Suomen rakennusbisneksessä yksi vaiettu aihe eli tabu on rakennusliikkeiden ja isännöintitoimistojen "hyväveli-suhteet". Virallisia kytköksiä ei ole, ja virallisesti perustajaurakoitsija eli grynderi kilpailuttaa uuden kohteensa isännöinnin, mutta esim. Porissa on nyt käynyt sillä tavalla, että YIT:n ja Skanskan uudet kerrostalokohteet menevät "automaattisesti" kaupungin suurimmalle isännöitsijälle eli Porin Isännöintikeskukselle.
Mikä sattuma, vai mitä? Jos grynderi kilpailuttaa (siis aidosti kilapiluttaa) kaikkien uusien kohteiden isännöinin, niin miksi kukaan muu kuin Porin Isännöintikeskus ei saa uusia kerrostaloja isännöitäväkseen?
Esimerkiksi Porin koko Europa-kortteli (neljä eri asunto-osakeyhtiöta ja yksi kiinteistöyhtiö, rakentajina Skanska ja YIT) menivät "sattumalta" joka ikinen Porin Isännöintikeskukselle. Ja kun muutaman vuoden tauon jälkeen Skanska sai seuraavan kohteensa valmiiksi Porin linja-autoaseman kupeeseen...
http://kodit.skanska.fi/Kohteet-ja-asunnot/Porin-Huvitus/
...menee Porin Huvituksen isännöintisopimus Porin Isännöintikeskukselle.
Asukkaan eli osakkaan näkökulmasta voi olla ongelmallista, että hänen omaisuudestaan vastaa isännöitsijä, jolla on kytköksiä rakennusliikkeeseen. Vanhan sanonnan mukaanhan, kun isännöitsijä kumartaa sinne grynderin suuntaan saadakseen uusia kohteita itselleen, tulee sitä kuuluisaa peppua näytettyä oman palkan maksajalle eli isännöitävän asunto-osakeyhtiön osakkkaalle. Ei ihme, että isännöitsijä tuntuu hoitavan velvollisuuksiaan niin surkeasti. Hän joutuu joka hetki miettimään suhteitaan rakentajien suuntaan...
Kuinkas tässä vapaan kilpailun maassa on näin päässyt käymään? Isännöintialalla kilpailu ei olekaan vapaata, eikä kukaan edes tunnu puhuvan asiasta. Miksi?
Isännöitsijän kytkökset rakennusliikkeiden kanssa
23
1309
Vastaukset
- Näinhän se menee
joka on sinänsä ihan luonnollista. Omistaja(t) valitsevat omasta näkökulmasta sopivimman isännöitsijän. Kun sitten valitaan osakkaista hallitus, tämä hallitus voi haluitessaan vaihtaa isännöitsijän.
- hyväveliverkko
Tässä on kuitenkin selvä etu sillä isännöitsijällä, joka saa jalkansa ns. ovenrakoon.
Rakennusliikkeen (grynderin) rakennusaikainen hallitus valitsee isännöitsijän, joka siis Porissa on aina Porin Isännöintikeskus.
Mutta kynnys vaihtaa isännöitsijää on sen jälkeen aika korkea. Tai siis HYVIN KORKEA. Esim. Porin Europa-kortteli, joka valmistui 2009-2011 (4 asunto-osakeyhtiötä ja yksi kiinteistöyhtiö) menivät kaikki Porin Isännöintikeskukselle. Tähän päivään mennessä YKSIKÄÄN EI OLE VAIHTANUT ISÄNNÖITSIJÄÄ.
Eli kun kerran pääsee suhteilla uuden valmistuvan kohteen isännöitsijälle on "satavarmaa", että ne kohteet saa pitää ainakin seuraavat 10 vuotta tai "ikuisesti" ja samalla voi asioita hoitaa jopa aika huonosti. Kouluarvosana isännöinnistä tasoa 7.
Silti kynnys vaihtaa isännöitsijää on todella korkea. Kaikki isännöitsijäthän ovat enemmän tai vähemmän laiskanpulskia eivätkä tee mitä lupaavat. Samasta asiasta saa muistuttaa 3-4 kertaa ja kuukautta myöhemmin se on edelleen hoitamatta!
