Punditin alempana olevaa viestiä jatkamaan asunto, jonka kanssa vertailun tekeminen on vielä helpompaa. Eli kyseessä yksi ja sama asunto, jota yritetään sekä myydä että vuokrata.
http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/12993540 - pyyntö 509 490 € , veikkaan että lähtisi hintaan 485 000 euroa (velattomana).
http://asunnot.oikotie.fi/vuokrattavat-asunnot/13102236 - pyyntö 1 990 € / kk, saattaisi lähteä hintaan 1750 euroa/kk.
Jos ajatellaan että asunto ostetaan käteisellä ilman rahoitustarvetta, niin paljonko pitäisi sijoituksen tuotto olla että kannattaisi ostamisen sijaan vuokrata, ja sijoittaa tuon 485 000?
Vastike on 234,60 € / kk. Vesimaksu sama 14 euroa sekä vuokralaiselle että omistajalle, eli se menee yksi yhteen.
Sama asunto tarjolla, myy tai vuokraa - laskelma?
Miten_on
9
239
Vastaukset
- Miten_on
Kun alkoi tämä juttu kiinnostaa niin tein jonkinlaisen laskelman itse.
Vuokra vuodessa: 21 000
Vastike vuodessa: 2 815,20
Ero 18 184 euroa eli tuon verran pitäisi saada tuottoa vuodessa että vuokralla asuminen olisi kannattavaa omistamiseen nähden.
Kun ottaa huomioon pääomatuloveron 30 % niin tuoton ennen veroja pitäisi olla noin 26 000 euroa. Laskujeni mukaan tuo tulisi 485 000 euron summasta noin 5,4 % tuotolla jos mitään kuluja ei menisi.
Pankkitililtä tuota nyt ei ainakaan saa eikä lähellekään.
En tunne sijoittamista tarpeeksi osatakseni sanoa onko tuo realistinen tuotto-odotus osakemarkkinoilla, rahastoissa tms. ja miten paljon riskiä tuohon sisältyisi. Moi,
tein koelaskutoimituksen pyyntihinnalla ja ilmoitetulla vuokrahinnalla. Siinä näyttää olevan vuokran bruttotuotto 4,69 prosenttia. Sinun arviossasi vuokran bruttotuotto olisi laskenut 4,33 prosenttiin.
.
Otin oletukseksi, että vuokrat, asunnon arvo ja vastikkeet kaikki nousevat nimellisesti vuosittain yhden prosentin. Historiallisesti kaikki ovat nousseet keskimäärin enemmän.
.
Tein laskelman siitä lähtökohdasta, että vuokralainen sijoittaa kuukausittain säästöön jäävän pääoman (se määrä vuokra alittaa vastikkeen ja lainanlyhennyksen kuukausittaisen määrän). Vuokralaisen sijoituspääomaan sisältyy varainsiirtoverosta säästetty määrä 10.189,80 euroa vähennettynä vuokravakuuteen käytetyt kahden kuukauden vuokrat = 6.209,80 euroa.
.
Lainan laskin 20 vuoden ajalle ja koron 1,5 prosenttiin (tämän hetkinen korko. Tasalyhenteisessä lainassa lainan maksuaika pidentyy).
.
Vuokravakuustilille sijoitetuilla talletuksille vuokralainen saa tuottoa 0,5 prosenttia.
Laskelman tein sillä perusteella, että vuokralainen saa tuottoa rahastostaan 8 prosenttia kulujen jälkeen.
.
Omistusasunnon arvo 20 vuoden kuluttua on (yhden prosentin vuosittaisella nousulla) on 621.675 euroa. Vuokralaisen säästö 20 vuoden kuluttua ennen veroja on 369.815 euroa. Verot maksetaan tuotosta eli (0,7x199852,2 euroa 136621,8 euroa).
.
Tässä esimerkissä ei ole käytetty mitään asunnon remontteihin (näin uuteen asuntoon ei vielä tarvitse tehdä putkiremontteja eikä mitään muitakaan merkittäviä remontteja) ja laina-aika on laskettu 1,5 korolla 20 vuoden päähän. Suhdanteet vaikuttavat korkotasoon ja vuokrien sekä vastikkeiden nousuun. Tosin tuottokin on laskettu melkoisen korkealla tuotolla 8 prosenttia kulujen jälkeen. Asunnon hinnannousu on myös laskettu historiallisia tietoja paljon matalammalla nousulla.
.
Asunnon omistajan säästö 621.675 euroa.
Vuokralaisen säästö 276.518,34 euroa.
.
Korkeammalla asuntolainan korolla erotusta saadaan pienemmäksi jne.
