Ostimme juuri uuden kodin, omakotitalon.
(Noh, lainapaperit ja kauppakirja tehdään ihan just kohta.)
Mitä korkoa olette käyttäneet asuntolainoissanne? Euribor 12kk / 6kk / 3kk?
Millainen marginaali?
Millainen omavastuuosuus?
Olen saanut tarjouksen 12kk 1,55 ja omaa rahaa käytetään 10% kulut.
Pyydän vielä tarjouksen 6kk & 3kk koroille, niin teemme sitten lopullisen päätöksen.
3kk euriborin valinnalla tulee kuulemma isompi marginaali, mutta 6kk ei pitäisi korotusta tulla merkittävästi, joten se voisi olla hyvä vaihtoehto.
(Noh, lainapaperit ja kauppakirja tehdään ihan just kohta.)
Mitä korkoa olette käyttäneet asuntolainoissanne? Euribor 12kk / 6kk / 3kk?
Millainen marginaali?
Millainen omavastuuosuus?
Olen saanut tarjouksen 12kk 1,55 ja omaa rahaa käytetään 10% kulut.
Pyydän vielä tarjouksen 6kk & 3kk koroille, niin teemme sitten lopullisen päätöksen.
3kk euriborin valinnalla tulee kuulemma isompi marginaali, mutta 6kk ei pitäisi korotusta tulla merkittävästi, joten se voisi olla hyvä vaihtoehto.
Vastaukset 35
Vanhimmat
Tuossa tilanteessa suosittelen 6kk euribor + 1,55% marginaali, jos kerran 3kk euriborilla marginaali nousee tuosta.
Kokonaiskorko jää kuitenkin alle 1,85% eli todella matalaksi korko jää. Toki se euribor siitä tulee nousemaan, mutta siinä tilanteessa tulevaisuudessa kannattaa sitten kilpailuttaa uudestaan marginaali jos / kun euribor nousee normaalille 3-4% tasolle joskus. Lainaa kannattaa maksaa matalien korkojen aikana nopeasti pois niin sitten sitä ei ole jäljellä aikanaan niin paljon kun korkotaso on normaalistunut tuonne 4% tasolle (kokonaiskorko marginaaleineen siis). Esim. jos saatte lainan maksettua kohtuullisessa ajassa n. 10 vuodessa niin voi olla hyvinkin että saatte maksettua todella matalan koron aikaan puolet pois 5 v. aikana ja sitten normaalien korkojen aikaan ei ole enää kuin puolet lainaa jäljellä. Yli 10v. lainaa ei kannata ottaa, mieluiten maksaa toki 4--5 vuodessa koko lainan pois niin ei joudu maksamaan korkoja pankille juuri mitään nyt nykytilanteessa.
Mekin maksoimme lainan pois 3,5 vuodessa omakotitalostamme, tosin omasäästöosuus oli meillä n. 40% lainan määrästä ja loput n. 60% lainalla.
Päinvastoin: näin matalien korkojen aikana lainaa ei kannata maksaa takaisin ollenkaan. Maksimipitkä laina ja lyhennysvapaat kehiin vaan.
Niin ja sitten kun korko on noussut 4-5% tasolle niin sitä lainaa on jäljellä mahdollisimman paljon ja joutuu maksamaan siitä lainasta mahdollisimman paljon korkoa. Eli esim. 40 v. maksaa lainaa ja mahdollisimman suurella korolla, niin se kannattaa vai?
Tuossa mallissa voittaa vain jos sen saman rahan saa varmuudella tuottamaan enemmän kuin menee korkoon ja ne rahat ovat säästössä odottamassa että voi maksaa lainan halutessaan kerralla pois jos korko ylittää rahasta saatavan tuoton ja pankki suostuu että laina maksetaan kerralla pois.
30v. laina-ajalla maksaa pankille n. 3 kertaan sen verran mitä alkuperäinen laina on ollut (normaaleilla koroilla).
