Muuan isännöintifirma jonka pomo on isännöintiliitossa korkeassa asemassa ja omistaa monta firmaa ja on kaupungin kermaa ja jäsenkirjoja ties missä vaikuttaa kovin reheliseltä.
Tämän kätyri-isännöitsijät siis ne jotka kuuluu pomon alaisuuteen nähtävästi junailee hommia tutuille firmoille. Liikaa asioita jotka ei voi olla sattumaa.
Hallitus taas uskoo kaiken tosta vaan ja valtuuttaa sen tekeen turhia remontteja väärin tiedoin. Ihmeellisiä vässyköitä puheenjohtajat kun uskoo kaiken ja nuolee isännöitsijä persettä. Salaa kaiken.
Olisin itse hallituksessa vaan voi olla mahdoton päästä. Mummojengi ja liian moni kun on tän lumoissa.
Kyseessä on eräs Hervannassa oleva firma. Onko kellään kokemusta sieltä tulevasta kytkykaupasta ja muusta hyvä veli verkostosta.
Tämän kätyri-isännöitsijät siis ne jotka kuuluu pomon alaisuuteen nähtävästi junailee hommia tutuille firmoille. Liikaa asioita jotka ei voi olla sattumaa.
Hallitus taas uskoo kaiken tosta vaan ja valtuuttaa sen tekeen turhia remontteja väärin tiedoin. Ihmeellisiä vässyköitä puheenjohtajat kun uskoo kaiken ja nuolee isännöitsijä persettä. Salaa kaiken.
Olisin itse hallituksessa vaan voi olla mahdoton päästä. Mummojengi ja liian moni kun on tän lumoissa.
Kyseessä on eräs Hervannassa oleva firma. Onko kellään kokemusta sieltä tulevasta kytkykaupasta ja muusta hyvä veli verkostosta.
Vastaukset 18
Vanhimmat
Mikäs Sherloch holmes sää olet? Oletko käynyt heidän toimistolla lymyilemässä ja nuuskimassa vai perustuuko tietosi mutu-tietoon ja mielikuvituksen tuotteistukseen? Omistatko myös Tweed takin ja hatun sekä suosikki teesi on lipton ja piippuakin tykkäät imeä? Mitään faktaa sinulla ei asioista tietystikkään, joten tee palvelus että lukitset itsesi taloyhtiön häkkivarastoon ja nielet avaimen. Hallitukseen sinulla tuskimpa on koskaan asiaa koska tekstistäsi päätelleen olet vätys joka levittelee harhakuvia.
tuohon tarvii serlokki olla, aloittajan seudusta ei tietoa, mutta itsellä kokemusta kolmesta asoystä.
Ensimmäisessä olin vuokralaisena hetken, joten ei paljoa sanottavaa...
Toisessa ensin vain osakkaana, jonka jälkeen hallituksessa. Muut jäsenet olivat pappaluokkaa ja rahoitusvastike oli huiman korkea (ostin itse velattomana). Julkisivu- ja kattoremontit olivat tehty ilman kilpailutusta (ts. oli vain isännöitsijän ehdoittamia urakoitsijoita ja molemmat remontit olivat n.30-60% ylihintaisia "normitasoon" verrattuna) Yritin ehdottaa muutamia muutoksia, mutta pappamafia joka oli isännöitsijän talutusnuorassa täysin (eikä muita osakkaita tuntunut rahankäyttö hirveästi liikuttavan) lyttäsi ehdotukseni isännöitsijän kehoituksesta... Onneksi pääsin eroon ko yhtiöstä.
Kolmannessa yhtiössä, missä nykyään hpj:na oli suurinpiirtein sama meininki, mutta onneksi ehdin "päästä" hallitukseen ennen suuria remontteja, kun koitti kilpailutukset (esim julkisivu ja putkiremppa), niin Is:llä oli ne omat 5 firmaa mitä ehdotti kilpailutukseen ja itse lisäsin kolmisen yhtiötä/remppa, is:n halvimman ja minun kalleimman remppahinnan välillä oli n.30%. Kun tuli valittua yksi ehdottamistani firmoista tekemään remonttia ja hommat hoituivat asukkaidenkin mielestä suht hyvin, niin pappamafiakin alkoi kuuntelemaan.
