Äiti kuoli. Sisko haluaa myydä kotitalon, minä ja pikku-sisko taas ei. Pikkuveljellä on edunvalvoja
Sisko haki pesänjakoa ja vaatii että kaikki omaisuus myydään, osa on jo myyty ja maksettu äidin velat, jäljellä on kotitila, vähän maata ja talo jotka pikku-siskon kanssa haluaisimme säilyttää.
Onkohan minkäänlaista mahdollisuutta?
Sisko haki pesänjakoa ja vaatii että kaikki omaisuus myydään, osa on jo myyty ja maksettu äidin velat, jäljellä on kotitila, vähän maata ja talo jotka pikku-siskon kanssa haluaisimme säilyttää.
Onkohan minkäänlaista mahdollisuutta?
Vastaukset 11
Vanhimmat
Kotitila on kiinteistö ja kiinteistöt yleensä pyritään perinnönjaossa jakamaan murto-osittain. Jokaiselle tulee tilasta 1/3 osa. Jaon jälkeen tosin siskonne voi vaatia yhteisomistuksen purkua, jolloin tila voi mennä myyntiin. Asia riippuu siitä, voidaanko kiinteistö halkoa sopiviksi erillisiksi palstoiksi (minkä kokoinen kiinteistö, millainen kaavoitustilanne).
Mahdollista siis saada ainakin osa kotitilasta säilyettyä itsellänne.
Voinko vaatia halkomista, siinä tapauksessa että siskoni vaatii myyntiä ja siis itselleni osaa kotitilasta. Pikku-siskoni haluaisi myös, voisimmeko yhdessä vaatia maa alaa tontista?
Suuri kiitos!!
Jos perinnönjaossa päädytään antamaan jokaiselle tilasta murto-osat (esim 1/3 jokaiselle) niin laki eräistä yhteisomistussuhteista lähtee siitä että jokaisella osaomistajlla on oikeus purkaa yhteisomistus. Lain mukaan ensisijainen keino on jakaa esine, ja vasta toissijainen keino jos esinettä ei voida tai ole järkevä jakaa niin myydä ja jakaa rahat.
Tässä se tarkoittaa sitä että ensijainen keino olisi jakaa tila halkomalla. Näin tila jaettaisiin osuuslukujen suhteessa kaikille osakkaille, ja jokaisesta muodostetaan itsenäinen kiinteistö.
Mutta kuten Laki on niinkuin luetaan sanoi niin voi olla ettei kiinteistöä ole järkeä halkoa. Yleensä tämä johtuu tilan pienuudesta tai kaavoitustilanteesta. Jos tila on tavallista omakotitonttia isompi niin tila voidaan yleensä halkoa.
Jos oikein muistan niin itseasiassa vain kaavalliset osittamisrajoitukset voivat estää halkomisen, vaikka halkomisen lopputulos olisi kiinteistöjen käytön kannalta kuinka hullu tahansa. Eli periaatteessa omakotikiinteistönkin voi halkoa jos joku vaatii. Ei ehkä järkevää mutta ei sitä voi estääkään muuta kuin kaavallisilla perusteilla.
Mutta ensin ennen halkomista kiinetistön pitää olla yhteisomistuksessa. Se että kiinteistö on osa jakamatonta kuolinpesää ei vielä tee kiinteistötä halkomiskelpoista. Niin ja sitten kun perinnönjaossa on jokaiselle annettu osuus kiineteistöön se pitää lainhuudattaa ennen halkomishakemuksen lähettämistä maanmittaustoimistoon
Maanmittarin vastaus on erinomainen.
Lisäksi on hyvä huomata, että perinnönjaossa päätöksen mahdollisesta kiinteistön myymisestä tekee tuomioistuin pesään määrätyn pesänjakajan hakemuksesta. Sisaruksesi ei siis voi saada omin toimin tilaa myydyksi vaan lähtökohta on se, että myynti tulee kyseeseen vasta viiemsijaisena keinona. Tämä siksi, että perintölainsäädännön mukaan jokaisen tulee perinnönjaossa saada osuus kaikenlaisesta omaisuudesta.
Kotitila on kiinteistö ja kiinteistöt yleensä pyritään perinnönjaossa jakamaan murto-osittain.
Noin menetellään silloin kun osakkaat eivät tule jakokoukseen. Jos päästään jonkinlaiseen sopimukseen ja välirahaa on voidaan menetellä mielekkäällä tavalla joka on enemmistön mieleen.
Yksinkertaisinta olisi lunastaa rahalla siskon perintöosuus.
Jos perinnön pääoma on lähinnä talossa kiinni, niin hankalaa on myynnin estäminen. Tietenkin te voitte sitten myös ostaa sen talon yhdessä itsellenne, jolloin käytännössä te maksatte siskolle sen neljäsosan (tai puolet) kauppahinnasta. Tosin tässä syntyy kuluja ja sekin vaati rahaa. Pikkuveljen osalta se riippuu hänen ja edunvalvojansa suhtautumisesta.
Veljen edunvalvoja ja sisko on nyt suostuneet että lunastan heidän osuutensa. Kuka maksaa pesänjakajan palkkion? tuleeko maksettavaksi myös varainsiirtovero? miten käytännössä tapahtuu lunastus?...olen aivan tietämätön.