TIETENKIN on kannattavaa pitää paljon lainaa matalalla korolla JOS sen saman rahan saa tuottamaan varmuudella enemmän kuin lainan korko on. Esim. jos korko on 2% ja saa 4% varman tuoton rahalle niin lainaa kannattaa olla vaikka miljoona, koska saa välistä itselleen voittoa 2% koko ajan. Mutta jos tekee niin että tuhlailee ne rahat esim. matkusteluun, autoihin ja veneisiin yms. ja pitää mahdollisimman paljon lainaa mahdollisimman pitkään matalien korkojen aikaan niin sitten tulevaisuudessa maksaa samasta lainasta korkoa moninkertaisesti kun korkotaso normaalistuu. Eli jos niitä lyhennysvapaiden rahoja ei säästä ja laita tuottamaan niin tulee maksaneeksi pankille 2-3 kertaa sen saman asunnon pitkällä lainalla.
Lisäksi, kun on lainansa maksanut ei lainaa tarvitse lyhentää eikä korkoja maksaa ja saa pitää itsellään omat rahansa ja tulonsa ja saa sijoitella ja käyttää niitä samoja rahoja.
Kaikki pankille maksettu korko on menetettyä rahaa joka tapauksessa. Mitä vähemmän maksaa korkoa sen enemmän jää itselleen. Negatiivisella korolla toki kannattaa lainaa olla äärettömän paljon.
Kannattaa hoitaa asia niin että pankki maksaa sinulle korkoa, etkä sinä pankille (kuten minä olen tehnyt).
Lyhennysvapaita ei kannata pitää heti vaan vasta kun lainaa on vähemmän. Lainan ylimääräinen lyhentäminen alussa leikkaa laina-aikaa kaikkein tuntuvimmin ja lyhennysvapaiden pitäminen heti alussa jatkaa sitä. Lisäksi riskinä on lainan alussa vakuusvaje (lainaa enemmän kuin asunnon arvo), joka pahimmillaan estää uudelleenjärjestelyn, jos jotain sattuu.
Esimerkiksi itselläni on nyt negatiivinen korko, kun verrataan inflaatioon tai asunnon arvonnousuun.
Ei sijoitusten tuoton ole mikään pakko olla VARMUUDELLA korkoa parempaa, riittää että sijoitukset voittavat koron TODENNÄKÖISESTI. Ja näinhän tilanne on yleensä ollut, ainakin euroaikana. Etenkin jos pystyy maksamaan asuntolainansa 3, 5 vuodessa, niin mitä ilmeisimmin on varaa ottaa sen verran riskiä, että pelaa lainan mahdollistamalla vipuvarrella. Vähän eri asia tietysti jos talous kiikkuu aivan rajamailla, jolloin riskeeraa pahimmillaan kotinsa ja voi päätyä vuokramurjuun.
Ei se veneiden ostelukaan väärin ole. Olethan itsekin ostellut sitä nousukkaan XO:tasi, silläkin rahalla olisit lyhentänyt nopeammin.
Aivan ymmärrettävää jos haluaa ostaa veneen nyt, eikä 10v kuluttua. Silloin kyllä on 10v kuluttua vähemmän varallisuutta, mutta toisaalta on 10v enemmän veneilynautintoa takana. Ja voi käydä niinkin, että 9v kuluttua.hidas ja nopea lyhentäjä ajavat kolarin ja kuolevat, silloin toinen menee hautaan veneilystä nauttineena ja läheisilleen nautintoa tarjonneena, toinen taas työssä pitkää päivää stressanneena kuukausieristä selvitäkseen, läheisilleenkin mahahaavoja aiheuttaneena. No stressaaja kyllä jättää veneilijää kovemman perinnön, kai se korvaa ne muistot, joita ei ole, kun elämän piti alkaa vasta vuoden kuluttua.
Ja tuosta koronnoususta: kun lainakorot nousevat, nousevat yleensä myös sijoitusten tuotot, joten ei välttämättä kannata hoppuilla lainan kanssa silloinkaan.