Nykyisessä yhtiössä on vaihtunut sekä isännöinti ja huolto, sekä saatu vastiketta pienennettyä yhtiön kuntoa huonontamatta (rahoitusvastiketta tietysti syntyy 70- luvun yhtiössä) Is:kin käy yhtiössä välillä, eikä kenelläkään ole moitittavaa esim lumihuollosta ja silti molempien laskut ovat huomattavasti pienemmät kuin muuttaessa taloon. (aikaisemmin oli kaikki samasta yhtiöstä, is, huolto ja siivous).
En näe mitään harhakuvaa aloittajan tapauksessa, vaan on omaakin kokemusta isännöitsijän(den) hyvävelisysteemistä ja aloittajan tapaus on enempi sääntö kuin poikkkeus...
Olisi nimittäin kova sana isännöintifirmalle markkinoida loistavien isännöintipalveluiden lisäksi ennalta kilpailutettuja edullisia huolto, siivous, remontti, jätehuolto ym. palveluita. Luulisi, että saisi halvemmalla kun laittaisi monta taloyhtiötä samaan nippuun. Isompiakin remontteja ja niiden kilpailutuksia voisi pienehköllä vaivalla saada yhdisteltyä esim. tyyliin tarjoukset ja rempat olisivat erillään toisistaan, mutta tarjouspyyntö lähetettäisiin samassa nipussa.
Vastaavasti saman alueen taloyhtiöt voisivat tehdä enemmän yhteistyötä. Monesti alueellaa on useampia yhtiöitä, jotka ovat saman rakennuttajan kolttosia ja samoihin aikoihin pystyyn koppuloitu, joten remontitkin tulevat käytännössä samoihin aikoihin eteen.
Muutoin varmasti hyvä idea mutta taloyhtiöiden byrokratia yleensä sotkee tämän kuvion, koska asiaan tarvitaan hallituksen ja yhtiökokouksen päätös. Toisekseen kukaan ei pysty lyömään asiaa lukkoon ennen kuin tarvittavat päätökset on tehty ja remppafirmoille ei pysty lupaamaan, että kun saat tämän urakan niin sitten saisit myös tämän toisen yhtiön urakan.
Eipä ole itsellä tullut moisia vastaan, mutta mikäli saamaton hallitus ja halvin mahdollinen isännöintifirma niin kaikki voi olla mahdollista.
on hyvä idea ja ollut käytössä mm. Maunulassa ja muuallakin hyvin kokemuksin. Nimenomaan alueellisena kilpailutuksena saman isännöintitoimiston sisällä se onnistuu varmasti hyvin. Isännöitsijä kilpailuttaa hallituksilta saamiensa tai muualta löytämiensä firmojen välillä sovitut työt. Kilpailutuksen tuloksena saadaan sopiva määrä sopivia, laadultaan tsekattuja firmoja , joita sitten käytetään remonteissa etukäteen sovittujen hintatyyppien mukaisesti. Kylpyhuone lattiat, seinät ja vesieristys alle 6 m2 noin 6000,00 €; 6-10 m2 noin 8000 €. Kosteusvauriokorjaukset, muut yllättävät korjaukset teetetään lisätyönä ja niistä sovitaan aina paikan päällä tapauskohtaisesti. Näin isot kiinteistönomistajat toimivat - miksei sitten asoy:t samassa kaupunginosassa tai saman isännöintitoimiston sisällä. Alueellinen yhteistyö vaikuttaa paremmalta urakoitsijan näkökulmasta katsottuna, sillä työmaiden välimatkat olisivat pienemmät ja siten työ tehokkaampaa.
