Olisi paineita myydä pitkään jatkuneen työttömyyden takia asunto joka on vuokralla. Vuokralaista ei voi heittää heti ulos. Paljonko asunnon hinta tippuu jos se ei ole heti ostajan käytettävissä?
Toisaalta jos sen ostaa joku sijoittaja, niin se lienee hyvä asia että siellä on valmiina vuokralainen joka maksaa vuokransa säännöllisesti. (?)
Osto- ja myyntihinnan erosta menee varmaan veroa. Vaikuttaako tähän se jos asunto on ollut omassa käytössä? (Muistelisin että vaikuttaa.) Tarkistaako näkeekö verottaja mistään onko asunto ollut omassa käytössä? (Se on ollut minulla yli 10 vuotta. Talonkirjojakaan ei taideta enää pitää, eli onko asia vain omantunnon asia veroilmoituksessa?)
Toisaalta asunnosta on ollut vuosien varrella paljon ylimääräisiä kuluja, kuten remonttikuluja yms, joiden pitäisi olla verovähennyskelpoisa.
Toisaalta jos sen ostaa joku sijoittaja, niin se lienee hyvä asia että siellä on valmiina vuokralainen joka maksaa vuokransa säännöllisesti. (?)
Osto- ja myyntihinnan erosta menee varmaan veroa. Vaikuttaako tähän se jos asunto on ollut omassa käytössä? (Muistelisin että vaikuttaa.) Tarkistaako näkeekö verottaja mistään onko asunto ollut omassa käytössä? (Se on ollut minulla yli 10 vuotta. Talonkirjojakaan ei taideta enää pitää, eli onko asia vain omantunnon asia veroilmoituksessa?)
Toisaalta asunnosta on ollut vuosien varrella paljon ylimääräisiä kuluja, kuten remonttikuluja yms, joiden pitäisi olla verovähennyskelpoisa.
Vastaukset 12
Vanhimmat
Näemme taas, miten turvattomassa asemassa vuokralainen on, vaikka hoitaisi asiansa hyvinkin. Kun vuokraisäntä joutuu vaikeuksiin, sijoitusasunto menee myyntiin. Jos uusi omistaja tarvitsee asunnon itselleen, hyväkin vuokralainen joutuu lähtemään. Jos kyseessä on sijoittaja, vuokra nousee.
Vapaa kuin taivaan lintu tuulten heiteltävänä.
No mutta kuka oman asunnon ostaja haluaisi ruveta tuohon prosessiin? Harva ensiasunnon ostaja edes tietää mitä se vaatii. Siksi omaa asuntoa etsivä etsii mieluiten asuntoa joka on jo valmiiksi tyhjä, vaikka useimmat varmaan joutuvatkin pelaamaan edellisen asukkaan poismuuton kanssa.
Sijoittajalle ilmanmuuta.
Voithan toki tarjota sitä myös nykyiselle vuokralaiselle, kätevää: ei muuttokuluja.
Se ettei asuntoa saa heti käyttöön vaikuttaa varmasti vähän hintaan.
Jos olet asunut 2 vuotta itse, saat myydä ilman myyntivoittoveroa.
Kaikki remonttikulut voi vähentää, itse olen vähentänyt ne tosin jo vuosittain verotuksessa, en osaa sanoa voiko niitä vielä myyntivaiheessa poistaa?
Itse sinun tilanteessa laittaisin osan myyntirahoista pörssiin nyt.
Asuntoa myydessä kannattaa laittaa KAIKKI asuntoon liittyvä paperille, yhtiön tilasta kaikki mikä voi aiheuttaa kuluja jopa pihapuheet. Ota allekirjoitus ostajalta.
Myyjä on vastuussa, ei isännöitsijä eikä välittäjä. Puhuttu asia "unohtuu" varmasti, on oikein muotia pääkaupunkiseudulla laskutta myyjää.
Tuossa on kyllä paljon perää. Omistajan ja myyjän vastuita aina vaan lisätään ja muut ei muuta kuin rahastavat ja kasvattavat omia palkkioitaan.
Jo muutenkin kaikki vastuu asunnosta sen hoitokuluista ja menekistä markkinoilla on vain asunnon omistajalla, ja sitten on tullut tähän vielä nämä mahdolliset kauppjen jälkeisetkin myyjän kiristämiset. Välittäjällä ei ole mitään vastuuta asunnosta eikä siitä josko asunto kaupaksi menee. Välittäjä vaan pyrkii saamaan mahdollisimman helpolla mahdollisimman suuren palkkion siitä kun asunto markkinoilla kaupaksi menee.
Tässä onkin mielenkiintoista sellainen tapaus kun sijoittaja ostaa asunnon vuokralaisineen välittäjältä, ja myy asunnon kun vuokralainen aikanaan lähtee asunnosta. Ja tekee tämän katsomatta henkilökohtaisesti asuntoa, ja siis vain isännöitsijän todistuksen ja välittäjän juttujen perusteella. Voiko ostaja tällaisessa tapauksessa lähteä jälkikäteen myyjää kiristämään, ja jos voi niin millä perusteella.
