Ostin viimeksi viime syksynä sijoituskaksion Helsingistä. Olen jo pidempään seurannut viikoittain muutaman tietyn alueen tarjontaa aikeenani ostaa lisää sijoitusasuntoja. Kohteina ovat yksiöt ja kaksiot. Aktiivisesti olen seurannut 3-4 Helsingin aluetta, joihin ostokseni tulevat jatkossa keskittymään.
Viimeisen reilun puolen vuoden aikana tarjonta on ollut todella huono. Myytävien asuntojen hinnat ovat kallistuneet sekä laatu heikentynyt jatkuvasti. Tarjolla ei ole kevään mittaan ollut kuin huonokuntoisia jämäkämppiä ylihintaan. Niissä on käytännössä kauttaaltaan suuria remontteja odottamassa.
Se harmitti, koska vielä reilu vuosi sitten tarjolla oli hyväkuntoisia asuntoja runsaasti. Minulle asunnon kunto on tärkeä ostokriteeri. Asun ulkomailla joten itsellä ei ole mahdollisuutta remontoida kämppiä. Asunnon on oltava priimaa, jotta vuokralainen löytyy helposti eikä kämppä hajoa heti käteen vaan kestää mahdollisimman pitkään ilman suuria korjauksia.
Niinkuin palstalla on todettu, nyt on tullut viikon sisään runsaasti lisää tarjontaa. Vielä kuukausi-pari sitten oli seuraamiltani alueilta viety tuhkatkin pesästä ja tarjolla oli enää kaikkein huonointa. Nyt yhtäkkiä kaikilla seuraamillani alueilla on moninkertaistunut tarjonta ja useat myytävät asunnot ovat juuri sellaisia hyväkuntoisia yksiöitä ja kaksioita - jopa kolmioita - mitä etsin.
Nyt tarjolla on sellaisia asuntoja joita sai viimeksi v. 2009 keväällä. Siis hyväkuntoisia ja remontoituja. Viimeksi ostamani löytyi viime syksynä tutun välittäjän kautta ennenkuin asunto tuli julkiseen myyntiin. Nyt sellaisia saa taas näemmä yleisömyynnistäkin. Erityisesti tämä koskee siis sijoitusasunnoiksi sopivia yksiöitä ja kaksioita. Yllättävintä on niiden nopeasti kasvanut lukumäärä.
Toinen selkeä havainto: hinnat ovat jo tippumassa. Markkinoilla on nyt selkeästi kahta hintaa. Osa jo pidempään myytävänä roikkuneista asunnoista on edelleen kovissa hinnoissa. Keväällä oli paljon tapauksia, että kun asunnot eivät menneet kaupaksi, niin seuraavalla viikolla niiden hintapyyntöä oli nostettu. Niissä pyynnöt ovat jämähtäneet ylös hilatulle tasolle, vaikka samat kämpät ovat olleet myynnissä pidempään.
Nyt myyntiin tulleissa asunnoissa on joitakin kalliita, mutta yllättävän paljon aiempaa selvästi halvempia asuntoja. Minusta vaikuttaisi siltä, että monen asunnon kohdalla hintapyynnöt liikkuvat jo vuoden takaisissa hinnoissa eikä kyseessä ole edes tarjouskilpailun vuoksi alhaiseksi asetettu hinta. Piti tänäänkin Oikotietä katsoessa hieraista silmiä, että näinkö todella oikein. Laskeneet hinnat mahdollistavat jo nyt potentiaalisten kohteiden laajentamista sellaisille alueille, jotka menivät alkuvuodesta reilusti budjetin yli.
Olen tehnyt jo ajat sitten päätöksen aloittaa aktiivisesti asunto-ostot kunhan rommaus tulee. Täytyy myöntää, että alkoi jo hieman huolestuttaa kun pörssit ovat viime aikoina lasketelleet ja asunnot vastaavasti jatkaneet entistä vauhdikkaampaa kuplan paisuttamista ylöspäin. Huonokuntoisia ja vieläpä reilusti ylihintaisia pommiasuntoja en silti osta. Tilillä on sen vuoksi seissyt paljon rahaa huonolla tuotolla etsimässä sopivaa sijoituskohdetta.