Tämä toimintamalli helpottaa sekä hallituksen, isännöitsijän ja osakkaan vahingosta syntyvää työtä ja haittaa. Hallituksella ja isännöitsijällä on jo valmiina tiedossa hinta/laatusuhteeltaan luotettava kumppani ja remontti voi alkaa viivytyksettä. Osakkaan asumishaitta jää myös mahdollisimman lyhyeksi ja malli mahdollistaa mm. korvaavien fasiliteettien (WC ja suihku) hankkimisen asuntoon (systeemiin), jolloin asumishaittaakin voidaan lieventää. Hallitukset tulevat yhteistyöhän mukaan kukin oman aikataulunsa puitteissa, mutta yhteistyö kannattaa. "Hallitustyöskentelyn kehittämispäivä 18.9.2010 luentoaineistot Työpajat: Taloyhtiöiden alueellinen yhteistyö: Ryhmäkorjaukset - alueellinen yhteistoiminta korjaushankkeissa, Toimitusjohtaja Mikko Virkamäki, Kotialue Oy. Alueellisen puheenjohtajaverkoston muodostaminen ja toiminta. Puheenjohtaja Mika Artesola, Puheenjohtajien Klubi Turku" http://www.taloyhtio.net/ajassa/hallitusforum/luentoaineistot/
ASIAAN KANNATTAA PANEUTUA JA KOKEILLA ENSIN PIENEMMÄSSÄ MITTAKAAVASSA. JOS TULOKSET HYVIÄ, NIIN SYSTEEMIÄ JATKETAAN JA KEHITETÄÄN KOKO AJAN KOKEMUKSEN PERUSTEELLA. NÄIN SYNTYY HYVÄ KUMPPANUUSVERKOSTO, JOKA ON KAIKILLE OSAPUOLILLE LÄPINÄKYVÄ, PALKITSEVA JA KEHITTYVÄ!
Asiaa hankaloittaa asunto-osakeyhtiöiden byrokaratia. Jokainen taloyhtiö on oma kokonaisuus jossa on oma päätöksen tekoelin (hallitus, yhtiökokous). Jos näin kilpailutetaan niin kuitenkaan urakkaa ei pystytä lupaamaan ennen kuin päätökselle on hallituksen ja yhtiökokouksen siunaus. Tässä mielessä ei saada etua siitä, että esim. kilpailutettaisiin 5 julkisivuremontia ja saataisiin siitä kokonaishinta. Tarjouksen tekijä joutuu siis laskemaan hinnat taloyhtiökohtaisesti koska sitä asiaa ei pystytä lupaamaan, että vältämättä tämän urakkakokonaisuuden tekijä saisi ja näin ollen he eivät pysty laskemaan hintaa könttäurakanna, jolloin suurin osa edusta jää saamatta verrattuna siihen, että kilpailutettaisiin urakkakohtaisesti taloyhtiöittäin.
Yhteiskilpailuttamisessa lopputuloksena on kuitenkin kiinteistökohtaiset hinnat, jos esim. julkisivuremonteista puhutaan nimimerkin gt3322 esimerkin mukaan. On totta, että esim. samalla alueurakkasopimuksella ja siis samaan aikaan rakennettujen asoy:den hallitukset päättävät saman elementtijulkisivun korjausasteesta ja korjaustavasta hyvin eri lailla ja silti on mahdollista kilpailuttaa julkisivuremontteja yhtä aikaa. Kullakin yhtiöllä on oma suunnitelmansa, joten hallitusten ja yhtiökokousten on jo pitänyt käsitellä projektit elimissään. Mallia on todella kokeiltu jo Suomessa hyvin tuloksin. Parhaiten malli toimii kylpyhuonekorjauksissa tai muissa vastaavissa vuosikorjauksen töissä, joille voidaan laskea ns yksikköhinta. Näin turhat kilpailuttamiset jäävät pois ja hallitus ja isännöitsijä voivat keskittyä hallinnoimiseen.
vuokrataloyhtiötä ja yksittäistä asunto-osakeyhtiötä keskenään.
Vuokratalossa isännän ääntä käyttää vuokrataloyhtiön johto joten asioiden kilpailuttaminen ja päättäminen on helpompaa.