Tottakai verottaja näkee väestörekisteristä, missä osoitteissa olet asunut viimeisen yli 10 vuoden aikana (10 vuotta sitten oli vuosi 2002 eli väestörekisteri oli takuulla silloin ja jo aiemmin tietokonepohjaisessa tietojärjestelmässä). Takuuvarmasti selvittävät, oletko asunut itse asunnossa kahta vuotta. Mitä vähennyksiin tulee, niin myyntihinnasta voi vähentää myyntiin suoraan liittyvät kulut ja ostohinnan ostokulut (paitsi jos olet tehnyt vuosittaisessa verotuksessa poistoja niin ne pitää tietenkin huomioida). Remontit ym. sinun olisi pitänyt vähentää vuosittaisessa verotuksessa, tähän voit hakea korjausta 6 vuotta taaksepäin. Kysy verovirastosta.
Kiitos vastauksesta.
Alkuaikoina olen maksanut omistani lattioiden uusimisen ja parin ikkunasalvan korjaamisen. Ne taisikin olla ainoat rahalla maksetut remontit, pintarempat tein itse. Mutta eikö ne poistotkin vanhene. Toisaalta saattaa olla että olen jo vähentänyt näitä remonttikuluja sitä mukaa kun ne tulivat, en muista varmasti kun siitä on niin kauan. Toisaalta nämä ovat pikkusummia koko potissa. Taloyhtiön puolesta on tehty myös paljon remppoja, mm julkisivuremonttia yms. Niiden lainaosuuksia en ole maksanut pois, vaan ne ovat olleet vähentämässä vuokrat miinus vastikkeet erotusta ja sitä kautta pääomatuloveroa.
Kun ostin asunnon, niin se oli läpimätä alkoholistin huonokuntoinen läävä jonka sain alihintaan. Taloyhtiön seinät ja parvekkeetkin olivat ihan räjähtäneitä. Nyt sekä asunto että julkisivut, parvekkeet, putket yms ovat kunossa. Hinta saattaa olla ehkä lähes kolminkertainen kuin se mitä maksoin aikoinani. Tosin ostohinta on epämääräinen, sillä osa ostohinnasta maksettiin asumisoikeutena. Kyseessä oli asunto, jonka Huoneistovisio oli ostanut törkeään alihintaan ja käräjäoikeus määräsi kaupan purettavaksi, kun myyjä ei ollut ymmärtänyt mitä oli oikeasti tehnyt. "Ostamme asuntosi, saat itse jäädä asumaan" tapaus. Eihän sinne loppuiäksi saanut jäädä asumaan. Lunastin asunnon itselleni tähän samaan hintaan mutta käyvän hinnan ja lunastushinnan ero maksettiin pitkällä asumisoikeudella pelkän vastikkeen hinnalla. Tosin se käypä hintakin oli hyvin alhainen. Eli mikäköhän on se oikea ostohinta kun ottaa huomioon sen että osa hinnasta maksettiin asumisoikeudella?
Hinta saattaa olla nyt hyvinkin 150000 euroa enemmän kuin ostohetkellä. Eli jos tuo on voitto ja siitä menee lähes kolmannes myyntivoittoveroon, niin se tietää n. 42000 euron veroja. Eli kahdelle vuodelle jaettuna se tietää 1750 euron hintaa/kk. Kun vuokra on 700 euroa/kk, niin hyödyn silti yli tonnin kuussa muutamalla asuntoon itse pariksi vuodeksi. Ainakin muodollisesti muuttaisin, eli kirjat sinne. Käytännössä voisin silti asua täällä missä asun nytkin. Katsottaisiinko tuo veropetokseksi? Entä jos vaihtaisimme vuokralaisen kanssa kirjat ristikkäin ja kumpikin jatkaisi asumista kuten ennenkin. Vuokralainen saisi hyvitystä vuokraan että suostuu siihen. Tietysti voisi tehdä myös niin että jos ei suotu, niin sitten menee heti irtisanomisajan jälkeen myyntiin. En tietenkään haluasi tehdä niin, mutta jos on pakkoraossa ja rahat loppuu, niin minkäs teet. Sossustakaan tuskin saa rahaa jos omistaa sijoitusasunnon. (Eikä muutenkaan viitsisi nöyrtyä sinne.) Ylimenokauden voisi rahoittaa vaikka kahden vuoden lainalla, sillä kyseinen asunto on velaton. Sitten kun tuosta asunnosta saadut rahat on loppu, niin onkin ollut jo pitkään eläkkeellä. Jos nyt edes pääsevät loppumaan kun eläke alkaa juosta jossain vaiheessa ennen sitä.
Minä ostan.
Hinta määräytyy pääpiirteittäin seuraavasti:
((kk-vuokra x 12) - (kk-vastike x 12)) / 0,1
Eli 8400 (vuokrat) - 1560 (vastikkeet) jaettuna 0,1 = 68400€.
Missä asunto sijaitsee?
MInkä kokoinen?
Rakennusvuosi?
Remontit?
Sinulle tuskin kukaan myy tuollaista kohdetta tuohon hintaan mistään hyvältä sijaintipaikalta, mieluummin sen pitää itsellään sijoitusasuntona.
Se on selvä että sijoitusasunnossa on tärkeätä alueella vallitsevan vuokratason suhde asunnon hintaan, ja tietenkin asunnon sijainti jo sinänsä.
Niin paljon on verot ja muut asunnosta tulevat laskut ja velvoitteet kasvaneet, että tuskin kannattaa vuokrata ainakaan jos vuoden vuokrat jää alle 7% myyntihinnasta varainsiirtoveroineen.
Myy tai ei. Sama se.
Sijoitusasuntoja on minulla 19. Periaate on, että ostan kun tuotto sijoitetulle pääomalle ennen veroja on min. 10%.
Älä viitsi laittaa läskiksi. Kaikkihan näkee heti että puhut soopaa.