Nyt alkaa taas näyttää hyvältä. Sopivan kuntoiset asunnot sopivilta paikoilta ovat lisääntyneet nopeasti ja hintakehityskin on oikean suuntainen. Jatkossa uskon hintojen menevän hitaasti alaspäin. Rommaus ei tapahdu silmissä, mutta silti riittävän vauhdikkaasti. Luulenkin, että jo ensi syksynä saattaa seuraava asunto-ostos tulla ajankohtaiseksi. Siitä sitten sopivin välein alan hamstraamaan asuntoja seuraavien vuosien aikana. Kauan odotettu käänne on oman näkemykseni mukaan alkanut.
Viimeisen reilun puolen vuoden aikana tarjonta on ollut todella huono. Myytävien asuntojen hinnat ovat kallistuneet sekä laatu heikentynyt jatkuvasti. Tarjolla ei ole kevään mittaan ollut kuin huonokuntoisia jämäkämppiä ylihintaan. Niissä on käytännössä kauttaaltaan suuria remontteja odottamassa.
Se harmitti, koska vielä reilu vuosi sitten tarjolla oli hyväkuntoisia asuntoja runsaasti. Minulle asunnon kunto on tärkeä ostokriteeri. Asun ulkomailla joten itsellä ei ole mahdollisuutta remontoida kämppiä. Asunnon on oltava priimaa, jotta vuokralainen löytyy helposti eikä kämppä hajoa heti käteen vaan kestää mahdollisimman pitkään ilman suuria korjauksia.
Niinkuin palstalla on todettu, nyt on tullut viikon sisään runsaasti lisää tarjontaa. Vielä kuukausi-pari sitten oli seuraamiltani alueilta viety tuhkatkin pesästä ja tarjolla oli enää kaikkein huonointa. Nyt yhtäkkiä kaikilla seuraamillani alueilla on moninkertaistunut tarjonta ja useat myytävät asunnot ovat juuri sellaisia hyväkuntoisia yksiöitä ja kaksioita - jopa kolmioita - mitä etsin.
Nyt tarjolla on sellaisia asuntoja joita sai viimeksi v. 2009 keväällä. Siis hyväkuntoisia ja remontoituja. Viimeksi ostamani löytyi viime syksynä tutun välittäjän kautta ennenkuin asunto tuli julkiseen myyntiin. Nyt sellaisia saa taas näemmä yleisömyynnistäkin. Erityisesti tämä koskee siis sijoitusasunnoiksi sopivia yksiöitä ja kaksioita. Yllättävintä on niiden nopeasti kasvanut lukumäärä.
Toinen selkeä havainto: hinnat ovat jo tippumassa. Markkinoilla on nyt selkeästi kahta hintaa. Osa jo pidempään myytävänä roikkuneista asunnoista on edelleen kovissa hinnoissa. Keväällä oli paljon tapauksia, että kun asunnot eivät menneet kaupaksi, niin seuraavalla viikolla niiden hintapyyntöä oli nostettu. Niissä pyynnöt ovat jämähtäneet ylös hilatulle tasolle, vaikka samat kämpät ovat olleet myynnissä pidempään.
Nyt myyntiin tulleissa asunnoissa on joitakin kalliita, mutta yllättävän paljon aiempaa selvästi halvempia asuntoja. Minusta vaikuttaisi siltä, että monen asunnon kohdalla hintapyynnöt liikkuvat jo vuoden takaisissa hinnoissa eikä kyseessä ole edes tarjouskilpailun vuoksi alhaiseksi asetettu hinta. Piti tänäänkin Oikotietä katsoessa hieraista silmiä, että näinkö todella oikein. Laskeneet hinnat mahdollistavat jo nyt potentiaalisten kohteiden laajentamista sellaisille alueille, jotka menivät alkuvuodesta reilusti budjetin yli.
Olen tehnyt jo ajat sitten päätöksen aloittaa aktiivisesti asunto-ostot kunhan rommaus tulee. Täytyy myöntää, että alkoi jo hieman huolestuttaa kun pörssit ovat viime aikoina lasketelleet ja asunnot vastaavasti jatkaneet entistä vauhdikkaampaa kuplan paisuttamista ylöspäin. Huonokuntoisia ja vieläpä reilusti ylihintaisia pommiasuntoja en silti osta. Tilillä on sen vuoksi seissyt paljon rahaa huonolla tuotolla etsimässä sopivaa sijoituskohdetta.
Nyt alkaa taas näyttää hyvältä. Sopivan kuntoiset asunnot sopivilta paikoilta ovat lisääntyneet nopeasti ja hintakehityskin on oikean suuntainen. Jatkossa uskon hintojen menevän hitaasti alaspäin. Rommaus ei tapahdu silmissä, mutta silti riittävän vauhdikkaasti. Luulenkin, että jo ensi syksynä saattaa seuraava asunto-ostos tulla ajankohtaiseksi. Siitä sitten sopivin välein alan hamstraamaan asuntoja seuraavien vuosien aikana. Kauan odotettu käänne on oman näkemykseni mukaan alkanut.