Yksittäisessä asunto-osakeyhtiössä hallitus ja yhtiökokous tekee päätökset hitaammin ja ne eivät perustu yleensä järkisyihin. Useamman yksittäisen asunto-osakeyhtiön yhteishankintoja on kokeiltu vuosikymmeniä eikä ne onnistu edes ns. aluehuoltoyhtiökohteissa saatikka muualla. Kateus ja periaatteet on suurin kompastuskivi kun pitäisi naapurin kanssa tehdä yhteistyötä.
jota kannattaa aina toteuttaa ja kehittää. Ehkä jossain ja joskus naapurihallitukset voivat päästä kateuden ja periaatteiden yli ainakin tässä kohtaa, sillä tämä ei ole kateuden arvoinen juttu. Yhteistyön voi aloittaa kuten yllä on mainittu esim. muutaman hyvän remonttifirman kilpailuttamisesta, jotka sitten tekevät kylpyhuoneremontteja tai muita korjauksia alueella sekä yhtiölle että osakkaille. Samalla yhtiöt voisivat yhdessä tehdä osakkaille ohjeistukset esim. märkätilojen korjauksista, siis yleiset ohjeet ja sitten kullekin asoy:lle oman näköiset ohjeet. On varmasti asoy:lle edullisempaa teettää yhteistyössä tällaisia asioita kuin että kukin taho räpeltää omin voimin näitä asioita.
ITS...:lle kiitos kommentista! Mielenkiintoinen on näkemyksesi asoy:den päätöksenteon luonteesta:
"hallitus ja yhtiökokous tekee päätökset hitaammin ja ne eivät perustu yleensä järkisyihin." Pidät siis asoy:n päätöksentekoa usein epärationaalisuuden ja kateuden läpitunkemana. Ja perusteluna mm. tämä, ettei hyvään yhteistyöhön olla koskaan päästy. Katsoisin, että epäonnistumisen taustalla voi olla muitakin syitä, kuin hallituksen ja osakkaiden epärationaalisuus ja kateus. Projektit ovat voineet kaatua mm. siksi, ettei aika ole ollut kypsä tällaisiin hankkeisiin - ajatus on tuotu ulkoapäin, tarve ei ole kasvanut hallitusten sisältä - malli on ollut vielä vaiheessa - henkilökemiat eivät ole toimineet. Kun tarve tulee sisältä päin, kun hallitusten puheenjohtajien verkosto muodostuu vapaaehtoisesti asoy:n toiminnan kehittämisen ympärille, niin voi jo olettaa rationaalisiakin tuloksia syntyvän.
on taustalla kun asunto-osakeyhtiössä tehdään päätöksiä, valitettavasti.
"Projektit ovat voineet kaatua mm. siksi, ettei aika ole ollut kypsä tällaisiin hankkeisiin"
Jos kysyt osakkailta ennen kuin päätetään rahoituksesta on aika lähes aina väärä. Siinä vaaditaan fiksua hallitusta joka osaa katsoa asioita kiinteistön kannalta, ei osakkaiden lompakon kautta.
" - ajatus on tuotu ulkoapäin, tarve ei ole kasvanut hallitusten sisältä"
Mikäli kiinteistönpito lähtee ei-ammattilaisten "sisältä" niin lopputulos on sitä mitä pahimmillaan näkee tuolla maakunnissa. Pihassa seisoo uusi jätekatos, asfalttia vedetään koko pihalle ja samalla rappaukset putoaa seiniltä. Eli ei tiedetä mikä on oikeasti tärkeää.
"Kun tarve tulee sisältä päin, kun hallitusten puheenjohtajien verkosto muodostuu vapaaehtoisesti asoy:n toiminnan kehittämisen ympärille, niin voi jo olettaa rationaalisiakin tuloksia syntyvän. "
Anteeksi vaan mutta tämä verkostoituminen julkisuudessa pyörii lähinnä muutaman katkeran puheenjohtajan ympärillä ja saa virtansa herravihasta joka kohdistuu kaikkiin jotka hankkivat elantonsa kiinteistöbisneksestä.
tarrautua kiinni kynsin hampain. Kiitos ITS... hyvästä satiirisesta kommentistasi. Minunkin perimmäinen näkemykseni kiinteistöalalta ja asunto-osakeyhtiöistä lähenee Sinun näkemystäsi erolla etten haluaisi vielä luovuttaa valtaa kyynisyydelle. Tilanne olisi todella kansallinen katastrofi, jos asiat ovat kuvaamasi tavalla. Tähän suuntaan kyllä uusi asoylakikin rivien välissä viittaa - kyllä paimennettavia ja ruokittavia on suuri määrä. Silti toivon asunto-osakeyhtiöiden välille yhteistyötä, sillä se on kaikkien osakkaiden ja yhtiöiden edun mukaista. Optimismia, optimismia ja optimismia.........