Mutta onnittelut niille isännöitsijöille, jotka suhteilla saavat jokaisen kaupungin uuden kohteen itselleen. - Näinhän se menee
hyväveliverkko kirjoitti:
Tässä on kuitenkin selvä etu sillä isännöitsijällä, joka saa jalkansa ns. ovenrakoon.
Rakennusliikkeen (grynderin) rakennusaikainen hallitus valitsee isännöitsijän, joka siis Porissa on aina Porin Isännöintikeskus.
Mutta kynnys vaihtaa isännöitsijää on sen jälkeen aika korkea. Tai siis HYVIN KORKEA. Esim. Porin Europa-kortteli, joka valmistui 2009-2011 (4 asunto-osakeyhtiötä ja yksi kiinteistöyhtiö) menivät kaikki Porin Isännöintikeskukselle. Tähän päivään mennessä YKSIKÄÄN EI OLE VAIHTANUT ISÄNNÖITSIJÄÄ.
Eli kun kerran pääsee suhteilla uuden valmistuvan kohteen isännöitsijälle on "satavarmaa", että ne kohteet saa pitää ainakin seuraavat 10 vuotta tai "ikuisesti" ja samalla voi asioita hoitaa jopa aika huonosti. Kouluarvosana isännöinnistä tasoa 7.
Silti kynnys vaihtaa isännöitsijää on todella korkea. Kaikki isännöitsijäthän ovat enemmän tai vähemmän laiskanpulskia eivätkä tee mitä lupaavat. Samasta asiasta saa muistuttaa 3-4 kertaa ja kuukautta myöhemmin se on edelleen hoitamatta!
Mutta onnittelut niille isännöitsijöille, jotka suhteilla saavat jokaisen kaupungin uuden kohteen itselleen.Varmaan tuossa on ongelma etenkin markkinatalouden toimivuuden kannalta ja ongelma lähtee jo rakennuttajien valinnasta. Käsittääkseni isot rakennusyhtiöt saavat valtaosan kuntien ja kaupunkien rakennuspaikoista (varmaan suhteellisestikin) ja siinä varmaan on se ongelman ydin (markkinoiden keskittyminen). Kun sitten rakennuspaikat on jaettu, siitä eteenpäin yksityinen yritys tekee yhteistyösopparit haluamallaan tavalla ja yksityisen yhtiön kilpailuttamiseen on varsin vaikea ulkopuolisen puuttua.
Kunta/kaupunki voisi tietysti yrittää asettaa rakennuttajan kanssa tekemiinsä sopimuksiin ehtoja, jotka liittyisivät mm. isännöinnin kilpailuttamiseen ja valintaan. Yksityisten yhtiöiden sisäisiin asioihin ollaan kuitenkin varsin haluttomia puuttumaan, etenkin tämän tyyppisessä tapauksessa, jossa isännöitsijä voidaan vaihtaa "varsinaisen" hallituksen toimesta.
Se ettei näin tapahdu on varmaan totta. Itse olen eräässä as.oy:ssä ehdotellut isännöitsijän kilpailuttamista (ts. vaihtamista). Tarve ja syyt myönnetään, mutta jostain syystä kilpailuttamisesta päättäminen tuntuu ylipääsemättömän vaikealta, enkä viitsi asiaa runnomallakaan alkaa läpi viemään. Varmaan aika monessa taloyhtiössä on vallalla samantyyppinen hyssyttelyn henki ja osaltaan saamattomuus.
Isännöitsijätkin voisivat olla markkinoinnissaan hiukan aloitteellisempia ja lähestyä omatoimisesti taloyhtiöiden hallituksia.
- Mikä ongelma?????
Kuten edellinen vastasi nii rakennuttajan on ehkä viisastakin valita isänöitsijä, jonka kanssa on aikaisemminkin tehty yhteistyötä. Tietää, että hommat sujuu ilman suurempaa vääntö.
Ja kun kiinteistö on sitten siirtynyt osakkaiden hallintaan, niin he voivat tietysti sitten kilpailuttaa ja alita isännöinnin kuten parhaaksi näkevät.
Joten mikä on ongelma?- hyväveliverkko
Ongelma on se, että uusista kohteista ei ole aitoa kilpailutusta. Kaikki menevät Porissa samalle isännöitsijälle.
