Ilmeisesti isännöitsijä voi esittää (tietysti siitä päätetään vuosittaisessa yhtiökokouksessa) korotuksia vastikkeisiin ym. maksuihin ihan miten paljon tahansa vain siksi, että taloyhtiöllä on mennyt heikosti? Ja entä autopaikkamaksut, autotallit, pesutupamaksut, saunamaksut ym, voidaanko niitä ns. tosta vaan esittää korotettavaksi esimerkiksi puolella? Eihän näitä tietysti tarvi hyväksyä, mutta on ne kaiketi hallituksen kanssa käyty läpi.
Ei esimerkiksi autopaikan lämpöpistoke ole muuttunut mitenkään paremmaksi vuoden varrella. Jos se maksaa nyt kympin kuussa, niin miten se voisi olla kaksikymppiä jatkossa? Ei sitä pistokepaikkaa ole mitenkään tarkoitus parantaa. Tämä vain havaintoesimerkkinä. Meillä vaihtui isännöitsijä ja aiemmin korotukset ovat olleet maltillisia. Nyt tämä uusi muutti suuntaa. Ei voi johtua siitä, että taloyhtiön talous olisi romahtanut hetkessä, luvut näyttivät samansuuntaisilta kuin ennenkin ja tulevat korjaukset tai niiden suunnittelu linjassa aiemman kanssa.
Ei esimerkiksi autopaikan lämpöpistoke ole muuttunut mitenkään paremmaksi vuoden varrella. Jos se maksaa nyt kympin kuussa, niin miten se voisi olla kaksikymppiä jatkossa? Ei sitä pistokepaikkaa ole mitenkään tarkoitus parantaa. Tämä vain havaintoesimerkkinä. Meillä vaihtui isännöitsijä ja aiemmin korotukset ovat olleet maltillisia. Nyt tämä uusi muutti suuntaa. Ei voi johtua siitä, että taloyhtiön talous olisi romahtanut hetkessä, luvut näyttivät samansuuntaisilta kuin ennenkin ja tulevat korjaukset tai niiden suunnittelu linjassa aiemman kanssa.
Vastaukset 23
Vanhimmat
Hallitus tekee talousarvioesityksen, toki isännöitsijä sen valmistelee.
Niinkuin edellinen sanoi, hallitus tekee esityksen talousarviosta, ei isännöitsijä. Ja hallitus voi kyllä esittää vaikka 1000 euroa kuussa lämpöpistokkeesta - se on teilläkin mitä todennäköisemmin yhtiön hallinnassa oleva. Yhtiökokous sitten joko hylkää tai vahvistaa hallituksen esityksen. Jos yhtiökokous hylkää esityksen, joudutaan järjestämään uusi kokous, jossa käsitellään sitten uusi esitys.
Ja korotuksen perusteena se, että "on mennyt taloudellisesti heikosti" on aivan järkevä perustelu. Luvut ovat näyttäneet siis samansuuntaisilta aikaisemminkin, eli ovatko ne aikaisemminkin olleet huonot? Yhtiöllä pitäisi olla käteistä rahaa koko ajan vähintään reilun 3 kuukauden vastikkeiden määrä, siitä voit jo päätellä miten yhtiön taloutta on hoidettu. Samoin esimerkiksi taloyhtiöiden kustannukset (lämmitys, isännöinti, kiinteistönhuolto, kiinteistövero jne) ovat nousseet yli 5% vuodessa viime vuosina, joten helposti painetta vastikkeiden ja maksujen kasvattamiseen on.
Ei autopaikkamaksun tarkoitus ole paikata yhtiön taloutta. Vastike on sitä varten.
Se on ihan yhtiön sisäinen päätös, mitä niillä on tarkoitus tehdä aivan samoin kuin esim. yhtiön omistamilla liikehuoneistoilla tai muulla omaisuudella (ja sitten ihan mielipidekysymys). Mutta sitä varten siellä hallitus valitaan ja yhtiökokous budjetin päättää, että enemmistö saa valita periaatteet. Kyllä yhtiö saisi antaa ne paikat vaikka ilmaiseksikin.
