Laskeskelin oman 200 neliön ok-talon kuluja, kun ne tuntuu niin kovasti kiinnostavan tuhnuja.
RAHOITUS
Kymmenisen vuotta sitten otin lainaa 1.2 miljoonaa... siis markkoina, eli noin 200.000€. Jos oletetaan että laina-ajan korko on keskimäärin 3,5% ja laina-aika 20 vuotta. Niin lainan kuukausierä on 1165€. Keskimäärin lyhennys on 833€/kk ja korko 332€/kk.
YLLÄPITOKULUT
Sähkö 2200€/vuodessa (sähkölämmitys)
Vesi 400€/vuodessa
Tontinvuokra 500€/vuodessa
Kiinteistövero 250€/vuodessa
Vakuutukset 300€/vuodessa
Jätehuolto 200€/vuodessa
Kaapeli 100€/vuodessa
Lisäksi vaikka 200€/ vuodessa nuohoukseen, ruohonleikkurin bensaan, pikkukorjauksiin yms.
Yhteensä 4150€ eli 346€/kk
Mutta nyt on huomioitava se että tuossa tulee nyt sähkön, veden ja vakuutuksien osalta sellaisia kuluja mukaan, jotka vuokralainenkin maksaa joka tapauksessa vuokransa päälle, joten Jätetään sähköstä taloussähkön osuus eli noin tonni pois ja vesilasku pois ja vakuutuksesta kotivakuutuksen muu kuin kiinteitön osuus, eli parisataa pois.
Omistamisen ilosta kuluja tulee siis noin 212€/kk ja loput 133€/kk tulee asumisesta.
Asumiseni maksaa siis tällä hetkellä 1165 346=1511€/kk, josta vuokraan verrattava osuus on lainan nettokorko 332x0.72 omistamiseen liittyvät juoksevat kulut, jotka tekee yhteensä 451€/kk. Sanomattakin lienee selvää että 2000-luvulla rakennettua 200 neliön omakotitaloa suuren kaupungin kainalosta ei saa vuokrattua hintaan 451€/kk, eikä kyllä saa edes 1511€/kk hinnalla.
Varovaisesti voisi arvioida että säästän asumiskuluissa noin tonnin kuukaudessa ihan vain siksi että siirryin ajoissa omaan.
Jos haluaa laskea vieraan pääoman tuottoa, niin sehän on silloin noin 6%, ei mikään älytön, vaikka on tosin nettotuotto, mutta taitaa hakata aika monet sijoitukset samalla aikavälillä. Ja huom. omaa pääomaa ei ole kiinni senttiäkään, vaan koko homma hoituu lainarahalla.
RAHOITUS
Kymmenisen vuotta sitten otin lainaa 1.2 miljoonaa... siis markkoina, eli noin 200.000€. Jos oletetaan että laina-ajan korko on keskimäärin 3,5% ja laina-aika 20 vuotta. Niin lainan kuukausierä on 1165€. Keskimäärin lyhennys on 833€/kk ja korko 332€/kk.
YLLÄPITOKULUT
Sähkö 2200€/vuodessa (sähkölämmitys)
Vesi 400€/vuodessa
Tontinvuokra 500€/vuodessa
Kiinteistövero 250€/vuodessa
Vakuutukset 300€/vuodessa
Jätehuolto 200€/vuodessa
Kaapeli 100€/vuodessa
Lisäksi vaikka 200€/ vuodessa nuohoukseen, ruohonleikkurin bensaan, pikkukorjauksiin yms.
Yhteensä 4150€ eli 346€/kk
Mutta nyt on huomioitava se että tuossa tulee nyt sähkön, veden ja vakuutuksien osalta sellaisia kuluja mukaan, jotka vuokralainenkin maksaa joka tapauksessa vuokransa päälle, joten Jätetään sähköstä taloussähkön osuus eli noin tonni pois ja vesilasku pois ja vakuutuksesta kotivakuutuksen muu kuin kiinteitön osuus, eli parisataa pois.
