EsiostoTARJOUS ja kohteessa asuminen vuokralla

Näin juuri, mutta mikäli myyjä päättääkin myydä kiinteistön kolmannelle, niin sinä jäät rannalle ruikuttamaan. Myyjä on toki sinulle vastuussa sopimusrikkomuksestaan, mutta asuntoa et kolmannelta saa pois.

Kuitenkin hiukan... kirjoitti:

Näin juuri, mutta mikäli myyjä päättääkin myydä kiinteistön kolmannelle, niin sinä jäät rannalle ruikuttamaan. Myyjä on toki sinulle vastuussa sopimusrikkomuksestaan, mutta asuntoa et kolmannelta saa pois.

Lue lisää

Välittäjä ei ajattele ostajaa vaan myyjää. Välittäjälle on yksi hailee kuinka ostajalle käy kunhan kauppa syntyy. Näin se vaan menee. Eikä näytä olevan vaikeaa kun "tietää".

kerran petetty kirjoitti:

Välittäjä ei ajattele ostajaa vaan myyjää. Välittäjälle on yksi hailee kuinka ostajalle käy kunhan kauppa syntyy. Näin se vaan menee. Eikä näytä olevan vaikeaa kun "tietää".

Lue lisää

Tuo esittämäni ratkaisu on molempien osapuolten etu, katsoisin jopa tässä tapauksessa ostajan olevan se suurempi edunsaaja.

Tällaisessa esisopimuksessa myyjälle asetettava sanktio voi hyvinkin olla 15-20 % sovitusta kauppahinnasta ilman että myyjän mahdollisesti esittämä kohtuullistamisvaade menisi läpi oikeudessa. Toisaalta ostajan ei ole pakko ostaa.

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Tuo esittämäni ratkaisu on molempien osapuolten etu, katsoisin jopa tässä tapauksessa ostajan olevan se suurempi edunsaaja.

Tällaisessa esisopimuksessa myyjälle asetettava sanktio voi hyvinkin olla 15-20 % sovitusta kauppahinnasta ilman että myyjän mahdollisesti esittämä kohtuullistamisvaade menisi läpi oikeudessa. Toisaalta ostajan ei ole pakko ostaa.

Lue lisää

"esisopimuksessa myyjälle asetettava sanktio voi hyvinkin olla 15-20 % sovitusta kauppahinnasta"

Olen vakavasti eri mieltä. 10% on kyllä ihan maksimi ja kalliimmissa kohteissa (yli 500k) ei edes se mene läpi oikeudessa, jos sopimusosapuolet ovat maallikoita. Ammattilaisten osalta asia on erikseen, mutta nyt ei taida olla kysymys ammattiostajasta.

" Toisaalta ostajan ei ole pakko ostaa."

Väärin. Ostajan on nimenomaan ostettava. Esisopimus sitoo ostajan, ei myyjää. Myyjä voi nimittäin velvoittaa ostajaa tekemään kaupan nostamalla kanteen. Ostaja taas ei mahda sille mitään jos myyjä on myynyt sen kolmannelle, muuta kuin että saa (jos saa) sopimussakon.

" katsoisin jopa tässä tapauksessa ostajan olevan se suurempi edunsaaja."

Aloittajan tapauksessa ostajaa suojaava ainoa oikea ratkaisu olisi tehdä kauppa purkavalla/ lykkäävällä ehdolla. Ostajan maksamat vuokrat voitaisiin yhtälailla sopia osaksi kauppahintaa. Samoin siinä voidaan määritellä ne ehdot, millä kauppa saadaan purkaa. Koska ehto voi maakaaren mukaan olla 5 vuotta voimassa, tuo kahden vuoden määräaika ei tuottaisi ongelmaa. Varainsiirtovero tulisi 6 kk sisällä maksuun, mutta sen saa takaisin jos kauppa on tehty lykkäävällä ehdolla (nyk. verohallinnon kanta).

Aloittajaa suosittelen ottamaan yhteyttä esim. oman pankin lakimieheen tai kokeneeseen kiinteistöjuristiin.

Laki Luke kirjoitti:

"esisopimuksessa myyjälle asetettava sanktio voi hyvinkin olla 15-20 % sovitusta kauppahinnasta"

Olen vakavasti eri mieltä. 10% on kyllä ihan maksimi ja kalliimmissa kohteissa (yli 500k) ei edes se mene läpi oikeudessa, jos sopimusosapuolet ovat maallikoita. Ammattilaisten osalta asia on erikseen, mutta nyt ei taida olla kysymys ammattiostajasta.

" Toisaalta ostajan ei ole pakko ostaa."

Väärin. Ostajan on nimenomaan ostettava. Esisopimus sitoo ostajan, ei myyjää. Myyjä voi nimittäin velvoittaa ostajaa tekemään kaupan nostamalla kanteen. Ostaja taas ei mahda sille mitään jos myyjä on myynyt sen kolmannelle, muuta kuin että saa (jos saa) sopimussakon.

" katsoisin jopa tässä tapauksessa ostajan olevan se suurempi edunsaaja."