Mielestäni siinä on ongelma. Jos olet uusi isännöitisijä alalla, et mitenkään voi saada uusia kohteita isännöitäväksi, kun eräs nappaa ne kaikki.
Aitoa kilpailua ei ole.
Ei ostajilla ole mitään valtaa asunto-osakeyhtiön rakennusaikaiseen taloudenpitoon, kuten ei ole isännöitsijälläkään. Rakennusvaiheen alkaessa on rakennusliikkeen pakko toimittaa RS turva-asiakirjat, joihin kuluu taloussuunnitelma. Kyseisestä suunnitelmasta ei sitten ole mahdollista poiketa, eli koko rakennusvaiheen aikaiset kustannukset ovat ennalta tiedossa.
Yhtiön varsinainen hallituksen ja osakkaiden vastuulla oleva taloudenpito alkaa siitä kun yhtiön hallinta luovutetaan osakkaille, eli kun rakennusvaihe päättyy.- alalla1
So what! Kuten jo edellä mainittiin halltus voi vaihtaa isännöitsijän niin halutessaan. Eihän grynderillä ole mikään velvollisuus kilpailuttaa isännöitsijää ja valita halvinta mahdollista. Ja eihän tämä mikä tabu ole, vaan ihan tiedossa oleva asia kaikille jotka työskentelevät kiinteistöalalla. Nyt vaan taitaa jotain Porilaista isännöitsijää keljuttaa kun ei saa uusia kohteita isännöitäväksi.
- Uudiskohteen ostaja
Muutaman uudiskohteen pääkaupunkiseudulla ostaneena en voi liikaa painottaa hallinnon luovutuksen jälkeisen hallituksen tärkeyttä. Heti ensimmäiseksi uuden hallituksen on:
- vaihdettava rakennuttajan valitsema isännöitsijä
- hankittava jostain pätevä rakennuttajakonsultti käymään läpi urakka-asiakirjat sekä työmaapäiväkirja ja rakennusajan pöytäkirjat. Tämän jälkeen rakennukset on tarkastettava ja järjestettävä huoneistokatselmukset. Nämä on tehtävä erittäin huolellisesti.
Yhtiö menettää oikeutensa reklamoida suuristakin rakennusvirheistä, jos niitä ei ole kirjattu viimeistään kaksivuotistakuutarkastuspöytäkirjaan.
Ette uskoisi millaisia rakennusvirheitä on tullut suurtenkin alan toimijoiden uudiskohtaissa vastaan. Suuret puheet laadusta ovat täyttä potaskaa. Omilla rahoillaan asunnon ostaneen on oltava tarkkana ja huolehdittava, että taloyhtiön uusi halltus osaa nämä asiat. Tai mentävä hallitukseen itse.- Kiinteistöpäällikkö
Isännöitsijän vaihtamisessa 2 ensimmäisen vuoden aikana ei ole mitään järkeä. Hyvä isännöitsijä ajaa taloyhtiön etua, eikä sillä ole merkitystä, että rakennuttaja on isännöitsijän alun perin valinnut. Isännöitsijän vaihtaminen aiheuttaa vain sen, että uusi isännöitsijä joutuu aloittamaan taloyhtiöön ja sen palveluverkostoon tutustumisen taas nollapisteestä, Ja alkuvaiheessa oleva uusi yhtiö työllistää isännöitsijää todella paljon.
- hyväveliverkko
Kiinteistöpäällikkö kirjoitti:
Isännöitsijän vaihtamisessa 2 ensimmäisen vuoden aikana ei ole mitään järkeä. Hyvä isännöitsijä ajaa taloyhtiön etua, eikä sillä ole merkitystä, että rakennuttaja on isännöitsijän alun perin valinnut. Isännöitsijän vaihtaminen aiheuttaa vain sen, että uusi isännöitsijä joutuu aloittamaan taloyhtiöön ja sen palveluverkostoon tutustumisen taas nollapisteestä, Ja alkuvaiheessa oleva uusi yhtiö työllistää isännöitsijää todella paljon.
