Moi!
Mahtaako joku tietää, onko käytössä minkäänlaisia kiinteistön vuokra/myyntisopimuspohjia, joissa olisi seuraavanalainen idea:
Ostaja haluaa ostaa ok-talon, mutta ennen kauppaa haluaa oikeuden asua siinä vuokralla esim. 6kk, jotta selviää onko paikka sopiva. Kyse on siis haja-asutusalueella olevasta kiinteistöstä ja pienestä kylästä, johon haluaa tutustua ennen kauppaa.
Miten tällaisissa pitäisi menetellä? Sopia kiinteistökauppa ehdollisena vai tehdä vuokrasopimus, jossa omistaja sitoutuu myymään kiinteistön ennalta sovitulla hinnalla 6kk vuokra-ajan jälkeen?
Pelkkä vuokrasopimus aluksi ei ole hyvä, koska kiinnostus paikkaan saattaa nostaa sen myyntihintaa. Samoin kiinteistölle tehdyt parannukset jäävät myyjän haltuun, jos sopimukseen ei lopulta päästä.
Moni myyjä toki karsastaa tällaista, mutta se ei ole nyt aiheena, vaan vain tuo sopimustekniikka. Myyjän suostuminen riippuu paljon kohteen kysynnästä. Ehdollinen kauppa lienee parempi kuin ei kauppaa ollenkaan.
Mahtaako joku tietää, onko käytössä minkäänlaisia kiinteistön vuokra/myyntisopimuspohjia, joissa olisi seuraavanalainen idea:
Ostaja haluaa ostaa ok-talon, mutta ennen kauppaa haluaa oikeuden asua siinä vuokralla esim. 6kk, jotta selviää onko paikka sopiva. Kyse on siis haja-asutusalueella olevasta kiinteistöstä ja pienestä kylästä, johon haluaa tutustua ennen kauppaa.
Miten tällaisissa pitäisi menetellä? Sopia kiinteistökauppa ehdollisena vai tehdä vuokrasopimus, jossa omistaja sitoutuu myymään kiinteistön ennalta sovitulla hinnalla 6kk vuokra-ajan jälkeen?
Pelkkä vuokrasopimus aluksi ei ole hyvä, koska kiinnostus paikkaan saattaa nostaa sen myyntihintaa. Samoin kiinteistölle tehdyt parannukset jäävät myyjän haltuun, jos sopimukseen ei lopulta päästä.
Moni myyjä toki karsastaa tällaista, mutta se ei ole nyt aiheena, vaan vain tuo sopimustekniikka. Myyjän suostuminen riippuu paljon kohteen kysynnästä. Ehdollinen kauppa lienee parempi kuin ei kauppaa ollenkaan.
Vastaukset 8
Vanhimmat
Kiinteistön kaupan esisopimuskin on tehtävä maakaaren 2 luvun 1 §:n määrämuodossa, jotta se olisi sitova. Vuokrasopimuksen ehto aiotusta kaupasta ei sitoisi kumpaakaan osapuolta.
Esisopimus voidaan tosin tehdä niinkin, että se sitoo vain toista osapuolta - tässä tapauksessa myyjää. Eikä tässsä tapauksessa kaupan toteuttamisehto ostajalle (ostajan itsensä subjektiivisesti arvioima "sopivuus") sitoisikaan ostajaa mihinkään.
Kannattaisi siis tehdä erikseen a) vuokrasopimus ja b) esisopimus kaupasta, jossa myyjä sitoutuu tekemään kaupan sovitulla hinnalla vuokra-ajan päätyttyä. Pelkkiin nettilomakkeisiin en luottaisi. Paperit kannattaa teettää asiantuntijalla.
Ok, kiitos. Tuo kahden sopimuksen idea kuulostaa hyvältä.
Kokonaisuus ei kuitenkaan ole ihan yksipuolinen, kun myyjä saa vuokratuloa muuten tyhjillään olevasta kiinteistöstä, vaikka kauppa ei toteutuisikaan. Ja jos kauppa toteutuu, hän saa sekä 6kk vuokratulon, että myyntihinnan.
Onko tuollainen kiinteistokaupan esisopimus myös hyväksytettävä kaupanvahvistajalla, jotta olisi sitova? vai riittäisikö asiaan perehtyneen lakimiehen kanssa yhdessä tehty sopimus?
Kyllä esisopimuskin on tehtävä kaupanvahvistajan vahvistamana, jotta se olisi sitova. Esisopimusta koskevat samat muotomääräykset kuin lopullistakin kiinteistön kauppaa.
