RATA VAROITTAA: ROMAHDUS

Rahoitustarkastus varoitti toissapäivänä pankkeja asuntoluottojen liian alhaisista marginaaleista. Näin alhaiset marginaalit uhkaavat jo pankkien toiminnan vakautta. Marginaalien lisäksi asuntomarkkinoilla piilee myös pankeille luottotappioriski ja asuntovelallisille velkaloukun riski.

Asuntojen hinnat ovat erittäin korkealla erityisesti pääkaupunkiseudulla. Julkisuudessa on käyty jo pitkään keskustelua, ovatko hinnat liian korkealla ja voiko hintojen kohoaminen enää jatkua. Erityisesti pääkaupunkiseudulla hinnat ovat jo vuosien ajan kohonneet selvästi muuta inflaatiota nopeammin. Tällainen kehitys on aina merkki rakenteiden muutoksesta. Suomessa asunnot eivät aikaisemmin ole olleet aliarvostettuja, joten asuntokannan hintojen rakenteellisessa nousussa on suuri hintakuplan mahdollisuus.


Asuntojen hinnannousua on viime vuosina entisestään ruokkinut se, että rahan hinta on Suomessa historiallisen alhaalla. Asuntokauppa on käynyt kohoavista hinnoista huolimatta. Ostajat ovat alkaneet pitää yhä suurempia luottosummia normaaleina asuntokauppaan kuuluvina ilmiöinä. Luottosummat ovat kasvaneet vähitellen, joten selvää kipukynnystä ei ole tullut vastaan. Yhä suuremmat lainat tekevät asuntovelallisista kotitalouksista entistä herkempiä häiriöille. Suurimmat riskit ovat työttömyys ja asuntojen hintojen nopea lasku.

Jos asuntomarkkinoiden korkea hintataso osoittautuu kuplaksi, joutuvat erityisesti viimeaikoina asuntokauppaa käyneet taloudet vaikeuksiin. Suuresta velasta selviytyminen voi käydä vaikeaksi, jos korot nousevat tai kotitaloutta kohtaa esimerkiksi työttömyys. Asuntomarkkinoiden mahdollinen korjausliike yhdessä työttömyyden lisääntymisen kanssa saattaisi panna liikkeelle vaarallisen hintojen laskukierteen.

Pankit ovat jo pitkään vaatinet asuntojen kohdalla vähintään 30 prosentin omarahoitusosuutta. Viime aikoina eräissä pankeissa näistäkin vaatimuksista on tingitty. Tämä merkitsee sitä, että jos hintataso laskee 25-30 prosenttia, joillakin viime aikoina asuntonsa ostaneista on enemmän velkaa kuin omaisuutta. Jos tällaisessa tilanteessa esimerkiksi työttömyyden tai korkojen nousun vuoksi tulee vaikeuksia lainojen hoidossa, on edessä omaisuuden myynninkin jälkeen velkaloukkuun jääminen. Jos tällaisia tapauksia esiintyy yksittäistapauksia enemmän, se voi hyydyttää koko asuntokaupan. Tämä puolestaan laskisi hintatasoa entisestään.

Asuntomarkkinoiden tilanne on huolestuttava. Asuntohintojen nopea nousu on luonut epävarmuutta hintatason pysyvyydestä. Korjausliike on mahdollinen milloin tahansa. Asuntojen hintojen lasku olisi viimeaikoina asuntonsa ostaneille suuri ongelma ilman työttömyyttäkin. Asuntojen vakuusarvojen aleneminen johtaisi siihen, että pankit vaatisivat velallisilta uusia lisävakuuksia. Jos tällaisia ei olisi saatavilla, edessä voisi olla asunnon myynti ja oman varallisuuden katoaminen.