Omistamisen ilosta kuluja tulee siis noin 212€/kk ja loput 133€/kk tulee asumisesta.
Asumiseni maksaa siis tällä hetkellä 1165 346=1511€/kk, josta vuokraan verrattava osuus on lainan nettokorko 332x0.72 omistamiseen liittyvät juoksevat kulut, jotka tekee yhteensä 451€/kk. Sanomattakin lienee selvää että 2000-luvulla rakennettua 200 neliön omakotitaloa suuren kaupungin kainalosta ei saa vuokrattua hintaan 451€/kk, eikä kyllä saa edes 1511€/kk hinnalla.
Varovaisesti voisi arvioida että säästän asumiskuluissa noin tonnin kuukaudessa ihan vain siksi että siirryin ajoissa omaan.
Jos haluaa laskea vieraan pääoman tuottoa, niin sehän on silloin noin 6%, ei mikään älytön, vaikka on tosin nettotuotto, mutta taitaa hakata aika monet sijoitukset samalla aikavälillä. Ja huom. omaa pääomaa ei ole kiinni senttiäkään, vaan koko homma hoituu lainarahalla.
Vastaukset 33
Vanhimmat
Tässähän se koko juju piileekin:
Parempi maksaa omaa toisten rahoilla kuin toisen omaa omilla rahoilla.
tämänkun tyffelipoika ymmärtää niin sitten hän alkaa ymmärtää paljon muutakin.
Asun omassa.
"Parempi maksaa omaa toisten rahoilla kuin toisen omaa omilla rahoilla."
No tätä paremmin asiaa ei voi enään ilmaista.
http://tinyurl.com/ok-loordi
Ja kun tuon realisoi, siitä ei tarvitse maksaa veroa. Elämänlaatu tietysti on huomattavasti parempi kuin 451€/kk maksavassa vuokra-asunnossa. Kyllä sinunkin kannattaisi muuttaa kaksioon perheinesi odottamaan rommausta. Paroni Münchausen olisi kateellinen noin hienosta päätöksestä.
Minua kiinnostaa mikä on asuntosi tämän hetkinen hinta. Jos se on vaikka puoli miljoonaa, pitää tälle sijoitukselle laskea joku tuotto jonka menetät koska se on sijoitettuna asuntoon.
Reaalituotto on tuotto vähennettynä inflaatiolla, neljä prosenttia on kohtuullinen otaksuma. Tämä merkitsee sitä että joka vuosi menetät 20 000 euroa pääomatuloja koska rahasi on sijoitettu asuntoon. Tästä menisi tietysti vero 30%, nettomenetys on 14 tonnia. Sen kun jakaa kuukautta kohti tulee 1167 joka jaetaan 200 neliöllä saadaan vajaa kuusi euroa neliö. Tämä on menetetty pääomatulo, tähän päälle kaikki muu, vieläkö joku väittää että omassa OK-talossa asuu lähes ilmaiseksi?!
Sitä kaipaamaasi reaalituottoa saa, kun asunnon hinta nousee. Hienoja teorioita voi toki väännellä, mutta kun kotia tarvitsee koko ajan niin se kannattaa hankkia omaksi sen sijaan, että maksaa sitä toiselle omaksi. Voihan sitä veneenkin alla asua ja optimoida tämän vähäisen sitoutuneen pääoman ja oman kurjuutensa, mutta ei sellainen mitään hyvää elämää ole.
"Minua kiinnostaa mikä on asuntosi tämän hetkinen hinta. Jos se on vaikka puoli miljoonaa, pitää tälle sijoitukselle laskea joku tuotto jonka menetät koska se on sijoitettuna asuntoon."
