Hiljattain oli Helsingin Sanomissa juttu asuntojen virheellisyyksien aiheuttamista riitatapauksista. Artikkelin mukaan Suomessa on jatkuvasti satoja asuntokauppojen riitatapauksia. Käytetyn asunnon ostoon ja myyntiinkin liittyy aina riskejä ja niiden myötä pelkojakin. Suurimpana kaupan osapuolten pelkona on homevauriot, jotka pääsääntöisesti ovat taloudellisesti mittavia, mutta niihin liittyy lisäksi terveyshaitat.
Usein oletetaan, että myyjä automaattisesti korvaa, jos asunto osoittautuu virheelliseksi. Vasta tehdyn tutkimuksen mukaan (Tiina Koskinen-Tammi, Leena Laurila), jossa käsiteltiin Hovioikeuksien 2000-luvun ratkaisukäytäntöä asunto- ja kiinteistökaupoissa (32 käytetyn asunnon kauppaa, 100 kiinteistökauppaa), osoitettiin seuraavaa:
132 tutkitusta tapauksesta 20 tapauksessa kauppa on purettu, 75 tapauksessa ostaja on saanut hinnanalennusta, 4 tapauksessa ostaja on saanut vain vahingonkorvausta ja peräti 33 kannetta on hylätty kokonaan. Ratkaisut ovat pääsääntöisesti vuosilta 2006 - 2010. Hinnanalennustapauksissa vain osa on tuomittu kantajan vaatimaan summaan eli pääsääntöisesti ostaja on saanut vähemmän, kuin on ollut vailla.
Mistä tämä kertoo? 60% tapauksista sekä ostaja että myyjä ovat kärsineet. 25% vain ostaja on kärsinyt. Vain reilussa 15% tapauksista vain myyjä on kärsinyt. Ja kuitenkin - 100% tapauksista sekä ostaja että myyjä ovat taatusti kärsineet vähintäänkin henkisesti, mutta todennäköisesti myös taloudellisesti (tätä ei tutkimuksessa ole mainittu, vaan se on täysin oma näkemykseni).
Mistä muusta tämä kertoo? Asunto ostetaan väärin, mutta usein myös myydään väärin. Valitettavasti vain harva ostaja kykenee huomaamaan, milloin asuntoa ollaan myymässä väärin. Toisaalta, harva myyjäkään sitä tietää, eivätkä kaikki kiinteistönvälittäjätkään. Liian usein neuvoja ja lausuntoja pyydetään vääriltä tahoilta, joka sitten johtaa tavalla tai toisella epäonnistuneeseen kauppaan.
Usein oletetaan, että myyjä automaattisesti korvaa, jos asunto osoittautuu virheelliseksi. Vasta tehdyn tutkimuksen mukaan (Tiina Koskinen-Tammi, Leena Laurila), jossa käsiteltiin Hovioikeuksien 2000-luvun ratkaisukäytäntöä asunto- ja kiinteistökaupoissa (32 käytetyn asunnon kauppaa, 100 kiinteistökauppaa), osoitettiin seuraavaa:
132 tutkitusta tapauksesta 20 tapauksessa kauppa on purettu, 75 tapauksessa ostaja on saanut hinnanalennusta, 4 tapauksessa ostaja on saanut vain vahingonkorvausta ja peräti 33 kannetta on hylätty kokonaan. Ratkaisut ovat pääsääntöisesti vuosilta 2006 - 2010. Hinnanalennustapauksissa vain osa on tuomittu kantajan vaatimaan summaan eli pääsääntöisesti ostaja on saanut vähemmän, kuin on ollut vailla.
Mistä tämä kertoo? 60% tapauksista sekä ostaja että myyjä ovat kärsineet. 25% vain ostaja on kärsinyt. Vain reilussa 15% tapauksista vain myyjä on kärsinyt. Ja kuitenkin - 100% tapauksista sekä ostaja että myyjä ovat taatusti kärsineet vähintäänkin henkisesti, mutta todennäköisesti myös taloudellisesti (tätä ei tutkimuksessa ole mainittu, vaan se on täysin oma näkemykseni).
Mistä muusta tämä kertoo? Asunto ostetaan väärin, mutta usein myös myydään väärin. Valitettavasti vain harva ostaja kykenee huomaamaan, milloin asuntoa ollaan myymässä väärin. Toisaalta, harva myyjäkään sitä tietää, eivätkä kaikki kiinteistönvälittäjätkään. Liian usein neuvoja ja lausuntoja pyydetään vääriltä tahoilta, joka sitten johtaa tavalla tai toisella epäonnistuneeseen kauppaan.
