Millaisia sopimuskiemuroita voidaan saada aikaan tilanteessa, jossa ensin asutaan vuokralla kiinteistössä (oma tontti), joka on tarkoitus ostaa esim. parin vuoden kuluttua omaksi (lainarahalla)? Myyjä olisi valmis vähentämään kauppahinnasta maksetut vuokrat; itse emme vielä saa asuntolainaa, eli tilanne olisi siinä mielessä aika ideaali.
Huolenaihe koskee lähinnä sitä, mihin tällaisella esiostotarjouksella oikein sitoutuu. Minkälaisia korvauksia pitää maksaa, jos A) myyjä myykin jollekin kolmannelle osapuolelle B) emme haluakaan ostaa asuntoa, kun sen aika on?
Hinnasta varmaan ainakin sovitaan jo kättelyssä. Onko järkevää juuri tässä maailmantilanteessa? Tuleeko hinnat kahdessa / kahdessa ja puolessa vuodessa rytisemällä alas?
Kohde vaatisi pintaremonttia. Sen jälkeen se menisi takuulla helpommin kaupaksi jollekin ulkopuolisellekin ostajalle. Jos vuokralainen sen kuitenkin olisi työllään suorittanut (materiaalit vähennetty vuokrassa), niin pitäisiköhän tästäkin jotain korvausta sopia.
EsiostoTARJOUS ja kohteessa asuminen vuokralla
10
138
Vastaukset
- Es-kort
Suomi24.fi on ehdottomasti oikea foorumi kysyä neuvoa tuollaisiin simppeleihin juttuihin. Yhtä oikeat vastaukset löydät kysymyksiisi lähimmän Siwan kassaneidiltä. :)
Tuohan ei ole vaikea asia.
Teette tavallisen vuokrasopimuksen jossa määritellään vuokralaisten tekemien korjausten korvaus (siis vuokranalennusta vai rahallista korvausta).
Sitten teette esisopimuksen jossa määritellään että vuokralaisella on kiinteistöön etuosto-oikeus johonkin määrättyyn päivämäärään saakka. Ehdot tietenkin kannattaa määritellä mahdollisimman tarkasti. Esisopimus täytyy tehdä määrämuotoisena, eli sen pitää olla joko kaupanvahvistajan vahvistama, tai uudessa sähköisessä järjestelmässä vahvistettu. Sähköinen palvelu löytyy osoitteesta www.kiinteistoasiat.fi ja esisopimuksen vahvistaminen maksaa 75 €, kaikki toiminta tapahtuu verkkopankkitunnisteilla varmentamalla. Perinteinen kaupanvahvistaja maksaa satasesta ylöspäin ja edellyttää kaikkien sopimusosapuolten yhtäaikaista läsnäoloa samassa paikassa.
Eli ei ole vaikeaa kun tietää :)- Kuitenkin hiukan...
Näin juuri, mutta mikäli myyjä päättääkin myydä kiinteistön kolmannelle, niin sinä jäät rannalle ruikuttamaan. Myyjä on toki sinulle vastuussa sopimusrikkomuksestaan, mutta asuntoa et kolmannelta saa pois.
- kerran petetty
Kuitenkin hiukan... kirjoitti:
Näin juuri, mutta mikäli myyjä päättääkin myydä kiinteistön kolmannelle, niin sinä jäät rannalle ruikuttamaan. Myyjä on toki sinulle vastuussa sopimusrikkomuksestaan, mutta asuntoa et kolmannelta saa pois.
Välittäjä ei ajattele ostajaa vaan myyjää. Välittäjälle on yksi hailee kuinka ostajalle käy kunhan kauppa syntyy. Näin se vaan menee. Eikä näytä olevan vaikeaa kun "tietää".
kerran petetty kirjoitti:
Välittäjä ei ajattele ostajaa vaan myyjää. Välittäjälle on yksi hailee kuinka ostajalle käy kunhan kauppa syntyy. Näin se vaan menee. Eikä näytä olevan vaikeaa kun "tietää".
Tuo esittämäni ratkaisu on molempien osapuolten etu, katsoisin jopa tässä tapauksessa ostajan olevan se suurempi edunsaaja.