Vastaukset 7
Vanhimmat
Minä olen myös tullut siihen tulokseen, että reaaliomaisuuteen on järkevää sijoittaa. Sen arvo ei koskaan mene nollaan. Suomeen sijoittamista sen sijaan olen vähentänyt sen jälkeen kun luin mielenkiintoisen artikkelin, jossa verrattiin maan väestörakennetta ja sen taloudellista toimeliaisuutta. Lopputulos oli, että talouskasvu on ripeintä jos suurin osa väestöstä on 25 - 45 vuotiaita. Sen sijaan jos väestö on ikääntymässä, kuten Yhdysvalloissa, Euroopassa tai Japanissa, niin talouskasvua on turha odottaa eikä kiinteistöjen kysyntäkään nouse kun suurella osalla on jo asunnot. MInä olen sijoittanut Aasiaan. En kerro maata kun vaimo on sieltä ja joku voisi tuntea mutta kun itse ostaa maan ja rakennuttaa niin sijoitetulle pääomalle saa helposti yli 10%:n tuoton. Paikallinen vuokralaislaki on myös sellainen, että jos vuokraa ei tule niin seuraavana päivänä on uusi vuokralainen sisällä ja verottajakin on siellä päin paljon ymmärtäväisempi.
Eikös olekin epätoivoista. Kauhea hinku omaan mutta sitä 12 vuotta odotettua romahdusta ei vain näy eikä kuulu, eikä siihen ole mitään syytäkään reaalikorkojen ollessa negatiivisia ja hintojen seuratessa keskimääräsitä tulokehitystä. Teollisuuskin lähdössä vahvasti uuteen nousuun.
Tuffe luonnollisesti katselee maailmaa ruskeiden lasien läpi ja kieltää tämän kaiken mutta valitettavasti tyffy huija tällä vain itseään. Markkinoita ei tuffun mielikuvituksen tuotteilla huijata, ne toimivat ihan omilla mekanismeillaan.
ASP bonuksen perässä säästävät tekee seuraavan hintapiikin joka alkaa ensi kesänä, siihen asti todella maltillista nousua mutta miinusmerkkejä ette edelleenkään tule näkemään.
Suomessa asuntojen hinnat eivät tipu enää ikinä vuoden 2008 lopun tasolle. Voihan hyviä kauppoja tehdä milloin vaan mutta puhun keskihinnoista.
Meinaatko tosissaan, että historiallisen kalliit 2400000 euron hirsimökit, 750000-1000000 euron omakotitalot ja 200000-300000 euron kaksiot ovat tulleet jäädäkseen? Hiljattain kerrottiin, että asuntojen hinnat ovat nousseet vuodessa taas 15%. Mutta nousivatko palkat ja erityisesti nettoansiotulot vastaavasti?
Hinnat tuskin valuvat 10 vuoden takaiselle tasolle, mutta ainakin 5 vuoden takaiselle mennään helposti. Hintoja on nostanut viime vuosien aikana hölläkätinen lainapolitiikka (85-100% lainaosuus), aikaisempaa pidemmät laina-ajat (aiemmin noin 8-10 v., nyt 20-30 v.) ja ennätyshalpa korko (6% --> 0,6%). Lisäksi uusrakentaminen on ollut vähäistä (varsinkin pienissä asunnoissa) ja kysyntä on ylittänyt tarjonnan. Pieniä asuntoja ei kyetä rakentamaan riittävästi mm. 75 m2 keskikokovaatimuksen vuoksi.
Näistä tekijöistä ensimmäisenä on vaikutettu lainapolitiikkaan vaatimalla 100% lainoista luopumista, mutta pankit ovat jo lipsuneet siitä ahneuksissaan/ahdingossaan. Pitkät laina-ajat ovat tulleet jäädäkseen ja siinä mielessä olemme lähempänä kansainvälistä käytäntöä, missä tosin on tyypillistä sitoa ne kiinteään korkoon, kun meillä harrastetaan lyhyitä vaihtuvia korkoja. Pitkät laina-ajat jarruttavat tehokkaasti hintojen alaspäin menoa. Muuttuvat korot siis ratkaisevat.
