1. Hallitus tekee päätöksen korjaushankkeen tarpeellisuuden kartoittamisesta mahdollisine taustaselvityksineen ja esittää asian yhtiökokouksessa. Yhtiökokous hyväksyy hallituksen ehdotuksen.
2. Hallitus valitsee kilpailuttamalla kartoituksen tekevän yrityksen sekä hankesuunnittelusta vastaavan suunnittelijan (joka on mukana jo kartoitusvaiheessa) ja tekee sopimuksen näiden kanssa.
Jos korjaushankkeeseen ryhtyminen todetaan aiheelliseksi...
3. Hallitus valitsee hankesuunnitelman mukaisesti kilpailuttamalla korjauksen tekevän yrityksen (yritykset, ja tarpeen mukaan myös tavarantoimittajat) sekä valvojan.
4. Hallitus esittelee hankkeen sisällön hintoineen ja hankkeeseen valitut toimijat yhtiökokoukselle, joka päättää siihen ryhtymisestä.
5. Hallitus tekee sopimukset toimijoiden kanssa ja suorittaa tarpeellisen tiedottamisen asukkaille.
6. Hankkeen toteutus alkaa ja jos ei kovasti satele, remonttihankkeen kohde, tontin vasemmalla laidalla oleva lauta-aita on korjausmaalattu sopimuksen mukaisesti ennen ensilumia.
2. Hallitus valitsee kilpailuttamalla kartoituksen tekevän yrityksen sekä hankesuunnittelusta vastaavan suunnittelijan (joka on mukana jo kartoitusvaiheessa) ja tekee sopimuksen näiden kanssa.
Jos korjaushankkeeseen ryhtyminen todetaan aiheelliseksi...
3. Hallitus valitsee hankesuunnitelman mukaisesti kilpailuttamalla korjauksen tekevän yrityksen (yritykset, ja tarpeen mukaan myös tavarantoimittajat) sekä valvojan.
4. Hallitus esittelee hankkeen sisällön hintoineen ja hankkeeseen valitut toimijat yhtiökokoukselle, joka päättää siihen ryhtymisestä.
5. Hallitus tekee sopimukset toimijoiden kanssa ja suorittaa tarpeellisen tiedottamisen asukkaille.
6. Hankkeen toteutus alkaa ja jos ei kovasti satele, remonttihankkeen kohde, tontin vasemmalla laidalla oleva lauta-aita on korjausmaalattu sopimuksen mukaisesti ennen ensilumia.
Vastaukset 10
Vanhimmat
Olisi ehkä syytä muuttaa kohdat 2 ja 3 niin, että päätöksen tekee (ylimääräinen)yhtiökokous...
Ensimmäinen vuosi käytetään hyvinkin aidan kuntokartoitukseen, mahdollisiin tutkimuksiin ym. selvityksiin, hankesuunnitelman laatimiseen ja kilpailuttamiseen. Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty.
Oliko tossa jossain valvoja.
Joskus kannattaa näyttää suunnitelmaa valvojalle. (siis ennen, kuin rakentaminen aloitetaan)
mutta harvoin toteutuu kun hallitus näkee mitä pelkkä hankesuunnittelu maksaa. Mikään kun ei saisi mitään maksaa.
Toisekseen korostaisin enemmänkin hyvän valvojan ja suunnittelijan hankkimista kuin kilpailuttamista, kaikki tietää mitä halvalla saadaan.
Yleensä miina on tuossa, että hallitus hääräilee ja pyörii tietämättä oikeasti asioista yhtään mitään. Esim. tehdään piharemontti ja tehdään siitä ympäripyöreä tarjous ilman minkäänlaisia asianmukaisia ammattilaisella teetettyjä suunnitelmia, joita isännöitsijä ehdotti teetettäväksi, mutta hallitus totesi, että ei sellaisille ole tarvetta kun niin yksinkertainen työ. Saadaan tarjoukset jotka eivät ole tietenkään vertailukelpoisia kun kunnollisia suunnitelmia tarjouksen liitteeksi ei ole ollut. Valitaan se halvin ja toteutetaan urakka. Kun urakka on valmis alkaa mahdoton itkeminen isännöitsijälle. Esim. murske on väärän väristä ja koostumukseltaan erilaista kuin mitä talossa oli kuviteltu. Se naapurin Jaska joka kerran on mökilleen kuorman santaa levittänyt toteaa, että piharemontti on väärin tehty ilman sen kummempia todellisia faktoja ja tietämystä. Tämän jälkeen laitetaan isännöitsijä selvittämään tätä soppaa ja vaatimaan takuulla uutta pihaa. Urakoitsija ei suostu ja tämän jälkeen lähdetään käräjille, jonka taloyhtiö tietysti häviää ja saa oman ja vastapuolen oikeudenkäyntikulut maksettavakseen. Päätetään vaihtaa isännöitsijää koska hän oli taloyhtiön tähän jamaan ajanut.
paikata urakoitsijoiden tapaa mennä siitä, missä rima on matalin? Ammattitaito häviää kuin tuhka tuuleen, ellei joka nippelin paikkaa ole ennakolta määritelty.
Jos et määrittele pilkun tarkkaan mitä halutaan ja peloittele suunnittelijalla, viranomaisilla ja valvojilla, edes tarjouksen tekoon ei viitsitä paljoa paukkuja laittaa saati itse työhön.