Pesänjakajan palkkio menee pesästä. Pesänjakajan palkkio pitäisi ehdottomasti maksaa ennenkuin koko pesä jaetaan. (eli kuolinpesä lakkaa.) jättäkää pesään varoja ainakin pesänjakajan palkkiota varten.
Käytönnössä lunastus on tavallinen kauppakirja jossa myyjät myyvät oman perintöosansa.
Tässä on erotettava kaksi tapausta. Toinen jossa ostetaan henkilön koko jäljellä oleva pesäosuus jakamattomasta kuolinpesästä sekä se että ostetaan osuus jo jaettuun (tosin yhteisomituksessa murto-osilla) olevaan kiinteistöön eikä muuhun perintöön.
Ensimmäisessa tapauksessa ei tule varainsiirtoveroa eikä kaupaa tarvitse tehdä määrämuodossa. Jälkimmäisestä tapauksessa kyseessä on normaali kiinteistön kauppa siihen liittyvine määrämuotoineen.
Keskustelun alusta luin että nyt halutaan lunastaa siskon loppu osuus jakamattomaan kuolinpesään. (Ensimmäinen tapaus) Silloin normaali kauppakirja riittää. Myyntihinnan pitää vain olla sama mikä on perunkirjasta laskettavissa oleva perintöosuuden arvo. Muuten luulen että pitää maksaa luovutusvoittovero. Varainsiirotoveroa ei makseta vaikka käytännössä perintöosuus sisältää pelkästään kiinteistön.
Kun kauppakirja on tehty niin perintöosuutensa myynyt on kokonaan ulkona pesän hallinnasta eikä mm voi hakea perinnönjakoa. (kun ei ole enää perillinenkään) Kaupan jälkeen nähdäkseni on tilanne jossa kuolinpesässä on vain kaksi osakasta, sinä ja pikku-siskosi. Voitte pitää pesän jakamattomana tai jakaa tilan murto-osiin niinkun "laki on niin kuin luetaan" viestissään Palstat on kertonutkin. Vain sinulla ja pikku-siskollasi on oikeus vaatia lopun osan perinnönjakoa.
Olen nyt tällä hetkellä ostamassa koko kiinteistöä itselleni. Pesänjakaja ilmoitti että, on kaksi vaihtoehtoa, joko sopimus sisarusten kanssa lunastuksesta tai pesänjakaja myy minulle ja saan pesänjaossa minulle kuuluvan osan. Joudun kuulemma joka tapauksessa maksamaan varainsiirtoveron kun käytän pesän ulkopuolista rahaa?? Minulle siis huomattavasti kuitenkin edullisempaa saada aikaan sopimus sisarusten kanssa?? Käsittämättömän hankalia juttuja!!
Joo, onhan nämä aika mutkikkaita juttuja, se johtuu siitä että samassa asiassa on sovellettavana monen eri oikeudenalan sääntöjä. Mutta eihän näitä tarvitsekaan yksin kaikkia tietää ja osata, jos tuntuu vaikealta niin voi käyttää juristia tai pankin lakipalveluita apuna, niin saattaa sitten lopulta säästää pitkän pennin kun ei tule yllätyksiä jälkikäteen.
Varmaankin tuo pesänjakaja on oikeassa, mutta oletko ottanut yhteyttä verotoimistoon ja kysynyt miten tämä varainsiirtovero oikein menee perintöasisoissa. Ei se ainakaan koko ostosummasta mene edes tuossa kiinteistön ostossakaan.
En usko että kulujen suhteen on näiden tapojen välillä olisi kovin suurta eroa, mutta suosittelen tätä lunastusta, varsinkin jos hinta on sopiva.
Tuo veroasia on mielenkiintoinen useammallakin tavalla. Ehdottomasti kannattaa kysyä verotoimistolta.
Varainsiirtoverolain mukaan varainsiirtovero pitää maksaa myydessä kiinteistö (tai arvopapereita)
Jos ostetaan toisen perintöosa jossa on osana kiinteistö niin mielesätni varainsiiroveroa ei tarvitse maksaa koska juridisessa mielessä ei ole tapahtunut kiinteistön kauppa.
Toisaalta jos taasen nimenomaan ostetaan kuolinpesästä kiinteistö (tai osuus kiinteistöön) niin tämä on kiinteistökauppa josta maksaetaan varainsiirtoveroa. Tällaista kauppaa ilmeisesti pesänjaka on ajatellut. Mutta tällöin mielestäni pitäisi kiinteistökauppa tehdä myös maakaaren muotosäännösten mukaan kaupanvahvistajan vahvistamana.
Asiasta voi olla poikkeuksia mutta omasta mielestäni varainsiirtovero ja kiinteistön kauppa menevät siinä mielessä käsi kädessä että jos joutuu maksamaan varainsiirtoveroa niin joutuu myös maakaaren muotosäännösten mukaan menettelemään sekä päinvastoin. Jos varainsiirtoveroa ei joudu kaupassa maksamaan niin silloin ei maakaaren muotosäännösten mukaan kauppaa joudu tekemään. (tarkoitan tässä nimenomaan kauppaa kiinteistönluovutusmuotona ja tämähän ei suoraan päde esim lahjaan ja vastaavaan kiinteistönluovutukseen jotka nimenomaan on vapautettu varainsiirtoverosta.)
Myönnetään että tämä ei ehkä ole kovin relevanttia pohdintaa mutta kuitenkin...