Kiinteistön kauppakirjassa lukee, että
-kiinteistö myydään remontoitavassa kunnossa
-ostajaa on pyydetty tarkastelemaan kohdetta erityisellä huolellisuudella, koska myyjä ei ole kiinteistössä vieraillut eikä täten tunne sen todellista kuntoa.
Sulkeeko tämä jollain lailla pois Maakaaressa mainittua 5v valitusaikaa piilevistä vioista?
-kiinteistö myydään remontoitavassa kunnossa
-ostajaa on pyydetty tarkastelemaan kohdetta erityisellä huolellisuudella, koska myyjä ei ole kiinteistössä vieraillut eikä täten tunne sen todellista kuntoa.
Sulkeeko tämä jollain lailla pois Maakaaressa mainittua 5v valitusaikaa piilevistä vioista?
Vastaukset 6
Vanhimmat
Riippuu paljolti myyntihinnasta. Jos hinta on huomattavan alhainen verrattuna muihin vastaaviin, niin silloin siitä voi olla apua. Mutta jos hinnoiteltu samaksi "kunnollisten" talojen kanssa, niin siilloin tuosta tuskin on apua jos sieltä kumminkin jotain löytyy ja käräjille menette.
Eli muistakaa myös hinnoitella se remontoitavaksi. Ja luetelkaa kaikki tietämänne todelliset virheet kauppasopimukseen, koska niistä virheistä mistä ostaja on itse tietoinen kauppahetkella, ei voi valittaa myöhemmin.
Teetättäkää te sellainen tarkistus missä on tarkoitus löytytää mahdollisimman paljon vikoja ja kirjatkaa ne ylös, niin olette "selvillä vesillä".
Me olemme siis ostajina.
Kiinteistön hinta on kohtuullinen, ei nyt mitenkään huomattavan halpa mutta on siinä huomioitu että remontoimaton kohde.
Kauppakirjassa ei ole eriteltynä mitään vikoja, ainoastaan tuo maininta, ettei myyjä tunne kiinteistöä koska ei ole siellä itse käynyt.
Viat on silmämääräisesti selvillä, tiedostamme että remonttia on tulossa mutta mitään isoa vikaa ei havaittu niissä paikoissa joihin näki ilman rakenteiden purkua.
Arveluttaisi kuitenkin lähteä laittamaan nimeä tuohon paperiin jos nuo kaksi aloitustekstissä mainitsemaani pränttiä jollain tapaa poistaisivat meiltä oikeuden valittaa jos sieltä löytyisikin jotain suurempaa ongelmaa jonka korjaus vaatisi meiltä kohtuuttomuuksia.
Miten myyjä voisi tietää remontointitarpeesta, jos ei ole siellä käynyt? Haiskahtaahan se, ja maakaaresta voisi etsiä johtolankoja. Ensinnäkin 2:9 §:n perusteella voidaan sopia 2-luvun 17–34 §:istä toisin, kunhan se on sopimuksessa ostajan puolelta yksilöity, millä tavalla asema poikkeaa säädetystä. Mutta jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, niin em. ei voida sopia toisin laissa määrätystä.
Maakaaren 2-luvun 17-34 § kattaa kiinteistön virheet, lähinnä tässä voisi epäillä olevan laatuvirheitä, ja myyjä ehkä yrittää ketkutella niitä koskevasta tiedonantovelvollisuudestaan irti. Toisaalta laki antaa suojaa ostajalle myyjän tiedonantovelvollisuuden vuoksi, koska sitä arvioidaan sen perusteella, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä, mutta toisin sopimista se ei kuitenkaan kiellä.
Pitäisi katsoa oikeuskäytännöstä, miten näitä vastuunrajoituksia on tulkittu ja milloin voidaan edellyttää ostajalta erityistä selonottovelvollisuutta. Myyjän tarkoitusperiä voisi yrittää testata ehdottamalla sopimukseen esim. tarkennusta, niin että myyjän lakiin perustuvaa vastuuta ei vähennä ostajalle asetettu selonottovelvollisuus.