***Kokonaisuus ei kuitenkaan ole ihan yksipuolinen, kun myyjä saa vuokratuloa muuten tyhjillään olevasta kiinteistöstä, vaikka kauppa ei toteutuisikaan.***
En nyt ihan ymmärrä. Eikö tarkoitus ollut, että ostajakandidaatti käyttää kiinteistöä vuokra-ajan selvittääkseen, onko se hänelle sopiva? Ei kai kiinteistö silloin tyhjillään ole? Tai jos on, se ei riipu myyjästä.
Ymmärsit ihan oikein. Tarkoitin vain, ettei tuo sopimuskokonaisuus sido vain myyjää, vaan myös ostajaa vähintään tuon vuokran maksun verran. Eli että ei ole vain ehtoja myyjälle.
Markkinatodellisuus on siis se, että talo (tila), jollaista etsin, on mitä luultavimmin tyhjillään oleva vanha talo maalla. Ja näissä vuokralainen on yleensä enemmän eduksi kuin haitaksi, toisin kuin kerrostaloissa. Ongelma on lähinnä siinä, että haluan ensin kokeilla asumista alueella, ennen rahojeni sitomista (vaikeasti myytävään) kiinteistöön. Mutta tämä ei siis ole enää varsinainen sopimusasia. :)
Jos tuollainen esikauppa vaatii myös kaupanvahvistajan, niin lienee helpointa tehdä esisopimus, jossa on tuo vuokraehto ja ostajan oikeus perua kauppa. Vuokrasopimushan on helppo tehdä noihin kiinteistokaupan määrämuotoihin verrattuna.
Ok, nyt ymmärsin.
Kaupanvahvistajan vahvistuksen kiinteistönkaupan esisopimus todellakin vaatii. Mutta, kuten kirjoitin, esisopimuksen ei tarvitse sitoa molempia sopijapuolia; se voi olla vain toista osapuolta velvoittava.
Jos tarkoituksena on, että myyjä on velvollinen tekemään kaupan vuokra-ajan päätyttyä (ja alun perin sovitulla hinnalla), niin nimenomaan tämä ehto on esisopimukseen kirjattava. Esisopimuksessa on siis mainittava vuokrasopimus ja sen ehdot kaupan tekemiseen liittyen.
Myyjä on silloin esisopimukseen ja sen ehtoihin sidottu. Jos ostajalle halutaan jättää vapaa harkintamahdollisuus kaupan tekemisestä ("sopii tai ei sovi tarkoituksiini") niin se on ihan mahdollista. Siitä ei tarvitse esisopimuksessa välttämättä mitään mainita, jos sopimuksesta muuten käy selvästi ilmi, että se sitoo vain myyjää, mutta ostaja saa vapaasti harkita kaupan tekoa.
Ja joo, vuokrasopimus on helpompi tehdä, koska siihen ei tarvita viranomaisia. Kirjallisena sekin sopimus pitäisi sentään tehdä.
Joo, kiitos vielä kommenteistasi. Kokonaisuus alkaa jo hahmottua.
Yksi vaihtoehto voisi myös olla n. 6kk vuokraa vastaava sakkomaksu, jonka ostaja maksaa, jos ei lopullista sopumusta synnykään. Ja toki jokin maininta, mitä tuon 6kk:n aikana talossa/tilalla saa tehdä.
Myyjän kannalta tämähän ei ole mikään paras mahdollinen sopimus, mutta luotan siihen, että se voisi olla vähän kysytylle paikalle se ainoa tapa myydä se. Aika sitten näyttää markkinoiden todellisuuden. :)
mahtaneeko löytyä myyjää noilla vaatimuksilla, sillä jos joku aikoo myydä, on sen edun mukaista pitää kohde avoinna myös muille, ja nythän se jäisi jemmaan ostajaehdokkaan päätettäväksi haluaako ostaa vai ei
Tämä on toki totta. Mutta toisaalta tuo "jemma" ei kestä kuin korkeintaan 6kk, ja monet syrjäseutujen talot ovat vuosia myynnissä. Moni jää kokonaan myymättä, kun väki muuttaa pois.
Kyse ei myöskään ole ihan talon varaamisesta, koska kyllä muuttaminen sinne ja halu asettua asumaan, ovat jo ennalta pohdittuja asioita. Ja kyse ei siis ole siitä, onko talo/tila kelvollinen, vaan siitä viihtyykö itse paikkakunnalla.