Suomennosapua taloyhtiön

1) kaukolämpö maksetaa osakemäärien suhteessa = hoitovastikkeella.
2) yhtössänne ei tarvita tilintarkastajaa, vaan toiminnantarkadtaja niin kuin asoy-laki asian määrää

Kiitos asiallisista kommenteista.

Kys nro1 ->
Jos kerran yhtiöjärjestyksen perusteella (yllä oleva teksti) ei ole mitään perustetta laskuttaa kaukolämmön perusmaksua muulla tavoin kuin kokonaispinta-alojen mukaan, niin voiko kys. laskutusperustetta muuttaa pelkällä hallituksen esityksellä ja yhtiökokouksen päätöksellä siten, että siitä ei tule mainintaa tänne yhtiöjärjestykseen?

Kys nro2 ->
Ja JOS pelkkä yhtiökokouksen päätös riittää (ilman että asiaa kirjataan yhtiöjärjestykseen), niin silloin luonnollisesti yhtiökokouksen pöytäkirjassa tulee olla maininta moisesta?

Vastike määräytyy yhtiöjärjestyksen mukaan.
Yhtiöjärjestystä voi muuttaa yhtiökokouksen määräenemmistön (2/3) päätöksellä ja vaatii lisäksi maistraatin hyväksynnän.

Miksi ihmeessä halutaan muuttaa kaukolämmön perusmaksua muulla tavoin kuin normaalin yhtiöjärjestyksen mukaan maksettavaksi neliötten mukaan ja miksi?
Tuskin maistraatti hyväksyisi koska muuta järkevää tapaa ei ole.

"Huoneistossa kulutetusta vedestä ja jätevedestä sekä vedenlämmittämisestä aiheutuneista kustannuksista suoritetaan hallituksen määräämä eri korvaus" tarkoittaa sitä, että jos on huoneistokohtaiset vesimittarit, niin mittarit antavat sekä kylmän että lämpimän veden määrät, joiden avulla lasketaan vesimaksu. Sekä kylmälle että lämpämälle vedelle on omat maksunsa ja ne sisältävät myös jäteveden hinnan. Ensin lasketaan ns raakavesi, eli pelkkä vesimäärä mittareiden mukaan eli näin saadaan määrät. Sitten tietyn kaavan mukaan lasketaan lämmityskustannuksista (ei sisällä perusmaksua) raakaveden lämmitykseen menevä osuus ja näin saadaan lämpimän veden hinta, jolla kerrotaan lämpimän veden määrä.

Toimintakertomuksessa tulee olla kaikista eri vastikkeista ns jälkilaskelmat. Vesimaksu on yksi vastikelaji, joten siitäkin on tehtävä oma jälkilaskelma. Eräässä yhtiössä laskelma oli tehty seuraavasti:
lämpimän veden osuus
lämmityskustanuksista noin 35 %, 24162,70 € 14,70 €/hlö/kk
raakavesikustannukset
(lämpimän veden osuus noin 40 %) 7754,15 € 4,70 €/hlö/kk
Yhteensä 31916,85 € 19,40 €/hlö/kk
Peritty vesimaksu 32466,00 € 20,00 €/hlö/kk

Teillä tietysti jälkilaskelma tehdään mittarilukemien ja arvioidun lämpimän veden lämmityshinnan mukaan. Lähemmäksi oikeudenmukaista laskutusta päästään vesimittareita käyttäen sillä silloin arvioitavana on vain yksi tekijä - lämpimän veden "lämmitystarve".

Siis yleensä kaukolämmön perusmaksu maksetaan hoitovastikkeessa huoneistojen pinta-alojen suhteessa ja vesimaksuun tulee vain lämpimän veden lämmityskustannukset ilman perusmaksuja.

Mikäli kiinteistössänne on alle 30 huoneistoa, ei tilintarkastajaa tarvita. Yhtiöjärjestyksenne ei estä valitsemasta tilintarkastajaa, jos enemmistö osakkaista niin päättää. Kysymys on keskinäisestä luottamuksesta. Kuitenkin merkittävien remonttien aikana kannattaa valita tilintarkastaja tarkastamaan tilit, sillä isot hankkeet ovat jopa kirjanpitäjille ja ännöitsijöille suuri haaste.

www.taloyhtio.net › Lakitieto, www.omataloyhtio.fi/.../uusi_asuntoosakeyhtiolaki_voimaan.htm ja www.om.fi löytyy tietoa asioista.

Jatkokiitos yhä edelleen erittäin asiallisista vastauksista!

Vielä hieman rautalankaa vääntelen:
Koska yhtiöjärjestyksessä EI kaukolämmön perusmaksun osalta ole mitään mainintaa, niin silloin (mahdollinen) yhtiökokouksen päätös (vaikka siitä olisi virallinen pöytäkirja) ei riitä maksuperustetta (pinta-alaan perustuvasta) muuttamaan?

Inhoan itse(kin) tälläistä sanasaivartelua, mutta meillä on siis pienessä taloyhtiössämme tilanne, että kaukolämmön melko kallis perusmaksu jaetaan osakkaiden kesken maksettavaksi huoneiston lämmitykseen kuluneen energian määrän perusteella ( samaan pottiin on lisätty vielä käyttöveden lämmitykseen kulunut energia, joka siis myös jaetaan osiin huoneiston lämmityksen perusteella riippumatta omasta lämpimän veden kulutuksesta).
Olemme puolisoni kanssa yrittäneet tätä vyyhteä selvittää, ja olemme vasta nyt (monen pyytämisen jälkeen) saaneet ensimmäistä kertaa isännöitsijältä yhtiöjärjestyksen nähtäväksi, sekä isännöitsijän viestin jossa kerrotaan että ”... laskutetut vastikkeet perustuvat hallituksen esitykseen ja yhtiökokouksen päätökseen... yhtiökokous on päättänyt, että (perusmaksukin laskutetaan) kulutuksen mukaan...”

” Miksi ihmeessä halutaan muuttaa kaukolämmön perusmaksua muulla tavoin kuin normaalin yhtiöjärjestyksen mukaan maksettavaksi neliötten mukaan ja miksi?”

Sanoppa se!
Oma veikkauksemme on se, että taloyhtiömme ikärakenteeltaan hyvinkin homogeeninen joukko (viiden pisteen vihje; liittyy ikärakenteeseen) on päättänyt että koska heillä kaikilla on takka ja siten pieni huoneiston lämmityksen tarve, niin kaukolämmön perusmaksu on päätetty laittaa meidän maksettavaksi... Siitäkin huolimatta, että kys.perusmaksu täytyy maksaa vaikka energiaa ei käytettäisi ollenkaan, jos taloyhtiö on kaukolämpöverkkoon liittynyt...

Ja tämä ei todellakaan ole ainoa ”enemmistöjyrä” asia taloyhtiössämme, mutta eipä siitä sen enempää ;)

Mahtaisiko tuohon ”perusmaksun maksuperustetta ei voi muuttaa ilman yhtiöjärjestyksen muuttamista” –asiaan löytyä jotain ihan spesifiä ”lakitekstiä / mustaa valkoisella”? Olen itsekin yrittänyt Asunto-osakeyhtiölakia lueskella, mutta eipä ole moista kohtaa silmiin osunut...
Entä voiko yhtiöjärjestystä muuttaa edes 2/3-osan määräenemmistöpäätöksellä sellaiseksi, että se rikkoo räikeästi ”osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta”? Eikös jotkut päätökset vaadi kaikkien osakkaiden suostumuksen?

