupassa? Menikö kaupaksi, vai siirryittekö välittäjään?
Mielipiteitä, keskustelua.. ?
Vastaukset 14
Vanhimmat
Yhden asunnon olen ilman välittäjää myynyt (100% myyntitapahtumista siis). Vaikeinta oli isännöitsijätodistuksen tilaaminen. Taisi maksaakin jotain (luokkaa 10e).
Ostajan löytäminen voi tietysti olla vaikeaa, samoin kuin hinnan sopiminen, mutta nämä eivät minun tapauksessani olleet ongelmia.
Kauppakirja on perhanan yksinkertainen laitos, siitä vaan sitten kopiot tarvittaviin paikkoihin (olikohan verottaja, ostaja, myyjä, taloyhtiö... Hmm..)
Osake on helppo myydä itse. Edellyttäen että osaat perus tietokoneen käytön ja omaat netin.
- Teet tyylikkään esitteen ja printtaat näytölle n. 15-20 kopiota.
- pyydät isännöitsijäntodistuksen ja kopioit näytölle.
- viimeisin tilinpäätös (ei tarvi kopioida näyttöön, tosi ostajalle näytille)
- Otat puhtaasta asunnosta valoisaan aikaan (=auringonpaiste) tyylikkäät kuvat. PANOSTA näihin, niiden perusteella ihmiset päättävät tulevatko näyttöön vai jääkö väliin.
- Ilmoitus oikotie.fi johon ensiesittelyn (sunnuntai!) päivämäärä ja klo. (laita ilmo esille n. 1-2 viikkoa ENNEN ensiesittelyä jotta ihmiset ehtivät huomata) Muista "ei välittäjille" tai pommittavat hulluna.
- Ensiesittelyn sunnuntai hesariin 4-5 rivin rivi-ilmoitus jossa puh.nro.
Ensiesittelyssä näet heti mikä meininki.
- 0-2 kävijää kertoo oitis liian korkeasta hinnasta tai täysin epäonnistuneesta ilmosta/kuvista.
- 5-9 kävijää on sopiva.
- Yli 10 kävijää kertoo että hinta houkutteleva ja kämppäsi todennäköisimmin parin viikon sisällä myyty.
Sitovat tarjoukset sitten lähetetään joko sinulle sähköpostilla tai tullaan uudelleen paikanpäälle tekemään.
Kauppakirja- ja kirjallinen tarjouspohjia löytyy netistä. Kaupat sovitaan aina ostajan pankkiin. Kauppakirjan liitteeksi lisätään yllämainitut dokumentit. Pankissa kyllä tarkistavat että kauppakirja ja paperit ovat ok.
Huonoina puolina että
- muutamat välittäjät ainakin soittelevat, vaikka olisi "ei" mainintakin. Niille joilla on "se ostaja jo valmiina, anna minulle myyntiin" voit sanoa että en anna, mutta jos tuot kaupat tekevän ostajan maksan 500 euroa. Tuo ostajansa ja ottaa sen rahan tai on ilman, tosi ostajat lärää asuntoja netissä koko ajan ja huomaavat ihan taatusti kyllä asuntosi ilmankin.
- Näytöillä puhuvat katsojat sitten pas-kaa. Sen on nieleminen jos itse myyt. Asunto on pimeä, ahdas, väärän variset kaapit, haisee, narisee, outo kylpyhuone ja onko saumoissa jotain tummaa..? Ilmansuunnat väärät... jne jne jne. Ei kannata noteerata, kuka sen haluaa ostaa sitten kuitenkin. Sinun rakkaasta kodistasi vastaan väittäminen ei missään nimessä kannata :) Ignore.
http://www.oikotie.fi/s/mediacard/apartment_leave_ad
Monta huomioitavaa asiaa on tietysti. Kyseessä on kerrostalo-osake.
Eniten mietityttää esimerkiksi vastuu, jonka välittäjä ottaa kaupanteon yhteydessä. Tietenkin pitää antaa totuudenmukaista tietoa kaupan kohteesta, eikä saa vääristää asioita - mutta mitenkä on tämän vastuun puolesta?