Korkomuutokset ovatkin vaarallisimpia. Korkotaso on saavuttanut pohjansa ja tästä lähin suunta on vain ylöspäin. Pohjakosketus tapahtui maaliskuussa 2010 ja suunta on jo kääntynyt ylöspäin. Tämän näkee helposti käyristä. Esimerkiksi 3 kk euriboreissa nolla-alkuista korkoa ei enää nähdä ensi vuonna. Kaksi vuotta sitten niiden korko oli 5,5% ja silloinkin sitä pidettiin historiallisesti vielä edullisena. Mikään ei estä palautumista samalle tasolle muutamassa vuodessa. Stressitestitkin ehdotetaan nykyään tekemään 6 % korolla; on eri asia tehdäänkö niitä sitten.
Tosin asuntojen hinnat olivat vastaavasti v. 2008 halvempia ja lainasummat pienempiä. Nyt kun lainat on mitoitettu nollakorolla äärimmilleen, paluu kahden vuoden takaiseen korkotasoon tulee romahduttamaan lukuisten ihmisten lainanmaksukyvyn. Se johtaa automaattisesti pakkomyynteihin. Lisääntynyt tarjonta puolestaan johtaa halvempiin hintoihin ja sitä kautta asunnot voivat helposti saavuttaa 5 vuoden takaisen tasonsa. Olisi todella erikoista, että asunnot joiden hinta on noussut koron laskun myötä eivät laskisi vastaavalla tavalla koron nousun myötä.
10 vuoden takaisiin hintoihin on vaikeampi palata koska euroon siirtymisen jälkeen keskimääräinen ansiotaso on noussut merkittävästi, käyttöön on tullut pitkät laina-ajat ja tasalyhenteiset lainat ovat yleistyneet. Yhdessä ne laskevat kuukausittaista maksuerää siedettävämmälle tasolle jopa korkojen noustessa ja ovatkin parhaita rommauksen hidastimia.
Eivät nekään silti mitään ihmepuskureita ole. Asuntojen hintakupla on kuitenkin tilastojen mukaan kiistatonta. Asuntojen hintanousu on karannut kauas muun kulutuksen hintanoususta reilun 10 vuoden aikana. Vaikka keskimääräinen ansiotaso onkin noussut, niin jo pidemmän aikaa kaikki ansiotulojen nousu on uponnut suoraan asuntojen hinnannousuun. Se on kestämätöntä kehitystä ja korjausliike on väistämätön. Vuoden 2008 lopun hintoja voidaan ihastella ilmoituksissa siis jo yllättävänkin pian.
Edelleenkin puhutaan luultavasti keskihinnoista. Kaupungissa jossa asun on myynnissä 81 kaksiota ja vain kaksi niistä maksaa yli 200000 ja ne ovat uudistuotantoa, eli taidetaan olla hieman eri aaltopituudella tämän asian suhteen.
Voipi hyvin olla, mutta minä puhun Helsingistä kuten aloitusviestissäni mainitsin. Olen seurannut aktiivisesti joitain Helsingin alueita ja nyt niissä on tapahtumassa selvä muutos. Tässä vaiheessa muutos ei ole vielä tasainen ja yhdensuuntainen. Jotkut harvemmin seuraamani alueet ovat jatkaneet hintojen nousua ja jopa aktiivisesti seuraamillani alueilla muutokset ovat kahdenlaisia. Edelleen tarjolla on kalliita asuntoja, mutta samanaikaisesti myös selkeästi aiempaa halvempia. Lisäksi asunnot vaikuttaisivat olevan pääosin laadukkaampia ja parempikuntoisempia kuin mitä olen nähnyt alueiden asuntomarkkinoilla lähes vuoteen.
Tällähetkellä ei ole mitään syitä miksi asuntojen hinnat voisivat "rommata" normaalia värähtelyä enempää, miksi uskoisimme sinua?
Miksi valvot yöt?
Normaali, hieman yli inflaation tai inflaation suuruinen kasvu on tosiasia, kaikki muu on kuvitelmaa. Tarjonnan lisääntyminen ei ole asuntojen hintoja laskeva tekijä sillä tarjonta on edelleenkin historiallisen alhaista. Hyviä kauppoja voi tietysti tehdä mutta nyt puhutaan keskiarvoista niinkuin ekonomi sanoi.
Eroja on alueiden välillä paljon ja Helsingissä olisi kyllä varaa hintojen laskullekin muutamia prosentteja ennen ensi vuoden piikkiä, muualla Suomessa ei ole laskua odotettavissa.