No joka tapauksessa yhtiönne menettely on laiton mikäli yhtiöjärjestystä ei noudateta maksuperusteissa. Asunto-oy lakia pitää noudattaa.

Yhtiöjärjestyksessänne on sanottu vastikeperusteet ja sitä on noudattaminen.

As Oy lain 3 luku 1§: ssä on yhtiövastikkeen maksuperuste.

Yhtiöjärjestyksen saatte myös omasta maistraatistanne taloyhtiön nimellä.

sitä en tiedä, miten pakottaa jäärät noudattamaan lakia.

Kiitos hyvästä ja selkeästä kommentista. Todella kummallinen tilanne yhtiössänne, jos huoneiston lämmityskustannuksetkin maksetaan mittauksen perusteella. " kaukolämmön melko kallis perusmaksu jaetaan osakkaiden kesken maksettavaksi huoneiston lämmitykseen kuluneen energian määrän perusteella" siis tarkoittaa, että teillä on huoneistoittain kaukolämmön mittaus! Jos yhtiöjärjestyksenne ei mainitse lämmitysvastiketta tai lämmityskustannusten maksamista huoneistokohtaisen kulutuksen mukaan, ei huoneiston lämmittämisestä voi erikseen periä vastiketta. Mikäli lämmitysvastikkeesta on yhtiökokouksessa aikoinaan päätetty, on päätös laiton eikä sitä tarvitse noudattaa. Yhtiössä ei voi periä muita vastikkeita kuin mitä on yhtiöjärjestyksessä määrätty. Niin se vaan on!

Tehkää seuraavaa yhtiökokousta varten riittävän ajoissa (väh. kaksi kuukautta ennen arvioitua kokousta) hallitukselle esitys, että yhtiökokouksen asialistalle otetaan esille yhtiöjärjestyksen mukaan perittävien vastikkeiden käsittely ja pyydätte hallitukselta selvitystä yhtiökokoukselle ko asiasta. Siina pyydätte myös hallitusta laatimaan yhtiöhjärjestykseen perustuvat hyvityslaskelmat, joilla osakkaita hyvitetään aikaisemmin vastoin yhtiöjärjestystä perittyjen lämmitysmaksujen osalta. Sitten ehdotatte, ettei hallitukselle myönnetä vastuuvapautta ja samalla vaaditte menneitä hallituksia ja isännöitsijää vastuuseen ja maksamaan vahingonkorvausta asoylain vastaisesta ja osakkaiden vastoin yj:tä olleesta kohtelusta.
Sitten hallitus vaihtoon.

Mikä se sellainen isännöitsijä on, joka ei anna yhtiöjärjestystä osakkaalle. Sitä paitsi yhtiöjärjestyklsen saa tilattua maistraatista pientä maksua vastaan. Ettekö saneet kaupanteon yhteydessä yhtiöjärjestystä? Oliko poikkeavasta lämmityskustannusten perusteesta mainintaa isännöitsijäntodistuksessa? Jo ei, niin myyjälle ja isännöitsijäle vahingonkorvausvaatimus. Menne kotivakuutkseen.

Hyviä neuvoja, mutta mikään eteen mikäli jäärät eivät muuta tapaa.
Mitä oikeusneuvoja on käytettävissä, ilmeisesto oman juristin käyttö.
No juttua ei kyllä voi hävitä, mutta talosta täytynee muuttaa pois.

Minä en veisi asiaa yhtiökokoukseen.
Vaatisin isännöitsijää tekemään semmoiset vastikkeen maksu laput jotka vastaavat yhtiöjärjestystä.

Miksi selvää asiaa pitäisi käsitellä yhtiökokouksessa?
(senkö takia, että siellä on joskus tehty laiton päätös?)

Jos lämpö mittaisiin asuntokohtaisesti, olisi se epäoikeudenmukaista koska jollakin on ulkoseinää enemmän (/m2) kuin jollakin toisella jne.
Kaukolämmön perusmaksu ei ole kulutusmaksu, vaan kiinteä kustannus mikä ei riipu kulutusmäärästä mitenkään. Tämän vuoksi se tulee olla sisällytettynä hoitovastikkeeseen. Lämpimän käyttöveden käyttämä energia sensijaan kuuluu maksattaa vesimaksussa, koska se on täysin kulutuksesta riippuva kustannus.
Minäkin uskon, että ap:n yhtiössä ei ole huoneistokohtaista energianmittausta, vaan siellä mitataan erikseen kylmä - ja lämminkäyttövesi.

Giganttiset kiitokset kaikista kommenteista! Voi kun taloyhtiössämmekin asuisi noin hyväntahtoisia ihmisiä... ;)
Samaan hengenvetoon todettava, että vähitellen alkaa jo soijaa pukkaa, kun on niin sekava vyyhti tämä selvityksen alla oleva keissi. Voi kun saisi vain ”asua” tässä ensimmäisessä omassa asunnossamme/huoneistossamme/osakkeessamme ilman jatkuvaa vääntöä muiden osakkaiden kanssa...

Mutta joitain kommentteja yllä oleviin kysymyksiin ja kommentteihin:

” Siis yleensä kaukolämmön perusmaksu maksetaan hoitovastikkeessa huoneistojen pinta-alojen suhteessa ja vesimaksuun tulee vain lämpimän veden lämmityskustannukset ilman perusmaksuja.”

Joo. Noita kirjallisia kysymyksiä kannattaa viljellä.
Ei siinä mitään jos itse on ymmärtänyt jonkun asian väärin ja sitten vastauksen.

Jos hallitus on tehtäviensä tasalla, niin kirjallisessa vastauksessa ei ole mitään ongelmaa.
Jos hallitus ei ole tehtäviensä tasalla, niin joutuvathan joskus miettimään tekemisiään ja korjaamaan virheitään. (mitäs ovat tehneet väärin, olisivat tehneet kerralla oikein)

Taloyhtiön kaukolämmön perusmaksu määräytyy tilausvesivirran mukaan. Tilausvesivirta on taas määritelty yhtiöllenne kaukolämpöön liittymisen yhteydessä. Tilausvesivirta ja sen perusteella määräytyvä perusmaksu on vakio, eikä se muutu käytetyn energian mukaan esim. niin, että kesällä perusmaksu olisi pienempi kuin talvella. Lämpöyhtiö ei siis peri perusmaksua käytetyn energian mukaan vaan ennalta määritetyn tilausvesivirran mukaan. Nämähän tuli jo aiemmissa viesteissä esille. Mielestäni olet oikeassa siinä, että perusmaksu tulisi periä yhtiövastikeperusteisesti neliöiden mukaan ja energia taas mitatun kulutuksen mukaan jos kerran siihen mittarit ovat huoneistoissa. Miksi ja miten taloyhtiö voisi periä perusmaksua käytetyn energian mukaan jos lämpöyhtiökään ei sitä tee? Ässä Mixin neuvo 1. on asiallinen. Jos selvityksen saatuasi olet vielä erimielinen tai se ei muuten ole mielestäsi yhdenvertainen, niin hallitukselle kirjallinen esitys asian käsittelemiseksi seuraavassa varsinaisessa yhtiökokouksessa. Jos yhtiökokouksenkin jälkeen olette vielä erimielisiä, niin sittenhän voi harkita oikeudellisia toimenpiteitä.