Vastaukset 16
Vanhimmat
Takuuvarmat voittajat ovat asianajajat ja asiantuntijat. Kummallakaan ryhmällä ei ole oikeudellista vastuuta työstään. Remonttifirman vastuu loppuu viimeistään konkurssiin ja nimenmuutokseen.
Kaikissa asioissahan on voittajat ja häviäjät. Toisen murhe on toisen onni, sanotaan myös. Asiaa voisi arvioida niinkin, että onko oikeudenmukaista, että hautausurakoitsija tekee rahaa toisen kuolemalla tai lääkäri toisen sairaudella. Ja mikä on heidän vastuunsa?
Asianajajilla ja muilla asiantuntijoilla on nimenomaan vastuu tekemästään työstä. Heidän tulee mahdollisessa riitatilanteessa pystyä todistamaan toimineensa huolellisesti ja päämiehensä edun mukaisesti. Jos juristi häviää riidan sen vuoksi, että on toiminut huolimattomasti, voihan hänetkin haastaa raastupaan. Samoin, mikäli esim. kiinteistön kuntotarkastuksen tehnyt asiantuntija on toiminut huolimattomasti tai virheellisesti, häntäkin voidaan syyttää.
Ongelmana on se, että kuntotarkastustoiminta on vielä niin "lapsen kengissä" ja lisäksi valvomatonta. Se tuo alalle ihmisiä, joiden ei pitäisi alalla toimia. Ostajalla on erityisen hankalaa, kun ei tunne "todellisia" asiantuntijoita, eikä osaa välttää "ei-asiantuntijoita".
Kuntotarkastajan itsensä kertomana. Meitähän ei saa vastuuseen mistään. koska tarkastus perustuu myyjän kertomaan. Tarkastajan saa vastuuseen vain jo jättää huomaamatta esim vesivahingon, niin sen jälkeen aiheutuneet vauriot voivat olla kuntotarkastajan vastuulla, ei muut.
Eihän se reilua ole että tarkastus tilataan vasta kun ostaja on jo löytynyt ja ostotarjous tehty.
(Näissä tapauksissa tehdystä tarkastuksesta ei edes ostajalle kerrota, ennen kaupantekotilaisuutta, jolloin
kaikki siihen merkityt asiat siirtyvät ostajan vastuulle, ilman että hänellä on enää edes mahdollisuutta asiaa mahdollisten mainintojen osalta tarkistaa).
Toimia! Ostaja voi olla itse läsnä kuntotarkastuksessa, ja kun se maksetaan puoliksi, niin kuluttajansuojalaki suojelee myös ostajaa. Lisäksi ostajalla on mahdollisuus vaikuttaa siihen kuka tarkastuksen tekee.
Ja kuntotakastus josta ei ole kerrottu ostajalle, ja jossa on mainittu puutteita on myyjälle varma hirttoköysi oikeudessa. Se kun ei vielä riitä että kuntotarkastus on tehtynä, edes ostajan läsnäollessa, vaan vikojen tulee olla eriteltynä kauppakirjassa (mukaan lukien niiden laajuus), muuten myyjä maksaa. Se ettei myyjää yleensä tuomita maksamaan koko korjaushintaa, johtuu rakenteiden elinkaaresta, ja se on hyväksyttävä kun tekee kaupan.
Juristit suosittelevat aina oikeuteen menoa, koska heidän vastuunsa on loppupeleissä aika olematon, ja mahdolliset vahingot menevät vastuuvakuutuksen piikkiin.
Tuota niin eikö kuntotarkastuksen tilaajan ohjeessa ole mainittu jotenkin näin "rakenteiden sisäisiä piileviä vikoja ei voida havaita ellei niistä ole pinnalle näkyviä merkkejä" Ongelmanahan tässä on nyt se että kuntotarkastuksen tilaajat luulevat että rakennuksen kunto todella tutkitaan.Näinhän ei kuitenkaan todellakaan ole, kuntotarkastus on ainoastaan PINTAPUOLINEN JA AISTINVARAINEN ARVIO rakennuksen kunnosta, se ei ole missään tapauksessa selvitys kunnosta.Tämä tulisi riittävän selvästi tarkastuksen tilaajalle ilmoittaa.Pääsääntöisesti vakavimmat viat ovat juuri niitä piileviä vikoja, joita ei pintakosteudentunnistimin ja lyhytaikaisin suhteellisen kosteudenmittauksin voida todentaa.Kosteusmittauksilla ei myöskään voi määrittää onko homevaurioita vaiko eikö ole.Voi olla mittavatkin vauriot vaikka ei tarkastushetkellä haise yhtään miltään ja rakenteiden pinnalla ei ole minkäänlaisia merkkejä vaurioista.Kuntotarkastus on lähinnä pintojen kunnon selvitystä ei muuta, eikä se sisältönsä takia parempaa tietoa anna.
