kun ylipäätään aletaan miettiä korjaushanketta, mietitään päälliimmäisenä kuka tekee ja ketä valvoo. Eikö tämä olisi syytä toimia niin, että ensinnä mietitään kunnolla mitä tehdään?
Toki tiedostetaan, esim joo tehdään julkisivuremontti, mutta onhan homma paljon moninaisempi kokonaisuudessaan. julkisivuremontti antaa mahdollisuuden taloyhtiön kokonaisvaltaiselle parannukselle. Luin artikkelin SuomiAreenan keskustelusta, ja ko. tilaisuudessa asuntoministeri Vapaavuori oli painottanut, että tälläisissä yhteyksissä tehdyt energiatehokkuuden parannustoimenpiteet realisoituu todellisuudessa paljon takaisinmaksuaikojen osoittamia laskelmia aiemmin, koska energiakustannusten voidaan olettaa nousevan...Pistää miettimään, että miksi homma ei toimi näin...
http://www.omataloyhtio.fi/artikkelit/6822/tee parannus ekotehokas asuminen.htm
Miksi tarjouksia ei pyydetä suoraan teollisuudelta tai haeta urakoitsija sitä kautta? Teollisuus on kuitenkin se joka käyttää älyttömästi rahaa erilaisten normien täyttymiseksi. Eikö taloyhtiöissä uskalleta ottaa edelläkävijän roolia vaikka se kustannusten kannalta voidaan osoittaa kannattavaksi.
Esimerkiksi mainitsemani julkisivuremontti ja sen tekeminen. Uskon, että jos toimittajalta suoraan kysytään heidän urakoitsijaverkostosta tekijä työlle, niin jälki on varmasti keskivertoa parempaa. Tuotteen toimittaja ei suosittele huonoa urakoitsijaa, koska se on haitaksi koko yrityksen brändille. Uutta lähestymistapaa taloyhtiöille ja käyttäkää olemassa olevia mahdollisuuksia, jos kaikki tehdään niinkuin ennenkin niin eihän tästä tule mitään...
Toki tiedostetaan, esim joo tehdään julkisivuremontti, mutta onhan homma paljon moninaisempi kokonaisuudessaan. julkisivuremontti antaa mahdollisuuden taloyhtiön kokonaisvaltaiselle parannukselle. Luin artikkelin SuomiAreenan keskustelusta, ja ko. tilaisuudessa asuntoministeri Vapaavuori oli painottanut, että tälläisissä yhteyksissä tehdyt energiatehokkuuden parannustoimenpiteet realisoituu todellisuudessa paljon takaisinmaksuaikojen osoittamia laskelmia aiemmin, koska energiakustannusten voidaan olettaa nousevan...Pistää miettimään, että miksi homma ei toimi näin...
http://www.omataloyhtio.fi/artikkelit/6822/tee parannus ekotehokas asuminen.htm
Miksi tarjouksia ei pyydetä suoraan teollisuudelta tai haeta urakoitsija sitä kautta? Teollisuus on kuitenkin se joka käyttää älyttömästi rahaa erilaisten normien täyttymiseksi. Eikö taloyhtiöissä uskalleta ottaa edelläkävijän roolia vaikka se kustannusten kannalta voidaan osoittaa kannattavaksi.
Esimerkiksi mainitsemani julkisivuremontti ja sen tekeminen. Uskon, että jos toimittajalta suoraan kysytään heidän urakoitsijaverkostosta tekijä työlle, niin jälki on varmasti keskivertoa parempaa. Tuotteen toimittaja ei suosittele huonoa urakoitsijaa, koska se on haitaksi koko yrityksen brändille. Uutta lähestymistapaa taloyhtiöille ja käyttäkää olemassa olevia mahdollisuuksia, jos kaikki tehdään niinkuin ennenkin niin eihän tästä tule mitään...
Vastaukset 19
Vanhimmat
Tuollaisissa suurissa korjauskohteissa kuten julkisivuremonteissa on etukäteissunnittelu kaikea a ja o.