Noniin; nöyrä kiitos jälleen kaikille kommentteja ja neuvoja antaneille!

Ihan hyvät eväät tässä on alkuperäiseen ongelmaan saanut, mutta toki vaikein osio – eli minkään muuttaminen käytännössä – on yhä jäljellä ;)

Joitain vastauksia edellä esitettyihin kysymyksiin:

” mikä on kiinteistönne rakennuks(i)en rakennustyyppi: kerrostalo, rivitalo, erillistalo ym? Koska talonne on rakennettu?” ->
Kyseessä rivitalo (kaksi erillistä rakennusta), rv 2003.

”Minkä nimisen mittausyksiköt teillä on käytössä?”
-> Jos tarkoitetaan ”nimikkeitä joiden perusteella laskussa veloitetaan”, niin energian osalta nimike on ”Lämpövastike” jolle annetaan vain ”yksikköhinta”. Näyttäisi siltä että ”yksiköitä” on veloitettu täsmälleen saman verran kuin kulutettu energian määrä (MWh), ainoa ero on se että hinta on n. 2,5-kertainen energialaitoksen MWh:n hintaan...
Vedessä nimekkeet ovat sentään ”kylmävesimaksu” ja ”lämminvesimaksu” ja veloitusperuste ”yksikköhinta”, jonka lukumäärä on sama kuin kulutetut kuutiot mittarin mukaan.
Kaiken muun (surku)hupaisuuden lisäksi ei Lämpövastikkeen ”yksikköhinnalle” ole annettu etukäteen mitään määrettä/summaa, vaan esim. viime vuonna lasku on tullut kaksi kertaa, ja molemmissa ”yksikköhinta” on ollut eri... Eikös ”vastikkeella” pitäisi olla kuitenkin jonkinlainen ennaltamäärätty hinta/summa, eikä niin että se muuttuu mielivaltaisesti joka kerta kun sitä laskutetaan??

”Jos teillä todella on huoneistokohtainen kaukolämmön mittaus, tulee toimintakertomuksessa olla siitä vastikejälkilaskelma, jossa kerrotaan kiinteistöön ostetun kaukolämmön ja huoneistokohtaisesti kulutetun lämpömäärän summat ja hinnat.”
-> No ei todellakaan toimintakertomuksessa ole mitään tälläistä! Kaiken tiedon saaminen on aivan järkyttävän suuren kiven takana, ja ei voi olla tulematta mieleen että tämä ”kaiken pimitys” on täysin tahallista/tarkoituksellista.

Vielä kertauksenomaisesti lyhyt yhteenveto mitä olemme tiivistetysti kaikista kommenteista/neuvoista ymmärtäneet ja/tai poimineet ->
- Normaali käytäntö taloyhtiöissä on veloittaa veden ja energian perusmaksut (kiinteät kulut) hoitovastikkeessa huoneistojen kokonaispinta-alojen mukaan.
- Jos tästä menettelystä poiketaan, niin siitä tulee olla maininta yhtiöjärjestyksessä. Pelkkä yhtiökokouksen päätös ei riitä, etenkään jos osakas jonka vastuut kasvavat ei ole mukana asiasta päättämässä.
- Vastikkeita peritään yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Jos yhtiöjärjestyksessä ei mainita lämmitysvastiketta tai huoneistokohtaista energian mittausta, ei huoneiston lämmittämisestä voi sellaista periä (vaikka lämpövastikkeesta olisi isännöitsijätodistuksessa maininta, mutta VAIN siellä?).

Ajatuksenamme on seuraavaksi ottaa yhteyttä isännöitsijään, jonka siis ainakin PITÄISI olla tilanteen tasalla sekä yleisistä käytännöistä taloyhtiöissä, että laeista ja asetuksista jotka asunto-osakeyhtiöitä sääntelevät.
Muiden osakkaiden kanssa on täydellisen turha lähteä asiasta vääntämään, sillä muutaman yrityksen jälkeen olemme todenneet, että sellainen suuria tunteita sisältävä meuhkaamisen ei johda yhtään mihinkään!

Tarkoitus on kertoa, että koska yhtiöjärjestyksessä ei ole mitään mainintaa mm. kaukolämmön perusmaksun jakamisesta kulutuksen mukaan, niin silloin niin ei voi tehdä. Meillehän on jo aiemmin kerrottu (isännöitsijän toimesta) nyt laskutetut ”vastikkeet” perustuvat hallituksen esitykseen ja yhtiökokouksen päätökseen (meille ei tietenkään mainintaa että milloin moinen on/olisi päätetty...), mutta nyt siis joudumme kertomaan, että kys. päätös ei riitä, vaan se tulisi lukea yhtiöjärjestyksessä.
Tulemme pyytämään/ehdottamaan, että jatkossa veden ja kaukolämmön perusmaksut perittäisiin normaaliin tapaan hoitovastikkeessa huoneistojen pinta-alojen mukaan, ja vedestä ja energiasta maksettaisiin huoneistokohtaisen kulutuksen mukaan ”todellisilla kustannuksilla”.

Olisiko moisessa mitään järkeä?

"""Ajatuksenamme on seuraavaksi ottaa yhteyttä isännöitsijään, jonka siis ainakin PITÄISI olla tilanteen tasalla sekä yleisistä käytännöistä taloyhtiöissä, että laeista ja asetuksista jotka asunto-osakeyhtiöitä sääntelevät.
Muiden osakkaiden kanssa on täydellisen turha lähteä asiasta vääntämään, sillä muutaman yrityksen jälkeen olemme todenneet, että sellainen suuria tunteita sisältävä meuhkaamisen ei johda yhtään mihinkään!"""


Laita saman s-postin hallituksen puheenjohtajalle, kuin isännöitsijällekkin.

Kyselet sitten, että mihin lakiin tämä käytäntö perustuu ja milloin saat liikaa maksamasi rahat takaisin.

(anna meuhkata vaan, pysy kannassasi ja vaadi kirjallista vastausta)

Olet tosiaan hyvin ymmärtänyt asian.

Suurin virhe on tosiaan se, että yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa lämpövastikkeen maksusta mittariperusteisena.

Lämpötaksan yksikköhinta on sama kuin paikallisen energialaitoksen ilmoittama energiamaksu MWh joka vaihtelee vuodenajan mukaisesti. talvella kalliimpaa ja kesällä halvinta. Esim. Helsingin energialaitoksen tämän hetkinen energiamaksu on 47.61 €/MWh. Perusmaksu on siten erikseen joka pitää jakaa hoitovastikkeeseen.

Nyt vaan toimeen, ole lujana ja kerrothan meille kuinka asiat etenevät.