Kuntoarvio = kuntoarvio
Kuntotutkimus = kuntotutkimus
Kosteusmittaus = kosteusmittaus
Normiostaja on aivan pihalla näistä termeistä! Mitä mikäkin kartoitus-tutkimus-arviointi-mittaus tarkoittaa? Käytäntö on ihan kuin villissä lännessä. Tilaajan ohje (jossa tarkastusmenetelmät, laajuus ja riskit on hyvin monimutkaisesti kerrottu) annetaan osapuolille vasta tarkastuksen alussa ja sekin tehdään niin, että laittakaapas tuonne nimi paperiin niin päästään töihin tästä. Kuka ehtii lukea sen monisivuisen A4-nivaskan kahdessa minuutissa ymmärrettävästi?
Kuntoarvio = arvaus kunnosta
Kuntotarkastus = kirjoitetaan raporttiin kohteen olevan myyjän kertoman mukainen, välittäjän toivomalla tarkkaavaisuudella ja nähdyn huomioimisella todettuna
Tunnetusti asuntokauppojen suurimmat riskit ja riidat johtuvat homevaurioista, jotka todetaan vasta kaupanteon jälkeen. Kun kaupanteon jälkeen aletaan epällä homevaurioita silloin teetetään home- eli mikrobitutkimus.
Jos kuntoarvauksen sijaan teetettäisiin mikrobitutkimus ennen kaupantekoa vältyttäisiin valtaosalta raastavia homekauppariitoja. Ei se tämän vaikeampaa ole. Se, että näin ei toimita, johtuu siitä, että kiinteistönvälittäjät eivät suosittele hometutkimusta, koska kunnollisen tutkimuksen tulokset vaikeuttavat kaupan tekemistä. Toinen este on se, että sekä myyjät että ostajat luulevat edelleen, että asuntokaupan kuntotarkastus on = hometutkimus. Kaupanteon jäljeen paljastuvat homevauriot ovat sitten suuri yllätys. Talohan oli juuri tutkittu, miten siinä voi olla homevaurioita. No kai niitä voi olla ja 70 %:n varmuudella onkin, kun tarkastuksessa nimen omaan varottiin löytämästä homevaurioita.
Näin tää älytön pyöritys menee.
Ns. ostajan ennakkotarkastuksessa on mahdollista kartoittaa jo mahdollisia riskitekijöitä, jotka voivat aiheutta tai ovat jo aiheuttaneet rakenteen tai järjestelmän vaurioitumisen (mm. kosteusvauriot, kuivatusjärjestelmät). Näiden riskitekijöiden kartoittamiseen ei riitä pelkkä silmämääräinen tarkastelu (tosin siinäkin niitä usein paljastuu), vaan kohdetta tulee tarkastella laajemmin hankkimalla mm. tausta-aineistoa suoritettavaan katselmukseen. Tällaisena tehty ennakkotarkastus antaa lähtökohdat kohteen tarkemmalle (todellisen kunnon) tutkimiselle, joka voidaankin tehdä "täsmätarkastuksina" merkittäviin riskipaikkoihin, eikä niihin, jotka itsekin näkee normaalikatselmuksessa ja joilla ei oikeasti ole se kaikkein tärkein painoarvo asunnon ostossa (esim. ikkunapeltien kallistuskulma ja asennustapa).
Osa mikrobitutkimuksistakin on turhia, koska jokaisessa rakennuksessa on mikrobeja. Toisinaan ne tulevat esille vasta pidemmän ajan kuluessa tai esim. remontin yhteydessä. Tärkeämpää on selvittää, onko asunnossa mikrobikasvustolle ja sädesienille otollisia kasvualustoja ja voiko mikrobit ym. päästä huoneilmaan siten, että niistä aiheutuu asukkaille terveyshaittaa. Olen nähnyt mm. talon, joka oli jo viiden vuoden jälkeen sen rakentamisesta asuinkelvoton. Kyseinen talo vaihtoi omistajaa, kun alkuperäisellä omistajalla (rakentaja) tuli kaksi vuotta asumista täyteen. Tällöin vaurioista ei ollut vielä mitään ulkoisia viitteitä. Riskit olisi kuitenkin ollut ennalta selvitettävissä ainakin osittain (virheellinen rakenne alapohjan, laatan ja sokkelin yhtymäkohdassa -> kapillaarinen vedennousu rakenteisiin).