Pistokokeilla tutkitaan julkisivun kunto jonka jälkeen insinööritoimisto pohtii yhdessä taloyhtiön edustajien kanssa lopputarvetta ja laatii työselvitykset tavoitteiden mukaisiksi.
Sen jälkeen vasta lähdetään urakkatarjouksien pyynti kierrokselle.
Urakkaneuvottelut käydään sitten muutaman kanssa joista yksi valitaan.
Insinööritoimisto sitten valvoo tekemisiä.
tässä olikin pointti, että löytyykö rohkeutta esittää insinööritoimistolle niitä tavoitteita muuta kuin perusparannuksiin. Taloyhtiöt harvoin ovat niin innovatiivisiä, ikäväkyllä, että lähtisivät toteuttamaan eristystä yli vähimmäisvaatimusten. Taitaa se kokeilun halu mennä kuitenkin sinne missä ne energiakustannusten pienentyminen on kaikkein konkreettisimmin todennettavissa, eli lämmöntuotannon puolelle.
Käsittääkseni esim. maalämpö kiinnostaa todella paljon kaukolämmön hinnan kasvaessa. Energiankulutushan siinä nyt ei siitä pienene jos ei eristystä tai lämmönsiirtoa/hukkalämmön hyödyntämistä paranneta.
Tarkoitukseni ei ollut siis väheksyä urakassa käytettävien osapuolien roolia vaan enemmänkin mietityttään päätösten perusteet ja kyllähän se on niin että asiakas(taloyhtiö) tilaa ja myyjä toteuttaa. Löytyykö sitä kiinostusta As Oy puolelta, koska omakotirakentamisessa energiatehokkuus on itsestään selvyys jo tänäpäivänä, tosin uudisrakentamisessa, mutta kyllä kaikenlainen lisäeristyskin kiinnostaa...
Ehkä ongelmaksi koetaan osakeyhtiön mukanaan tuoma omistusmuoto: kun kaikki säästö ei ole omaan pusiin niin turha investoida pitkän aikavälin säästömahdollisuuksiin, joka osaltaan vaikeuttaa kiinteistökannan kehittämistä paljonkin.
As oy ja omakotiasuminen eroavat myös siinä, että as oy:ssä ei haluta tehdä korjauksia ja perusparannuksia siltä kantilta, että se säästö realisoituisi joskus vuosien/vuosikymmenten päästä, koska as oy:ssä monesti ei välttämättä asuta niin kauan, että säästö realisoituisi.
Siksi osakkailla ei ole intressiä tavallaan itse maksaa "ylihintaa", että tulevat asukkaat pääsisivät halvemmalla. Tämä on ihan ymmärrettävää ja oman talouden kannalta myös ihan järkevääkin.
Siksi myös nämä "iinnovatiiviset" korjaus/perusparannustavat kaatuvat käytännössä aina viimeistään yhtiökokouksessa.
Täytyy myöntää omalta kannaltani myös, että jos meidän taloyhtiössä hallitus, jossa muuten itsekin istun, toisi yhtiökokoukseen kaksi perusparannustapaa, joista toinen olisi "innovatiivinen", mutta huomattavasti kalliimpi kuin toinen, joka olisi nykyisten määräysten mukainen, niin itsekin äänestäisin tuota halvempaa. En aio asua tässä yhtiössä enää vuosia, joten oman talouteni kannalta en ole halukas maksamaan tulevien omistajien säästöjä.
Olen ihan samaa mieltä tässä, että sen verran itsekäs on ihmisrotu ettei huvita tulevien asukkaiden säästöjä ajatella. Ehkä pitäisi sitten ajatella niin, että tuo paremmin tehty/laajempi remontti realisoituisi aikoinaan asunnon myyntihinnassa, eli "kuin rahaa laittais pankkiin" -periaatteella. Tässäkin ajattelutavassa on toki omat epävarmuutensa: kukaan ei voi tietää, mihin suuntaan asuntomarkkinat humpsahtavat, tai että tullaanko tulevaisuudessa arvostamaan tämän päivän _innovatiivisia_ remonttiratkaisuja.