Sen verran jo tätä taloyhtiön / isännöitsijän meininkiä tunnemme, että missään tapauksessa mitään virhettä / laittomuutta ei myönnetä, ja missään tapauksessa asialle ei tehdä mitään. Meille tullaan kertomaan, että voimme ottaa asian esille yhtiökokouksessa, mutta ”enemmistöpäätöksellä” meidät ja ehdotuksemme tullaan joka tapauksessa nuijimaan maan rakoon... Vaikka kertoisimme että muutokseen joka aiheuttaa jonkin osakkaan maksujen kasvamisen tarvitaan ainakin kys.osakkaan kirjallinen suostumus, niin tod.näk. tällä(kin) argumentilla pyyhitään takapuolta...

Kysemme siis jo etukäteen, että onko olemassa mitään tahoa joka valvoo isännöitsijöiden toimia, ja sitä että hänen suojeluksellaan voidaan tehdä ihan minkälaisia päätöksiä vain?
Onko olemassa ketään ”isoveljeä” joka esim. soittaisi / laittaisi viestiä hänelle, ja kertoisi että jopa tällä paikkakunnalla täytyy noudattaa lakeja ja asetuksia??

Jos vain millään keinolla minkäänlaiset ”oikeustoimet” voisi välttää, niin pitäytyisimme mieluimmin edes jonkin verran sovittelevalla linjalla... Emmehän loppupeleissä halua muuta kuin että taloyhtiön kustannukset jakautuisivat todellisten kulujen mukaan ja oikeudenmukaisesti!

Yritänpä summatta lukemani, mikäli tästä tietotulvasta oikein ymmärrän yhtiöjärjestyksenne sisällön:

- vesimaksut ja vedenlämmityksen kulut peritään YJ.nne mukaan mitatun kulutuksen perusteella. Maksun suuruuden määrää hallitus. Tämä on OK.

Esimerkki joilla yleisesti vesimaksut määräytyvät:
Vesimaksu 1. Kylmä vesi = vesilaitoksen kylmän veden jäteveden kuutiohinta
Vesimaksu 2. Lämminvesi= 0,058 x kaukolämmön energian hinta MWh vesilaitoksen kylmän veden jäteveden kuutiohinta (veden lämmittäminen vaatii energiaa 0.058MWh/m3).

- huoneiston lämmityksen kuluja ei voi periä mitatun kulutuksen mukaan kun sitä ei yhtiöjärjestyksessänne mainita. Peritään siis neliöiden mukaan kuten yhtiöjärjestyksenne määrää. Sanoisinko, että kirjoituksesi mukaan on väärin peritty.

Yhtiökokouksessa ei voida vuosittain päättää millä maksuperusteilla vastikkeita ja vesimaksuja peritään. Määräätte ainostaan vastikkeen suuruuden ja veden hinnan määrää hallitus. Vastike- ja muut maksuperusteet on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Yhtiökokouksessa voitte sen sijaan päättää yhtiöjärjestyksenne muuttamisesta niin, että lämpövastike peritään mitatun kulutuksen mukaan. Tämäkin astuu voimaan vasta kun pykälä on rekisteröity maistraatissa.

Kaikki yllä mainitut asiat löytyvät asunto-osakeyhtiölaista hyvin yksiselitteisesti.

Tässä olisi muutama ehdotus seuraavaan yhtiökokoukseenne:

Yhtiökokouksen esityslistalle esitys, että muutetaan YJ:stä siten, että lämmitysenergian hinta peritään huoneistokohtaisen mittauksen perusteella. Muutos, siis uusi maksuperuste astuu voimaan vasta kun yhtiöjärjestyksen muutos on rekisteröity.
Jos yhtiöjärjestyksen muutokseen ei ryhdytä, niin lämmitysenergia maksetaan yhtiövastikkeessa asuinneliöiden mukaan kuten YJ:nne määrää.
Kaukolämmön perusmaksu peritään yhtiövastikeperusteisesti (€/m2) ja sisällytetään yhtiövastikkeeseen myös siinä tapauksessa, että lämmitys laskutetaan mitatun kulutuksen mukaan.

Mainitsit aiemmin, että nykyinen laskutusperuste perustuu hallituksen esitykseen ja yhtiökokouksen päätökseen. Väärin esitetty ja päätetty. Todennäköisesti tuota asiaa käsitelleessä yhtiökokuksessa ei ns. tavallinen osakas ole ymmärtänyt hölkäsen pöläystä hallituksen esityksestä ja maksujen määräytymisperusteista. Aika osaamaton hallitus, sekä isännöitsijäkin ovat olleet kun ovat moisen kokouksessa esittäneet päätettäväksi. Itse toimin As Oy.n hallituksen puheenjohtajana ja kokemuksesta voin sanoa, että suurimmalla osalla osakkeen omistajista ei ole asunto-osakeyhtiölaista tai yhtiöjärjestyksen määräyksistä ja maksuperusteiden määräytymisestä tuon taivaallistakaan hajua. Luotetaan siihen, että "kyllä hallitus tietää kun ne ovat siihen kerran valittu".

Kuvailemassasi tapauksessa on voinut käydä myös niin, että jossain aiemmassa yhtiökokouksessa on päätetty, että lämmityksen maksut peritään kuten olet kirjoittanut, siis yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Tällöin on kaikkien osakkaiden siihen suostuttava, myös niiden suostumus on saatava jotka eivät kokouksessa ole olleet. Päätöksen on tullut olla yksimielinen. Ilmeisesti et itse ole siihen suostunut tai hankkinut osakkeet vasta myöhemmin, joten maksuja ei voi sinulta periä ilman suostumustasi kuvaillulla tavalla. Itse kieltäytyisin maksamasta lämmityksen maksuja em. perusteilla ja vaatisin jopa hyvitystä jo maksamista maksuista. Ovat yksiselitteisesti yhtiöjärjestyksen vastaisia.

"""Kysemme siis jo etukäteen, että onko olemassa mitään tahoa joka valvoo isännöitsijöiden toimia, ja sitä että hänen suojeluksellaan voidaan tehdä ihan minkälaisia päätöksiä vain?
Onko olemassa ketään ”isoveljeä” joka esim. soittaisi / laittaisi viestiä hänelle, ja kertoisi että jopa tällä paikkakunnalla täytyy noudattaa lakeja ja asetuksia??""

Ihan itse voit laittaa sen viestin hallitukselle. (hallitushan on sen isännöitsijän pomo)
Kun et itse laita, niin lakimiehesi laittaa.

Käräjillä sitten katsotaan olitko sinä (lakimiehesi) väärässä.
Ette ole väärässä.

Mainittakoon, että vähän ennen niitä käräjiä se isännöitsijääkin on kysynyt asiaa ihan oikealta juristilta (kiinteistö liitosta tai jostain) ja vältätte ne käräjät, koska pääsette "semmoiseen sopimukseen"
Siinä sopimuksessa sitten yhtiö maksaa väärin perimänsä rahat sinun ja asianajajasi palkkioita sopivan määrän.