Pahimmillaan tällaiset kilpailutuksen yhteishankkeista saavat sellaiset huhut liikenteeseen, että isännöistijä junailee hommat samalle firmalle ja vetää välistä. Tämä koko ketjun kirjoitus lähti sellaisesta väitteestä. Suuri ongelma asunto-osakeyhtiöissä on, että hallituksessa ei ole rakennusalan ammattilaisia tai ammattilaisia yleensä ottaen. Hallitukset koostuvat esim. siivoojista, lääkäreistä, roskakuskeista, maatalouslomittajista, partureista yms. jotka eivät tietyissä tapauksissa osaa katsoa taloyhtiötä kokonaisuutena vaan tuijotetaan vain sitä omaa nurkkausta ja tehdään päätökset sen mukaan. Tämä ei ole yleistus mutta oma kuuden vuoden kokemus alalta on tuonut tämän kuvan asiasta. Asiaa sekoittaa vielä se kun hallituksella on harvoin teknillistä tietämystä niin päätökset tehdään tunnepohjalla ja ajattelen vain niitä kustannuksia pienellä aikavälillä välittämättä siitä miten korjausten lykkääminen kasvattaa korjausvelkaa, joka jollain aika välillä räjähtää käsiin. Itse olen henkilökohtaisesti kyllästynyt koko alaan ja todennäköisesti tämä on viimeinen kevät tässä toimenkuvassa. Isännöintialla saa kokoajan lokaa niskaansa. 70-80 luvun kyhäelmien remonttitarve on räjähtämässä käsiin ja isännöitsijät ovat työaikansa puolesta erittäin kovassa rasituksesta. Kiitokseksi hyvin hoidetusta työstä saat vielä haukut ja narinat niin siinä pistää mietimään, että kannattaisiko vaihtaa toimenkuvaa työhön missä on säännölliset työajat, selkeät tehtävät ja reilut korvaukset työajasta.
Kysymys kuuluukin eli koska tarjoaja ei voi laskea sen varaan, että saisi kaikkien yhteistarjouspyynnössä olevien taloyhtiöiden urakat niin onko urakan hinta yhtään sen edullisempi kuin taloyhtiö kilpailuttaisi urakkakohtaisesti ? Missä hyöty?
Onko Uusi asunto-osakeyhtiölaki askel kohti kansallisen asuntovarallisuuden tiukempaa haltuunottoa sen hallinnon miehittämisellä rakennusalan ammattihenkilöillä? Eikö isännöitsijän kautta tuleva konsulttiapu (vaikka useampi konsultti) tuo enää riittävästi tietoa ja/tai anna rohkeutta hallitusten jäsenille päätöksenteon pohjaksi, vaan tarvittaisiin ammatti-ihmisiä hallituksen sisälle päätöksistä vastuita kantamaan. Tarvittaisiinko silloin myös yhtiökokoukseen ammattihenkilöitä valistamaan osakkaita "oikeiden" päätösten tekemisessä kuten ammattihenkilöitä ja asiantuntijoita on eduskunnassakin meidän sinne valitsemina!
Olipa keinot melkein mitkä hyvänsä, niin isännöitsijän ja hallituksen työtä tulee helpottaa jollain tavoin. Taloyhtiöiden yhteistyö olisi yksi keino vähentää työtä ja lisätä avoimuutta. Kerroit isännöitsijöiden olevan erittäin kovassa rasituksessa ja kyllästyneitä työhönsä. Koetteleeko isännöitsijää riisto kyhäelmien remonttitarpeista, kun teknistä tukea ei ole tarpeeksi vai isännöintityön ja organisaation heikosta jäsentyneisyydestä. Pitäisikö isännöintityö analysoida ja prosessoida uudelleen, ettei se riistäisi tekijänsä ammatti-identiteettiä, estäisi henkilökohtaisten resurssien uusiutumista ja työn imun kokemista.