No riippuu ihan siitä, että tähtääkö parhaaseen tuottoon vai minimiriskiin? Oletettavasti parhaan tuoton saa pitämällä lyhennysvapaat heti, jolloin saa nauttia matalista koroista täysimääräisesti. Etenkin varakkaiden, joilla homma ei kaadu vakuusvajeisiin, eikä työttömyys pelota, on kannattavinta tehdä näin. Tavis taas joutuu arvioimaan, että kestääkö sen riskin, että PAHIMMILLAAN menevät työt alta, asunnon arvo romahtaa, pakkomyynti ja velanjämät niskassa vuokralle? Näin kävi monelle 20v sitten, mutta eipä ole käynyt sen jälkeen ainakaan Helsingissä. Helsingissä sen sijaan vakuustilanne olisi jatkuvasti parantunut lainaa lyhentämättäkin, kiitos arvonnousun.
Niin, no siis tarkoitin että jos on varaa SEKÄ veneillä että lyhentää se laina 3,5 vuodessa, eli jos lainan pikalyhennyksestä huolimatta jää rahaa käyttöön vähintäänkin riittävästi niin voi/kannattaa laina lyhentää pikavauhtia. Ei tietenkään kannata hampaat irvessä perse ruvella vääntää töitä ja laittaa KAIKKIA rahoja lainan pikatahtiseen lyhennykseen. Mutta vaikka puolet tuloista voi hyvinkin laittaa lainan lyhennykseen jos molemmat puolisot tienaavat esim. 5000-6000 euroa kuussa käteen nettona. Eli jos lyhentää lainaa vaikka 5000 euroa kuukaudessa = 60.000 euroa vuodessa ja jää silti n. 5000-6000 euroa kuukaudessa rahaa käyttöön niin taloudellisesti kannattavaa on lyhentää laina pikapuoliin ottaen huomioon korkokulut. Toki velkavivulla voi sijoituksien tuottoa koettaa parantaa, mutta riskiä siinä toki aina on.
SL -avomersulla ajellen voi lyhentää pikatahtiin lainaa.
Veneen hankinnassa suosittelen tutustumaan myös muihin vaihtoehtoihin kuin ostaa koko vene omaksi. Helpommalla pääsee jos liittyy osakkaaksi "leasing"-veneyhtiöön, saa esim. kesäisin 2 viikon ajaksi huippuluokan veneen käyttöönsä osakkaana, ja vene on valmiina käyttöön laiturissa, ei tarvitse itse huolehtia huolloista, veneen laskuista, nostoista, talvisäilytyksistä, eikä tarvitse sitoa pääomaa paljoa veneeseen, jota käyttää vuodessa ehkä parin kolmen viikon ajan. Esim. Saimaa Boating:
http://www.saimaaboating.fi/
Juuri tällä lainan nopealla lyhentämisellä heti alkuun vältetään se tilanne, että joutuu velat niskassa vuokralle. Laina järjestellään uudelleen, kun on riittävät vakuudet siihen.
Sillä tavalla tietysti saa parhaan tuoton, että kaikki mahdolliset omat ja vieraat rahat ovat tuottavimmassa kohteessa kasvamassa korkoa, mutta siinä on riskinsä. Voisitko muuten kertoa, mistä saisi parhaan tuoton vaikka seuraavaksi viideksi vuodeksi, kun ei kukaan analyytikkokaan tunnu sitä tietävän?
Osakkeet ovat aina TODENNÄKÖISESTI tuottavin sijoituskohde. Seuraavista 5v ei tietenkään kukaan varmaksi tiedä, mutta kyllä osakkeet ainakin noin 70% todennäköisyydellä voittavat suomalaisen asuntosijoittamisen ja yli 80% todennäköisyydellä korkokulut.
Älkää ottako lainaa.
Asuntojen hinnat romahtaa.
miten nuo 2 asiaa liittyy toisiinsa?
eihän asunnon hinnan nousulla tai laskulla ole mitään merkitystä jos
asunto on asumista eikä myymistä varten
Jännä vaan että ainakin rakennustarvikkeiden hinta tuntuu nousevan koko ajan.... Työvoimaa tosin voi saada nyt edullisemmin. Varsinkin pimeää sellaista.
