Asuntomarkkinoiden romahdus.

-Asuntomarkkinoiden ylikuumeneminen 1985–1989

Suomessa koko 1980-luvun ajan tuotannon kasvu oli tasaista, noin 4 % vuodessa, ja työllisyys pysyi korkeana. 1980-luvun puolivälissä pitkään jatkuneesta asumiskulutuksen kasvusta huolimatta Suomessa asuttiin vielä ahtaasti verrattuna esimerkiksi muihin Pohjoismaihin. Kuluttajilla oli painetta kasvattaa asumisväljyyttä. Vuokrasääntely supisti saman aikaisesti vuokra-asuntotarjontaa, joka oli vielä pienasuntovaltaista. Vuokra-asunnoista siirtyi väestöä omistusasuntoihin.[1]

Asteittainen rahamarkkinoiden vapautuminen helpotti huomattavasti kotitalouksien lainansaantia vuosikymmenen puolivälin jälkeen. Vuosina 1987–1989 reaalikorot laskivat, korkojen verovähennysoikeus pysyi pääosin entisellään.

Samanaikaisesti kun asuntomarkkinoilla vuokra-asunnoista oli muuttopainetta omistusasumiseen ja asumisväljyyttä haluttiin parantaa, oli työllisyysaste hyvä ja talouden kasvu, sekä kuluttajien tulo-odotukset suotuisat. Kun korkotaso oli matala ja lainansaanti helpompaa, kysyntä aiheutti asuntolainamäärän nopean kasvun, joka puolestaan kanavoitui hintojen rajuna nousuna.

Rahoitusmarkkinoiden vapauttamisella ja lainanannon nopealla kasvulla oli merkittävä vaikutus hintojen nousuun. Sen sijaan asuntojen hintakuplan rooli hintojen nousussa ja laskussa oli vähäinen.[2]

Asuntojen hintojen nousu alkoi vuoden 1986 lopulla ja jatkui lähes vuoden 1989 puoliväliin asti. Vaikka nousun perusteet olivat reaalitaloudessa, odotukset nousun jatkumisesta ruokkivat nousuvauhtia.[1]



Asuntomarkkinoiden lama 1990–1994

Suomen talous kääntyi laskuun vuoden 1990 puolivälissä. Lasku jyrkkeni saavuttaen pohjan vuoden 1993 loppupuolella. Työttömyys kasvoi nopeasti, ollen vuonna 1994 jo yli 18 %.[3] Korot nousivat vuodesta 1989, ja korkotaso heitteli voimakkaasti vuoteen 1993. Kotitalouksien tulot supistuivat. Muuttoliike hiljeni.[1]

Asuntojen hinnat kääntyivät laskuun jo vuoden 1989 puolivälissä. Vuonna 1989 rakennettiin 64 000 asuntoa.[4] Kovan rahan asunnoille ei löytynyt ostajia, vaan ne jäivät myymättä, tyhjinä grynderiyhtiöiden harteille. Vuonna 1990 aloitettiin 69 000 asunnon rakentaminen, kahden vuoden kuluttua 40 000:n, ja vuonna 1996 aloitettiin vain 19 000 asunnon rakentaminen.[5] Suuria rakennusyhtiöitä, esimerkiksi Haka ja Polar, ajautui yrityssaneeraukseen tai konkurssiin.

Lama iski pahiten omistusasuntojen ylivelkaantuneisiin kotitalouksiin. Kun laina oli otettu korkean hinnan aikana, korkeiden korkojen ja tulojen supistumisen myötä monet kotitaloudet eivät kyenneet hoitamaan velkojaan. Asuntojen hintojen laskiessa myös vakuusarvot laskivat, jopa alle velan arvon. Monet kotitaloudet olivat pakotettuja myymään asuntonsa alle aikoinaan maksamansa hinnan, ja myös alle velan määrän.