Aloittajan tapauksessa ostajaa suojaava ainoa oikea ratkaisu olisi tehdä kauppa purkavalla/ lykkäävällä ehdolla. Ostajan maksamat vuokrat voitaisiin yhtälailla sopia osaksi kauppahintaa. Samoin siinä voidaan määritellä ne ehdot, millä kauppa saadaan purkaa. Koska ehto voi maakaaren mukaan olla 5 vuotta voimassa, tuo kahden vuoden määräaika ei tuottaisi ongelmaa. Varainsiirtovero tulisi 6 kk sisällä maksuun, mutta sen saa takaisin jos kauppa on tehty lykkäävällä ehdolla (nyk. verohallinnon kanta).

Aloittajaa suosittelen ottamaan yhteyttä esim. oman pankin lakimieheen tai kokeneeseen kiinteistöjuristiin.

Lue lisää

Mitä oikein horiset?

Ostajalla on etuosto-oikeus ja myyjällä esisopimuksessa määritelty sanktio, joka voi olla mainitsemani 15-20 % tapauksessa jossa ostaja on jo asunut merkittävän ajan ja korjannut kiinteistöä.

Ostajan maksamat vuokrat voidaan myös esisopimuksessa määritellä osaksi kauppahintaa.

Tilanteessa jossa ostaja ei välttämättä halua/pysty tekemään kauppaa, niin esisopimus on parempi ja helpompi kuin varsinaisen kaupan tekeminen purkavalla ehdolla. Esisopimus kun lakkaa olemasta määräajan täyttyessa, kauppa taas tulee purkaa määrämuotoisesti tai oikeuden antamalla päätöksellä.

P.S. Toivottavasti et toimi millään tasolla kiinteistökauppojen parissa!

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Mitä oikein horiset?

Ostajalla on etuosto-oikeus ja myyjällä esisopimuksessa määritelty sanktio, joka voi olla mainitsemani 15-20 % tapauksessa jossa ostaja on jo asunut merkittävän ajan ja korjannut kiinteistöä.

Ostajan maksamat vuokrat voidaan myös esisopimuksessa määritellä osaksi kauppahintaa.

Tilanteessa jossa ostaja ei välttämättä halua/pysty tekemään kauppaa, niin esisopimus on parempi ja helpompi kuin varsinaisen kaupan tekeminen purkavalla ehdolla. Esisopimus kun lakkaa olemasta määräajan täyttyessa, kauppa taas tulee purkaa määrämuotoisesti tai oikeuden antamalla päätöksellä.

P.S. Toivottavasti et toimi millään tasolla kiinteistökauppojen parissa!

Lue lisää

Toivottavasti et itse toimi oikeasti kiinteistöalalla. Huomautan myös, että LKV-merkintää saa käyttää ainoastaan LKV-kokeen hyväksytysti suorittanut henkilö ja kiinteistönvälitysliike, joka on merkitty välitysliikerekisteriin.

Sitten tähän varsinaiseen asiaan:

Mitä jos kiinteistön omistaja päättääkin myydä kiinteistön vaikkapa 2 kk sen jälkeen kun esisopimus ja vuokrasopimus on tehty? 15 - 20% kaupastavetäytymiskorvaus on täyttä puppua, se kohtuullistetaan käräjäoikeudessa niin että heilahtaa, myös vuoden ja kahden asumisen jälkeen! Jos ostaja on korjannut kiinteistöä ja korjaukset on huomioitu jo vuokrassa, niin ei mene mitenkään läpi enää tuplakorvata niitä.

Purkavalla ja lykkäävällä ehdolla tehty kauppa on tasan yhtä yksinkertainen toimenpide, kuin esisopimuskin. Yhtälailla purkava- ja lykkääväehtoinen kauppa tehdään yleensä siten, että siinä on takaraja. Jos takarajaa kauppakirjassa ei ole, niin se on voimassa siitäkin huolimatta määräajan eli 5 vuotta.

Jos kauppakirjassa määritellään tarkasti, missä tilanteissa kauppa saadaan purkaa (esim. ostajan rahoituksen varmistuminen, ym.), niin mikä ongelma siinä on? Samat ehdothan tulee sopia esisopimuksessakin!! Ainoastaan kaupanvahvistajan palkkio menee kaupan purkautuessa kahteen kertaan yhden A4-sivun ylimääräinen purkusopimuksen laadinta. Näiden kustannukset suhteutettuna siihen, että ostajat eivät tee "turhaa työtä" (remontoidessaan kiinteistöä, jotta saisivat siitä itselleen kodin ja voivat sitten menettää kuitenkin sen!!), on hyvin marginaalinen. Toisaalta, jos osapuolet laativat esisopimuksen, niin kaupan synnyttyä nuo kustannukset menee kuitenkin tuplana! Esisopimushan tehdään tavoitteena kauppa eikä kaupasta vetäytyminen. Ja älä jauha, ettei kaupanvahvistajanpalkkiota mene, jos tekee kaupan sähköisenä, kyllä minä sen tiedän.

On päivän selvä fakta, että kiinteistökaupan esisopimus on nimenomaisesti myyjän kannalta parempi, eikä ostajan. Ja tätähän alunperin ymmärtääkseni haettiin?