Kannattaa ottaa 3kk tai 6kk euribor. Lainaa kannattaa alussa ja varsinkin nyt matalien korkojen aikaan lyhentää nopeasti, kuten Loordikin mainitsi, mutta velkaa ei pidä lyhentää liikaa, koska sitten niitä rahoja ei ole heti käytössä. Kun lainaa on jäljellä vain vähän niin sitten pitää lyhennysvapaita. Yritä saada lyhennysvapaat (esim. 2 vuotta) puhuttua jo lainasopimukseen. Itselläni on se tilanne, että pankki haluaa varmasti nostaa marginaalia, jos haluaisin lyhennysvapaata. Toinen mitä voit yrittää saada lainasopimukseen, on viitekoron vaihto x kertaa. Harkitse myös, jos osan ottaisi kiinteällä korolla viideksi vuodeksi. Koko lainaa ei kannata ottaa kiinteällä korolla, koska sitten ei voi tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä.
Kiitti kommenteista.
Jos 6kk euriborin kanssa tuo marginaali on järkevä, niin kallistun kyllä laskelmieni mukaan siihen suuntaan.
Laina-aina on jo nyt niin maksimissa, että emme taida ottaa lyhennysvapaata :-(
Tavoitteena on lyhentää sitten tulojen kasvaessa / menojen vähetessä enemmän lainaa.
"Jos 6kk euriborin kanssa tuo marginaali on järkevä, niin kallistun kyllä laskelmieni mukaan siihen suuntaan."
Tilastojen mukaan lyhyempi ollut halvempi.
"Tavoitteena on lyhentää sitten tulojen kasvaessa / menojen vähetessä enemmän lainaa."
Monella ollut, mutta alkaneet sittenkin sijoittamaan tulojen noustessa, varsinkin näillä koroilla.
Mitä nuo lyhennysvapaat ovat? Kuukausia, joilta maksetaan vaan lainan korko?
Miksi näitä pitää ottaa? Jopa 2 vuotta?
Kun esimerkiksi saa lapsia, tulee hankittavaksi kaikenlaista ja toinen vanhemmista on jonkun aikaa kotona. Siinä kohtaa lyhennysvapaa on hyvä. Vastaavasti sitten taloudellisesti parempana aikana voi lyhentää enemmän. Jos on Metso Paperilla töissä niin nyt jo kannattaa laittaa laina lyhennysvapaalle, kun irtisanominen uhkaa. On sitten puskuria työttömyyden varalle eikä se vaikuta edes työttömyysturvaan.
Ihan hyvä työttömyysturva ne ovat esimerkiksi. Eli hyvä olla optiona. Tai sitten laitat ne 2v ajan lyhennykset pörssiin ja rikastut riskillä. Tai sitten bailaat, kun kerran.vielä jaksat.
Moi,
12kk euri
Marginaali 1.1%
Omaa rahaa sellanen 40%
Kohde= vapaa-ajan asunto eli kesämökki
""Pyydän vielä tarjouksen 6kk & 3kk koroille""
Voit pyytää mutta et ehkä saa tarjousta 3 ta 6 kk euriborille. Toukokuussa kaksi pankkia jossa kävin tarjosi pelkästään 12kk euriborilla.
Nordeasta ainakin sai viikko sitten 3kk, tosin joissain tapauksissa kovemmalla marginaalilla kuin 12kk.
Olet hullu jos otat laina. Esimerkiksi tänään Urplainen kertoi että Suomella menee erittäin huonosti oli huomannut tämän kun palasi lomaltaan. Tämä tarkoittaa automaattisesti sitä että asuntojen hinnat rommaavat varmasti ja varmasti verot nousevat myös. Parasta olisi että säästäisitte ensin esimerkiksi 20 vuotta ja asuisitte vuokralla jolloin ei ole vaaraa että asunto menee alta ja 20 vuoden jälkeen katsotte sitten paljonko olette säästäneet ja ostattte sitten säästöille esimerkiksi ASO asunnon jostain hienosto aluleelta kuten Aurinkolahti. Näin vältätte pahan laman näin neuvoo Luki.
