Paikallisessa päivälehdessä oli juttu siitä, kuinka asunnon arvo laskee kun kiinteistö on päästetty huonoon kuntoon.
Kaveri oli ostanut as.osakkeen v 2000, jolloin häntä oli informoitu tulevasta putkiremontista. Päätöstä remontista, eikä siten remonttiakaan kuitenkaan tehty. Yksi putkivuotokin oli tällä välillä tapahtunut. Kaveri myi osakkeen ja laski hävinneensä laiminlyöntien perusteella 10 000 e. Osakkeen hintaa, eikä sen kokoa jutussa ilmoitettu (sai kuitenkin sen käsityksen, että kyseessä oli pieni asunto). Ilmeisesti saatua hintaa oli verrattu yleiseen hintatasoon.
Tuli mieleen, että olikohan laskelmissa huomioitu laiminlyötyjen remonttien hinta, nimittäin putkiremontti saattaa hyvinkin kustantaa jopa puolet osakkeen sen hetkisestä arvosta (esim yksiö 50 000 laaja putkiremontti 25 000 = 75 000). Jos kaveri sai osakkeestaan 50 000 e ja keskihintataso on luokkaa 60 000 e, paljonko hän olisi ottanut takkiin, jos putkiremontti, sekä mahdollisesti muita remontteja olisi tehty (aktiivisesti tai jopa yliaktiivisesti), etenkin jos putkiremontti olisi tehty heti kun hän osakkeen osti? 10 v vanhalla putkiremontilla tai muilla vs. Ikäisillä remonteilla ei ole merkittävää vaikutusta asunnon hintaan.
Sehän on selvä, että paikat on pidettävä kunnossa, koska se lisää asumismukavuutta, mutta ekonomisesti yhtiön teettämissä remonteissa osakas ottaa aina takkiinsa.
Kaveri oli ostanut as.osakkeen v 2000, jolloin häntä oli informoitu tulevasta putkiremontista. Päätöstä remontista, eikä siten remonttiakaan kuitenkaan tehty. Yksi putkivuotokin oli tällä välillä tapahtunut. Kaveri myi osakkeen ja laski hävinneensä laiminlyöntien perusteella 10 000 e. Osakkeen hintaa, eikä sen kokoa jutussa ilmoitettu (sai kuitenkin sen käsityksen, että kyseessä oli pieni asunto). Ilmeisesti saatua hintaa oli verrattu yleiseen hintatasoon.
Tuli mieleen, että olikohan laskelmissa huomioitu laiminlyötyjen remonttien hinta, nimittäin putkiremontti saattaa hyvinkin kustantaa jopa puolet osakkeen sen hetkisestä arvosta (esim yksiö 50 000 laaja putkiremontti 25 000 = 75 000). Jos kaveri sai osakkeestaan 50 000 e ja keskihintataso on luokkaa 60 000 e, paljonko hän olisi ottanut takkiin, jos putkiremontti, sekä mahdollisesti muita remontteja olisi tehty (aktiivisesti tai jopa yliaktiivisesti), etenkin jos putkiremontti olisi tehty heti kun hän osakkeen osti? 10 v vanhalla putkiremontilla tai muilla vs. Ikäisillä remonteilla ei ole merkittävää vaikutusta asunnon hintaan.
Sehän on selvä, että paikat on pidettävä kunnossa, koska se lisää asumismukavuutta, mutta ekonomisesti yhtiön teettämissä remonteissa osakas ottaa aina takkiinsa.
Vastaukset 13
Vanhimmat
Asun asunto-osakeyhtiössä, joka on perustuksiltaan vielä ihan hyvä. Kuitenkin kiinteistöön on päässyt syntymään korjausvelka. Istun hallituksessa ja remontit ovat suunnitteilla. Asiaa vaikeuttaa kuitenkin, että yhtiössä asuu henkilö, joka vastustaa joka korjausta. Tyyliin "ei tehdä, ei korjata, aiheutuu lisäkustannuksia"jne.
Teillä taitaa olla aika pieni taloyhtiö kun 1 henkilö jarruttaa väistämätöntä tulevaisuutta? Korjauspäätökset tehdään taloyhtiöissä enemmistöpäätöksinä, siinä ei 1 tavallinen osakas voi kuin vikistä....
Isoja korjauksia ei kannata tarpeettomasti ennakoida ja mitään korjauksia ei kannata tehdä turhaan. Lisäksi korjauksia kannattaa jaksottaa, ettei turhan ennakoinnin vuoksi tule kerralla tarpeettoman suurta rahoitustarvetta. On aika ikävä tilanne, jos yhtiön lainat ja osakkeiden yhteenlaskettu arvo lähestyy 1:1.