Omasta mielestäni noiden maksujen pitäisi olla sillä tasolla, että ne ainakin kattavat kulut. Ja jos esim. autopaikoista on pulaa, niin sitten maksu voi olla korkeampikin.
kohtuullisuus ja tasapuolisuus, jota as. oy laissakin painotetaan.
Aloittaja mainitsi "autopaikkamaksut" joka viittaa siihen, että paikat ovat tarkoitettu osakkaille ja asukkaille ja niiden käytöstä peritään korvaus.
Ko. maksua voidaan kyllä korottaa perustellusti, mutta peruste ei ole yhtiön taloudellisen tilan petraaminen. Eihän se ole tasapuolista, että vain osa osakkaista laitetaan yhteisten kustannusten maksajiksi.
Tähän tarkoitukseen on olemassa vastikkeet: hoito- ja rahoitusvastikkeet, jotka jyvittyvät yleensä omistuksen suhteessa. Tällöin pitää nostaa hoitovastiketta tai ottaa hoitolaina, jolloin maksut jakautuvat oikeudenmukaisesti.
As.oy lain yhdenvertaisuusperiaatteella ei ole mitään tekemistä autopaikoista perittävien kustannusten kanssa.
Paikathan ovat yhtiön hallinnassa ja niistä voidaan periä yhtiölle vuokratuloja kysynnän ja tarjonnan mukaisesti. Ne, jotka paikan ovat hallintaansa saaneet ovat etuoikeutetussa asemassa muihin osakkaisiin nähden ja hinta voidaan ja pitääkin asettaa mahdollisimman korkealle tasolle, jolla paikkkoja vielä halutaan.
Ei perittävällä vuokralla tarvitse olla mitään kustannusvastaavuutta, vaan tarkoitus on saada tuottoa yhtiölle, eli kaikille sen osakkaille kattamaan kaikkien yhteisiä yhtiön kuluja.
On aika paha virhe jos vuokratuottoja ei kerätä siinä määrin kun markkinat hyväksyvät.
Tästä täytyy lähteä, mutta päätösvalta on yhtiökokouksella, ei hallituksella ja kaikista vähiten isännöitsijällä.
Autopaikat on rakennettu osakkaiden ja asukkaiden tarpeisiin, ei kysymyksessä ole mikään vapaiden markkinoiden vuokratoiminta. Jos joku asukas kokee hinnan kohtuuttomaksi tai yhtiö myöntää paikkaavansa hinnankorotuksilla yhtiön taloutta ja sitä selvitellään oikeudessa, ihan varmaan hinta kohtuullistetaan.
Varsinainen vuokraaminen vapailla markkinoilla on asia erikseen.
Siitäkin sen verran, että jos yhtiö vuokraakin asuntoja yksityishenkilöille, ei silloinkaan vuokraa voida korottaa määrättömästi. Muistaakseni 15%/v on maksimi ja sekin on tarvittaessa kyettävä perusteleen.
Autopaikan ja asunnonvuokraaminen ovat aivan eri asiat, asunnonvuokraamista säätelee ihan sitä varten tehty laki eli huoneenvuokralaki. Jos asukas kokee autopaikan hinnan kohtuuttomaksi, asukas voi olla vuokraamatta paikkaa. Yleensä autopaikkoja ei edes riitä kaikille halukkaille.
Meidän omassa yhtiössämme vuokraamme paikkoja myös ulkopuolisille, koska niitä jää käyttämättä, koska omilla asukkailla ei ole autoja niin paljon. Toki tällainen paikkojen ylimäärä pitää myös vuokratason kohtuullisena.
Mitä **ttua?
Oletko joku sossunelätti? Ainakin asenne on sellainen!
Otetaanpa faktat pöytään. Ihmisten ilmoilla autopaikan rakentaminen maksaa jo ihan tonttimaan puolesta 20 000 € ja siiten päälle asvaltointi, lämmitystolppa sähkövetoineen ja kunnossapito (lumien auraus, asvaltin uusiminen 20 vuoden tjsp välein jne.). Paikka pysäköintitalossa tai maanalaisessa luolassa voi kustantaa 50 000 €.
