Terve.
Perintöomakotitalo myytiin vuonna 2005 yhdelle pesän osakkaalle, joka on hallinnut kiinteistöä jo aiemmin. Talo on ollut hänen toimestaan vuokrattuna ja toisinaan tyhjillään. Vuokratulot on tilitetty tämän osakkaan tilille ja hän on myös verot maksanut omissa nimissään.
Nyt kun lopullista perinnönjakoa suoritetaan, niin tämä pesän osakas vaatii korvauksia kiinteistöstä löytyneistä kosteusongelmista, joista hän on myös jo teettänyt osasta remontit. Hän ei ole ilmoittanut kosteusongelmista minulle (pesän osakas) kuin vasta nyt lopullisen perinnönjaon yhteydessä. Vaatimuksia hän ei ole vielä esittänyt vaan aikoo tehdä sen pesänjakajalle.
Kysymykset:
1. Mikä on nyt kuolinpesän vastuu myyjänä tässä asiassa?
2. Voiko ostaja teettää remontit ja vaatia vasta sen jälkeen myyjältä korvauksia?
3. Jos ostaja on hallinnut kiinteistöä jo vuosia ennen varsinaista kaupantekohetkeä, niin otetaanko se huomioon?
4. Jos ostaja on harjoittanut vuokraustoimintaa, niin vaikuttaako se mitenkään - vuokralaiset tai tyhjillään pitohan ovat voineet vaikuttaa näitä ongelmia edistävästi?
Asiallisia ja asiantuntevia vastauksia kiitos.
Perintöomakotitalo myytiin vuonna 2005 yhdelle pesän osakkaalle, joka on hallinnut kiinteistöä jo aiemmin. Talo on ollut hänen toimestaan vuokrattuna ja toisinaan tyhjillään. Vuokratulot on tilitetty tämän osakkaan tilille ja hän on myös verot maksanut omissa nimissään.
Nyt kun lopullista perinnönjakoa suoritetaan, niin tämä pesän osakas vaatii korvauksia kiinteistöstä löytyneistä kosteusongelmista, joista hän on myös jo teettänyt osasta remontit. Hän ei ole ilmoittanut kosteusongelmista minulle (pesän osakas) kuin vasta nyt lopullisen perinnönjaon yhteydessä. Vaatimuksia hän ei ole vielä esittänyt vaan aikoo tehdä sen pesänjakajalle.
Kysymykset:
1. Mikä on nyt kuolinpesän vastuu myyjänä tässä asiassa?
2. Voiko ostaja teettää remontit ja vaatia vasta sen jälkeen myyjältä korvauksia?
3. Jos ostaja on hallinnut kiinteistöä jo vuosia ennen varsinaista kaupantekohetkeä, niin otetaanko se huomioon?
4. Jos ostaja on harjoittanut vuokraustoimintaa, niin vaikuttaako se mitenkään - vuokralaiset tai tyhjillään pitohan ovat voineet vaikuttaa näitä ongelmia edistävästi?
Asiallisia ja asiantuntevia vastauksia kiitos.
Vastaukset 5
Vanhimmat
Jos omakotitalo siirtyi pesältä osakkaalle ihan oikeassa kaupassa, eli kiinteistörekisteriin vaihtui omistaja, niin maakaari pitäisi päteä.
Sen mukaan myyjän vastuu on viisi vuotta, ja virheistä pitää ilmoittaa myyjälle "kohtuullisessa" ajassa.
Vastaukset:
1) Kuolinpesä vastaa, jos kosteusongelmat on havaittu korkeintaan muutamia kuukausia ennen kuin niistä ilmoitettiin pesälle.
2) Remontin tekeminen saattaa huonontaa ostajan asemaa saada korvauksia. Myyjälle pitäisi ilmoittaa ennen remontteja.
3) Hallinta ei taida vaikuttaa, paitsi jos ongelmat aiheutuneet esim. jostain huollon tms laiminlyönnistä
4) Vuokraus ja tyhjänäpito ei vaikuttane asiaan. Mutta ne eivät liene syitä, joiden perusteella voisi pitkittää ilmoitusta myyjälle...
Mitenkäs tämä sitten Maakaareen viitaten:
"25 §
Virheestä ilmoittaminen
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.
Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen."
Vastauksesi mukaan:
"1) Kuolinpesä vastaa, jos kosteusongelmat on havaittu korkeintaan muutamia kuukausia ennen kuin niistä ilmoitettiin pesälle."
Millä tavalla tämän nykyisen omistajan olisi pitänyt siitä ilmoittaa kuolinpesälle? Riittääkö, että hän on kuolinpesän osakkaana ilmoittanut itselleen?
Pitääkö ilmoittaa kirjallisesti kaikille pesän osakkaille?
Jos siis kiistän, että en ole saanut ilmoitusta enkä siihen liittyviä vaatimuksia, kuten en ole silloin saanut, niin onko ostaja toiminut lain mukaan oikein nyt näin jälkikäteen hakiessaan korvausta?
En ole lakimies, joten mun vastaukset ei ole 100% varmoja.
Mutta kuolinpesälle ilmoittamiseen usein riittää, että ilmoittaa pesänjakakajalle, jos sellainen on määrätty. Tai sitten osakkaalle, joka pitää huolta pesän hallinnosta.
Jos ostaja itse on jompi kumpi näistä, niin pelkästään itse itselleen ilmoittaminen ei kyllä kuulosta hyvältä. Ja ainakin luulisin, että itse itselleen ei voi antaa lupaa tehdä korjauksia = käyttää rahaa, sillä tällöin pitäisi kuunnella kaikkia osakkaita.
Jos itse olisin ostajan asemessa, olisin tehnyt ilmoituksen kirjallisena kaikille tuntemilleni pesän osakkaille. Eikä korjauksia ennen osakaskokousta asiasta, jollei aivan pakko.
Jos rahaa pyytää virheestä niin maksajan on oikeus nähdä kohde ja virhe ennen korjausta. Ei takuulla mene läpi oikeudessa jos kaikki osapuolet eivät ole vauriota nähneet.
Antamillasi tiedoilla vastaisin seuraavasti:
1. Kuolinpesänkin kaupanvastuuaika on viisi vuotta laskettuna omistajan vaihdoksesta. Mikäli ostaja on tiennyt vahingoista jo vuosia sitten, hänellä ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen taikka hinnan alennukseen.
2. Riippuu tilanteesta. Tässä tapauksessa ostajan olisi pitänyt ilmoittaa vahingoista pesän osakkaille aiemmin.
3. Otetaanhan se huomioon. Ostajalla on ollut paras tieto kiinteistön kunnosta. Onko vuokratuloja käytetty kiinteistön kunnostamiseen???
4. Vuokraustoiminnassahan vuokranantaja lienee ollut kuolinpesä? Omistaja vastaa vahinkojen korjaamisesta siitä huolimatta onko kiinteistö vuokrattuna taikka tyhjillään.
Kysele lisää: [email protected]