"Yle: Vuokrat nousevat huikeasti tänä vuonna."
http://www.iltalehti.fi/uutiset/2010072912114691_uu.shtml
Tämähän tietää sitä että myös asuntojen hinnat nousevat... ai jai, onneksi tuli hankittua oma jo vuosikymmen sitten... elämämme paras ja tuottavin sijoitus!
Otan osaa lurkit, oikeasti...
http://www.iltalehti.fi/uutiset/2010072912114691_uu.shtml
Tämähän tietää sitä että myös asuntojen hinnat nousevat... ai jai, onneksi tuli hankittua oma jo vuosikymmen sitten... elämämme paras ja tuottavin sijoitus!
Otan osaa lurkit, oikeasti...
Vastaukset 14
Vanhimmat
Vuokrien nousulla ei ole tässä tilanteessa suurta vaikutusta asuntojen hintoihin. Pikemminkin tämä vuokrannousu tapahtuu sen vuoksi, että asuntojen hinnat ovat nousseet vuokria huomattavasti nopeammin ja sen vuoksi vuokratuotot ovat painuneet niin mitättömiksi, että vuokramarkkinoilta on myyty valtava määrä asuntoja omistusasujille. Nyt se sitten heijastuu riittämättömänä vuokra-asuntojen tarjontana vuokramarkkinoilla.
Pari viikkoa sitten uutisoitiin aiheesta ja todettiin, että seuraavan parin vuoden kuluessa vuokratuotot normalisoituvat. Samoin korot nousevat, mikä pudottaa uusien asuntovelallisten määrää ja sitä myöten helpottaa ylikysyntää myös omistusasuntojen markkinoilla. Käytännössä vuokratuottojen normalisoituminen tarkoittaa silloin, että vuokrat tulevat nousemaan ja asuntojen hinnat laskemaan.
Luonnollisesti vaikutus on suurin siellä, missä asuntojen hintojen nousu on ollut kovinta ja toisaalta missä vuokra-asuntojen tarve on suurinta, eli pk-seudulla.
Jaaha, että syksyllä rommaa.
Tuo "uutinen" on vuokranvälitysfirma Vuokraturvan markkinointia. Heidän busineksensä on periä hallinnointimaksu vuokranantajilta, eli siitä, että hoitavat omistajan puolesta vuokrasuhteeseen liittyviä juoksevia asioita kuukausittain.
Vuokraturva on itse myynyt omistamiaan vuokra-asuntoja ja keskittynyt vain toisten ihmisten omistamien asuntojen välittämiseen. Ovat huomanneet, että vuokraustoiminta ei sinällään ole niin kannattavaa. Sen sijaan he yrittävät houkutella muita ihmisiä tekemään isot pääomasijoitukset ja ottaa itse provikat heidän vuokratuotoistaan.
Firman toimintatapaan kuuluu korkeiden vuokrien päivittely, jotta saiivat houkuteltua lisää asiakkaita, eli houkuttelemaan tavallisia pullaisia ostamaan vuokra-asunnot, joista firma sitten käärii ns. veronsa. Viimeksi Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö joutui korjaamaan vääriä tietoja vuokra-asuntopulasta. Toisin kuin firma väitti, kaikille tarvitsijoille löytyy asunto pääkaupunkiseudultakin ja vieläpä erittäin edullisesti markkinavuokriin nähden.
Kyllä vuokra-asuntopula on ilmeinen. Siinä mielessä Vuokraturva ei valehtele. Olet kuitenkin oikeassa siinä, että heillä on oma lehmä ojassa eli tarve saada sijoittajia innostumaan sijoitusasuntojen ostosta, jotta voivat kääriä provikat. Omiansa ovat myyneet pois ja korkeat markkinahinnat sekä alhaiset vuokratuotot eivät houkuttele sijoittajia. Vuokraturva on siinä mielessä ahtaalla.
Viitttaat ehkä tuolla Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiön lausunnolla tähän:
http://www.mtv3.fi/jokakoti/minisaitit/artikkeli.shtml/2010/07/1155175?asuminen/vuokraasuminen
Opiskelija-asunnoissa on ongelmana se, mikä Tampereen osiossa on hyvin tiivistettynä, että valinnanvara on huono. On omalta kannalta paras ottaa se, mitä on tarjolla. Yksiötä joutuu Tampereellakin odottamaan 1,5 vuotta. Se on pitkä aika. Helsingissäkin HOAS-tarjontaa on paljon esimerkiksi Vantaalla, mutta sieltä tuleminen Helsingin keskustaan on epämukavaa. Siksi monet suosivat vapaita markkinoita, joilta asunnon saa läheltä hyvältä, mieluisalta ja oppilaitosta lähellä olevalta sijainnilta. Helsingin vuokra-asuntopulahan koskee erityisesti vapaita markkinoita.