Hyvä Iso P., sinun sanomanasi kuulostaa niin yksinkertaisena ratkaisuna joku "hometutkimus" kaikkien kuntotarkastusten korvaajaksi, että jään ihan äimistelemään sitä että jos se sellainen kaikki ongelmat poistava ihmetutkimus olisi, eikö se olisi otettu käyttöön jo kymmenen vuotta sitten. Vai ovatko suomalaiset niin tyhmiä, etteivät ole ymmärtäneet sitä?
Nykyisin tiedetään että hometutkimus ei voi olla sisäilmamittaus, koska se ei kerro mitään siitä mistä sisäilmassa mahdollisesti havaitut epäpuhtaudet ovat peräisin, isännän saappaista, roskiksesta vai talosta? Muita "hometutkimuksia" sisäilmatutkimusten lisäksi ei sitten olekaan kuin rakenteita avaamalla tehtävät rakennetutkimukset, joiden yhteydessä selvitetään onko rakenteissa hometta.
Jotta voitaisiin määritellä mitkä kohdat rakennuksessa ovat homeen kannalta riskikohtia ja mistä kohti taloa rakenteita pitää avata, pitää rakennuksessa tehdä ensin jonkinlainen laajempi kuntotarkastus ja riskiarvio. Sellaiseksi on tarkoitettu mm. Kuntotarkastus Asuntokaupan Yhteydessä, KH 90-00394 Suoritusohjeen mukaan. Ohje vaatii ja PAINOTTAA kaikkien kosteusvaurio- ja homeriskien selvittämisen tärkeyttä. Lisäksi ohje vaatii myös havaittujen riskikohtien sekä havaittujen riskirakenteiden avaamista ja tarkastamista.
Ohje vaatii myös että kuntotarkastaja suosittelee rakenteen lisätutkimuksia, esim. riskikohdissa havaitsemastaan home-epäilystä. Home-epäilyyn liittyvvä lisätutkimus on rakenteen mikrobipitoisuuden selvitys materiaalinäytteestä laboratoriomenetelmin. Koska kuntotarkastus on sisällöltään rajattu siten, etteivät lisätutkimukset kuulu kuntotarkastukseen ilman lisäveloitusta, jää vastuu lisätutkimusten tilaamisesta kuntotarkastuksen maksajalle. Jos esim. maksaja on myyjä, eikä halua että kaikkia vikoja kaivellaan esille, on kuntotarkastaja tilanteessa voimaton. Eihän kuntotarkastaja voi alkaa purkamaan kenenkään talon seiniä, ellei talon omistaja anna siihen lupaa.
Kaikkein eniten väärin ymmärretty seikka kuntotarkastuksien yhteydessä on nimenomaan kuntotarkastuksen laajuuden rajaukset. Kuntotarkastuksen sisällön rajaus on oltava olemassa jotta kuntotarkastus voitaisiin hinnoitella edes jollain tavoin kiinteästi ja toisaalta siksi että kuntotarkastuksen tilaaja joutuisi muuten jo tilaussopimusta allekirjoittaessaan hyväksymään kaikki rakenteiden avaukset, mitä kuntotarkastaja päättäisi tehdä, eikä tilaajalla olisi asiassa nokan koputtamista. Tällöin jos talon omistaja ei sallisi rakenteiden avaamista, ei kuntotarkastusta voitaisi koskaan tehdä. KUNTOTARKASTUKSEN SISÄLTÖÄ EI ole rajattu siksi ettei vikoja olisi tarkoituskaan löytää.
Kuntotarkastuskäytäntö on siis ongelmallinen, eikä siihen ole olemassakaan mitään helppoa ratkaisua. Selvästi suurin ongelma nykyisin on se ettei ohjetta noudateta. Hometalkoot työryhmällä olisi töitä jotta kuntotarkastus saataisiin pakolliseksi, kuntotarkastuksia tekeviltä vaadittaisiin ohjeen noudattamista ja sen noudattamatta jättäminen sanktioitaisiin ja että kuntotarkastuksia valvomaan muodostettaisiin tehokas ja asiantunteva organisaatio. Myös suoritusohjeessa on vielä paljon parantamista.