Hallitus voi sitten miettiä keskuudessaan, että pitäisikö joskus miettiä sitä yhtiöjärjestystä. (ei pitäisi se on ihan hyvä, kun sitä vaan noudatetaisiin)

Wow – on tästä pikku ”suomennosavusta” tullut aikamoinen kommenttien vaihdanta ;)

Välillä jo lähes tulkoon luulin, että olen ymmärtänyt mikä on mennyt väärin ja mitä asialle voi tehdä, mutta nyt iski vielä epäusko… Puhumattakaan että pitäisi jopa jotain töitäkin ehtiä näiltä ”taloyhtiön pikku puuhasteluilta tekemään”.

Melko selvältä vaikuttaa se, että energian laskutus (lämpövastike) on taloyhtiössämme mennyt joka tapauksessa väärin, sillä energianmittaus ja kaukolämmön perusmaksujen ”kulutusperusteinen jakaminen” puuttuu yhtiöjärjestyksestä. Siten nykyinen laskutusmalli on ollut väärä, ja siten väärin peritty, ja viime vuoden osalta voimme hakea korvausta/hyvitystä liikaa maksetusta / väärin peritystä lämmitysvastikkeesta.
Koska yhtiöjärjestyksessä vastikeperusteena (vettä, jätevettä ja veden lämmittämisen kustannuksia lukuunottamatta) on huoneistojen kokonaispinta-ala, niin lämmityskustannukset jaetaan neliöiden mukaan.

Sen sijaan tuo todennäköinen ja tuleva yhtiöjärjestyksen muuttaminen seuraavan yhtiökokouksen yhteydessä, ja päätöksiin tarvittavat enemmistöt ovat ehkä vielä(kin) hieman epäselviä… Toisaalla puhuttiin että päätöksen tulee olla yksimielinen, ja toisaalta jossain että määräenemmistö (2/3) riittää…

Onko siis mitenkään mahdollista, että yhtiökokouksen määräenemmistön (2/3) päätös voisi muuttaa yhtiöjärjestyksen sellaiseen muotoon, kuin tilanne tällä hetkellä käytännössä on, eli kaukolämmön perusmaksukin jaettaisiin osakkaiden kesken käytetyn lämmitysenergian suhteessa?
VAI voiko määräenemmistö päättää ainoastaan lammitysenergian maksusta mittaripohjaisesti, ja perusmaksu menee JOKA TAPAUKSESSA hoitovastikkeessa huoneistojen pinta-alojen mukaan?

Jossain yllä oli mainittu että ” Määräenemmistö riittää mittariperusteisen hyödykkeen vastikeperusteen muuttamiseen”, eli voiko tälläisen lausahduksen perusteella muuttaa ”vastikeperustetta” sellaiseksi, että myös normaalisti taloyhtiön kiinteät kulut (kaukolämmön perusmaksu) jaetaankin kulutuksen perusteella?

Menee vähän jankkaamiseksi, mutta ajan takaa monin eri sanankääntein sitä onko mitenkään mahdollista, että yhtiökokouksen ”määräenemmistön päätös” riittäisi muuttamaan yhtiöjärjestyksen jatkossa sellaiseksi, että esim. kaukolämmön perusmaksut jaettaisiin huoneistokohtaisen energiamittauksen perusteella, VAIKKA se kasvattaisi yhdenvertaisuusperiaatetta rikkoen vain jonkun/joidenkin osakkaiden maksuja?

"VAI voiko määräenemmistö päättää ainoastaan lammitysenergian maksusta mittaripohjaisesti, ja perusmaksu menee JOKA TAPAUKSESSA hoitovastikkeessa huoneistojen pinta-alojen mukaan?"

Tähän teidän pitää päästä.
Ja helppohan siihen on päästä kun järjestelmä on jo olemassa.
Ainastaan yhtiöjärjestyksestä puuttu lausuma.

Määräenemmistöpäätös (2/3) silloin, jos muutatte yj:nne lämmityskulujen perinnän mitatun kulutuksen mukaan tapahtuvaksi. Osakkaiden suostumusta ei tarvita.

6 luku, 35§
"Osakkeenomistajan suostumusta ei kuitenkaan
tarvita, kun vastikeperustetta muutetaan
siten, että vastikkeen perusteeksi otetaan
muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa
tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todellinen
kulutus".

Tuon perusmaksun sisällyttäminen lämmitysenergiamaksuun ja jakaminen mitatun kulutuksen mukaan on hiukan monitahoinen asia. Siitä voi olla montaa mieltä. Kuten aiemmin totesin, perusmaksu on etukäteen määrätty lämpölaitoksen perimä kiinteä maksu tilausvesivirran mukaan. Sitä ei siis mitata millään, joten lain mukaan sitä ei voitaisi edellä mainitulla tavalla periä. Mielestäni ainoa oikea tapa on periä se vastikeperusteisesti ja alla perustelut:

- maksu on kiinteä, eikä sen määrä muutu taloyhtiössä kulutetun energian mukaan
- kun kerran taloyhtiö maksaa kiinteän maksun, niin ei sitä voi osakkailtakaan periä mitatun kulutuksen mukaan, vaan huoneistojen asuinneliöiden mukaan jolloin se on myös osakkaille kiinteän suuruinen

Tarpeeksi perusteellisesti "rautalankamallilla" kun em. asiat otat esille ja osakkaille perustelet, niin kyllä asian oikean laidan luulisi selviävän.

Kyllä on ollut hyvä keskustelunaihe ja asialliset kommentit. Vielä yksi triviaali kysymys: montako huoneistoa rakennuksissa on ja onko ikkunoiden avautumissuunnissa oleellisia eroja? Tämä liittyy aiheeseen 6 luku, 35 § "luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todellinen kulutus". On totta, että asuntokohtaisia energianmittauksia on jo olemassa, mutta johtaako energiakulutuksen laskutus mittarilukeman perusteella osakkeiden yhdenvertaiseen kohteluun? Väittäisin, että ei ja perusteluna mm. huoneistojen erilainen sijainti rakennuksissa, tontilla ilmansuuntiin tai aurikoisuuteen tai tuulisuuten nähden. On aivan erilainen energienkulutus jos olohuoneen iso ikkuna on itään, etelään tai länteen päin. Tai että lattian alla kulkee koko kiinteistön lämpölinja lämmittäen alapohjaa vuotolämmöllä. Myös keskellä rakennusta olevat huoneistot voivat hiukan peesata naapureiden kustannuksella sillä vaippa on pienempi keskellä kuin päädyissä. . Siis nämä ovat rakenteellisia tekijöitä, johon yksilöllä ei ole vaikutusmahdollisuuksia. Siksi luotettava energianmittaus on eri asia kuin luotettava vedenkulutuksen mittaus - liikaa ulkopuolisia tekijöitä!

Lisäksi löysin hakusanalla huoneistokohtainen energien mittaus esim. sivuja, joissa vasta tutkitaan huoneistokohtaisen energiemittauksen mahdollisuuksia ja teknisisä edellytyksiä. Siksi kysyinkin teiltä, että minkä merkkisiä ovat teidän mittauslaitteenne, jotta niiden ominaisuudet voisi tsekata netistä. Veden mittausjärjestelmät ovat jo tuttuja tuotteita, ja silti esim. jotkut kunnan tarkastusinsinöörit moittivat joidenkin laitteiden tekniikkaa ja kestävyyttä. Kaukolämmön huoneistokohtaisesta energiemittauksesta ei kannattaisi vielä puhua luotettavana mittausmenetelmänä, sillä vielä ei vaipan rakenteet ole sillä tasolla, että auringonvalon tuoma mittaamaton energia voitaisiin eliminoida huoneiston lämmityksestä.