Itse muutin pois tällaisesta yhtiöstä (takkiin tuli minullakin). Hallitus ja is esitti yhtiökokoukselle toistuvasti toisarvosia korjauksia (jotka pienessä yhtiössä meni läpi periaatteessa hallituksen ja parin muun pukarin voimin), vaikka tiedossa olisi ollut ihan oikeatakin korjaustarvetta. Kun asioista yritti puhua yhtiökokouksessa, se otettiin v...a ja hölmöily ainoastaan kiihtyi. Rahaa paloi siihen toisarvoiseen (toistuvasti vedottiin osakkeiden arvon nousuun) niin, että nyt siellä on totiset paikat edessä, kun limitti on lähes tapissa ja pitäisi teettää niitä pakollisia ja kalliita remontteja. Ainoa ongelma ei ole osakkeiden ja lainan suhde sinänsä vaan se, että pankki edellyttää lisävakuuksia kiinteistön lisäksi.
Itseasiassa kaikki on nyt lähtenyt liikkeelle kuntotutkimuksesta ja ei ole tarkoitus tehdä mitään turhaan. Kiinteistössä on kuitenkin korjausvelka ja ensimmäisenä on edessä lämmönjakohuoneen uusinta ja putkisto-pihasaneeraus arviolta v. 2012. Kustannukset ovat huikeat. Mitä tulee kiinteistön arvoon, ei se mielestäni ole nyt sitä, mitä sen pitäisi olla. En todellakaan tiedä sitten, miten näitä asioita pitäisi hoitaa. Olen saanut jo osakseni pihalla murhaavia katseita.
(ja todellinen tarve on tutkittu ja todettu / onko ollut vuotoja, tukkeumia, suupumista?), lämmönjako varmaankin kannattaa päivittää samalla kertaa, mutta kuinka ajankohtainen tai akuutti on tuo pihasaneeraus? Senhän voisi hyvinkin jaksottaa myöhemmäksi.
Mitä nämä remontit sitten vaikuttavat osakkeiden rahalliseen arvoon. Se on aika helppo selvittää jo ihan pyyntihintoja vertailemalla ja netistä löytyy monenlaista vertailutietoa. Vähän talotyypistä riippuen, toki putkistosaneeraus vaikuttaa hintaan (enemmän kerrostalossa kuin ok- tai rivitalossa), mutta tuskin siihen kulunutta hintaa saa takaisin myydessä - hiukan alueen hintatasosta riippuen. Jos alueen hintataso on halpa (vanha kerrostaloasunto esim. keskim. 500 e/m2), tuskin ostaja on valmis maksamaan reilua tuplahintaa osakkeesta ainoastaan siksi, että rakennukseen on tehty hiljattain 500e/m2 putkiremontti. Uuden saattaa saada samalta alueelta 1500 e/m2. Jos taas hintataso on 4-6 kertainen, se 500 e/m2 ei tunnu kokonaishinnassa niin pahalta.
Tehtävähän remontit on ennemmin tai myöhemmin, mutta joskus järkevin ratkaisu olisi myydä koko kiinteistö vaikkapa rakennusliikkeelle peruskorjattavaksi tai purettavaksi (tällaisia peruskorjattuja kerrostalokohteita on näkynyt viimeaikoina myynnissä). Mm. kunnat ovat myyneet viimeaikoina vanhoja vuokrataloja (osittain myös tarpeettomina). Edullisemmaksi tulee rakentaa uutta, kuin remontoida vanhaa.
Putkistomme käyttöikä on umpeutumassa(50v.) Vesi on ruosteista ja värjännyt 3vuotta sitten uusitun kylppärikalustukseni ja muutaman kerran valkopyykkini ja muutaman kerran hanoista vettä valuttaessa on tullut mustaa "mönjää".
Lämmöjakohuone on huonossa kunnossa, alkuperäisine laitteineen ja on todellinen energiasyöppö.
Putkistosaneerauksessa joudutaan kaivamaan pihaa, joka niinikään on originelli ja alkaa mielestäni olla tiensä päässä. Lisäksi tarkoituksena olisi uusia pihasaneerauksen yhteydessä jätehuoltojärjetelmät, jotka tällä hetkellä ovat "sakkopaikalla". Ongelmana on myös se, että olemme pientaloyhtiö ja maksajia on vähän.