Tällaisessa esisopimuksessa myyjälle asetettava sanktio voi hyvinkin olla 15-20 % sovitusta kauppahinnasta ilman että myyjän mahdollisesti esittämä kohtuullistamisvaade menisi läpi oikeudessa. Toisaalta ostajan ei ole pakko ostaa.- Laki Luke
Välittäjä_LKV kirjoitti:
Tuo esittämäni ratkaisu on molempien osapuolten etu, katsoisin jopa tässä tapauksessa ostajan olevan se suurempi edunsaaja.
Tällaisessa esisopimuksessa myyjälle asetettava sanktio voi hyvinkin olla 15-20 % sovitusta kauppahinnasta ilman että myyjän mahdollisesti esittämä kohtuullistamisvaade menisi läpi oikeudessa. Toisaalta ostajan ei ole pakko ostaa."esisopimuksessa myyjälle asetettava sanktio voi hyvinkin olla 15-20 % sovitusta kauppahinnasta"
Olen vakavasti eri mieltä. 10% on kyllä ihan maksimi ja kalliimmissa kohteissa (yli 500k) ei edes se mene läpi oikeudessa, jos sopimusosapuolet ovat maallikoita. Ammattilaisten osalta asia on erikseen, mutta nyt ei taida olla kysymys ammattiostajasta.
" Toisaalta ostajan ei ole pakko ostaa."
Väärin. Ostajan on nimenomaan ostettava. Esisopimus sitoo ostajan, ei myyjää. Myyjä voi nimittäin velvoittaa ostajaa tekemään kaupan nostamalla kanteen. Ostaja taas ei mahda sille mitään jos myyjä on myynyt sen kolmannelle, muuta kuin että saa (jos saa) sopimussakon.
" katsoisin jopa tässä tapauksessa ostajan olevan se suurempi edunsaaja."
Aloittajan tapauksessa ostajaa suojaava ainoa oikea ratkaisu olisi tehdä kauppa purkavalla/ lykkäävällä ehdolla. Ostajan maksamat vuokrat voitaisiin yhtälailla sopia osaksi kauppahintaa. Samoin siinä voidaan määritellä ne ehdot, millä kauppa saadaan purkaa. Koska ehto voi maakaaren mukaan olla 5 vuotta voimassa, tuo kahden vuoden määräaika ei tuottaisi ongelmaa. Varainsiirtovero tulisi 6 kk sisällä maksuun, mutta sen saa takaisin jos kauppa on tehty lykkäävällä ehdolla (nyk. verohallinnon kanta).
Aloittajaa suosittelen ottamaan yhteyttä esim. oman pankin lakimieheen tai kokeneeseen kiinteistöjuristiin. Laki Luke kirjoitti:
"esisopimuksessa myyjälle asetettava sanktio voi hyvinkin olla 15-20 % sovitusta kauppahinnasta"
Olen vakavasti eri mieltä. 10% on kyllä ihan maksimi ja kalliimmissa kohteissa (yli 500k) ei edes se mene läpi oikeudessa, jos sopimusosapuolet ovat maallikoita. Ammattilaisten osalta asia on erikseen, mutta nyt ei taida olla kysymys ammattiostajasta.
" Toisaalta ostajan ei ole pakko ostaa."
Väärin. Ostajan on nimenomaan ostettava. Esisopimus sitoo ostajan, ei myyjää. Myyjä voi nimittäin velvoittaa ostajaa tekemään kaupan nostamalla kanteen. Ostaja taas ei mahda sille mitään jos myyjä on myynyt sen kolmannelle, muuta kuin että saa (jos saa) sopimussakon.
" katsoisin jopa tässä tapauksessa ostajan olevan se suurempi edunsaaja."
Aloittajan tapauksessa ostajaa suojaava ainoa oikea ratkaisu olisi tehdä kauppa purkavalla/ lykkäävällä ehdolla. Ostajan maksamat vuokrat voitaisiin yhtälailla sopia osaksi kauppahintaa. Samoin siinä voidaan määritellä ne ehdot, millä kauppa saadaan purkaa. Koska ehto voi maakaaren mukaan olla 5 vuotta voimassa, tuo kahden vuoden määräaika ei tuottaisi ongelmaa. Varainsiirtovero tulisi 6 kk sisällä maksuun, mutta sen saa takaisin jos kauppa on tehty lykkäävällä ehdolla (nyk. verohallinnon kanta).
