Molemmat vanhempamme ovat kuolleet, äiti heistä viimeisenä. Kaikki isän omaisuus siirtyi äidille heidän keskinäisellä testamentillä. Nyt on sitten lopullisen perinnönjaon aika. Meitä on useampi sisarus. Olen tällä hetkellä ainoa (varauksin) kiinnostunut kotitalostamme, joka on yli 50v vanha talo. Taloon ei ole tehty juurikaan remonttia ja sen vuoksi ostohintatarjoukseni puhututtaa.
Kiinteistönvälittäjä arvioi talon ja tontin hinnaksi 160000 euroa, tontin ollessa arvokkaampi kuin talo. Teetimme taloon myös kuntoarvion ja lisäksi kuntoarvioija teki kustannusarvion remonttitarpeista, jotka ovat 30000 euroa. Em. kustannusarvio liitettiin perukirjoitukseen ja se huomioitiin/hyväksyttiin myös verottajan puolesta. Perintövero pieneni kustannusarvion vuoksi yhteensä 2100 euroa.
Taloon sinänsä pystyy muuttamaan ja siinä asumaankin tietyin varauksin. Tekniikka on pääosin 50v takaa (esim. lämmitys, putkistot, sähköjohdot). Remonteilla jatkaa talon ikää, esim. vesikatteen ja savupiippujen uusiminen kuuluu välttämättömiin korjauksiin. Pieni haju on ehkä homeesta lähtöisin tai voi johtua tuulettamattomasta alapohjasta (muovimatot laitettu myöhemmin). Ulkopuoliselle myytäessä talo pitäisi myydä purkukuntoisena, näin perikunta pääsisi vastuista.
Olen esittänyt maksavani talosta em. summien erotuksen eli 130000 euroa. Muut vaativat 160000 euroa.
Kumpi on mielestäsi oikeampi ostohinta? Kiitos etukäteen vastauksista!
Kiinteistönvälittäjä arvioi talon ja tontin hinnaksi 160000 euroa, tontin ollessa arvokkaampi kuin talo. Teetimme taloon myös kuntoarvion ja lisäksi kuntoarvioija teki kustannusarvion remonttitarpeista, jotka ovat 30000 euroa. Em. kustannusarvio liitettiin perukirjoitukseen ja se huomioitiin/hyväksyttiin myös verottajan puolesta. Perintövero pieneni kustannusarvion vuoksi yhteensä 2100 euroa.
Taloon sinänsä pystyy muuttamaan ja siinä asumaankin tietyin varauksin. Tekniikka on pääosin 50v takaa (esim. lämmitys, putkistot, sähköjohdot). Remonteilla jatkaa talon ikää, esim. vesikatteen ja savupiippujen uusiminen kuuluu välttämättömiin korjauksiin. Pieni haju on ehkä homeesta lähtöisin tai voi johtua tuulettamattomasta alapohjasta (muovimatot laitettu myöhemmin). Ulkopuoliselle myytäessä talo pitäisi myydä purkukuntoisena, näin perikunta pääsisi vastuista.
Olen esittänyt maksavani talosta em. summien erotuksen eli 130000 euroa. Muut vaativat 160000 euroa.
Kumpi on mielestäsi oikeampi ostohinta? Kiitos etukäteen vastauksista!
Vastaukset 15
Vanhimmat
Oikea ostohinta on lähempänä 130000, tunnearvosta sisaruksesi haluavat lisää rahaa. Kysy olisiko heistä jompi kumpi halukas ostamaan talon 160000 eurolla, jos ei niin tarjoa 130000 euroa.
Jokainen omassa talossaan asuva luulee aina, että se oma talo on arvokas linna, kulumista ja ajan hammasta ei haluta huomata. Tekniikka menee eteenpäin, sähköt, nettiyhteydet yms. on nykyisin modernissa talossa oltava ajan tasalla. Vanhaan taloon ne vedetään pintavetoina tai sitten talo puretaan runkoon ja sinne pinnan alle piilotetaan paljon uutta tekniikkaa.
Ikuisuuskysymys. Oikea hinta on se mihin yhdessä päädytte
Näinhän se on. Mutta halusin keskustelua ja vastauksia aloitukseeni!
Sehän se on lopputulos, mutta aloittaja hakee tukea (tai tyrmäystä) omille näkemyksilleen.
//Kumpi on mielestäsi oikeampi ostohinta?// Vastaan, että tietysti 160000€.
Alan- ja paikkakuntanne käytännön asiantuntijana välittäjä on luonnollisesti ottanut huomioon talon todellisen kunnon arvion antaessaan.