"Hyvä isännöitsijä ajaa taloyhtiön etua, eikä sillä ole merkitystä, että rakennuttaja on isännöitsijän alun perin valinnut."
Kyllä sillä vaan käytännössä tuntuu olevan! Isännöitsijä potkii aika laiskasti grynderiä rakennusaikaisten virheiden korjaamiseen ja tyytyy kumartelemaan grynderiä, jotta saa jatkossakin uusia kohteita! Asiat eivät tule hoidetuksi.
Tilanteessa kärsii osakas, jonka asioita isännöitsijä ei hoida parhaalla mahdollisella tavalla, kun isännöitsijä tasapainoilee grynderin kumartelun ja taloyhtiön osakkaan asioiden hoitamisen välillä. - Kiinteistöpäällikkö
hyväveliverkko kirjoitti:
"Hyvä isännöitsijä ajaa taloyhtiön etua, eikä sillä ole merkitystä, että rakennuttaja on isännöitsijän alun perin valinnut."
Kyllä sillä vaan käytännössä tuntuu olevan! Isännöitsijä potkii aika laiskasti grynderiä rakennusaikaisten virheiden korjaamiseen ja tyytyy kumartelemaan grynderiä, jotta saa jatkossakin uusia kohteita! Asiat eivät tule hoidetuksi.
Tilanteessa kärsii osakas, jonka asioita isännöitsijä ei hoida parhaalla mahdollisella tavalla, kun isännöitsijä tasapainoilee grynderin kumartelun ja taloyhtiön osakkaan asioiden hoitamisen välillä.Kaikilla isännöitsijätoimistoilla on yhteyksiä useisiin rakennuttajiin, koska se kuuluu työn kuvaan. Jos sellaista etsii, jolla tällaisia yhteyksiä ei ole, joutuu valitsemaan isännöitsijäksi harrastelijan. Sitä en suosittele kokeilemaan.
- hyväveliverkko
Kiinteistöpäällikkö kirjoitti:
Kaikilla isännöitsijätoimistoilla on yhteyksiä useisiin rakennuttajiin, koska se kuuluu työn kuvaan. Jos sellaista etsii, jolla tällaisia yhteyksiä ei ole, joutuu valitsemaan isännöitsijäksi harrastelijan. Sitä en suosittele kokeilemaan.
"Kaikilla isännöitsijätoimistoilla on yhteyksiä useisiin rakennuttajiin, koska se kuuluu työn kuvaan."
Ainakaan Porissa näin ei ole. Porissa on useampi isännöintioimisto, jotka eivät mitenkään voi saada uusia valmistuvia kerrostalokohteita isännöitäväkseen vaikka tekisivät "mitä tahansa".
Ei siis ole vapaata kilpailua. hyväveliverkko kirjoitti:
"Hyvä isännöitsijä ajaa taloyhtiön etua, eikä sillä ole merkitystä, että rakennuttaja on isännöitsijän alun perin valinnut."
Kyllä sillä vaan käytännössä tuntuu olevan! Isännöitsijä potkii aika laiskasti grynderiä rakennusaikaisten virheiden korjaamiseen ja tyytyy kumartelemaan grynderiä, jotta saa jatkossakin uusia kohteita! Asiat eivät tule hoidetuksi.
Tilanteessa kärsii osakas, jonka asioita isännöitsijä ei hoida parhaalla mahdollisella tavalla, kun isännöitsijä tasapainoilee grynderin kumartelun ja taloyhtiön osakkaan asioiden hoitamisen välillä.Jos nyt ensin ajattelisit, ja sitten kirjoittaisit. Tai vaihtoehtoisesti tutustuisit lakiin, ja sitten kirjoittaisit.
RS-kohteessa osakkailla on oikeus osakkeenostajien kokouksessa (joka on pidettävä kun 1/4 osaa osakkeista on rakennusvaiheen aikana myyty, AsOyL 2 luku 20 §) valita oma rakennustyöntarkkailija (AsOyL 2 luku 22 §). Muita oikeuksia ei ostajalla ole ennen rakennusvaiheen päättymistä, eli silloin kun kaikki yhtiön rakennukset on hyväksytty käyttöönotettaviksi. Silloin valitaan uusi hallitus joka valitsee isännöitsijän.