tai ainakin meidän yhtiössä joskus päätti. Huopakate uusittiin 16 käyttövuoden jälkeen ilman sen isompia tarkastuksia. Pari vuotoa oli ollut, jotka olivat johtuneet ns. työvirheestä. Tuttu porukka asensi uudet huovat vähintäänkin niin ja näin, kuten myös pellityöt. Pakko siihen sitten oli puuttua vaikka pelottikin. Korjailtiinhan sitä mutta mitä se auttaa kun ainoa oikea vaihtoehto olisi ollut koko homman tekeminen uudestaan ja kuinka ollakaan, 10 v aikana taas pari vuotoa, eikä mennyt edes takuun piikkiin koska vian aiheutti kuulemma alkuperäiset huovat ;)
Vastaavia rt-yhtiöitä, samoihin aikoihin rakennettuja, sama rakentaja, on naapurissa useita. Niissä uusittiin huopia vasta 2-3 v sitten. Tää on tätä.
Teillähän kumma yhtiö, jos isännöitsijä päättää tuollaisista korjauksista.
Kertoo kyllä jotakin yhtiöstä, sen hallituksesta ja sitä kautta osakkaista.
Normaalissa tuollaiset korjaukset päättää yhtiökokous -> hallitus, ja isännöitsijä toteuttaa yhdessä hallituksen kanssa.
Varmaan kertoo jotain hallituksesta ja osakkaista mutta sanoisinpa, että vähintään yhtä paljon kertoo isännöitsijästä ja urakoitsijasta. Saman tapaisia tarinoita olen kuullut myös muualta.
Pienessä yhtiössä tilanne saattaa olla se, että ainoallakaan osakkaalla ei ole tuntemusta talotekniikasta tai yhtiön hallinnosta. Hallitukseen ei ole halukkaita ja puolittain painostamalla saadaan hallitus kasaan. Jos isännöitsijällä on halu toimia omavaltaisesti, se käy tällöin helposti. Kaikesta huolimatta taloyhtiössä oletetaan isännöitsijän toimivan yhtiön edun mukaisesti ja varmaan näin isännöitsijät yleensä toimivatkin - mutta ei aina.
Tuo kattohomma olisi mennyt ilman isompia mutinoita, jos edes työ olisi ollut tyydyttävää. Erityisesti hämmennystä herätti se, että isännöitsijä vähätteli ilmiselviä virheitä ja huolimatonta työtä, sekä tietysti takuuasioiden hoito.
Tuskin isännöitsijä on tuota asiaa päättänyt vaan esittänyt hallitukselle ja sitä kautta yhtiökokous on hyväksynyt asian.
Ei pidä vääristellä asioitten kulkua.
Urakoitsijatkin valitsee hallitus eikä isännöitsijä.
Hallitus ja yhtiökokous ainoastaan hyväksyivät isännöitsijän tekemät päätökset, koska luottivat ammatti-ihmiseen ja siihen, että yhtiön palkkaama "toimitusjohtaja" toimii yhtiön edun mukaisesti.
Jos yhtiökokous kokus hyväksyy "isännöitsijän päätöksen" niin turha vinkua jälkeenpäin! Nyt voidaankin kysyä, että mitä isännöitsijältä odotetaan?
Jos saamaton taloyhtiö saamattominen hallituksineen luottaa sokeasti isännöitsijään, niin tervemenoa sitten vaan!
Osaa ehdottaa, että siitä huopakatosta päästään eroon vaihtamalla tasakatto harjakatoksi.
Kyllähän isännöitsijän pitääkin olla aktiivinen ja seurata omaa aikaansa ja kiinteitöjen kehitystä ja näin ollen tuoda esille kiinteistön heikkoja kohtia.
Tuossakin tapaukseesa taitaa tasakatolla olla uima-allas jonka korjaaminen huovilla on aika riskialtista.
parempi olisi tehdä kertapäätös harjakatosta paeltikatteineen.