Toisaalta sen 20v säästämisen jälkeen olisi jo varaa tulla minun vuokralaisekseni Kallioon. Vaikea valinta varmasti monelle.
LAINAA?BYHÄHÄHÄHÄHÄHÄHÄHÄHÄHÄ riskaa peliä mut kukin tyylillää...
Lainaa ei kannata maksaa tällä hetkellä missään tapauksessa, jos vain niin pystyy sopimaan. Rahat rahastoihin ja pörssiin tuottamaan ja kiinteistöjä kaksin käsin salkkuun. Sitten osakkeiden tuplaantuessa ja kiinteistöjen noustessa 20-40% myy pois ja maksaa velat, eli silloin kun muut ostaa hullun kiilto silmissä niin fiksut vain myy. Nyt myy vain köyhät ja kipeät ja rikkaat ja fiksut ostaa omilla ja velkarahoilla kaikkea mahdollista.
"Sitten osakkeiden tuplaantuessa ja kiinteistöjen noustessa 20-40%"
Saatpahan odottaa sanonpahan vaan.
"Saatpahan odottaa sanonpahan vaan."
Kyllä, mutta todennäköisesti vähemmän aikaa kuin rommelinodottaja.
Kovia on pankkien marginaalit 2013......Itsellä 6kk Euribor. Laina toki otettu 2010. Marginaali nimittäin 0,35%.
näin on, täällä 0,30 %. Halpaa oli aikanaan.
Näin juuri 6 osakehuoneistoa maksettu lainarahalla ja taas on lainat lopuillaan.
Eli kyllä nyt lainan otto kannattaa kun pitää varansa, että voi maksaa pois jos korot nousee 70 luvun tasolle 10-14 prosenttiin.
Itselläni kaksi lainaa. 1kk ja 3kk euriborissa.
Jälkimmäinen kaduttaa, mutta ei saa enää vaihdettua, ilman että marginaali raketoisi.
Marginaalit noin 0,4 ja 0,6 prossaa.
Kunhan korot normalisoituvat, kilpailutan lainat uudelleen. Nyt ei ole järkeä, vaikka haluaisinkin sen 1kk euriborin (Nordea kuulemma tarjoaa nykyään vain premikka-asiakkaille).
Miten (tai mistä lähtien) kuukaudet on vaikuttaneet mariginaaliin?
Ennenkuulumatonta.
Onko paljon tilillä lupporahaa talon oston jälkeen? Jos on, niin sitten otatte 3kk euriborin.
Kyllä vain euriborin valinta vaikuttaa marginaaliin.
Pankki varmistaa aina omien rahojensa saanniin - näinhän se menee.
Noh, tarjoukset olivat siis:
1,55% + 12kk Euribor
1,7% + 6kk Euribor
1,7% + 3kk Euribor
Laskin takautuvasti (vuodet 1999-2013 kaikilla koroilla, ja yllättäen edullisimmaksi noilla marginaaleilla tuli 12kk Euribor.
Ja lopullisen edullisuuden tietää vasta xx vuoden kuluttua, kun laina on maksettu, että mikä olisi todellisuudessa tullut edullisemmaksi.
Takautuvalaskenta ei takaa mitään, historia on historiaa, mutta perustuupa laskelma edes johonkin.
Itse asiassa, mikäli pankki varmistaisi omien rahojensa saannin, niin valittu euribori ei vaikuttaisi marginaaliin. Pankki kun maksaa euriborin hintaa lainaamastaan rahasta muualle ja ottaa marginaalin verran väliä.
Silloin kun itse otin lainaa (viimeisestä on kolmisen vuotta), valittu euribor ei vaikuttanut marginaaliin. Ensin neuvoteltiin marginaali ja sitten käytiin katsomaan mihin viitekorkoon laina sidottaisiin. Mitä lyhyempi, pääsääntöisesti sitä parempi.