Onko jollain kenties tullut vastaan mahdollisia ongelmia kaupanteon jälkeen? Ammattivalittajat tietenkin luku sinänsä, mutta jotain muuta sotkua papereiden tms. kanssa?
Möin juuri asuntoni itse Oikotien kautta - meni kaupaksi helposti ensinäytöltä.
Satsasin kuviin - olin ottanut ne valmiiksi jo aikaisemmin ja nyt otin täydentäviä kuvia niin että ikkunoista näkyvä vuodenaika oli oikea. Satsasin ilmoituksen tekstiin, joka oli aivan olennaisesti parempi kuin välittäjillä keskimäärin. Näin minulle kerrottiin. Oikotien ilmoitus maksoi 90 euroa.
Olin hankkinut isännöitsijältä valmiiksi paketin jossa oli isännöitsijäntodistus, tasekirja, taloyhtiön kuntoarvio sekä energiatodistus. Paperit maksoivat 55 euroa. Otin näistä papereista kaksi settiä kopioliikkeessä, kustannukset 45 euroa. Varsinaisia esitteitä tulostin itse.
Ilmoitusta kävi katsomassa muutaman päivän aikana 595 ihmistä, joista kaksi soitti. Järjestin nuorelle parille yksityisnäytön. He tutustuivat papereihin ja tekivät seuraavana päivänä tarjouksen jonka hyväksyin. Olisi pitänyt ottaa käsiraha saman tien, sillä tarvitsin sitä kun olimme ostamassa seuraavaa asuntoa (myöskin yksityiseltä). Käsiraha järjestyi kuitenkin parin päivän viiveellä.
Asunnossani on kauan sitten ollut kosteusvaurioita ja se mutkisti asioita. Ostajat tahtoivat teettää kosteusmittauksen, joka asuntoon tehtiinkin. Kustannukset 300 euroa jaettiin puoliksi.
Laadin kauppakirjat itse. Katsoin mallia vanhoista kauppakirjoista ja hain mallia netistä ja tein myytävän asunnon kauppakirjan näiden perusteella. Hioimme yksityiskohtia useamman kerran ostajien kanssa, ja neljäs verio tyydytti molempia. Kauppakirjassa mainitaan kosteusvauriot sekä se että asunto on mitattu ja kuivaksi todettu.
Tilalle ostetun asunnon kauppakirjan laatimiseen meni aikaa vartin verran. Välittäjä olisi rokottanut tästä melkoisesti.
Kauppakirjoja tarvitaan myyjälle, ostajalle ja taloyhtiölle. Verottajalle riittää kopio. Osakekirjasta kannattaa ottaa kopio sillä taloyhtiö tahtoo nähdä että siirtomerkintä on tehty.
Vero.fi sivuilta löytyy kaavake varainsiirtoverosta, jonka yleensä ostaja maksaa. Sen suuruus on 1,6 % kauppahinnasta.
Ostajan tulee ottaa kaavakkeesta
http://vero.fi/download.asp?id=2224;59663
puolenkymmentä kopiota. Varainsiirtovero maksetaan pankkiin kaavakkeella
http://vero.fi/download.asp?id=2224;59663
ja sen jälkeen ostaja käy maksukuitin ja kaavakkeiden kanssa verottajalla. Kun vero on hoidettu, toimitetaan taloyhtiölle kauppakirja, leimattu varainsiirtoverolaskelma sekä kopio osakekirjasta.
No ei ollut vaikeaa kun tietää mitä tekee. Välittäjänpalkkio olisi ollut listan mukaan 7200 euroa, ja nyt minulla meni rahaa myymiseen 90 + 55 + 45 + 150 eli yhteensä 340 euroa
Kirjoitat vastuusta jonka välittäjä ottaa kaupanteon yhteydessä. Ei välittäjällä ole loppupeleissä mitään vastuuta. Myyjä vastaa kahden vuoden ajan siitä että asunto on kunnossa. Tosin, taloyhtiö vastaa isommista remonteista ja kosteusvaurioista, mutta myyjä saattaa joutua vastaamaan asumishaitasta remonttien ajan.
Kyllä, liikkeellä on ammattivalittajia jotka pyrkivät rahastamaan.