Yleensä nämä autopaikkojen kustannukset on jyvitetty asuntojen myyntihintoihin eikä nimellinen 10 €/kk paikkamaksukaan kata kuin sähkön muita juoksevia kuluja -> osakkaiden kukkarolla käydään aina, kun pitää niitä tolppia tai asvaltointia uusia. Eli "pääsee" autottomatkin sponsoroimaan näiden autopaikkojen ylläpitoa...
Jos autoilijat pistettäisiin maksamaan kustannuksensa kokonaan itse, pitäisi
a) paikat myydä osakkeina, esim. 20 000 €/paikka hoitovastike 20 €/kk tjsp.
b) paikoista perittäisiin vuokraa, joka kattaisi myös rakentamiskulut, siis vuokra 150-300 €/kk (paikka taivasalla/pysäköintitalossa).
Omankin taloyhtiöni yhtiökokouksessa joku kääkkä rupesi narisemaan n. 15 € paikkamaksusta. Hiljeni kyllä, kun löin faktat pöytän. ;-D
Tuossa muutama vuosi sitten yhtiökokouksessa eräs mummo narisi silloisesta naurettavast 8€/kk olevasta kiinteästä vesimaksusta, kun kuulemma peseytyy taloyhtiön saunassa, mutta joutuu silti maksamaan asuntonsa vedestään 8€/kk. Tuskinpa pönttökään on hänellä ollut tapana vedellä ja juomavedeksi ja ruoanlaittoonkin kerää varmaan sadevettä.
Eikä nämä tahvot tajua sitäkään, että jostain yhtiön pitää ne rahat kuitenkin kerätä.
Eli jos ei ole autopaikkamaksuja ja yhtiö piffaa jopa ilmaiset vedet, niin sitten pitää kerätä kovempaa yhtiövastiketta.
Alihinnoittelu johtaa myös tuhlailuun. Jos vesimaksu on muutama jörö/kk, niin siinä luodaan mielikuvaa, että vettä saa lotrata mielin määrin. Mutta 20 €/kk pistää jo jengin (edes osan siitä) vähän ajattelemaan.
Myös joku 8 tai 12 €/kk autopaikkamaksu on niin halpa, että jotkut eläkeläiskääkät ottavat itselleen paikan, jota käyttää kerran, pari, kuukaudessa kyläilemässä käyvät jälkeläiset. Sanotaanko, että varsin kiusallista yhtiössä, missä kaikille halukkaille ei riitä kakkosautolle paikkaa = ei ole vieraspaikkojakaan ... mutta säännöt ovat sellaiset, että yhtä paikkaa hakevat menevät jonossa 2. paikkaa hakevien edelle -> autotonkin pystyy nappaamaan paikan itselleen.
Ei noille kääkille kelvannut edes se, että olisivat luopuneet paikoistaan ja niistä olisi tehty vieraspaikkoja. Kun sitten pojan saapuessa (mikä tapahtuu parikymmentä kertaa vuodessa) ei hänelle olisi 100 % varmuudella ollut paikkaa odottamassa ikkunan alla... Jos autopaikoista perittäisiin paremmin todellisia kustannuksia vastaavaa vuokraa (edes 50 €/kk tjsp) ei tällaista pelleilyä olisi.
Tosin sitten olisi enemmän niitä, jotka yrittäisi rosvota vieraspainan hlökohtaiseen käyttöönsä. Mutta näitä mulkeroita on jo 10-15 €/kk paikkamaksujen kanssa - onhan se niin merkittävä säästö verrattuna autoilun kokonaiskuluihin (500-800 €/kk uudehkosta autosta puhuttaessa, ml. arvonalenema).
Onpa kumma yhtiö jos paikkoja jä käyttämättä. Yleensä niistä on huutava pula.
Ei aivan joka paikassa selvästikään ole. Tässä aivan vieressä on myös iso ilmainen yhteispaikoitusalue, joten tuosta vuokrapaikan ottamisesta hyötyy lähinnä siitä, että saa lämmityspistokepaikan. Muuten tässä ei ole ongelmaa vieraillakaan saada paikkaa aivan läheltä.
kalistuu mutta palkat ja eläkkeet eivät nouse samassa suhteessa.
Jaa, olisiko kannattanut käydä koulut loppuun? Kyllä useimmilla palkka nousee inflaatiota nopeammin, reilustikin. Sitä kutsutaan uralla etenemiseksi.