Vieläkö tämä jatkuu. No, oletetaan, että talon arvo on puoli miljoonaa euroa. Jotta tuolle summalle voisi laskea vaihtoehtoista tuottoa, se täytyy realisoida, eikös vain. Eli kämppä lihoiksi ja vuokralle. Mikäs tuollaisen 200 neliöisen, puoli miljoonaa maksavan ok-talon vuokra mahtaisi olla? Jos ei liikuta pk-seudulla, niin lasketaan nyt vaikkapa 1700 euroa/kk (pk-seudulla olisi huomattavasti kalliimpaa).
Jotta voimme tehdä vaihtoehtolaskelman tuolle rahalle, joka talossa on kiinni, niin se täytyy tehdä sillä olettamalla, että talo on velaton - sillä jos siitä olisi velkaa, niin sitä velkarahaa ei voisi sijoittaa mihinkään muuhun kuin taloon, se on siis asuntolainaa.
No niin, siis velaton puolen millin talo on myyty ja asutaan 1700 eurolla/kk vuokralla. Velattoman ok-talon ylläpitokulut ovat parin sadan luokkaa, eli vähennetään ne tuosta vuokrasta, jolloin erotukseksi jää 1500 e/kk.
Laskit, että puolen miljoonan panoksella saisi 14000 euron nettovuosituoton. Tästä kun vähennetään tuo 1500e/kk * 12 = 18 000 euroa, niin erotukseksi jää -4000 euroa.
Summa summarum: jos myyt puolen miljoonan talon ja muutat vastaavanlaiseen taloon vuokralle, niin menetät vuositasolla neljä tuhatta euroa. Lisäksi tämä tappio kasvaa vuosi vuodelta vuokrien nousun myötä. Vieläkö joku väittää vuokralla asumista järkeväksi?!
Hohhoijaa, täällä aivan muina miehinä väitetään että OK-talossa kaikki asumiskulut ovat vain pari euroa neliö, vuokralla asuva maksaa neliöstää kymmenen kertaa enemmän. Jos tuohon uskot olet aika yksinkertainen.
Herranjumala, sinulle annetaan faktaa pöytään ja et usko. No, omapa on häpeäsi ja tappiosi. Sinulla on joku ihme käsitys, että vuokra-asunnot on annettu toisten asuttavaksi ilmaiseksi.
Olenko minä väittänyt että kannattaa myydä ja muuttaa vuokralle, missä olen näin väittänyt? Kaikki riippuu vuokrasta, jos on esim. halpa työsuhdeasunto kannattaa asua vuokralla.
Kaikki läksi siitä kun joku kysyi omistusasumisen kuluja neliötä kohti. Näihin kuluihin pitää laskea menetetyt pääomatulot. Silloin päästään aivan eri lukuihin kuin "pari euroa neliö".
Katselin noita vuokrattavia ok-taloja Oikotieltä. Täytyy korjata tuota laskelmaa, sillä 1700 eurolla et todellakaan saa puolen miljoonan euron taloa vuokrattua. Tonni pitää pistää lisää, niin ollaan oikeilla lukemilla.
Eli oikeasti tuo pe*snetto on n. 15-16 tuhatta euroa vuodessa, jos myyt velattoman ok-talosti ja menet vuokralle vastaavanlaiseen taloon. Melko kallista, sanoisinko!
Ei tässä ota erkkikään selvää, mitä haet takaa. Siis jos on velaton ok-talo arvoltaan puoli miljoonaa euroa, ja tuossa kiinni olevalle rahalle lasketaan vaihtoehtoisia tuottotapoja, niin se tarkoittaa sitä, että talo joko myydään tai talo jätetään pankiksi ja sitä vastaan nostetaan lainaa. Jälkimmäisessä vaihtoehdossa ei tietenkään enää puhuta 500 000 eurosta, sillä eihän sitä lainaa koko vakuuden arvolta myönnetä, vaan yleensä 70% edestä. Mutta luulenpa, että noinkin iso laina (350 000 euroa) jää haaveeksi, jos lainaa haetaan pörssi tmv. sijoittamista varten. Sijoitusasunto taitaa olla ainoa, johon varmasti saisi lainaa.