Ai niin - yksi välittäjä soitti ja tarjosi mahdollisuutta "rinnakkaismyyntiin". En tietenkään suostunut.
Se uusi asunto oli myös yksityisellä. Kaupat kävivät todella näppärästi kun voimme keskustella nokatusten myyjien kanssa eikä ollut välittäjää välissä sähläämässä. Asunnosta oli tehty jo tarjous, joka umpeutui näyttöpäivän iltana klo 21. Teimme paremman tarjouksen klo 2045 ja se meni läpi.
Oma asuntoni oli kerrostalokolmio Helsingissä ja uusi asunto on riverineliö Vantaalla.
Jatkan vielä vähän vastaustani.
Yleistä näyttöä en siis ehtinyt järjestää. Olin kuitenkin jo ehtinyt julkaista netissä ajankohdan sille, tiettynä sunnuntaina klo 1400-1800. Olin varautunut väsäämään kadunlaitaan siistit ständit, mutta asunto meni niin nopeasti kaupaksi että en ehtinyt tehdä niitä.
Asunto oli myynnissä välittäjän kautta loka- ja marraskuussa 2008. Välittäjä järjesti kahdeksan näyttöä joissa kävi n. 20 perhettä. Asuntoa kehuttiin kovasti mutta kukaan ei tarjonnut mitään. Moni sanoi että "keväällähän tämän saa sitten tosi halvalla". Niin varmaan - olivat raasut lukeneet tätä palstaa ja kuvittelivat hintojen tippuvan. Kuten tiedämme, niin ei käynyt. Koska välittäjä ei saanut kauppaa aikaiseksi, ei minun tarvinnut maksaa välityspalkkiota. Keväällä hän puheli aivan höpöjä summasta jolla myyntiä voitaisiin jatkaa. En tietenkään suostunut ja hyvä niin, sillä nyt nettosin käteen ainakin kymppitonnin enemmän. Naapurirapusta meni juuri vastaavanlainen saman kokoinen mutta huonokuntoisempi asunto välittäjän kautta, myöskin ensiesittelystä. Myyjä sai käteen 12.000 euroa vähemmän kuin minä.
Siinä taloyhtiössä josta neliön ostime, oli juuri myynnissä kolmio. Ensiesittelyssä oli ollut n. 20 perhettä ja asunto myytiin saman tien - oli esittelyssä sunnuntaina ja maanantaina asunto ei enää ollut netissä.
Niihin kuviin kannattaa tosiaan satsata. Raivaa pois turhat esineet ja kylppäristä pois muoviämpärit sun muut. Valaistus kohdalleen, ei palaneita lamppuja tai epämääräisiä tavarakasoja.
"Eniten mietityttää esimerkiksi vastuu, jonka välittäjä ottaa kaupanteon yhteydessä."
Ei välittäjä ota tietenkään asunnosta mitään vastuuta. Laki on juuri sama kaikille. Ostit asunnon sitten välittäjän kautta, suoraan omistajalta, kuolinpesältä, serkun tädiltä tai firmalta. Myyjän vastuu on laissa määritelty ja on kaikissa tapauksissa sama.
En tiedä mistä tuo yleinen harhaluuko että välitysfirma jotenkin olisi vastuussa asunnosta. He puhtaasti vain välittävät sen eteenpäin, ainoastaan omistaja vastaa asunnosta. Tai tuoreissa tapauksissa rakennusfirma.
Asunnonvälittäjät ovat vain rahanimijöitä jotka ottavat rahaa, todellisuudessa n. 300-500 euron työstä, yleensä 3000-15000 euroa.
sikaniskalle siitä että tulee "esittelemään" kotia..
Nykyisin myyjä voi ottaa "piilovauriovakuutuksenkin" jos ostaja ei uskalla ostaa ilman välittäjää.
Suosittelen myös että teetät heti kuntotarkastuksen, se ei paljon maksa mutta voit saada kaupat tehtyä jo ekalla näytöllä kun avoimesti pelaa. myin siskon kämpän samana päivänä kuin ensi-es.