Aloittajaa suosittelen ottamaan yhteyttä esim. oman pankin lakimieheen tai kokeneeseen kiinteistöjuristiin.Mitä oikein horiset?
Ostajalla on etuosto-oikeus ja myyjällä esisopimuksessa määritelty sanktio, joka voi olla mainitsemani 15-20 % tapauksessa jossa ostaja on jo asunut merkittävän ajan ja korjannut kiinteistöä.
Ostajan maksamat vuokrat voidaan myös esisopimuksessa määritellä osaksi kauppahintaa.
Tilanteessa jossa ostaja ei välttämättä halua/pysty tekemään kauppaa, niin esisopimus on parempi ja helpompi kuin varsinaisen kaupan tekeminen purkavalla ehdolla. Esisopimus kun lakkaa olemasta määräajan täyttyessa, kauppa taas tulee purkaa määrämuotoisesti tai oikeuden antamalla päätöksellä.
P.S. Toivottavasti et toimi millään tasolla kiinteistökauppojen parissa!- Laki Luke
Välittäjä_LKV kirjoitti:
Mitä oikein horiset?
Ostajalla on etuosto-oikeus ja myyjällä esisopimuksessa määritelty sanktio, joka voi olla mainitsemani 15-20 % tapauksessa jossa ostaja on jo asunut merkittävän ajan ja korjannut kiinteistöä.
Ostajan maksamat vuokrat voidaan myös esisopimuksessa määritellä osaksi kauppahintaa.
Tilanteessa jossa ostaja ei välttämättä halua/pysty tekemään kauppaa, niin esisopimus on parempi ja helpompi kuin varsinaisen kaupan tekeminen purkavalla ehdolla. Esisopimus kun lakkaa olemasta määräajan täyttyessa, kauppa taas tulee purkaa määrämuotoisesti tai oikeuden antamalla päätöksellä.
P.S. Toivottavasti et toimi millään tasolla kiinteistökauppojen parissa!Toivottavasti et itse toimi oikeasti kiinteistöalalla. Huomautan myös, että LKV-merkintää saa käyttää ainoastaan LKV-kokeen hyväksytysti suorittanut henkilö ja kiinteistönvälitysliike, joka on merkitty välitysliikerekisteriin.
Sitten tähän varsinaiseen asiaan:
Mitä jos kiinteistön omistaja päättääkin myydä kiinteistön vaikkapa 2 kk sen jälkeen kun esisopimus ja vuokrasopimus on tehty? 15 - 20% kaupastavetäytymiskorvaus on täyttä puppua, se kohtuullistetaan käräjäoikeudessa niin että heilahtaa, myös vuoden ja kahden asumisen jälkeen! Jos ostaja on korjannut kiinteistöä ja korjaukset on huomioitu jo vuokrassa, niin ei mene mitenkään läpi enää tuplakorvata niitä.
Purkavalla ja lykkäävällä ehdolla tehty kauppa on tasan yhtä yksinkertainen toimenpide, kuin esisopimuskin. Yhtälailla purkava- ja lykkääväehtoinen kauppa tehdään yleensä siten, että siinä on takaraja. Jos takarajaa kauppakirjassa ei ole, niin se on voimassa siitäkin huolimatta määräajan eli 5 vuotta.
Jos kauppakirjassa määritellään tarkasti, missä tilanteissa kauppa saadaan purkaa (esim. ostajan rahoituksen varmistuminen, ym.), niin mikä ongelma siinä on? Samat ehdothan tulee sopia esisopimuksessakin!! Ainoastaan kaupanvahvistajan palkkio menee kaupan purkautuessa kahteen kertaan yhden A4-sivun ylimääräinen purkusopimuksen laadinta. Näiden kustannukset suhteutettuna siihen, että ostajat eivät tee "turhaa työtä" (remontoidessaan kiinteistöä, jotta saisivat siitä itselleen kodin ja voivat sitten menettää kuitenkin sen!!), on hyvin marginaalinen. Toisaalta, jos osapuolet laativat esisopimuksen, niin kaupan synnyttyä nuo kustannukset menee kuitenkin tuplana! Esisopimushan tehdään tavoitteena kauppa eikä kaupasta vetäytyminen. Ja älä jauha, ettei kaupanvahvistajanpalkkiota mene, jos tekee kaupan sähköisenä, kyllä minä sen tiedän.