Verottajan ohjeissa on hyväksyä kaupoissa maximi 25% alihinta ilman lahjaa, joten 30000€ mahtuu verottajan tulkintaan ilman mitään todellisuuspohjaa.
Ansiokas selostuksesi talosta ei anna eväitä arvioida talon arvoa juuri pilkun paikkaa tarkemmin.
Välittäjän arviossa voi spekuloida sitä, että onko se pyydetty nimenomaan perinnönjakoa ja osakkaiden välistä kauppaa varten, vai onko välittäjä käsittänyt saavansa talon myytäväkseen. Välityssopimuksia kalastetaan yläkanttiin annetuilla arvioilla. Jos paikkakunnallanne on kilpailevia välittäjiä, niin kolmella arviolla olisi varmaan helpompaa päästä sopimukseen kauppahinnasta.
Talon arvo/hinta pitää kaikkien osakkaiden hyväksyä myös perinnönjaossa tai annettaessa myynti välittäjän hoitoon.
Kuten toisissakin vastauksissa on tolkutettu, niin hinta on löydyttävä osakkaiden kesken tai pesään on haettava toimitusjako. Silloin kymppitonnikin on pikkuraha ja kaikki osakkaat maksavat kulut osuuksiensa suhteessa. Lykkyä sopimiseen.
Meinaat maksattaa remppasi sukulaisillasi vai?
Välittäjä lienee arvioinut talon hinnan oikein, sen nykykunnolla. Tarjoaisin itse 155000 euroa, ja remppakulut menee omasta lisäbudjetista. Remonttihan nostaa talon arvoa.
Aloituksessani kerroin, että "Olen tällä hetkellä ainoa (varauksin) kiinnostunut kotitalostamme". Huomaa sana varauksin. Koko ajan mietin, mitä teen asian suhteen. Tunnen olevani tavallaan uhrautumassa, jos ostan talon itselleni. Siksi olen ajatellut tuollaista hinnantinkimisjuttua. Sen tiedän, että kukaan ulkopuolinen ei maksa tuota 160000 euroa.
En maininnut aloituksessani, että sama välittäjä arvioi kuusi vuotta sitten isän perukirjaan talon ja tontin arvoksi 90000 euroa. Melkoista arvonnousua vanhalle talolle. Toki tontin arvo on muuttunut, mutta ei noin paljoa, kun juuri mikään ei ole muuttunut alueella 25 vuoteen. Kritisoin arvioiden isoa eroa muille sisaruksille, mutta kukaan ei välittänyt asiasta. Olivat kai tyytyväisiä, kun saa niin paljon... Myös tuo aiempi arvio vaikuttaa hintaesitykseeni.
Jos talo myydään ulkopuoliselle, eikä laiteta tuota myydään purkukuntoisena -ehtoa, niin perikunta voi olla lirissä, jos ja kun talosta löytyy tulevaisuudessa hämminkejä. Purkukuntoisena myytäessä hinta tippunee. Kuulemani mukaan on läjäpäin oikeusjuttuja perikuntien myymissä taloissa ilmaantuneisiin ongelmiin liittyen (home yms.).
Jos ostohintani on 160000 euroa, niin silloin pitänee ilmoittaa verottajalle remonttirahan huomioimattomuus! Lisää perintöveroa.
//Jos ostohintani on 160000 euroa, niin silloin pitänee ilmoittaa verottajalle remonttirahan huomioimattomuus! Lisää perintöveroa.//
Ei välttämättä, mutta perintövero on vain alle puolet luovutusvoittoverosta, jonka myyjät (perikunta) maksavat tuosta 30000 eurosta, elleivät ole omistajina asuneet kahta vuotta. Hankintamenona on tuo verottajan hyväksymä perukirjan arvoa remontti arviolla alennettu perinveroarvo. Tästä voit päätellä, että ehkä verottaja ei ole kovin tiukka rintaperillisten 10-13% tuottavasta veroarvosta, kun useissa tapauksissa vaihtoehtona on 30-32% tuottava luovutusvoittovero.
Sinulla on mielestäni hyviä perusteita neuvotteluihin osakkaiden kesken, kuten yhden välittäjän arvioin uskottavuus ja erityisesti riski homevauriosta.
Se nyt vaan on niin raaka tuo perintökaari, että sovintojako ja -myynti voi syntyä vain kaikkien osakkaiden hyväksymänä tai toimitusjakona käräjäoikeudesta haetun pesänselvittäjän/-jakajan toimittamana.