Tämä ei taida tulla sinullekaan yllätyksenä, että aika moni velattoman puolen miljoonan euron talon omistaja toimiinkin juuri näin, eli käyttää tuota taloa vakuutena sijoitusasuntojen lainoilleen, eli tässä ei ole mitään uutta. Toisin kuin luulet, asunnon vuokraaminen ei ole hyväntekeväisyyttä, ja näin ollen vuokraajat maksavat nuo sijoitusasunnot vuosien saatossa velattomiksi vuokraisännälleen.
Mainitsemasi halpa työsuhdeasunto taas ei liity tähän keskusteluun laisinkaan, sillä se ei varmasti vastaa asumisviihtyisyydeltään puolen miljoonan euron taloa - ja jos vastaisi, niin se ei enää olisikaan niin halpa. En nimittäin ole kuullut, että kukaan olisi uskovaisella mummolla töissä :) Ymmärsin kyllä, mitä hait takaa; toki kaikista laskelmista saadaan kannattavia siinä vaiheessa, kun satojen tuhansien eurojen talot pistetään lihoiksi ja muutetaan asumaan vuokralle parilla sadalla eurolla kuukaudessa. Mutta nämä vaihtoehdot eivät sovi sellaisille ihmisille, jotka haluavat ylläpitää saman asumismukavuuden kuin mitä tuo ok-talo tarjoaa.
Mutta tuo on vain oletus, sijoitukset voivat myös tuottaa huonommin ja niistä voi tulla jopa tappiota.
Edellä mainittu laskutoimitus on kuitenkin faktaa toteutuneista kuluista ja samaan tyyliin ne tulee toteutumaan jatkossakin.
Kuten tuossa itse arvioin, niin pärjään nyt vuokraamiseen verrattuan noin tonnin kuussa. Taloni ei ole ihan puolen millin arvoinene, sanotaan että ehkä 400.000 tonnia, jos sinun laskukaavalla häviän noin tonnin sijoitusmenot, niin sehän menee silloin rahojen suhteen melko tasan. Omistusasunnossa on kuitenkin myös rahaan liittymättömiä etuja, kuten vapaus päättää seinien väristä ja kaapin paikasta.
Ei nyt kymmentä kertaa enemmän vaan ehkä neljä tai viisi. Joku roti sentään.
421/200=2,105
1511/200=7,55
Asukaa vaan vuokralla ja laskekaa tuottoa rahalle jota teillä ei ole.
Ison yksiön vuokra on pk-seudulla noin 20 euroa neliö. Yhtiövastikkeet on noin neljä euroa neliö. Jos on velaton asunto niin oman asumiskustannukset ovat vain tuo neljä euro neliö ja tulevat remontit, asuntoon sijoitetulle pääomalle ei tarvitse laskea mitään tuottoa?
Jos olet tuota mieltä ja menet sen kertomaan jollekin joka vähääkään asiaa ymmärää sinulla nauretaan päin naamaa. Tai ei ehkä naureta, saat osaksesi säälinsekaista ihmettelyä.
Yksiö, 37 neliötä, hinta 180 tonnia. Kun tuolle summalle lasketaan kohtuullinen neljän prosentin reaalituotto (reaalituotto on tuotto vähennettynä inflaatiolla) saadaan 7200. Tästä 30% vero valtiolle, tulee 11,35 euroa neliö kuukaudessa. Tähän päälle yhtiövastike ollaan yli 15 eurossa neliöltä. Ei tuo omistusasuminen olekaan moninkertaisesti halvempaa vaikka täällä niin väitetään.
Mikä tämän ymmärtämisessä on niin vaikeaa?! Veikkaa että kohta joku keksii ettei tuollaiset laskelmat mitenkään koske OK-kuninkaita, että heidän asumiskulunsa on euron neliö kuukaudessa...