Asia on erittäin paljon edellä esitetyn mukainen. Lisänä tuon seikan, jota hyvin harva ostaja tiedostaa: Nykymuotoinen kuntotarkastus (pintapuolinen, aistinvarainen) tuo lähes poikkeuksetta ostajalle jonkinasteisen "laajennetun tarkastusvelvollisuuden". Tämä heikentää ostajan oikeudellista asemaa, mikäli kaikkia riskikohtia (joita yleensä raportissa on lukemattomia) ei tutkita tarkemmin. Käytännössä se tarkoittaisi tuhansien eurojen lisätutkimuksia, ja tässä vaiheessa moni tilaaja toteaa: "Ei kannata enää satsata". Tietysti syynä voi olla sekin, että pintapuolinen "alkutarkastus" maksetaan puoliksi ja myyjäosapuoli ei suostu lisätutkimuksiin, vaan ostajan tulisi suorittaa ne täysin omilla kustannuksillaan. Tällainen tuntuu ostajasta hyvin epäreilulta ja lisätutkimukset jätetään helposti tekemättä. Jokainen kuntotarkastus tulisikin suorittaa täsmätarkastuksina ainoastaan niihin paikkoihin, jotka ovat todellisia riskejä ja jotka voidaan tarvittaessa tutkia perusteellisemmin.
Olet näköjään alaan hyvin perehtynyt rakennusalan ammattilainen ja kirjoitat ihan asiaa. Kuitenkin pari tarkennusta on paikallaan:
Asuntokaupoissa suurimmat riskit ja riidat aiheutuvat piilossa olevista homevaurioista. Siksi asuntokaupan tarkastuksessa mielestäni tulisi ennen kaikkea skarpata tähän pääongelmaan eikä jättää juuri sitä tutkimatta.
"ihmetutkimus* ei ole mikään ihmetutkimus alan (mikrobi) ammattilaiselle. Näytteet voidaan ottaa ja tulee ottaa riskirakenteista. Tämä EI EDELLYTÄ RAKENTEIDEN AVAAMISTA. Rakenteiden avaamiseen ja kunnon aukkojen tekemiseen liittyy suuri riski koko asunnon saastuttamisesta villapölyllä ja pahimmassa tapauksessa rakenteista pölähtävillä mikrobeilla, kun on osuttu "häränsilmään".
Rakenteita ei saa eikä tarvitse avata, kun tehdään mikrobitutkimus ! Näköyhteyttä ei tarvita - silmä on hyvin huono mittari tutkittaessa rakenteiden mahdollista mikrobikasvua. Mikrobitutkimuksessa tarvitaan mikroskooppia.
Asuntokauppojen yhteydessä ei tehdä mikrobitutkimuksia, kun sekä myyjät että ostajat edelleen luulevat, että asuntokaupan kuntotarkastus = hometutkimus.
"Sehän on se ainoa reilu tapa..
Toimia! Ostaja voi olla itse läsnä kuntotarkastuksessa, ja kun se maksetaan puoliksi, niin kuluttajansuojalaki suojelee myös ostajaa. Lisäksi ostajalla on mahdollisuus vaikuttaa siihen kuka tarkastuksen tekee."
TUOTA ET USKO ITSEKÄÄN!! MITÄ ILOA ON KULUTTAJANSUOJALAISTA, KUN KÄYTÄNNÖSSÄ SILLÄ EI OLE MITÄÄN VIRKAA TALON VIRHEISIIN? MITÄ ILOA ON VALITA VÄLITTÄJÄN MAINITSEMISTA TARKASTAJISTA, KUN EI OLE YHDESTÄKÄÄN HENK.KOHT. KOKEMUKSIA JA JOKAINEN NIISTÄ ON VÄLITTÄJÄN TUTTU?
Onkohan seuraavassa kysymys ns. uusavuttomuudesta: Homeoikeudenkäynnissämme ostaja kertoi pyykinpesukoneen tyhjennyksen nostaneen veden lattiakaivosta lattialle, mikä ei kuulu tapahtua.
Toinen esimerkki nykyisestä taloyhtiöstämme ajalta jolloin en kuulunut hallitukseen. Taloyhtiö maksoi insinööritoimiston kosteustutkimuskulut vastaavassa lattiakaivon tukkeutumistapauksessa.
Peruskouluun kansalaisopin aineopintoihin olisi liitettävä kosteus- ja homevaurioiden ehkäisyoppi; se on meikit, hiukset yms. lattiakaivoista vesilukoista poisto asukkaan itsensä suorittamana, tai ostopalveluna!
no mietipä moniko nykyuusavuton vaihtaa autoonsa edes renkaita??? hyvä jos tuhkakupin osaa tyhjentää.