Aikanaan meidän yhtiössä teetettiin putkistoon osakorjaus. Paikallinen remppareiska (joka oli siihen asti tehnyt viimesenpäälle kaikki putkihommat, pari mittavampaakin remppaa, yhtiössä) teki tarjouksen, mutta vetäytyi hommasta kun kuuli kuka oli valittu suunnittelijaksi ja mitä oli suunniteltu. Valitun urakoitsijan tarjous oli 3 x hintavampi. Loppupeleissä suunnittelijan ja valvojan kulut nousivat taivaisiin. Homma ei ollut mitään atomifysiikkaa ja kun oikein häärättiin, se tuli maksamaan 5 x sen, millä tämä remppareiska olisi sen tehnyt. Kaiken lisäksi remontti meni monelta osin kiville. Ainoa mikä toimi loistavasti oli laskutus. Aina kun tuli pienikin vastoinkäyminen, kaikki kiertelivät vastuuta eikä ketään näkynyt missään eikä saanut kiinni.
Eiköhän ensimmäiseksi valita se suunnittelija joka tekee suunnitelmat ja tarjouspyyntöasikirjat. Tämän jälkeen urakka kilpailutetaan. Jos ensiksi siis on tarjouskilpailetettu ilman suunnitelmia niin eipä ihme, että tämä remppareiska vetäytyy työstä, koska jos ensiksi hän on tehnyt tarjouksen ja tämän jälkeen on annettu suunnitelma missä on määritelmät mitä työ sisältää niin eihän tällöin hänen antama tarjous voi olla edes yhtään sinne päin. Yleensä ottaen kuulostaa jo aika pahalta aloittaa osakorjaamaan vanhaa putkistoa. Siinä voi tulla vastaan aivan mitä yllätyksiä vaan, eikä ole edes kustannusmielessä kovin järkevää. Suunnittelmat voidaan siis myös kilpailuttaa eli saadaan könttihinta suunnitelmista ja sama pätee myös valvojan tuntihintaan.
Pointti siis on, että ensiksi kunnolliset suunnitelmat mitä tehdään ja tämän jälkeen pyydetään tarjoukset niin tällöin on hyvä sauma saada sitä mitä on haluttu.
Tämä remppareiska olisi tehnyt homman ns. avaimet kouraan ihan just kuten hyvä tulee. Lisäksi olisi hoitanut hommaan liittyvät muut oheistyöt omana alihankintana ja ottanut kokonaisurakasta vastuun. Nyt homma meni niin (kiitos valvojan ja suunnittelijan sekä myös heidän aktiivisen osallistumisen oheistöihin), että kukin hommassa mukana ollut urakoitsija laskutti yhtiötä erikseen. Jos vikaa tulee, on tosi vaikea osoittaa se yritys joka siitä vastaa.
"Yleensä ottaen kuulostaa jo aika pahalta aloittaa osakorjaamaan vanhaa putkistoa."
Ei ollenkaan. Ei uudehkoon taloon (silloin alle 20 v vanha) tehdä mitään täysputkiremppoja ihan vaan huvikseen. Kysymys oli suunnitteluvirheestä (PAINOTAN SUUNNITTELUVIRHEESTÄ), mistä syystä putkia jouduttiin vetämään uusiksi.
Nyt kun homma maksoi remppareiskan tarjoukseen nähden x 5, olisi varmaan pitänyt ottaa vielä joku valvomaan suunnittelijan ja valvojan räpellyksiä ( x 6 - x 7).
Ensinnäkään valvoja ja suunnittelija ei päätä tehdäänkö urakka kokonaisurakkana vai osa-aluettain erillisurakoina. Nämähän asiat on päätetty rakennuttajan (=taloyhtiön) toimesta jo ennen tarjouksen pyytämistä ja määritelty tarjouspyyntöasiakirjoihin ja sitä kautta myös urakkasopimuksiin. Erilisurakka voi olla halvempi koska pystytään kilpailuttamaan osa-alueet erikseen, mutta vaatii taloyhtiön hallinnolta enemmän oraganisointia ja kaikilla ei kyvyt ja aika riitä tämän oikeaoppiseen toteuttamiseen, enkä suosittele taloyhtiön ollessa kyseessä mikäli ei ole kokonaisuudeltaan todella suuri projekti. Putkiremontissa eri osina tulee nyt mieleen lähinnä rakennustyöt, sähkö-, ja putkityöt. Mielenkiintoinen suunnitteluvirhe kun tarve tulee korjata vasta 20 vuoden jälkeen.
esim. putkiremontti tulee edullisemmaksi erillisurakoina niin se summa kyllä palaa nopeasti hallinnossa. Jos/kun tulee ongelmia niin alkaa pallottelu urakoitsijalta toiselle ja urakkarajoja tavataan työselostuksesta kun piru raamattua. Vaikka pääurakoitsija ottaakin alistuksista oman välirahansa niin se kyllä kannattaa maksaa ihan sen vuoksi että ongelmatilanteissa on vain yksi taho jonne reklamoidaan. Lisäksi tuleva käänteinen arvonlisävero lisää hallintotyötä joka ei suinkaan ole ilmaista.