Pakkohuutokauppailmoituksissa kerrotaan yleensä paljonko kiinteistöön kohdistuu kiinnitettyä saatavaa. Usein käy niin, että korkeinta huutoa ei hyväksytä. Milloin korkein huuto voidaan jättää hyväksymättä pakkohuutokaupassa, silloinko kun se on _kiinnitettyä_ saatavaa pienempi vai silloinko kun se on pienempi kuin velat, joista se on ulosmitattu? Entäs realisointikulut? Pitääkö kiinnitetyn velan lisäksi löytyä korkeimmasta huudosta myös kulut, jottei huutokauppa menisi uusiksi.
Kuka päättää huudon hyväksymisestä, suurin velkoja vai onko kaikkien velkojien hyväksyttävä korkein tarjous, jos se ei kata kaikkia kuluja. Voutihan ottaa kulunsa kait päältä.
Kun ostaa pakkohuutokaupasta kiinteistön niin mitä velkoja voi tulla vielä kiinteistön mukana uudelle ostajalle. Yhtiövastikkeita tai sähkölaskuja, jos rästissä. Olen joskus nähnyt ilmoituksen, jossa ssanottiin asunto-osakkeessa olevan niinjaniin paljon maksamattomia vastikkeita. Entäs metsä ja maa kiinteistön ostossa, tuleeko esim. valtion lainoittamien ojitus tai tie töiden jäännökset ostajalle, nehän on normaalisti kuten kiinnitetty velka, vai jäävätkö ne pakkohuutokaupan jälkeen velan antajan tappioksi?
Kuka päättää huudon hyväksymisestä, suurin velkoja vai onko kaikkien velkojien hyväksyttävä korkein tarjous, jos se ei kata kaikkia kuluja. Voutihan ottaa kulunsa kait päältä.
Kun ostaa pakkohuutokaupasta kiinteistön niin mitä velkoja voi tulla vielä kiinteistön mukana uudelle ostajalle. Yhtiövastikkeita tai sähkölaskuja, jos rästissä. Olen joskus nähnyt ilmoituksen, jossa ssanottiin asunto-osakkeessa olevan niinjaniin paljon maksamattomia vastikkeita. Entäs metsä ja maa kiinteistön ostossa, tuleeko esim. valtion lainoittamien ojitus tai tie töiden jäännökset ostajalle, nehän on normaalisti kuten kiinnitetty velka, vai jäävätkö ne pakkohuutokaupan jälkeen velan antajan tappioksi?
Vastaukset 2
Vanhimmat
Kun velkojapankki järjesti 8 vuoden aikana lukuisia pakkohuutokauppoja mutta kieltäytyi aina myymästä, niin kertyihän niitä realisointikustannuksia ja 18 %:n viivästyskorkoja velallisen maksettavaksi. En kyllä tiedä kuinka paljon, kun en vieläkään, 2 vuotta viimeisen pakkohuutokaupan jälkeen ole saanut mitään erittelyä.
Pakkohuutokauppa on kuten muutkin kaupat eli rasitteet ja myynnissä siirtyvät velat voivat olla monenmoisiakin. Ihan riippuen millaisesta tilanteesta on kyse. Tosin pakkohuutokaupoissa aina hyvin selkeästi ja korostetun virallisesti selvitetään millaisia asioita ostajan on tiedettävä eli että kukaan ei pääse sanomaan valtion myyneen jotakin josta olisi tieto selvinnyt jälkikäteen joka olisi voinut vaikuttaa koko ostopäätökseen.
Se, paljonko hyväksytään huudoksi on sitten ihan tilanteesta kiinni. Selvin tilanne nyt on jos kyseessä on esim. yksi "virallinen" taho eli verottaja. Aika tyypillisesti jonkinlainen ns. hiljainen tieto on että paljonko pitäisi vähintään saada, varsinkin jos jaolla on muitakin.
Tyypillinen esimerkki vanhempien talon, kesämökin tms. myynti jossa on kiistaton kiinnityssaatava lapsilla.
Otetaan esimerkiksi että velat ovat 50 000e ja myyntihinnasta nappaa joku taho kiinnityksen tm. vastaavan muodossa 25 000e, joskus lyödään ihan yhteenkin ja vaaditaan kaupoissa aivan älyttömiä hyväksyttäviä tarjouksia, mutta onhan selvää että jos myytävän kohteen arvo on 35 000e niin harvoin siitä kukaan maksaisi koko puuttuvaa summaa eli 75 000e asti.
Tällöin sitten alimmaksi hyväksytyksi katsotaan jokin kultainen keskitie mutta aika korkeita voivat olla nekin. Esim. omasta kokemuksesta voisin sanoa että vastaavassa esimerkissä jos toinen osapuoli on verottaja niin alle 55000e ei lähtisi. Tosin jos nyt kaupataan useampia kertoja eikä vain mene niin kyllä sitten voidaan alkaa pohtimaan että joku alempikin voitaisiin hyväksyä.
Verottajalle kuitenkin aika sama, se saa useimmiten vain tuon myyntihinnasta tulevan rahan ja sen jälkeen jos kaikki on viety niin velalliselta ei pahemmin koskaan mitään muuta saada. Joku muutama kymppi silloin tällöin ulosoton kautta ei paljoa asiaan vaikuta jos velkaa jää paljon.
Tietysti tilanteet jossa saatava on aivan armoton verrattuna siihen mitä nyt kukaan voisi maksaa kohteesta niin voidaan myydä reilustikin alemmalla, mutta kyllä aika korkealle hinnat monesti nousevat ylitse sen mikä on ihan käypä arvo.
Tosin kyllä aika rotiskoja kesämökkejä esim. myydään koviin rahoihin. Tuossa juuri oli kotopaikkakunnalla jokin aika sitten mökkihuutokauppa jossa velat olivat 90 000e, mökin arvo ihan yläkantissakin 50 000e mutta niin vain joku huusi 80 000e paikan. Aika tuuri velallisellekin jo, varmasti olisi mennyt paljon halvemmallakin jos huudot olisivat loppuneet. Velkaa jäi ihan kohtuullinen summa. Suurin velkoja kuitenkin on tiukimmassa sananvallassa, ja varsinkin jos on valtio niin kyllä ei helpolla selvitä.
Tuo sitten mikä jää kenellekin riesaksi rasitteista on aikalailla ennen kauppaa päätettävä juttu joka lyödään lukkoon ennen sitä. Tottakai kun maat ja kiinteistöt vaihtavat omistajaa, siirtyvöt rasitteet jotka on määritelty, mutta rahallisen velkarasitteen suhteen asia katsotaan aina tapauskohtaisesti.
Kaikkea velkaahan ei ole mitään järkeä useissa tilanteissa pistää ostajalle mikä on piikissä tai eihän kukaan ole kiinnostunut. Aina katsotaan tilanne kerrallaan. Tietyt jutut siirtyvät automaattisesti, toisista katsellaan mikä tilanne. Olen ollut esim. huutokauppamenettelyissä joissa on määritelty että nämä maksaa velallinen ja nämä ostaja. Sillälailla aina katsellaan ettei tule kuitenkaan myyntiä raskaasti haittaavia kohtuuttomia vaatimuksia. Eihän nyt kukaan ylihintaan huuda kohteita jos vielä saa suhteessa suuria velkoja niskaansa.
Aika pitkälle ovat ihan maihin yms. liittyviä rasitteita ja vastuita joita itselleen ostaja haalii.