Mielestäni olisi otettava välittäjän palkkio huomioon , mikäli se laitetaan ulkopuolisen myyntiin..
Laittakaa talo myyntiin . hinnan selvittyä olet valmis maksamaan saman hinnan perikunnan tilille.
Samalla saat osan kauppahinnasta takaisin perintönä.
Kuten tuolla jo teodettiin ei kiinteistönvälittäjä arvioinut hintaa siten että tontilla olisi uudenkarhea talo vaan nimenomaan että tontilla on huonokuntoinen remontintarpeessa oleva talo.
Myös näistä vanhojen talojen ostajien valituksista on ollut paljon puhetta.
Ostaja ei voi olettaa että 50 luvulla rakennetussa talossa on käytetty samanlaisia rakennustapoja/materiaaleja kuin nykytaloissa.
Kun ostaa 50 luvun talon ostaa myös 50 luvun ongelmat.
Se että jos myyjä on remontoinut taloa ja väittää että 50 luvun virheet on korjattu niin silloin asia on ihan eri.
Joten turha vedota siihen että ulkopuoliselle ei voi myydä kun talo on vanha.
Se ettet mainitse mikä oli tontin ja talon arvot viittaa siihen ettet halua hyväksyä sitä että tontimaan hinta on noussut.
ehkäpä jauhan tässä turhaan ja muut turhautuvat, mutta kirjoitan kuitenkin...
Talon ja tontin hintaa ei ole uudemmassa arviossa eritelty, mutta naapuri on myynyt samansuuruisen tontin suurin piirtein samanlaiselta paikalta hintaan 100000 euroa. Sen mukaan laskettuna talon hinnaksi jäisi 60000 euroa.
Kuusi vuotta sitten arvioija sanoi tontin olevan arvokkaampi kuin talon ja yhteisarvio oli 90000 euroa. Miten näistä sitten laskee arvonnousuja? Mielestäni talon hinta ei pitäisi nousta juurikaan kuudessa vuodessa. Jos talon hinta on pysynyt samana, niin tontin hinta on noussut 20000 eurosta 100000 euroon. Kuten aikaisemmin kerroin, niin alueella ei ole tapahtunut oleellista muutosta, että tontin hinta noin paljon nousisi.
Jos joskus tarvin arvioijaa, niin en ainakaan hänen puoleen käänny...
Unohda nyt ainakin ensiksi kuuden vuoden takaiset asiat ja naapurit. Arvo on se miten sitä tänä päivänä arvostetaan vapailla markkinoilla.
Aika turha tuosta hinnasta on täällä jauhaa, ei sitä kukaan voi factoja tietämättä tietää. Tee kuolinpesälle tarjous, jos muut eivät hyväksy niin jätä ostamatta tai nosta tarjousta. Jos kauppoja ei synnyt, niin kysy muita että itä tehdään, tarjoaako joku paremmin tai laitetaanko yleiseen myyntiin. Jos mistään ei sopua löydy, niin sitten on varmaan haettava jakaja pesälle. Voit sinä talon ostaa sitten jakajaltakin, tai vaikka huutokaupasta jos jakaja sellaisen järjestää.
Muiden perillisten kanssa on turha väitellä hinnasta.
Pistäkää se myyntiin jollekin kiinteistönvälittäjälle jonka te yhdessä päätätte.
Sitten kun talo on myyty niin selviää se lopullinen hinta.
Asiasta on turha spekuloida ettei vanhaa taloa kukaan halua ostaa, jos hinta on kohdallaan ostaja löytyy.
Voihan sitä antaa heti kättelyssä kiinteistönvälittäjälle oman tarjouksen joka jää sitten odottamaan tuleeko parempia diilejä.
Myyntiaikeissa ilmoita heti myös jo tiedossa olevat remonttiarviot ja maininta muovilattioista ja homeen hajusta. Kaikki tiedossa olevat viat on ilmoitettava. Sitten näkee mitä hintaa siitä tarjotaan jos ostajia ilmestyy ollenkaan.
Kunnalta voit myös tarkistaa tontin hinta-arvion, siellä tietävät oman paikkaunnan hintatason.
Jos menee myyntiin niin kauppakirjaan KAIKKI viat ja arviot.
Jos ostat itsellesi koko "roskan", niin voit tehdä sen kauppakirjalla ostamalla sisaruksien PERINTÖOSUUDET, silloin ei eritellä mitään eikä jaeta mitän. Ja ei tarvitse kaupanvahvistajia, myöhemmin haet sitten lainhuudon ja ennen sitä maksat varainsiirtoveron siitä osuudesta mitä maksoit sisaruksille.