Mielestäni pitäkää siis kiinni yhtiöjärjestyksestänne, sillä se on kuitenkin ammattilaisten laatima. Tutkikaatte ensin huolella mittareiden ominaisuudet ja muut energian kulutukseen vaikuttavat tekijät, ennen kuin päätätte huoneistokohtaisesta energian mittauksesta ja lämmitysvastikkeesta. Siis mitkä olivatkaan mittareiden tuotenimet?

""" Onko mahdollista, että aloittajan huoneistossa olevat mittarit ovat vain kylmän ja lämpimän veden määrälle ja sitten lämpöanturit tulovedelle, joka antaa sitten lämpimän käyttöveden lämmitykseen tarvitun lämpöenergian määrän? Siis kaikki mittarit liittyisivät vain veden kulutuksen mittaukseen! """


Ei, se ei voi edes teknisesti olla tollein, koska lämpimässä käyttövedessä on jatkuva kierto. Periaatteessa se kraanasta tuleva vesi on aina saman lämpöistä.
(mitäköhän siinä mitattaisiin jos antureita olisi käyttövesiputkistossa eri kohdissa?)

Se on kyllä totta, että lämmönjakohuoneessa on mittarit lähtevälle ja palaavalle (lämpimälle)käyttövedelle.
Nykyisin se lämpötila tarkistateen palaavasta vedestä. (ennen katsottiin se lähtevä 54-55 asteiseksi)

Ketjun aloittajan ominaisuudessa esitän jälleen kiitokset kaikilke kommentoijille ja arvokkaiden neuvojen antajille; eli Kiitoskiitos – taas.

Keskustelu on näemmä lähtenyt suuntautumaan enemmän teknisen hifistelyn puolelle (ja ei siinä mitään, ihan hyviä kommentteja), mutta vaikka energian mittaukseen ja lämmönjakautumiseen liittyy varmasti luotettavuusongelmia, niin suurin ongelma taloyhtiössämme on kuitenkin sekavat ja osakkaita eriarvoisesti kohtelevat ”enemmistöjyräpäätökset” ;)

Asian selvittely ei ole vielä edennyt, mutta tapahtuneen selvittämiseen on siis olemassa varsin hyvät eväät.
Täysin eri asia on, kuinka asiassa tulee käymään... Veikkauksemme (eikä edes kovin villi sellainen) on että rautalankamallinnoksista ja asiallisista asunto-osakeyhtiölakiin perustuvista argumenteista huolimatta meille tullaan kertomaan toistamiseen sama kuin jo nyt on isännöitsijän toimesta kerrottu: ”Nyt laskutetut vastikkeet perustuvat hallituksen esitykseen ja yhtiökokouksen päätökseen, joten ne pysyvät laskutuksen mukaisina.”

Sen verran vielä lisäkysymystä pukkaa, että kuten erittäin moneen kertaan on jo yllä todettu, niin vastikkeet määräytyvät/peritään yhtiöjärjestyksen mukaisesti.
KUN meille kuitenkin tullaan vastaamaan että ”Nyt laskutetut vastikkeet perustuvat hallituksen esitykseen ja yhtiökokouksen päätökseen, joten ne pysyvät laskutuksen mukaisina.” niin mikä AOYL:n kohta kertoo täysin yksiselitteisesti että vastiketta peritään VAIN yhtiöjärjestyksen mukaisesti JA mikä kohtaa kertoo että hallituksen esitys ja yhtiökokouksen päätös ei tätä voi muuttaa (jos ei muuteta yhtiöjärjestystä)?
Ainakin 3.1, mutta onko muita (joka kumoaisi tuon ”hallituksen esitys ja yhtiökokouksen päätös” –kohdan)?

Entä sitten kun tulevia maksuja/vastikkeita ja yhtiöjärjestyksen muutosta aletaan vatkaamaan (soijaa pukkaa jo valmiiksi) niin mikä AOYL:n kohta kertoo että ” Perusmaksut on perusmaksuja ja ne maksetaan hoitovastikkeesta”?
Minun (ja näyttäisi että suurimman osan kommentoijista) mielestä kaukolämmön perusmaksu menee luonnollisesti vastikeperusteisesti (sillä on kiinteä kulu eli ei muutu kulutuksen mukana, ja on maksu siitä että taloyhtiön rakennukset ovat kaukolämpöverkossa kiinni).
Esimerkiksi erittäin hyviä ja selkeitä ohjeita antanut nimimerkki ”WOD” oli maininnut että; ”Kaukolämmön perusmaksu peritään yhtiövastikeperusteisesti (€/m2) ja sisällytetään yhtiövastikkeeseen myös siinä tapauksessa, että lämmitys laskutetaan mitatun kulutuksen mukaan.”, eli oliko tämä suora lainaus jostain AOYL:n kohdasta?
Tivaan ja varmistelen tätä sen vuoksi, koska pelkään että jos se vain jollain käsittämättömällä kiemuroinnilla on mahdollista, niin lämmityksen perusmaksu tullaan seuraavassa yhtiökokouksessa ”isännöitsijän siunaamana ja enemmistöpäätöksellä” liittämään lämmityskustannuksiin, ja tilanne tulisi jatkossa olemaan (virallisesti) samanlainen kuin nytkin...

JOS kävisi niin, että koko viime vuoden lämmityskulujen perintä todetaan yhtiöjärjestyksen vastaiseksi (niin kuin se on käytännössä ollut) ja lämmityskuluista tehdään uudelleenlaskenta huoneistojen pinta-alojen mukaan, niin seuraavassa yhtiökokouksessa yhtiöjärjestystä tultaneen muuttamaan siten että ”vastikkeen perusteeksi otetaan muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todellinen kulutus”.
Yllä on myös useaan kertaan todettu, että määräenemmistöpäätös (2/3) riittää, jos lämmityskulujen perintä muutetaan kulutuksen mukaan tapahtuvaksi, mutta JOS kulutettuun energiaan haluttaisiin lisätä kaukolämmön perusmaksu (puhumattakaan veden lämmitykseen kuluneesta energiasta), niin eikö siinä tapauksessa tarvittaisi kaikkien osakkaiden hyväksyntä?
(AOYL 6:35 § -> Vastikeperusteiden muuttamista koskevaan yhtiöjärjestyksen muutokseen vaaditaan 2/3:n määräenemmistöpäätöksen lisäksi niiden osakkaiden suostumus, joiden maksuvelvollisuus kasvaa)

Jostain olen myös lukenut, että taloyhtiö ei voi periä korvausperusteisia kustannuksia yli todellisten kustannusten... Onkohan tähän olemassa mitään selkeää AOYL:n kohtaa?