Isossa putkistosaneerauksessa menee pääsääntöisesti uusiksi putkien lisäksi ainakin märkätilat ja usein myös keittiö (harmin paikka jos on ne omaan lukuunsa hiljattain uusinut).
Tarvehan teillä on ilmeinen, mutta vielä tuohon ekonoamiaan. Jo pelkkä iso putkiremontti ja siihen liittyvät saneeraukset maksaa lähes varmuudella yli 500 e/m2. Lisäksi jos keittiö joudutaan aukaisemaan (kuten yleensä joudutaan), kaapistot, kaakeloinnit ym. saattavat mennä uusiksi. Pienen asunnon omistajalle kokonaishinta on hyvin äkkiä lähempänä 1000 e/m2. Samaan satoon kun laitatte vielä pihat kuntoon ja varmaan löytyy vanhassa talossa paljon muutakin (vesikate, sadevesijärjestelmät, salaojitus, ulkopinnat, piiput, hormit, sähköt jne.), se on aika ison lainan otto edessä. Se kannattaa pitää mielessä, nimittäin ei vanhassa talossa remontin tarve lopu ihan heti eli rahoitusta tullaan tarvitsemaan jatkossakin.
Juuri näin. Arvioitu hinta on 680e/m2. Katson kuitenkin asian niin,että asunto-osakkeen omistaminen pääkaupukiseudulla on arvokasta lystiä ja sen verran "selkänahasta revityt rahat" seinissä kiinni on, että soisin, että niiden rahojen arvo säilyy. Lisäksi olen sitä mieltä,että on melkoisen turhaa alkaa suunnittelemaan pienempiä remontointeja, maalauksia jne, ennekuin isot saneeraukset on tehty. Elikkä kiinteistömme on tällä hetkellä melko nuhruisen näköinen. Ja taustalla kummittelee asunto-osakeyhtiön asioitten huono hoito vuosikausien ajan, jolloin en vielä asunut talossa enkä istunut hallituksessa. Ja päälleni olen saanut mulkoilut.
Eräs varteenotettava vaihtoehto, mikäli taloyhtiö, sen hallinto, naapurit ja/tai kiinteistön/yhtiön hoito ei miellytä, on ns. vaihtaa maisemaa. Suosittelen omasta kokemuksesta. Myyt nykyisen osakkeen, laitat remonteista säästyvät eurot myyntihinnan päälle ja katselet yhtiön/asunnon, joko uudehkon tai sellaisen jossa isommat remontit on tehty ja joka muutenkin vastaa vaatimustasoasi. Olen varma, että pääset helpommalla ja parhaassa tapauksessa säästät vielä jokusen euron.
Olet hallituksen jäsen :DDD
Yksimielistä taloyhtiötä ei ole olemassakaan. Se ja sama jos yksi vastustaa, asia päätetään yhtiökokouksessa. Mun käsittääksen asoy laki on joko muuttunut, tai muuttumassa just siten, että yksi jääränpää ei pyty kieltämään yksinään. Otappa kuules selvää joko tilanne on tämä.
Meillä on tehty kymmenvuoden sisään runkoputket, pihat asvaltoitu, täys kattoremontti, täys ikkuna remontti, täys julkisivu remontti ja keskitetysti kylpyhuone remontit. Paljoa enää ei voisi tehdä, jotain pihavaloja tms.
Meillä oli hoitamatta jätetty yhtiö. Ostohinnat olivat todella halpoja reilut kymmenen vuotta sitten kun tää ostettiin. Tässä on tehty järjestelmällisesti ja suunnitellusti remontteja, aina kun velkaa on saatu sopivati maksettua, on otettu lisää seuraavaan remppaan. Vastike ei ole noussut mitenkään hirveästi. Vaikkakin rahayksikkö ja ajat on muuttuneet. Nytkin, vaikka on lama, suoralla matematiikalla kämpän myyntihinta yli kolminkertaistunut. En ole laskenut, mutta vastikkeessa maksetut velat eivät ole kuin todellakaan kuin hyttysen surinaa näissä numeroissa. Just, koska remonttien kokonailsäpimeno aika oli pitkä, vastiketta ei tarvinnut nostaa älyttömästi.
Tehkää pitkän tähtäyksen suunnitelma. Pakolliset on pakko tehdä, sitten kiireysjärjestyksessä eteenpäin. Siis koittakaa jakaa remontit kuitenkin niin pitkälle aikajaksolle kuin vain on mahdollista.