Unohtui vielä täsmentää mitä linkin Helsingin osiossa sanotaan, eli
"Monella yksiö on se ensisijainen toive, mutta uusi opiskelija ei voi sitä Hoasilta saada."
Juuri tämä on syy syöksyä vapaille markkinoille. Toinen syy on se, mistä jo mainitsin eli
"Asunto halutaan läheltä oppilaitosta, eli sijainti on kaikista tärkein."
Tarkoittaa sitä että nyt vuokrat alkaa nousta asuntojen hintoja nopeammin, kun viime vuosina on ollu toisin päin. Kummatkaan EI LASKE.
Joka vuosi tuntuu siltä että oli sittenkin ihan viisasta ostaa oma 1997 ja rakentaa talo 2002, vaikka kumpikin teko oli kuulema typerä juuri romahduksen aattona.
Kyllä ne asuntojen hinnatkin vielä laskevat. On toki vaikea sanoa, mikä on "normaali" vuokratuotto. Vielä 2000-luvun alussa vuokratuotot Helsingissä ylittivät 10%. Jos normaalina puhutaan siis 10% tuotosta, niin nykyisillä asuntojen hinnoilla vuokran Helsinkiläisyksiössä tulisi olla 1000 eurosta/kk ylöspäin. Kun pohditaan ketkä sellaisia asuntoja tarvitsevat ja millainen tulotaso heillä on, niin on selvää ettei tuollainen vuokrataso ole tästä maailmasta.
Heillä ei ole myöskään rahaa ostaa asuntoa ja nousevat korot pitävät huolen, että se on entistä mahdottomampaa. Suomessa ei silti siirrytä joukoilla nukkumaan kaduille, vaan vuokra-asuntomarkkinat tulevat löytämään tasapainon. Ensin nousee vuokrat, sitten laskee hinnat. Kyseessä on siis kaksi vaihetta. Nyt ollaan ensimmäisessä vaiheessa.
Vuokra on kuitenkin summa, jonka asukki on halukas ja toisaalta kykenevä maksamaan. Koska vuokra-asuntomarkkinoiden suurin ryhmä eli opiskelijat eivät ole saamassa merkittävää "tulojen nousua" perässä laahaaviin opintotukiinsa, joutuvat asuntojen hinnat tulevat pakostakin joustamaan alaspäin, jotta normaali eli tasapaino löytyy.
3% yli inflaation on hyvä tuotto turvalliselle sijoitukselle.
Jos infalaatio pysyttelee 2% paikkeilla niin 5% tuotto on ihan jees.
Esim. 50 neliön uusi kaksio Helsingissä maksaa 200.000€, vastike on 150€. 5% tuotto vaatisi vuokraksi vähintään 983€. lisäksi pitäisi saada ainakin satku remontteja yms. varten. Siinä on lähivuosien taso vuokralle, reilu tonni kaksiosta. Ei taida olla edes kaukana enään.
Oikeasti hyvä tuotto on 10 prosenttia vuodessa eikä mitään pari prosenttia. Vuokralaiselta pitää nylkeä kunnon vuokra jotta sitä tuottoa irtoaa. Tuotonhan maksaa tarvittaessa sosiaalitoimisto köyhäinavun tai vuokratuen muodossa.
päätellä että nousevat vuokrat tulisivat laskemaan asuntojen hintoja? Päinvastoin kun vuokrat nousevat yhä useampi ihminen kokee omistusasunnon edullisemmaksi vaihtoehdoksi. Asuntojen hinnat nousevat koska kysyntä kasvaa sekä sijoittajat rynnivät markkinoille kohonneiden vuokrien innostamina.
Nykyisellään asuntojen hintataso on aivan liian korkea, jotta sijoittajat rynnisivät sankoin joukoin markkinoille. Tämä ei ole mikään äskettäin syntynyt tilanne, vaan sijoittajien paosta vuokramarkkinoilta on uutisoitu jo useampi vuosi. Viime viikolla oli uutinen, jossa oltiin huolissaan siitä mistä löytyy uusia asuntosijoittajia vuokra-asuntomarkkinoille. Vuokramarkkinoilla on kuitenkin aina paljon väkeä, joka ei pysty ostamaan omaa vaikka laina olisi kuinka halpaa.