Eli miksi mikään rakennusyhtiö valitsisi uuden ja alalle juuri tulleen isännöitsijän, kun kokeneita ja uudiskohteet osaavia vanhoja yhteistyökumppaneita on jo olemassa? Kustannuksella kun ei siltä osin rakennusvaiheen aikana ole edes väliä, hinta on mukana huoneiston myyntihinnassa (ja on "pieru Saharassa" muihin kustannuksiin nähden).- vähän vaihtelua
Välittäjä_LKV kirjoitti:
Jos nyt ensin ajattelisit, ja sitten kirjoittaisit. Tai vaihtoehtoisesti tutustuisit lakiin, ja sitten kirjoittaisit.
RS-kohteessa osakkailla on oikeus osakkeenostajien kokouksessa (joka on pidettävä kun 1/4 osaa osakkeista on rakennusvaiheen aikana myyty, AsOyL 2 luku 20 §) valita oma rakennustyöntarkkailija (AsOyL 2 luku 22 §). Muita oikeuksia ei ostajalla ole ennen rakennusvaiheen päättymistä, eli silloin kun kaikki yhtiön rakennukset on hyväksytty käyttöönotettaviksi. Silloin valitaan uusi hallitus joka valitsee isännöitsijän.
Eli miksi mikään rakennusyhtiö valitsisi uuden ja alalle juuri tulleen isännöitsijän, kun kokeneita ja uudiskohteet osaavia vanhoja yhteistyökumppaneita on jo olemassa? Kustannuksella kun ei siltä osin rakennusvaiheen aikana ole edes väliä, hinta on mukana huoneiston myyntihinnassa (ja on "pieru Saharassa" muihin kustannuksiin nähden)."miksi mikään rakennusyhtiö valitsisi uuden ja alalle juuri tulleen isännöitsijän"
Voisivat valita jonkun alalla jo PITKÄÄN toimineen toisen isännöitisjän tämän yhden sijaan.
Jos ei muuten, niin vaihtelu virkistää!
- Uusix
Näin on ja monet isännöitsijätoimistot eivät edes ota uudiskohteita isännöitäväkseen, niissä kun joutuu usein vääntämään rakennuttajan/osakkaiden
kanssa takuukorjauksista ja se työllistää isännöintitoimistoja todella paljon.- Hieno homma
jos voi valikoida is-kohteet. Voi jättää muille nuo uudet, pienet (tuoton ja työn suhde huono), vanhat (joissa jatkuvasti remppaa jne.).
- asdfasf3222221
porukat luulee että hallitus sitä ja hallitus tätä. nykyään on riskinä että nimenomaan ne jotka asumisella tienaavat yritys tahot ostavat kämppiä yhtiöstä, pistävät omat porukat (pomojen sukulaiset) hallitukseen ja hoitavat 'takuut' tai ajan umpeutumisen. Sekä sopivat firman työllistämisestä jne. Kaikki tärkeät tienaavat. Usein osakkaat ovat aneemisia eivätkä halua tietää. Oman kokemuksen mukaan näin on 100% tapauksista.
Eli, ajatusmaailmasi mukaan isojen rakennusyritysten omistajien kaverit ostavat ainakin 2000 asuntoa vuodessa pelkässä keinottelumielessä?
Piipahdappa pääkoppatohtorin puheilla, lääkityksesi ei ole kohdallaan.- keinottelu kukoistaa
Välittäjä_LKV kirjoitti:
Eli, ajatusmaailmasi mukaan isojen rakennusyritysten omistajien kaverit ostavat ainakin 2000 asuntoa vuodessa pelkässä keinottelumielessä?
Piipahdappa pääkoppatohtorin puheilla, lääkityksesi ei ole kohdallaan.Se hyväveliverkko on tosiaan erikseen, jotka saavat varata ja ostaa asuntoja uudesta kohteesta ennen kuin ne tulevat julkisesti ennakkomarkkinointiin.
Porissa on tavallista, kohteesta on jo varattu huoneistoja käytännössä ennen kuin ennakkomarkkinointi alkaa.