Välttele hallituksen puheenjohtajan hommia. Meidän puheenjohtaja harmaantui ja muuttui ärtyneeksi kymmenessä vuodessa kun joutui käymään remonttirumban läpi :DDDDD
Kaipa tiedossa ollut tuleva putkiremontti on vaikuttanut myös ostohintaan alentavasti. Onko vaikutus silloin vuonna 2000 ollut pienempi vai suurempi kuin nyt, se on eri asia. Edessähän se remontti on vieläkin ja varmasti lähempänä kuin kymmenen vuotta sitten.
Yhtiölle ja osakkaille on tietenkin ollut melkoinen etu siitä, että suurta remonttia on voitu lykätä näinkin pitkään, edellyttäen että vesivuoto ei tullut kovin kalliiksi.
Kun näkyyhän se tuleva remontti ostohinnassakin, eli halvempi ostaa. Kun myy, saa vähemmän kuin priimasta. Ihan selkeetä. Putkiremontti voi olla älyttömän kallis. Epäselvää aina, nouseeko asunnon myyntihinta samalla summalla. Mun mielestä ei nouse. Eli periaatteessa saattaa pärjätä, kun myy ennen remonttia, koska säästää menoissa.
Kauppaa tehdään kokonaishinnalla. Putkirempat tehdään yhtiölainalla. Silloin saattaa vähän pärjätäkin, kun kiinteistön arvo nousee. Jos ei siis maksa lainaa käteisellä pois. Saa samalla saa velatonta hintaa nostettua. Sijoitusmielessä kämppä kai olis viisainta myydä pikapuoliin remontin jälkeen.
Asian toinen puoli on sitten imagollinen, hyvässä yhtiössä oleva asunto on helpompi myydä kuin remonttipommi.
Yks asia, millä fuulataan ihmisiä on keittiöremontti. Ok uus keittiö on uus keittiö. Periaatteessa helpompi myydä. Mutta siisti vanha keittiö herättää ostajassa kodin tuntua ja parhaimmillaan alkaa katselmuksessa jo suunnittelemaan omaa keittiötään jne. "Juuri tehty keittiö remontti" panee epäilemään, että kyseessä on jokin autokauppiaan hajukuusi ja stereo remppa, jolla koitetaan siirtää huomio jostain tympeästä asiasta pois. Katelkaapa näitä pikaremppa ohjelmia telkkarissa, niissähän melkein aina tehdään just keittiölle pikaremppa, vaihdellaa ovia ja laitetaan uusia verhoja ja lamppuja.
Keittiöllä voi olla hintana mitä tahansa, muutamista tonneista kymppitonneihin. Mutta kun asuntojen hinta ainakin täällä tsadissa liikkuu aina sadoissa tuhansissa. Käytännössä hyvällä neuvottelutaidolla säästää saa saman hinnan asunnosta kuin jos olisi sen remontoinut. Onhan siinä osakkaalla paljonkin hommaa itsellään, vaikka remontin teettäis firmalla.
Uus maali ja halpislaminaatit lattialle, puolet kamoista vuokravarastoon, jo alkaa kauppa käymään.
Tota, meinas alkaa naurattamaan, kun oltiin ostamassa tätä kämppää. Välittäjä esitteli innoissaan jälkikäteen asennettua pistorasiaa ja kauppaan sisältyvää kuivausrumpua. Ja näki visioita saunaan myytävistä lasiovista. Hah, kämppä oli täysin alkuperäiskunnossa, siisti sinällään, mutta yli 20 vuotta vanha...
Putkirempassa muuten sellanenkin juttu, mikä pitäis ottaa laskelmissa huomioon. Melkein aina pitää remontin ajaksi muuttaa pois. Asuntovaunuun, parakkiin tai vuokrata väliaikaiskämppä. Sen maksaa asukas. Pari kuukautta vuokralla tsadissa on jo monta tonnia. Se ei nosta asunnon arvoa, se on suoraan osakkaan itsensä maksettava remontin lisäksi.
Yleinen hintataso ei ole asunnon hintataso, aivan eri asioita.
Mutta näitä nyt voi ajatella monella lailla ja riippuu niin paljon remontista ja kiinteistöstä yleensäkin. Aika hankala saada jossain takahikiällä yleensä edes myytyä kun entisten paperimiesten kämppiä saa pilkkahintaan samaan aikaan.
Asunnon hinta vähintääkin putkiremontin hinnan ja 5v päästä jo monikertainen arvo asunnoilla näin on varsinkin pienissä oskehuoneistoissa.Jokaisessa isommassa kaupungissa lähellä keskustaa olevat huoneistot kannattaa ostaa aina olipa tulossa menossa tai tehtynä remontit.