"Jos on velaton asunto niin oman asumiskustannukset ovat vain tuo neljä euro neliö ja tulevat remontit, asuntoon sijoitetulle pääomalle ei tarvitse laskea mitään tuottoa?"
Ymmärrätkö, että tuo velaton asunto tulee ilmaiseksi kylkiäisenä 25 vuoden maksuajalla. Eli omistusasuminen ja vuokraaminen tulevat yhtä kalliiksi 25 vuoden laina-ajalla. Vaihtoehtoina siis on, että maksat tuon asumiseen sijoitetun pääoman joko itsellesi tai vuokraisännällesi.
Ihan kiva laskelma. Pikkukorjauksetkin oli otettu huomioon, mutta isot olivat jostain syystä unohtuneet. Se että niitä ei ole vielä tarvinnut tehdä, ei tarkoita sitä etteikö korjausvelkaa kertyisi koko ajan. Siihen pitää varata rahaa.
Ymmärrän kyllä että tällaista teoreettista kulua on vaikea tajuta, kun sitä ei vielä oikeasti ole joutunut maksamaan. Aikanaan kattoremontti kuitenkin tulee tai laitteita joudutaan uusimaan, eikä sellaisia ole mielekästä laskea pelkästään kyseisen kuukauden kustannuksiin. Samanlainenhan on omaan asuntoon sitoutuneen pääoman kustannus, jota monet omistajat eivät ymmärrä, kun se ei näy menona tiliotteessa.
Tämä viesti ei ole kannanotto omistusasumisen edullisuuteen sinänsä. Omaan käyttöön laskelmia tehdessä on kuitenkin otettava huomioon epäedullisetkin seikat. Jos tavoitteena on vain saavuttaa tiettyä mielipidettä tukeva tulos, voi tietysti jättää jotain laskemattakin. :)
No tässä on tosiaan asuttu jo kymmenen vuotta ja tämähän tuntuu vielä uudelta. Ei ole edes maalattu vielä rakentamisen jälkeen muuta kuin viime kesänä parvekkeen kaiteita. Sisäseiniä on kyllä maalattu, ei siksi että olisi ollut tarvetta, vaan siksi on haluttu vaihtaa väriä.
Ei tässä seuraavankaan 10 vuoden aikana ole mitään sellaista suurempaa korjaamista mihin tuo 200 euroa keskimäärin vuodessa ei riittäisi.
Mutta kuten ehkä huomasit niin tuo laskelma oli laina-ajasta, en yhtään elvistellyt sillä ajalla kun talon laina on noin 10 vuoden kuluttua maksettu, silloinhan kk-menot rojahtaa, jos ei ota uutta lainaa. Mutta voidaan olettaa että sitten otetaan uusi laina ja kk-erä pysyy samana kun tehdään vähän suurempi remppa.
se suurempi remppa on kyllä syytä tehdä ihan omalla rahalla joka on jo säästynyt lainanmaksujen jälkeen, ettei koko ajan ole kiinni jossain lainanmaksuissa.
No ei näillä koroilla ja inflaatiolla kannata säästää etukäteen, sehän on idioottimaista. Tietysti kannattaa käyttää korkotuettua asuntolainaa remontteihin.
kuinka on pieni tuo vakuutusmaksu, onko alivakuutettu....meillä yli 1500e/v, mutta siinä summassa on kylläkin kaikki auton kasko sekä kissan kasko mukana ja täysarvovakuutus muutenkin.
Talo on kyllä vakuutettu täydestä arvostaan, mutta eihän kiinteistön vakuutus ole pajon mitään, tekeekö edes satasta vodessa. Kodin irtiaimiston yms. kotivakuutuksen osuus on paljon suurempi.
Autojakin on pari kappaletta ja niistä kummankin kasko jonka vuosimaksu taitaa olla ilman alennuksia jotain 800€, toisessa autossa toki bonus70%, mutta toisessa vaan jotain 40%. Sitten on vielä pari mopoa ja hevonen, vähän yli satkun kpl.