Omatoiminen myyminen ei vaadi aivan mahdottomia. Vain hieman perehtymistä aiheeseen, tiettyä pelisilmää ja tilannetajua sekä sen että kohdalle sattuu oikea asiakas. Parhaimmillaan kaupat etenevät joutuisasti sekä ongelmitta ja edessä on win-win -tilanne jossa molemmat osapuolet voittavat. Olen tehnyt kuudet kaupat enkä ole koskaan tarvinnut välittäjän apua. Välittäjän ammattia olen kyllä itselleni harkinnut.
Jos sen sijaan vähänkin epäröi ja ostaja huomaa sen, on olemassa vaara että myyjää viedään kuin pässiä narussa. Hintaa veivataan alas tai asunnosta löytyy olemattomia vikoja tai kauppakirjaan päätyy virheitä. Välittäjät saattavat ahdistella haamuostajilla.
Taantuman myötä näyttäisi siltä että yhä useampi pitää kiinni euroistaan ja siksi myy mieluummin itse kuin antaa rahaansa välittäjille.
Yksityisen järjestämissä näytöissä käy ainoastaan tosiostajia, ei sunnuntaijuoppoja ja utelaiaita naapureita eikä haaveilijoita. Itse tekisin ehkä niin että järjestäisin ainoastaan yksityisnäyttöjä.
itse olen myynyt 3 asuntoa itse. Sen kun käyt kirjakaupasta standardin kauppakirjan. Täytät sen omilla ja ostajan tiedoilla kaksin kappalein ja sillä selvä. Jos osaat lukea ja kirjoittaa niin tästä selviät.
Hyvän hinnan saanti taas riippuu siitä miten pitkään on aikaa asuntoa pitää myynnissä. Yleinen sääntö on että laita aluksi järjetön myyntihinta ja alenna pikkuhiljaa kunnes kala koukussa.
Tämähän oli täysin järjetön neuvo !!! Hintapyynnön täytyy olla heti kohdallaan niin että kaupan saa tehtyä nopeasti. Jos alat ensin haaveilemaan kuuta taivaalta, joudut kuitenkin pettymään kun sitä hullua ei satu kohdalle. Ja mitä pitempään asuntosi on myynnissä, sitä enemmän se happanee ostajien silmissä. Kaikki ajattelevat että asunnossa on muutakin vikaa kuin hinta, koska se ei mene kaupaksi.
Oman asuntoni hintapyynnöksi laitoin n. 144 tuhatta ja siitä tehtiin 140 tuhannen tarjous jonka hyväksyin. Seuraavan asunnon hintapyyntö oli 256 tuhatta ja 250 tuhannen tarjous meni läpi. Jos olisin hinnoitellut asuntoni 160 tuhanteen, olisi se vielä adventtina myynnissä.
Kauppakirjoja tarvitaan vähintään kolme kappaletta - yksi myyjälle, yksi ostajalle ja yksi taloyhtiölle. Lisäksi pankille ja verottajalle valokopiot.
"Ja mitä pitempään asuntosi on myynnissä, sitä enemmän se happanee ostajien silmissä. Kaikki ajattelevat että asunnossa on muutakin vikaa kuin hinta, koska se ei mene kaupaksi."
Ihme ajattelutapa. Ihankuin ei olisi kuin se tietty ostajaryhmä olemassa, jotka kuukaudesta toiseen seuraavat asuntojen hintoja, eivätkä osta niitä, kun ovat ylihinnoiteltuja. Ai, niin, TE tuhnut tosiaan, en muistanutkaan...mutta te ette olekaan niitä potentiaalisia ostajia. BUAAHHHAAAAA!!!!
Niin, asuntohan ei tarvitse kuin sen YHDEN ostajan, sama se miltä se muiden silmissä näyttää. Kokemus on todellakin osoittanut, ettei se oikea ja ainoa ostaja ole välttämättä juuri silloin liikenteessä, kun SINÄ laitat asuntosi myyntiin. Mutta esim. kolmen kuukauden päästä se oikea ostaja tarvitsee asuntoa ja huomaa ilmoituksen ja se on siinä. Eikä tarvinnut lähteä alehinnoittelemaan.