On hyvinkin mahdollista, että yllä olevassa tekstimassassa on jo valmiiksi vastaus/vastauksia nyt esittämiini ”mikä AOYL:n kohta” -kysymyksiini (joten pahoittelut jo etukäteen puutteellisesta tekstinymmärryskyvystä) mutta ei vain sitten osunut silmiin...

Kiitos taas kommenteista! Mennee jo veivaamisen puolelle. Onko kiinteistönne Kiinteistöliiton jäsen? Jos on, niin sinne voi heittää koko kysymyksen eikä neuvonta maksa koko omaisuutta.

Asoylaki lähtee siitä, että taloyhtiö tuottaa vain asumispalveluja omakustannushintaan eikä ole voittoa tavoitteleva elin. Siksi asoylaissa 10 luku 5 § 1 kohdassa on mainita, että toimintakertomuksessa on oltava tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periäeri tarkoituksiin eri perustein. Tämä merkitsee ns. jälkilaskelmien laatimista, jossa kullekin vastikkeelle on erillinen laskelma tuotoista ja kuluista ja niiden erotuksesta, joka on joko yli- tai alijäämäinen. Tämä jäämä otetaan sitten seuraavan vuoden talousarviossa huomioon vastikekohtaisesti. Myös kirjanpitolaki säätelee asoy:n rkirjanpitoa ja tilinpäätöstä.Työ- ja elinkeinoministeriö Kirjanpitolautakunta 7.12.2010 löytyy netistä. Siinä on hyvät ohjeet asoy:n tilinpäätöksestä ja malleja vastikelaskelmista ja rahoituslaskelmista. KILA:n ohjeistus on lakiin rinnastettava ohje ja tukee asoylain vaatimuksia.

Mihin isännöitsijästä voi valittaa? Aina isännöitsijän toiminnan laillisuusperusteista voi kysyä isännöitsijän työnantajalta, jos isännöitsijällä sellainen on. Jos ei ole, niin sitten ei ole oikein muita keinoja kuin kiinteistöalan lakimiehen käyttö esim. Kiinteistöliiton lakimiehen käyttö. Kuten aiemmissa viesteissä on neuvotte, kannattaa ensin vaatia yhtiöjärjestyksen mukaista hoitovastiketta, eli lämmityskulujen sisältymistä kokonaisuudessaan hoitovastikkeeseen ja jos näin ei käy eli yhtiö vastaa teille kieltävästi kirjallisessa muodossa, niin voitte viedä asian oman kotivakuutuksenne vastuuvakuutuksen asiamiehelle vakuutustapahtuman avaamiseksi. Sitten asia etenee omalla painollaan. Kannattaa edetä kahta reittiä pyytäen isännöitsijältä kirjallisesti uutta laskelmaa hoitovastikkeista kirjallisena sitä kautta kotivakuutuksen juristille. Toinen reitti on yhtiöklokouksen kautta asian selvittäminen, mutta siihen naapurinne voi asettaa liikaa muttia matkaan ja tämä tie mennee kiville. UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Rovaniemi 15.3.2010 netistä kertoo myös perusasioista yksinkertaisesti ja hyvin ja sitä vois referoida yhtiökokouksessa.

No, minähän se taas täällä, kun on kerran kehuttu!
As Oy-laki luku 1, 13 § määrää yhtiöjärjestyksen sisällöstä seuravasti:
Asunto-osakeyhtiöllä on yhtiöjärjestys, jossa on aina mainittava:
- yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan.
ja 3 luku, 4 §
Yhtiövastikkeen maksuperuste
Vastikkeen maksuperusteesta on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Perusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka veden, sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus.

Alla pari lainausta kysymyksistäsi:
"mikä AOYL:n kohta kertoo täysin yksiselitteisesti että vastiketta peritään VAIN yhtiöjärjestyksen mukaisesti" = juurikin yllä mainitut lain kohdat vastaavat tähän.

- JA mikä kohtaa kertoo että hallituksen esitys ja yhtiökokouksen päätös ei tätä voi muuttaa (jos ei muuteta yhtiöjärjestystä)? = ei mikään, koska tällaista päätöstä ei voida edes tehdä. Vastikeperuste on mainittava YJ:ssä.
- Ainakin 3.1, mutta onko muita (joka kumoaisi tuon ”hallituksen esitys ja yhtiökokouksen päätös” –kohdan)?" = ei mikään. Laiton päätös on tehty.

Maksuperusteista on siis määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Muita vaihtoehtoja ei ole. Jos yhtiövastikkeen maksuperusteita pystyisi muuttamaan yhtiökokouksessa, ilman YJ.n muutosta, vaikka vuosittain, niin hommahan menisi aivan villiksi. Aika vaikeaa olisi esim. asunnon ostajan tietää mitä ja millä perusteilla vastikkeita peritään, kun yhtiöjärjestykseen kirjatut perusteet voisi muuttaa yhtiökokuksissa miten halutaan. Tähän ei siis ole muita vaihtoehtoja kuin muuttaa yhtiöjärjestystä.

Perusmaksun periminen vastikkeessa tai jyvitettynä kulutettuun energiaan on hieman kompleksinen. Niin kuin aiemmin sanoin, niin mielestäni hyväksyttävin tapa on periä se neliöiden mukaan, ei kulutuksen. Mikään lain kohta ei tätä kuitenkaan suoraan sano. Tämä on ns. maalaisjärkeilyä ja perustelut tulivat esille jo aiemmissa viesteissä. Lakihan sanoo myös, että "hyödykkeen mitattavissa oleva tai luotettavasti arvioitava kulutus". Onko perusmaksun arviointi kulutuksen mukaan sitten luotettavaa ja onko sen periminen energian kulutuksen mukaan yhdenvertaista? Täytyy muistaa, että laki on tekstiä, jonka todellinen tarkoitus tulee esille siinä, kuinka sitä sovelletaan. Nämä selviää yleensä vasta sitten kun lainkohtaa on käsitelty oikeudessa ja saatu ennakkopäätös. Tuskin tästä "perusmaksuasiasta" on oikeutta käyty, mutta kannattaa netistä hakea joillain fiksuilla hakusanoilla oikeuskäsittelyjen ennakkopäätöksiä.

Tuli taas osittain vanhan toistoa. Koeta nyt näillä eväillä takoa yhtiökokouksessa ihmisille järkeä, että teksivät laillisia päätöksiä.

Isännöitsijä on huolimaton jos laittaa toimeen laittomia päätöksiä ja hallitus samoin kun moisia esittää ilman YJ.n muutosta. Pyydät kirjallisella ilmoituksella hallitusta lisäämään yhtiökokouksen esityslistalle, esim.
" esitän, että yhtiökokouksessa käsitellään yhtiöjärjestyksessä määrättyt yhtiövastikeperusteet ja nykyisin perittävien yhtiövastikemaksujen erovauus, sekä yhtiöjärjestyksen määräyksen vastaisten vastikemaksujen laillisuus"

Asiahan on tämän jälkeen käsiteltävä yhtiökokouksessa, eikä mitään äänestyksiä tarvita. Voit näin esittää oman kantasi asiaan.