On päivän selvä fakta, että kiinteistökaupan esisopimus on nimenomaisesti myyjän kannalta parempi, eikä ostajan. Ja tätähän alunperin ymmärtääkseni haettiin?
- Hihhuli_LKH
Kaikkitietävä ja kaikkivoipa Välittäjä_LKV jälleen edukseen esillä. Lailistettu kiinteistöhihhuli taitaapi olla? Tietäis vaan firman missä se touhuaa että vois kiertää tosi kaukaa.
- valokumpu
Hyviä ajatuksia, kiitos keskustelijoille.
Tämähän vaikuttaisi myyjän kannalta aika riskittömältä, eikö? Jos jostain syystä vuokralainen/ostaja ei ostaisikaan lopulta taloa (esim. ei saisi lainaa), niin hän kuitenkin olisi maksanut käypää vuokraa asumisajaltaan ja lisäksi remontoinut talon, mikä edistänee myyntiä kolmannelle tai jopa nostaa talon arvoa.
Sopimukseen tulisi varmasti laittaa, että remontti ja työ korvattaisiin täysimääräisesti vuokralaiselle, lisäksi se 10-15% myyntihinnasta sopimussakkoa (vai miksi sitä kutsuisi). Mutta miten on, pitääkö erikseen laatia ehtoja siitä, kuka on vastuussa mistäkin tällä ns. vuokra-ajalla? Voiko sellaiseen sopijat itse edes vaikuttaa, vai meneekö jokin laki edelle?
Jos taloon tehtäisiin esim. viiden vuoden määräaikainen vuokrasopimus, jonka jälkeen varsinaiset kaupat olisi tarkoitus hoitaa loppuun, niin olisiko vuokrasopimus lainvoimainen koko ajan siitä huolimatta, että myyjä rikkoisi sopimuksen ja myisi kolmannelle? Vai saisiko uusi omistaja purkaa määräaikaisen vuokrasopimuksen jollain ilveellä (esim. haluaa itse muuttaa taloon asumaan)?
Toki asian tiimoilta tarvitaan henkilökohtaista lakiapua. Keskustelupalstalta saa joskus kuitenkin apua ajatteluun ennen varsinaista toimintaa.
Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
Katso: Ohhoh! Miina Äkkijyrkkä sai käskyn lähteä pois Farmi-kuvauksista -Kommentoi asiaa: "En ole.."
Tämä oli shokkiyllätys. Oliko tässä kyse tosiaan siitä, että Äkkijyrkkä sanoi asioita suoraan vai mistä.... Tsemppiä, Mi1304915- 303106
Haluan jutella kanssasi Nainen
Olisiko jo aika tavata ja avata tunteemme...On niin paljon asioita joihin molemmat ehkä haluaisimme saada vastaukset...O161807Poliisiauto Omasp:n edessä parkissa
Poliisiauto oli parkissa monta tuntia Seinäjoen konttorin edessä tänään. Haettiinko joku tai jotain pankista tutkittavak221760Onko mies niin,
että sinulle ei riitä yksi nainen? Minulle suhde tarkoittaa sitoutumista, tosin eihän se vankila saa olla kummallekaan.181611Voitasko leikkiä jotain tunnisteleikkiä?
Tietäisi ketä täällä käy kaipaamassa.. kerro jotain mikä liittyy sinuun ja häneen eikä muut tiedä. Vastaan itsekin kohta711481Miksi näin?
Miksi vihervassut haluaa maahan porukkaa jonka pyhä kirja kieltää sopeutumisen vääräuskoisten keskuuteen? Näin kotoutumi191237Armi Aavikko Malmin hautausmaa
Haudattiinko Armi arkussa Malmin hautausmaalle vai tuhkattiinko hänet? Kuka tietää asiasta oikein?101223Haluisin suudella ja huokailla
ja purra kaulaasi ja rakastella sinua. Haluisin puristella rintojasi ja pakaroitasi. Ei sinulla taida olla kuitenkaan ni161197Ison Omenan uhri tukahdutettiin kuoliaaksi. Kuolinsyynä sydämen pysähdys.
Eli naisen hengittäminen estettiin ja tästä oli suorana seurauksena sydämen pysähdys. Ihan oppikirjan mukainen tapaus. H171187