Muuten mongelma on ikuinen etenkin tälläisten runsaslumisten talvien jäljiltä, monet kun on lapion reiät.
noustaa perä edellä puuhun monekin remontin suunnittelussa mutta aika monessa hoidetaan asiat ihan kaikkien taiteen sääntöjen mukaisesti. Kuitenkin pitäisi aina mielessä että joka ikistä asiaa ei voida käytännössä yhtiökokouksen kautta kierrättää vaan suuremmissa hankkeissa pitää ymmärtää, että hallitus tekee päätöksiä yksityiskohdista ja yhtiökokous hankkeen toteuttamisesta tietyllä periaatteella sekä rahoituksesta.
Isännöitsijällä voi (ja minusta pitäisi) olla näkemys siitä miten hyvä projekti suunnitellaan ja toteutetaan. Tosiasia vaan on että hallituksilla on aina kiire kun "oman kauden" aikana pitää saada itse hyvänä pitämänsä hankkeen pakettiin, sillä aina on riskinä että seuraava hallitus ei asiaa pidäkään niin tärkeänä. Toinen merkittävä ongelmanaiheuttaja on pihtaaminen suunnitteluvaiheessa joka tarkoittaa että homma kusee jo lähdössä, ketäpä siitä sitten syytät kuin isännöitsijää?
pihtaaminen suunnitteluvaiheessa joka tarkoittaa että homma kusee jo lähdössä, ketäpä siitä sitten syytät kuin isännöitsijää?
-----------------------------------------------------------
Harvalla isännöitsijällä on rakennusmestarin pätevyyttä.
Kyllä katon vaihtaminen on niin suuri remontti, että joku valvoja olisi syytä palkata. (se on kyllä usein sen isännöitsijän tuttu, mutta sillä saattaa kuitenkin olla jotain referenssejä ja koulutusta)
Tämä kommentti ei vähennä suunnittelun tarvetta mitenkään, mutta osa projektia on suunnittelijan ja valvojan palkkaaminen.
Pienessä yhtiössä suunnittelu- ja valvontakustannukset saattavat nousta parhaimmillaan korkeammiksi kun itse remontti. On se kyllä kummaa hommaa tämä rakentaminen ja korjausrakentaminen kun mihinkään ei voi luottaa, etenkään tekijöihin, vaan pitää palkata erikseen valvoja ja ulkopuolisia suunnittelijoita. Mielestäni isännöitsijän tulisi hallita talotekniikan perusteet - ei ole paljoa vaadittu. Simppelimmät remontit pitäisi kyetä isännöitsijän itse valvomaan. Valvonnassakin kyse on yleensä siitä, että vältytään tekijöiden hutiloinneilta ja sen nyt näkee jo sokea reetta. Tärkeintä on valvoa juuri ne työt mitkä jäävät piiloon. Ne virheet jotka jäävät näkyviin onkin jo sitten paljon helpompi huomata, vaikka sitten jälkeenpäin ja ei kun korjaus takuuseen.
Nykyisin taloyhtiöiden hallituksissa ei useinkaan ole teknistä osaamista (uusavuttomia kyllä riittää) ja jos sitä ei ole isännöitsijälläkään, voi voi. Sitten ei auta kuin otta joka käänteessä (pienimmissäkin remonteissa) mukaan se reippaasti laskuttava suunnittelija ja valvoja.
Edellisestä kirjoituksesta suorastaa huokui muistikuva hurmaavasta ajasta, jolloin talkootyöt elivät kukoistustaan.
Silloin isännöitsijät kirkkain silmin ottivat vastuun valvonnasta, suunnittelusta ja ehkäpä ihan urakoinnistakin. Niin ja mikä parasta: korvauksetta!
Ja sitten kun homma meni persiilliin, kuten yleensä niin isännöitsijä oli tietysti syntipukki. Oli ainakin joku idiootti, jota syyttää...
