PJ:n ja isännöitsijän tehtävät - mitä?

Hallituksen pj toimii lähinnä yhdyshenkilönä hallituksen isännöitsijän välillä ja kutsuu koolle hallituksen tarvittaessa. Vastuu on melkolailla sama kaikkien hallituksen jäsenien kesken. Check-listaa tehtävistä on vaikea tehdä koska kenttä on laaja. Alla yleistä toimenkuvaa hallituksen tehtävistä. Lainattu kiinteistölehdestä ja vastuuasiat www.omataloyhtio.fi

"Hallituksen on valvottava kaikkien osakkeenomistajien etua, yhdenvertaisuusperiaatetta on noudatettava, hallituksen päätökset eivät saa tuottaa osakkeenomistajille tai jollekin muulle taholle epäoikeutettua etua toisen osakkeenomistajan tai yhtiön kustannuksella. On lisäksi muistettava, että hallituksen valinnalla osakkeenomistajat siirtävät omistajavallan valvonnan taloyhtiössä hallitukselle. Hallituksella puolestaan on vastuu taloyhtiön hyvän hallinnon kehittämisestä. Aika ajoin hallituksen on kriittisesti arvioita omaa hallitustyötään.

Pelkästään peruskorjauksen läpivienti taloyhtiössä merkitsee hallitukselle useita kokouksia. Hallituksen työskentelyn tehokkuutta on lisättävä, varsinkin hallituksen puheenjohtajan tulee osata riittävä kokoustekniikka. Hallitustyötä kohtaan kasvavat vaatimukset edellyttävät, että hallitustyöskentelystä maksetaan hallituksen jäsenille riittävä korvaus.

Toimiva taloyhtiön hallitus edustaa omistajuutta ja kehittää tai ainakin säilyttää asunto-osakkeiden arvon. Hallituksen on valvottava ja tuettava isännöitsijän työtä. Isännöitsijän taas on oltava aktiivinen työssään taloyhtiön toimitusjohtajana. Koko hallintaketju mukaan lukien yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän henkilökuntineen sekä alihankkijoineen tulisi toimia tämän selkeän roolijaon puitteissa.

Hallituksen kokoonpanon tulisi aidosti edustaa asukkaiden koostumusta, mutta niin, että paras asiantuntemus ikä, sukupuolijakauma, koulutus ja vuorovaikutustaidot huomioiden on mukana hallituksessa. Hyvä hallitus kasvattaa asunnon arvoa. Hyvä hallitus ottaa huomioon asukkaiden tarpeet ja ennakoi korjaustoimenpiteitä sekä viihtyvyyteen liittyviä parannustöitä. Se toimii elinkaariedullisesti ja edesauttaa osakkeiden arvonnousua sekä yleistä asumisviihtyvyyttä.

Huono hallitus puolestaan synnyttää niin sanottua korjausvelkaa, alentaa osakeomistuksen arvoa ja heikentää asumisviihtyvyyttä. Arvioni mukaan suurin osa hallituksista toimii tehottomasti, koska asiantuntemus hallitustyöskentelystä on heikkoa, päätökset eivät synny oikea-aikaisesti ja roolijako isännöitsijää kohtaan on epäselvä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän tehtäviin kuuluu niin sanottu juokseva hallinto. Hallituksen jäsenet keskittyvät turhan usein hoitamaan ainoastaan oman asuntonsa asioita, eivätkä näe taloa kokonaisuutena.

Hallituksen jäseneksi joutuminen koetaan ylimääräiseksi tehtäväksi, joka vain vie aikaa ja sälyttää ikävää vastuuta muiden asioiden hoitamisesta. Näkökulmaa tulisi muuttaa ja oivaltaa, että hallituksen rooli on toimia osakeomistuksen kehittäjänä ja asumisviihtyvyyden parantajana. Hyvään hallitukseen tulee aika ajoin uusia jäseniä, vaikkapa kolmivuotiskausittain. On haitallista, jos puheenjohtaja omii tehtävän itselleen vuosikausiksi haalien itselleen myös isännöitsijän toimenkuvaan kuuluvia tehtäviä."



"Hallituksen jäsenen korvausvastuu
Uuden lain 24-luku käsittelee vahingonkorvausvastuuta sekä siihen liittyviä menettelytapoja. Luvun 1 §:n mukaan hallituksen jäsen ja isännöitsijä on velvollinen korvamaan vahingon, jonka hän on aiheuttanut yhtiölle rikkomalla tahallisesti tai huolimattomuudesta uuden lain 1-luvun 11 §:ssä säädettyä huolellisuusvelvoitetta. Vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää siten tuottamusta, ts. huolimattomuutta tehtäviensä hoidossa tai niiden laiminlyöntiä. Hallituksen jäsen ja isännöitsijä on lisäksi velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän tahallisesti tai tuottamuksesta toimessaan aiheuttaa yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle toimimalla uuden asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti.

Hallituksen jäsenen korvausvastuu voi syntyä hyvin erilaisista toimista ja laiminlyönneistä. Eräs esimerkki on seuraava korkeimman oikeuden tuomio:

KKO:2007:62
Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareenpudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. "

Meillä pienessä 12 asunnon rivitaloyhtiössä on hallituksen puheenjohtaja hoitanut perinteisesti kokousjuttujen lisäksi, talkoitten järjestelyt (juoma ja ruokaostokset), puheenjohtaja hoitaa myös remonttimiesten tilaukset, ovien availun ja valvonnan, pienet remontit puheenjohtaja tekee itse.
Isoimmissa yhtiöissä ei taida jäädä puheenjohtajan tehtäväksi muut kuin kokousrutiinit, koska huoltofirma ja isännöitsijä hoitaa muut rutiinit.