Maakaaren 2:22 §
Ostajan tieto virheestä
Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
....
Hallituksen esityksessä 120/94 on perusteltu ostajan velvollisuutta kohteen tarkastamiseen seuraavasti:
Ostajan tieto virheestä. Ehdotetussa pykälässä säädetään ostajan velvollisuudesta tarkastaa kiinteistö ennen kaupan tekemistä sekä rajoitetaan ostajan oikeutta vedota virheeseen, jos hän tiesi kyseisestä kiinteistön ominaisuudesta tai jos hänen olisi pitänyt se havaita kiinteistöä tarkastaessaan.
Ostajan edellytetään 1 momentissa aina tarkastavan kiinteistön ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka olisi voitu kiinteistöllä käynnin yhteydessä havaita. Kiinteistön tarkastus koskee vain kiinteistön fyysisten ominaisuuksien selvittämistä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.
Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Tarkastukseen kuuluu tavallisesti myös kiinteistön ulottuvuuden ja siihen kuuluvien alueiden katsastaminen. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. Jos myyjä on nimenomaisesti ilmoittanut esimerkiksi kaivoveden olevan juomakelpoista taikka puuston jatkuvan yhtä vahvana koko metsäalueen, ostajan ei tarvitse tutkia myyjän ilmoituksen paikkansapitävyyttä. Pelkästään myyjän käsitys jostakin kiinteistön ominaisuudesta taikka ilmoitus, jonka myyjä sanoo olevan tarkistamaton, ei ole tässä tarkoitettu myyjän antama tieto. Myyjän tehtävänä on lisäksi oma-aloitteisesti antaa asianmukaiset tiedot kiinteistön vallintaan vaikuttavista seikoista samoin kuin panttioikeuksista ja muista kiinteistöön kohdistuvista erityisistä oikeuksista.
....
Kun tässä tapauksessa on ostajalle asetettu kauppakirjasssa erityistä huolellisuutta koskeva tarkastusvelvollisuus (jos se siten tulkittaisiin), niin siitä seuraisi, että siinä voitaisiin edellyttää käytettävän erityistä asiantuntija-apua.
Kiitos vastauksista.
Myyjä on tietoinen remontin tarpeesta sen perusteella että edellinen remontti kiinteistöön on tehty reilut 30 vuotta sitten, jolloin on uusittu pinnat ja myös käyttövesiputket. Toisessa suihkuhuoneessa on kosteusvaurio jonka itsekin totesimme.
Muutoin kiinteistö vaikutti olevan hyvinkin terve.
Kiinteistössä on ollut myöskin vuokralainen parin vuoden ajan, joka on toiminut "talonmiehenä" ja viime talvena sinne on teetetty laaja lämmitysputkiremontti.
Joten ihan terveellä maalaisjärjelläkin tämän remontin tarpeen maininnan perustelee, vaikka myyjä ei ole siellä käynyt, on hän varmasti tietoinen kiinteistön rempan tarpeesta.
Myyjä on elinkeinoharjoittaja, mutta kiinteistövälittäjä väittää että maakaari pätee joka tapauksessa, koska kyseessä ei ole uudisrakennus eikä laajasti peruskorjattu rakennus. Onko tästä tarkempaa faktaa?
Maakaari pätee jos se kohde on kiinteistö. Kiinteistön tunnistaa siitä, että siihen kuuluu maapohja, mutta viimekädessä laajuuden saa selville kiinteistörekisteritiedoista.
Maakaaressa on elinkeinonharjoittajia koskevaa erityissääntelyä, ja ko. laissa elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan sellaista, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä.
Sen maakaaten sovellettavuuden suhteen sillä, onko uudisrakennus tai laajasti peruskorjattu, ei ole merkitystä, eikä tule nyt äkkiseltään mieleen mihin voisi liittyä.