Tämä oli joskus kauan sitten, mutta nyt asiaan:
On aika epärealistista odottaa, että pieneen tai suureenkaan taloyhtiöön ilmaantuisi taloyhtiön ulkopuolelta isännöitsijä, joka ryhtyisi valvomaan ja ehkäpä suunnittelemaankin remontteja. Kyllähän tämmöiset asiat sovitaan luonnollisesti jo siinä vaiheessa, kun hierotaan sopimusta isännöitsjätoimiston kanssa.
Isännöitsijöillä on tänäpäivänä hyvin usein insinöörin -mestarin koulutus, mutta ei se velvoita heitä talkootöinä valvomaan remontteja, ELLEI sopimuksessa ole asiasta erikseen sovittu.
Pienet taloyhtiöt eivät nyt vaan yksinkertaisesti kiinnosta osaavia isänöitsijöitä. Maksukyky tuppaa olemaan hervottoman huono. Liikaa työtä suhteessa tuottoon.
Oletteko valmiita pienenä taloyhtiönä maksamaan osaavalle isännöitsijälle hyvin? I don`t think so...
Isännöinti on liiketoimintaa, eikä hyväntekeväisyyttä. Se pitäisi jopa sokean Reetankin tajuta.
>> Mielestäni isännöitsijän tulisi hallita talotekniikan perusteet - ei ole paljoa vaadittu. Simppelimmät remontit pitäisi kyetä isännöitsijän itse valvomaan. >>
Samaten jo remonttitarpeen toteaminen ja tarjousten pyytäminen sujuu talotekniikkaa tuntevalta isännöitsijältä helpommin ja yhtiön kannalta edullisemmin. Vaativammissa ja mittavimmissa remonteissa ulkopuolinen valvoja ja suunnittelija ovat toki paikallaan. Myös kattavammat kuntokartoitukset ja -tutkimukset on luonnollista teettää alan varsinaisilla ammattilaisilla.
kiinteistön arvon nousu oikein perustuu nykypäivänä. Asuntojen hintojen jatkuva nousu ei pusrustu mihinkään reaalimaailman tekijöihin kuten keskustelun alussa mainitsemieni korjaustapojen valintaan. Kyllähän sen kalliimman vaihtoehdon ja myöhemmin tulevaisuudessa realisoituvien säästöjen tulee näkyä kiinteistön arvossa.
Tämä kupla jota nyt eletään, ihmiset ostaa kaiken mikä kaupaksi tulee on katastrofin alku soittoa. Itse ostin 90 neliöisen asuntoni viime huhtikuussa ja vuosi siitä naapurin asunto meni kaupaksi yli 10 % kalliimpana, kuten yleisesti on kirjoitettu. Mielestäni en asuntoa saanut erityisen halvalla vaan naapurin asunto meni kaupaksi kalliina. Mitään arvoa nostavaa yhtiössämme ei ole tehty.
Eikös tämä parhaillaan oleva lama alkanut yhdysvalloista samalla tavalla, ostetaan jotain mitä ei ole varaa maksaa.Katainenhan taisi viime viikolla varottaa siitä että nyt suomalaiset maksaa velkaa kuukausitasolla 20 % enemmän kun ansaitsee. Vähän menee mustalla maalailuksi mutta itse ainakin näen asian niin että asunnon arvo nousee paisi huoneiston myös taloyhtiön parannuksien myötä. Yhtiö ottaa lainan näihin parannuksiin ja rahoitusvastikkeena sitä sitten maksamme pois, kyllä minusta on typerää tehdä aina halvimman mukaan katsomatta vuotta eteenpäin tulevaisuuteen. Kohtuus toki innovatiivisuudessakin, mutta jos kaikki ajattelee näin niin energiaverotuksen kaltaisia päätöksiä tulee rajusti lisää. Mikä oikeasti kannustaisi tekemään eko-ja energiatehokkaita ratkaisuja taloyhtiöissä, kommentteja?
Maksatte sitten erikseen sille hallituksen jäsenelle (siis jos taito riittää) tai sille isännöitsijälle (jos taito riittää)
Voitte tietysti teettää saman työn uudestaan jolloin se Reettakin tietää, että mikä meni perseelleen ekalla kerralla.