Eläkkeistä puhuttaessa taas olis kummallista, jos eläkeläisillekin pitäisi antaa "palkankorotus" aina, kun muut etenevät urallaan.
Jos eläke tuntuu pieneltä, niin tätähän voi auttaa pistämällä rahaa säästöön jo työuran aikana. Et voi väittää, ettet tiennyt etukäteen, millainen eläke sinulle tulee.
Kannattaa ehkä perehtyä hieman miten taloyhtiön päätöksenteko toimii. Ensinnäkään isännöitsijä ei esitä mitään. Toisekseen, mitä tahansa voidaan esittää, ja yhtiökokous joko hyväksyy tai hylkää esitykset. Mene kokoukseen ja vaadi perusteluita esitetyille korotuksille ja tarvittaessa vastusta.
Virallisesti isännöitsijä ei esitä mitään (paitsi asiantuntijaa :P), mutta monesti maallikkohallitukset eivät oma-aloitteisesti tiedosta korjausta vaativia kohteita kiinteistössään. Eli käytännössä monet korjaukset lähtevät isännöitsijän aloitteesta. Se on sitten isännöitsijän ja hallituksen näkemyksestä kiinni, ovatko nämä korjaukset tarpeellisia.
Kuinka monessa yhtiössä esitetään kysymyksiä lämmityskustannuksien suuruudesta.
Parantamalla rakennetiiveyksiä ja suorittamalla ilmanvaihdon säätötoimet voidaan melkein poikkeuksetta vähentää lämmityskustannuksia.
Nämä toimet vähentävät asumiskustannuksia ja parantavat huoneilman laatua.
Joissain taloyhtiöissä käyttökorvauksia (=autopaikkamaksut, lämminvesimaksu, pesutupa, sauna jne) ei ole nostettu aikoihin ja yleisen kustannustason noustessa myös niitä maksuja on tarpeen aika-ajoin korottaa.
Mitä tulee erityisesti autopaikkamaksuihin, niin usein yhtiöillä on velvollisuus osoitta yhtiön asukkaiden käyttöön asemakaavassa määrätty määrä autopaikkoja, ihan riippumatta siitä ovatko ne alikäytöllä vai onko niistä pulaa. Osa autopaikkojen ylläpitokustannuksista on siis selkeästi sellaisia, jotka katetaan hoitovastikkeilla. Ne autopaikat on oltava, vaikka parkkipaikka kumisisi tyhjyyttään.
Jos yhtiössä on 20 autopaikkaa joissa lämpötolppa 2h ajastimella, kustannuksia ja tuottoja kertyy seuraavasti (kustannukset laskettu tietoisesti yläkanttiin).
Sähkön kulutus vuodessa: 0,15 e/kwh (kokonaishinta) * 2 h/pv * 120 pv * 20 paikkaa = 720 euroa/vuosi
Huolto: Pari ajastinta per vuosi asennettuna (yleensä voi asentaa myös itse)
100 e/ajastin * 2 kpl Asennukset 200 e = 400 euroa/vuosi
Maksujen tuotto: 20 paikkaa * 10 e/paikka * 12 kk = 2400 e/vuosi
Tuotto 2400 e/v – Kulut 1120 e/v = 1280 e/v
20 vuodessa kertyy vähintään 25 000 e, jolla uusii vaikka koko pihan asfaltit ja tolpat ko. välein.
Jos autopaikan hinta on 20 e/kk, tuotolla tekee jo paljon muutakin remonttia.
! ! !
Kulutuslaskelmasi ei kestä yksikkötarkastelua, eli on lähtökohtaisesti väärin. Tulos kuitenkin ns. suuntaa antava.
Jos autopaikkamaksut ovat kuukausikohtaisia, irtisanoo tietty osa käyttäjistä autopaikan vuokrasopimuksen kesäksi. Tämä ilmiö korostuu erityisesti silloin, kun autopaikoista ei ole pulaa. Tämä tulee ottaa huomioon tuottolaskelmassa.
Monissa yhtiöissä sopimus on kalenterivuoden pituinen, jolloin noita kesä kuukausia ei voi sanoa irti.