Kaksi samankokoista asuntoa samalla alueella. Uuden neliöhinta on neljä tonni neliö, vanhan kaksi ja puoli tonni neliö. Kun laskee uuden ja vanhan hinnan erotuksen, korjausvelkaa on vanhassa puolitoista tonnia neliö?
Vanhan kun ostaa pääsee pienemmällä velalla asuntoon kiinni. Pitkässä juoksussa se tulee aivan yhtä kalliiksi kun otetaan huomioon tulevat remontit? Eli jos on rahaa kannattaa ostaa uusi?
Vanhan kun ostaa pääsee pienemmällä velalla asuntoon kiinni. Pitkässä juoksussa se tulee aivan yhtä kalliiksi kun otetaan huomioon tulevat remontit? Eli jos on rahaa kannattaa ostaa uusi?
Vastaukset 13
Vanhimmat
Toki se on näin.
Mutta aika vanha saa se vanha olla että akuutisti menisi 1500€/m2 korjaamiseen.
Jaa se vaikka 10 vuodelle, on realistisempaa, ja 10vuoden päästä myös uudessa on pientä laittoa.
Ei tarvitse olla kuin 1970-luvulla rakennettu niin korjausvelkaa on tonni viisisataa neliötä kohti. Tietysti riippuu siitä mitä remontteja on tehty. Kymmenenen vuoden kuluttua uudessa on todellakin vain pientä laittoa. Isompia remppoja alkaa tulla 20-30 vuoden kuluttua, putket kestää 50 vuotta.
Siinä on vaan se ongelma että kaikki parhaat paikat on rakennettu täyteen jo ennen sotia, uudet ovat syrjässä. Tämä näin etenkin vanhoissa kaupungeissa. Siksi monasti joutuu valitsemaan vanhan sillä asunnon sijainti on suurimmalle osalle erittäin tärkeää.
Totta turiset sillä uusissa asunnoissa on vain se vika että että sijainti on huono. Jos tahtoo esim. Kallioon uuteen asuntoon ei niitä ole.
Sanan ydin merkitys eli "ammattipiireissä" korjausvelka tarkoittaa vain ja ainoastaan tekemättä jääneitä tai jätettyjä remontteja. Eli kaiken paitsi putkiremontin voi lykätä hamaan tulevaisuuteen. Ei kaikki talot korjaa kattoakaan sen takia, että se on vuotanut vain kerran tai pari vuosittain. Sen lisäksi voidaan jättää uusimatta ikkunat (kyllä nekin pysyy paikoillaan aika hyvin vaikka huonokuntoisia olisivatkin), lisäksi parkekeremontit voi jättää tekemättä (laitetaan parvekkeet vaikka käyttökieltoon), hissiä ei korjata koska portaissa voi kävelläkin, mikä tekee kuntoilumielessäkin ihan hyvää, ja pihalaatoituksia ja asfaltteja varsinkaan ei tarvitse koskaan korjata, asfaltti kestää varmaan 1000 vuotta ennen kuin se kuluu kokonaan puhki. Ja niin edespäin, tätä listaa voisi jatkaa vaikka kuinka.
Eli kun tiedossa olevia korjaustarpeita ei tehdä, vaan remonttiehdotukset äänestetään aina yhtiökokouksissa nurin, niin tästä muodostuu korjausvelka.
Se, että jos vanhassa neliöhinnat on 2500 ja naapuritontilla täysin uudessa neliö maksaa 4000, niin ei se suinkaan sitä tarkoita, että ns. "korjausvelka" olisi 1500 neliöltä. Ei sen vanhan ole ikinä "pakko" maksaa sitä 4000, ellei sitten päätetä purkaa kaikkea pois ja tehdä uusi talo tilalle.
Summa summarum:
Jos vanhan talon 2500 neliöissä on kaikki kunnossa, ja tiedossa olevia korjaustarpeita ei ole, silloin sen vanhan neliön hinta on sillä hetkellä 2500 - eikä siihen kuulu lisätä mitään. Jos tiedetään, että joskus 10-15 vuoden päästä on edessä putkiremontti, jonka hinta perinteisin menetelmin tehtynä on esim. 1000 euroa per neliö, niin toki näitä joskus tulevia remontteja voi yrittää ynnäillä nyt pyydettyyn hintaan. Mutta entäs jos putkiremontti päätetäänkin tehdä pinnoittamalla? Ja jos kustannus jääkin vain muutamaan sataseen per neliö? Eipä noita tulevaisuuden remontteja ja niiden kustannusvaikutuksia välttämättä voi mitenkään tietää ja ennakoida.
Lasketaan esimerkin avulla. Nelikymppinen mies on ostamassa kaksiota jossa asuisi loppuikänsä 40 vuotta. Jos hän ostaa 1970-luvulla rakennetusta kerrostalosta tulee tuossa ajassa kaikki mahdolliset remontit putkirempasta lähtien. Varmaan pari tonnia neliö tulee remontteja. Asunnon myyntihinta tosin on kaksi ja puoli tonnia neliö.
Jos ostaa uuden niin tuleehan siihenkin remppaa 40 vuodessa mutta ei sitä pahinta eli putkiremppaa. Varmaan tonnin neliö remppoja ja jos myyntihinta on neljä tonnia tulee uuden ostaminen hieman kalliimmaksi.
Uusi on kuitenkin vanhaa parempi. On parempi ilmanvaihto, äänieristys ja sauna. Talo on suunniteltu tämän päivän ihmiselle, ei 1970-luvulle. Laadusta joutuu maksamaan.