Toki esim. Skanska tieää väittää, että ne huoneistot varattiin ennakkomarkkinoinnin alettua ensimmäisen puolen sekunnin aikana, mutta käytännössähän ne oli jo poimittu pois listoilta, kun ne asunnot eivät koskaan tulleet julkisesti myyntiin. Hartelalla sama juttu täällä Porissa.
Eli pöydän alta "kaverit" saavat tosiaan varata sijoitusasuntonsa ennen kuin kohteen ennakkomarkkinointi alkaa.
Eli kun vaikkapa Skanska rakentaa Porissa uuden RS-kohteen, jonka rahoittaa Porin Osuuspankki, niin Osuuspankin "johtajat" sekä Porin OP-Kiinteistökeskuksen väki saavat poimia omiksi sijoitusasunnoikseen mitä haluavat ennen kuin kohteen ennakkomarkkinointi alkaa.
Näin se menee täällä.
- Viitta ja tikari
@keinottelu kukoistaa: Minähänlaista vuokraa mahtavat nämä sijoittajat perivät, vaikkapa 55 neliön uudesta kaksiosta? Vai mienkä aikovat saada pääomalleen tuottoa?
- sattuma laulaa
Arvatkaapa mikä isännöintitoimisto Porissa sai Skanskan Iso-Antin isännöitäväkseen?
Kun ketjun lukee ei paljon tarvitse arvailla. Mutta täähän on siis hei ihan sattumaa, et nää Skanskan kohteet nyt vaan menee samalle isännöintitoimistolle. Ihan sattumaa, hei. - Ruotsalaiset.rahastaa
Teidät http://i132.photobucket.com/albums/q30/31848028/TAMPEREELLA TOIMIVA TAMPEREEN KIINTEISTOumlPALVELU OY OSAKSI CORBELIA JA VALEOTA 2_zps2fhxvwhh.jpg
- ykslahjottu
Otsikko on jo väärin. Kytkökset on isännöintitoimistoon. Uuden talon vastaanotto, takuu ja vastuuvuodet on vaativia isännöinnin kannalta. Kaikista ei ole sitä klaaraamaan. Suurin virhe on usein isännöitsijän vaihto. Sama koskee isojen peruskorjausten jälkristä aikaa. Vaihdoksessa menee aina tietoa hukkaan.
Ketjusta on poistettu 1 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
Mielessäni vieläkin T
Harmi että siinä kävi niinkuin kävi, rakastin sinua. Toivotan sulle kaikkea hyvää. Toivottavasti löydät sopivan ja hyvän391671Nellietä Emmaa ja Amandaa stressaa
Ukkii minnuu Emmaa ja Amandaa stressaa ihan sikana joten voidaanko me koko kolmikko hypätä ukin kainaloon ja syleilyyn k61351Nähtäiskö ylihuomenna taas siellä missä viimeksikin?
Otetaan ruokaöljyä, banaaneita ja tuorekurkkuja sinne messiin. Tehdään taas sitä meidän salakivaa.11305- 91299
Pupuhuhdasta löytyi lähes sadan kilon miljoonalasti huumeita
Pupuhuhdasta löytyi lähes sadan kilon miljoonalasti huumeita – neljä Jyväskylän Outlaws MC:n jäsentä vangittu: "Määrät p421297Persut petti kannattajansa, totaalisesti !
Peraujen fundamentalisteille, vaihtkaa saittia. Muille, näin sen näimme. On helppo luvata kehareille, eikä ne ymmärrä,61277Sinäkö se olit...
Vai olitko? Jostain kumman syystä katse venyi.. Ajelin sitten miten sattuu ja sanoin ääneen siinä se nyt meni😅😅... Lis01254Housuvaippojen käyttö Suomi vs Ulkomaat
Suomessa housuvaippoja aletaan käyttämään vauvoilla heti, kun ne alkavat ryömiä. Tuntuu, että ulkomailla housuvaippoihin11230Hyvää yötä ja kauniita unia!
Täytyy alkaa taas nukkumaan, että jaksaa taas tämän päivän haasteet. Aikainen tipu madon löytää, vai miten se ärsyttävä21180Lepakot ja lepakkopönttö
Ajattelin tehdä lepakkopöntön. Tietääkö joku ovatko lepakot talvella lepakkopöntössä ´vai jossain muualla nukkumassa ta21163