Tämä vain nopeana heittona.

http://www.kiinteistolaki.fi/ sieltä asoylaki kohta yhtiövastike löytyy monta oikeustapausta, joissa selkeästi todetaan, että jos ei asiaa ole yhtiöjärjestyksessä mainittu, sitä ei voi yhtiökokouksenkaan perusteella vaatia osakkailta. Yhtiökokouksen päätös koskee vain niitä jotka ovat siitä päättäneet, siis ei esim. uusia osakkeenomistajia. Siksi se on mitätön.

http://www.kiinteistolaki.fi/page.asp?_item_id=3030&show=OiktapKKO 2004:84

www.kiinteistoliitto.fi/attachements/2012-01-18T14-52-4213207.pdf selvittää hyvin, ettei vielä kannata lähteä huoneistokohtaiseen energianmittaukseen ja energialaskutukseen, vaikka kiinteistössä olisikin valmius siihen.

Asoylaki 6 luku 34§ "Yhtiökokous voi kuitenkin päättää yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen muuttamisesta 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä, jos yhtiöjärjestyksen vastikeperustetta muutetaan siten, että vastikkeen perusteeksi otetaan muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa oleva VEDEN todellinen kulutus." Asoylain kommentaarissa on mainittu, että yllä mainittua pykälää voidaan tyoteuttaa vain VEDEN kohdalla, ei muiden luotettavasti mitattavissa olevien hyödykkeiden kohdalla.

Eli kun yhtiöjärjestyksessänne ei ole määrätty energiakulutusta maksettavaksi mittarilukemien perusteella, niin ei sitä sitten sinne saakaan kovin helposti.


34 §
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen

Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää yhtiökokous. Päätös on tehtävä 27 §:ssä tarkoitetulla määräenemmistöllä.

Yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa maksuperusteeksi myös lämmitysenergian mittauksen perusteella kerättävä vastike. Vaatii yhtiökokouksessa 2/3-osan määräenemmistön, jotta YJ muutetaan vastikeperusteen osalta asiaan kuuluvalla tavalla.

Asoylaki 3 luku, 4 §
Yhtiövastikkeen maksuperuste
Vastikkeen maksuperusteesta on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Perusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka veden, sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus.
Tuo 6-luku, 34§ koskee siis vain käyttövettä.

Se, että kohteleeko huoneistokohtainen mittaus kaikkia yhdenvertaisesti onkin sitten aivan toinen asia. Eli, saako joku osakeryhmä epäoikeutettua etua toiseen verrattuna vastikkeen perustuessa mitattuun energiaan. Siihen ei pysty ottamaan kantaa, kun ei ole hajuakaan minkälaisesta rakennuksesta ja huoneistoista on kyse. Kiinteistöliiton lausunto kannattaa kyllä huomioida asiassa.
Asunto-osakeyhtiössä ei koskaan päästä täydelliseen yhdenvertaisuuteen ja osakkaiden olisi tämä huomioitava. Mieluummin jo siinä vaiheessa kun osaketta hankitaan. Säästyttäisiin jälkikäteen monelta riidalta ja itkulta.

Riskit kuitenkin lisääntyy, kun jokainen alkaa säästää energiasta oman kulutuksen minimoinniksi. Kannattaisi harkita tarkkaan ennen kuin mennään as. kohtaiseen veloitukseen. Eikä se sitäpaitsi olisi tasapuolista, joten olisi myös asoy-lain vastaista.
Kannattaisi käytää järkeä....
Mahtaako as.kohtaiset mittarit olla mitenkän tarkkoja? Tuskin, kun vesimittaritkin ovat mitä sattuu muutaman vuoden käytön jälkeen.

”Osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan jäljempänä määrättyjen periaatteiden mukaisesti yhtiölle vastiketta.”

”Yhtiökokous määrää osakkeenomistajien hallitsemista huoneistoista yhtiölle suoritettavan vastikkeen suuruuden. Vastike jakautuu hoito- ja rahoitusvastikkeisiin.

Vastikkeen suuruus määräytyy käyttäen perusteena edellä mainittuja huoneistojen kokonaispinta-aloja.”

”Hoitovastikkeella katetaan yhtiön kaikki muut menot jäljempänä todetuin poikkeuksin. Huoneistossa kulutetusta vedestä ja jätevedestä sekä vedenlämmittämisestä aiheutuneista kustannuksista suoritetaan hallituksen määräämä eri korvaus huoneistokohtaisen mittauksen perusteella, jos yhtiön rakennuksiin on asennettu rakennusvaiheessa tai sen jälkeen asetetaan tätä tarkoitusta varten mittauslaitteet. Jos yhtiön rakennuksissa ei ole huoneistokohtaisia vesimittareita, peritään tässä kohdassa tarkoitetut kustannukset käyttäen perusteena huoneistossa vakituisesti asuvien henkilöiden lukumäärää.”

Kysymys ->
Voiko yllä olevan kapulalätinän perusteella veloittaa normaalisti hoitovastikkeeseen sisältyvän kaukolämmön perusmaksun osakkailta suhteutettuna kulutukseen?

==> Ellei teillä ole mittareita, on kovin vaikea periä kaukolämmön tai vedenlämmityksen kustannuksia kulutuksen mukaan.

==> Käytännössä hoitovastikkeella maksetaan talon vuotuinen ylläpito asuinhuoneneliöille, käytännössä osakkeille ja pääoma- eli rahoitusvastikkeella ne menot, jotka kirjautuvat kuluiksi kuluneena tilikautena ja pitkävaikutteisiksi menoiksi seuraaville tilikausille ja joita varten otetaan usein huoneistokohtaisesti maksettavia lainoja.

==> Hoitovastikkeet menevät tilikauden kuluihin ja pääoma- eli rahoitusvastikkeet pitkävaikutteisiin menoihin, joista kuluksi kuluneena tilikautena on tullut vain osa ja jonka jäännökset veloitetaan rahoitusvastikkeessa lainanlyhennyksin ja koroin seuraavina tilikausina.

Omasta mielestäni ei, sillä tekstissä ei puhuta mitään lämmityskustannuksista ja/tai perusmaksuista.

==> Tutki kirjanpitolaista, mikä ero on tilikauden kululla ja seuraavien tilikausin pitkävaikutteisilla menoilla.

Kohta nro 2.

”Yhtiöjärjestyksestä on poistettu tilintarkastusta ja tilintarkastajaa koskevat määräykset.”

Kysymys ->
Yhtiöjärjestys päättyy tuollaiseen ”loppukevennykseen”... Mitä käytännössä tarkoittaa, ja onko ihan normaalia että yhtiöjärjestyksestä (ja sitä kautta kai taloyhtiöstä) on poistettu tilintarkastusta koskevat määräykset?

==> Tämä tarkoittaa sitä, että yhtiöjärjestys ei määrittele asunto-osakeyhtiölakia tarkemmin, miten yhtiö tulee tilintarkastaa tai toiminnantarkastaa. Yhtiökokous voi joko valita tilintarkastajan ja varatilintarkastajan tai tilintarkastusyhteisön tai toiminnantarkastajan ja toiminnatarkastajan sijaisen.

http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599?search[type]=pika&search[pika]=Asunto-osakeyhtiölaki