Alennusten kans kaikki talouden vakuutukset on yli 1000€ vuodessa, mutta suurimmaksi osaksi niillä ei ole kyllä mitään tekemistä asumismuodon kanssa, paitsi tietysti siinä mielessä että jos asuisi kerrostalossa vuokralla, niin ei olisi varaa noihin kaikkiin vakuutettuihin juttuihin, eikä paikkaa missä niitä pitäisi, joten tulisi halvemmaksi.
Laskehan samalla paljonko maksat siitä että asun vuokralla enkä käy töissä.
Yhteiskuntarauhan kannalta on kannattavaa elättää paskaväki kotiinsa, etteivät ala hankkia leipäänsä suoralla toiminnalla paremmin menestyviltä.
Pahoin vaan pelkään että seuraava lama vie tukenne ja joudutte liian tiukoille ja ahdigossa ajaudutte epätoivoisiin tekoihin.
Joo no joku taisi mainitakin että tuosta jälleen kerran jäi isommat remontiti huomioimatta vai meinasitko myydä jollekin muulille sitten kun aika on? Kyllä ne okt:kin vaativat sellaisen isomman rempan tuommoisen 15v välein jotta pysyisi ajanmukaisena, hilloa palaa kunnon remontissa vähintään se 30te, pari tonnia vuodelle nyt ainakin siis.
Jos ottaa 20 lainan maksettuaan uuden ostohintaa vastaavan lainan, niin eiköhän sillä tehdä ne remontit mitä siinä vaiheessa on tarpeen? Rahoitus kulut jatkuu saman suuruisina, mutta kiinteistön arvo pompsahtaa.
30 tonnia 15 vuoden välein? Se tekee 133€/kk. Varsin kohtuullinen kulu sen jälkeen kun tuo 1165€/kk ostolaina on jo maksettu pois.
tietää, että mihin ok-talossa saa menemään 30 000 euroa/15 vuotta korjauksiin. Putkiremonttikin kun ok-taloon maksaa kymppitonnin maksimissaan. Itselläni ei tule muuta korjaustarvetta mieleen ensimmäisen 15 vuoden aikana kuin puuosien maalaus, ja siihen ei montaa tonnia mene, vaikka koko julkisivu olisi puuta. Eil ensimmäiseen 30 vuoteen ei varmasti ole mitään isoja remppoja tiedossa - ja siinä ajassa on asuntolainakin jo maksettu pois.
Eikös se juju ole se että se kämppä on ostettu 10 vuotta sitten silloisilla hinnoilla eikä nykyisillä ehkä 70% korkeammilla hinnoilla.
Jep, ja sama voidaan todeta uudelleen 10 vuoden kuluttua.
Talot ja rakentaminen oli sikakallista myös 10 vuotta sitten...
Ilmeisesti talossasi ei ole kattoa jota pitää korjata/vaihtaa tietyn väliajoin, myöskään lattiapintoja, eikä seinäpintoja tepettit yms. miten on salaojat tai ulkoikkunat. Missä olisi ulkoseinäpintahuollot tietyin välein. Miten suhtaudut kylpyhuoneesi kulumiseen ja home ja kosteusvauriokorjauksiin, tai vaikkapa putkiremontteihin. Asutko modernissa joka on 15v päästä täysin vanhanaikainen. Pitkässä juoksussa kaikki maksaa ja antaa hintalappua average-vuosikuluillesi. Annatko omaisuutesi pilaantua, jos makselet vain kiinteät kulut asumisestasi. Omassa asuvan tulisi huolehtia asunnon jatkuvasta kunnossapidosta.
Tuolla laskentatavalla minulla ei tällä hetkellä kulu ruokaan yhtään rahaa, en ole syonyt viimeiseen kahteen tuntiin mitään.
15 vuotta vanhat talothan on vielä uudenkarheita, ei suurempia korjauksia lähiaikoina.