Näissä on sitten laskettu keittiö, kylppäri, lattiarempat mukaan. Kuka sitä nyt 40 vuotta asuu samassa keittiössä, lattiakin pitää välillä laittaa.
...ja jatkan vielä:
Jos tulevaisuuden korjaushintoja haluatte laskea nykyisen hinnan päälle, niin lasketteko silloin upouuden asunnon 4000 päälle myös esim. 1000 euroa putkiremonttikustannuksia? Tuleehan se putkiremontti uusiinkin asuntoihin aina 50 vuoden välein. Ja omasta mielestäni olisi hullua puhua upouuden asunnon korjausveloista.
Jos tietää asuvansa jossain asunnossa pitkään voihan sitä uudenkin tulevia remontteja laskea, mitä ihmeellistä siinä on?
Ja se 5v PTS jonka nykyinen uusi As Oy laki vaatii tekemään, se on hyvä asiakirja, ja siitä näkee lähimmät tulossa olevat korjaustarpeet. Oma neuvoni on, että hyvissä ajoin (esim. 5v) ennen putkiremontin oletettua alkamisajankohtaa kämppä kannattaa myydä pois. Sitten kun se putkiremppa jo lukee siinä 5v PTS:ssä (eli hallituksen korjaustarveselvitys yhtiökokoukselle, tai jotain sen suuntaista), niin sitten kämppää ei voi enää myydä, kun siitä ei saa kunnon hintaa.
Ei ostajat niin tyhmiä ole etteivät osaa laskea milloin putkiremontti on tulossa tulossa vaikka sitä ei kirjoissa ja kansissa ole.
Asunto kannattaa aina myydä ennen putkiremonttia sillä remontin jälkeen siitä saa vähemmän kuin otetaan huomioon remonttikustannukset.
http://www.taloussanomat.fi/myynti/2011/03/29/myy-asuntosi-kuusi-vuotta-ennen-putkiremonttia/20114381/135
> Ei ostajat niin tyhmiä ole etteivät osaa laskea milloin putkiremontti on tulossa tulossa vaikka sitä ei kirjoissa ja kansissa ole.
Hohhoh. On sitä tullut nähtyä monta äskettäin viimeisen päälle rempattua tai parhaillaan remontissa olevaa kylpyhuonetta taloissa, missä on parhaillaan linjasaneerauksen suunnittelu käynnissä. Ja valtaosa kylppäreitä ihan pommikunnossa, lattiakaivot vuotaa jne. eli perinteinen menetelmä käytännössä ainoa vaihtoehto.
Suurin osa ostajista osaa varmasti laskea ja ovat järki-ihmisiä ihan muutenkin. Mutta siinä ostajien joukossa on aina joku muita tyhmempi, joka ihastuu suunnattomasti esim. makuuhuoneen aivan ihaniin tapetteihin. Ja ostaa asunnon tarjoten siitä enempi kuin muut. Eli kun ennen remonttia järki-ihmisen pitää ottaa tulevat remontit hinnassa huomioon, niin siinä tilanteessa järki-ihminen ei pärjää. Joku muu tarjoaa enempi. Taloussanomien vinkki myydä asunto 6v remontin alkamista on ihan hyvä.
> Kun laskee uuden ja vanhan hinnan erotuksen, korjausvelkaa on
vanhassa puolitoista tonnia neliö?
Ehei. Vanhan remontoiminen lähestulkoon uutta vastaavaan tasoon kustantaisi ennemminkin 2000 €/m². Eikä talo edes tuon summan jälkeen olisi täysin uutta vastaava, vaan mm. huoneistojen välinen äänieristys jäisi hieman heikommaksi ohuempien välipohjien vuoksi, KPH saattaa edelleen olla hyvin ahdas jne.
Tekniseltä kannalta tarkasteltuna vanhan, 30-40 vuoden ikäisen talon, missä on kaikki suurimmat remontit (julkisivu- putki- jne.) edessä pitäsi olla 50 % uutta halvempi. Todellisuudessa ero hinnassa voi olla pikemminkin 30 %, mikä johtuu kahdesta seikasta
- kun uusi (hintaan 4 k€/m²) on useimmille liian kallis, ottajia riittää vanhoillekin ja näistä sitten kilpaillaan -> hinta nousee lähemmäksi uuden hintaa
- vieläkään kaikki eivät osaa ottaa huomioon taloyhtiön korjaustarpeita ts. riittää, kun on parketti lattiassa, muovitapetin päälle lätkityt laatat kylppärissä ja, ennen kaikkea, OIKEA SIJAINTI
Tuo sijainnin vaikutus näkyy mm. sillai, että kun vanhalla alueella useimpiin taloihin on tehty putkiremontti, myös remontoimattomissa taloissa hinta nousee! Kun tyhmät ostajat tuijottavat alueen keskimääräistä neliöhintaa, talon kunnosta piittaamatta.
Toki kunnolla remontoidun vanhan hinta voi ihan perustellusti mennäkin lähemmäksi uutta, mutta, kuten sanottu, tehdyt & vielä edessä olevat remontit eivät näy täysimääräisesti myyntihinnoissa ja hintaero uuteen paljon pienempi kuin mitä maksaisi päivittää talo likimain uutta vastaavaksi.
Ehdottomasti siis uusi, jos suinkin pelimerkit riittävät.