Sijoitusasunnossa on kaksi komponenttia, vuokratulo sekä arvonnousu, joista jälkimmäinen on noussut rajusti viime vuosina. Siksi sijoitusasunnot on rahastettu ja myyty omistusasujille, erityisesti ensiasunnon ostajille. Samaan aikaan vuokrat eivät ole nousseet paljoakaan. Vaikka erotus korjaantuukin nyt jonkin verran, niin vahinko on jo päässyt tapahtumaan. Edelleenkään asunnon ostaminen vuokraamisetarkoituksessa ei ole pk-seudulla kovin houkuttelevaa korkean hintatason vuoksi.
Lisäongelmana on se, että useimmat tarjolle tulevat pienet asunnot tulevat myyntiin asuntosijoittajilta siksi, että niissä on pian tulossa merkittäviä ja kalliita remontteja kuten putkiremontti. Laatutavaraa ei ole edelleenkään pahemmalti tarjolla ja jos on, niin se on siirretty suoraan hintaan sellaisenaan plus vähän lisää. Siihen putkiremontin osuuteen uppoaakin sitten ensimmäisen 5-7 vuoden vuokratuotot.
Vuokrien pitäisi nousta todella kovasti, jotta sijoitusasunnosta tulisi taas oikeasti houkutteleva. Sitä taas estää nimenomaan se, ettei vuokralaisten tulotaso anna periksi suuriin vuokrankorotuksiin. Nyt ehkä tuntuu tuollainen 4% vuokratuotto hyvältä, mutta kuka muistaa että vain muutama vuosi sitten pankista sai määräaikaistalletukselle 5% korkoa, joka on asuntoon nähden täysin riskitön.
Tällä hetkellä pankista saa 2% ja parin vuoden päästä saanee varmasti taas tuon 5%. Siitä pitänee velkaelvytyksen loppuminen, talouden elpyminen ja inflaation nousu huolen. Osakemarkkinoilla saa enemmän jo nytkin. Pörssi on pullollaan yrityksiä, joiden pitkäaikainen keskimääräinen osinkotuotto on tuon verran. Osinkojen verotus on alhaisempi eikä tarvitse varautua mahdollisiin remontteihin tai muihin vuokranhankintamenoihin.
Sitäpaitsi kun ostaa nyt asunnon ja jäädyttää siihen kiinni summan X, josta saa 4% tuoton niin sijoitetun pääoman tuotto ei nouse tulevina vuosina. Viime vuosien ripeä arvonnousu on kaventanut arvonnousukomponentin kasvupotentiaalia. Vai uskooko joku tosissaan, että kaksinumeroinen vuosittainen kasvuprosentti asuntojen hinnoissa jatkuu pitkäänkin? Se muodostaisi nopeasti entistäkin suuremman asuntojen hintakuplan, kun palkkakehitys laahaisi perässä ollen vain parin prosentin luokkaa.
Asuntosijoittajan on pakko odottaa saavansa jatkossa entistä selvemmin vuokrakomponentista tulonsa, verrattuna arvonnousukomponenttiin. Koska vuokratulot ovat asuntojen hintoihin nähden päässeet huonoiksi, niin ilman vuokran merkittävää nousua ja vastaavasti toisesta päästä ilman asuntojen hintojen laskua vuokra-asuntomarkkinat eivät normalisoidu. Se vaatii asuntojen tulemista riittävän houkutteleviksi ja siihen ei pelkkä vuokrien nousu riitä, koska nousua rajoittaa vuokralaisten tulo.
Puuttuva pari prossaa tulee iloisesti asunnon arvon nousun kautta...
Ei noin varmalle ja riskittömälle sijoitukselle voi vaati kovin suuria tuottoprosentteja.
toisin päin. Eli jos vuokrat nousee niin asuntojen hinnat laskee. Nyt on ollut niin että asuntojen hinnat on noussut ja vuokrat laskeneet.
Sun logiikalla: jos housun punttia nostaa niin jalka pitenee. LOL
Kyllä se vaan on niin että talouden huonoina aikoina vuokraruuvi kiristyy ja patoutunut nousutarve siirretään vuokriin. Vuokraa on hyvä nostaa silloin kun ihmiset eivät halua ostaa omaa. Nyt tultiin vielä luoneeksi asuntopula, kun rakentaminen veti hätäjarrua jo pari vuotta sitten ja on vasta nyt käynnistymässä uudelleen normaaliin laajuuteen. Tämä syksy on vuokramarkkinoilla tiukka, mutta seuraava syksy on vielä tiukempi.