Myös isännöintiyhteisön tasolla nykyinen tapa tehdä isännöintityötä näivettää yhteisölliset rakenteet työpaikalla, mikä näännyttää lisää jo uupunutta isännöintiporukkaa. Yhteisöllisyys ei luo nyt mitään lisää, vaan jokainen tekee omaa työtänsä kuin yrittäjä yksinään keksien pyörän uudestaan ja uudestaan. "missä on säännölliset työajat, selkeät tehtävät ja reilut korvaukset työajasta." kysyy työnarkomaani75 kuten moni muukin isännöitsijä!
Niin mielenkiintoisia kysymyksiä. Asian ydin lienee siinä, että taloyhtiön hallituksella on erittäin paljon valtaa rakennuksien kunnossapitoon liittyvistä asioista. Hyvän kunnossapidon kannalta kun väärät henkilöt on valittuna taloyhtiön hallitukseen niin esitykset kunnosapidon oikea-aikaisesta suorittamisesta torjutaan jo alkumetreillä ennen yhtiökokoukseen saattamista. Yleensä sitten siinä vaiheessa kun hallitus saa riittävästi painetta niskaan päättää se erota tehtävästään tai eivät halua tulla uudelleen valituksi, jolloin sotkut siivoaminen jää toisten harteille. Toinen vaihtoehto on, että sitten sama meno jatkuu samankaltaisten uusien hallituksen jäsenten toimesta, joilla ei ole riittävää ymmärtystä mm. rakennustekniikan asioista. Lopullisen syntipukin viran saa harteilleen isännöitsijä vaikka olisi järkevää elinkaarenhallintaa ja kunnossapito moneen kertaan esittänyt hallitukselle tehtäväksi. Mielestäni taloyhtiön hallituksen jäsenille pitäisi tulla lainpuolesta pakolliseksi koulutus, joka lisäisi tietoa niin juridisista kuin teknisistä asioista. Esim. yli 20 huoneistoisien taloyhtiöden hallitusten jäsenten pitäisi suorittaa kurssituksena hallituksen jäsenen pätevyyskoulutus.
ja ajallisesti limittäin, jolloin yritys voi suunnitella resurssinsa hallitusti ja työvaiheet limittäin tiedossa olevalla kohtuullisella jatkuvuudella. Jos asoy:stä noin 75 % on kilpailutuksen jälkeen tilaajana mukana, niin se riittänee yrittäjälle jatkuvuuden takeeksi. Tästä jatkuvuudesta ja kumppanuudesta yrittäjälle syntyvää hyötyä tulisi valua myös tilaajan osaksi. Tässä on luu. Yrittäjän kanssa projektien onnistumisen seuranta olisi noin pari kertaa vuodessa ja hintatason tarkistus kilpailutuksella noin 3 vuoden välein. Laadunvalvonta on aina kohdekohtaisesti. Kyllä kannattaa kokeilla ja kehittää mallia. Malli toimii ehkä huonosti haja-asutusalueella!
Panostakaa laatuun, älkää halpaan hintaan. Yleensä ottaen kun tätä palstaa lukee niin kriteerinä on ensimmäisenä halpa hinta ja sen jälkeen tulee kaikki muu. Monesti urakaa tehtäessä on huomattu, että se halvimman tarjouksen tekijän työ ei ole ollutkaan loppupeleissä se edullisin ja laadukkain. Vaikka annetaan samat kriteerit niin todennäköisesti työnjälki ei ole sama sillä halvimman tarjouksen tekijällä ja esim. keskihintaisen. Oleellista olisi selvittää referenssikohteiden kokemuksia tekijästä ja selvitää ko. yrityksen voimavarat ja kokemus erityyppisten rakenteiden kunnostamisesta. Näitä eri tekijöitä kun on riittävästi selvitetty ja punnittu tehtäisiin ratkaisut jonka ensisijaisena tekijänä ei olisi se halvin hinta.