Tämä nyt oli vain suuntaa antava laskelma. Koska erotus perustuu pääosin vipuvaikutukseen, vuokralainen voittanee asuntosijoittajan, jos ottaa vastaavan kokoisen sijoituslainan, mutta harvapa vuokralainen tällaista tekee ja osakkeet sijoituslainan katteena kelpaavat tavallisesti vain 50-60 prosenttiin lainapääomasta.- samaa.paskaa.ne.jauhaa
Kaikkein tärkein tulee tässä lopussa:
"Tämä nyt oli vain suuntaa antava laskelma. Koska erotus perustuu pääosin vipuvaikutukseen, vuokralainen voittanee asuntosijoittajan, jos ottaa vastaavan kokoisen sijoituslainan, mutta harvapa vuokralainen tällaista tekee ja osakkeet sijoituslainan katteena kelpaavat tavallisesti vain 50-60 prosenttiin lainapääomasta."
Palstalla romahdusta toivovat "bisnesvuokralaiset" eivät saa MISTÄÄN 600ke sijoituksiinsa. Se ei yksinkertaisesti ole mahdollista edes 1/10 osalle tuosta summasta. Kaikki vertailut siitä, että kannattaako ostaa asunto vai sijoittaa sama summa osakkeisiin on tänne palstalle kirjoittelevien kohdalla täysin hyödyttömiä! samaa.paskaa.ne.jauhaa kirjoitti:
Kaikkein tärkein tulee tässä lopussa:
"Tämä nyt oli vain suuntaa antava laskelma. Koska erotus perustuu pääosin vipuvaikutukseen, vuokralainen voittanee asuntosijoittajan, jos ottaa vastaavan kokoisen sijoituslainan, mutta harvapa vuokralainen tällaista tekee ja osakkeet sijoituslainan katteena kelpaavat tavallisesti vain 50-60 prosenttiin lainapääomasta."
Palstalla romahdusta toivovat "bisnesvuokralaiset" eivät saa MISTÄÄN 600ke sijoituksiinsa. Se ei yksinkertaisesti ole mahdollista edes 1/10 osalle tuosta summasta. Kaikki vertailut siitä, että kannattaako ostaa asunto vai sijoittaa sama summa osakkeisiin on tänne palstalle kirjoittelevien kohdalla täysin hyödyttömiä!Niinpä. Tässä on villakoiran ydin!
.
Tehdäänpäs laskelmaa vieläkin edullisemmaksi vuokralaiselle ja oletetaan, että 5 vuoden kuluttua taloyhtiö ottaa 500 euron lainan neliötä kohti eli 25.500 euroa korjausvelkaa 1,5 prosentin korolla ja vähennetään se omistusasukkaan osuudesta. Kuukausittainen lyhennettävä määrä on 158,29 euroa 15 vuoden ajan.
.
Asunnon omistajan säästö 621.675-53.784 euroa = 567.891 euroa.
Vuokralaisen säästö 276.518,34 euroa.
.
Mikä olisi sellainen tuotto, jolla vuokralainen tässä tilanteessa kuroisi omistusasukkaan kiinni. Vastaus on 24,8 prosentin keskimääräiset vuosittaiset sijoitustuotot.- Velaton_asukas
samaa.paskaa.ne.jauhaa kirjoitti:
Kaikkein tärkein tulee tässä lopussa:
"Tämä nyt oli vain suuntaa antava laskelma. Koska erotus perustuu pääosin vipuvaikutukseen, vuokralainen voittanee asuntosijoittajan, jos ottaa vastaavan kokoisen sijoituslainan, mutta harvapa vuokralainen tällaista tekee ja osakkeet sijoituslainan katteena kelpaavat tavallisesti vain 50-60 prosenttiin lainapääomasta."
Palstalla romahdusta toivovat "bisnesvuokralaiset" eivät saa MISTÄÄN 600ke sijoituksiinsa. Se ei yksinkertaisesti ole mahdollista edes 1/10 osalle tuosta summasta. Kaikki vertailut siitä, että kannattaako ostaa asunto vai sijoittaa sama summa osakkeisiin on tänne palstalle kirjoittelevien kohdalla täysin hyödyttömiä!Vuokralaisilla ei yleensä olekaan vaihtoehtoja. Mutta se, joka omistaa (lähes) velattoman asunnon, voi myydä sen ja sijoittaa rahat. Vertailukohde on siis kannattaako omistaa asunto edelleen vai sijoittaa pääoma muualle. Tuottoa pitäisi tietysti saada verojen jälkeenkin sen verran, että pystyy maksamaan vuokran.
Pääkaupunkiseudulla hinnat ovat niin kovat, että myynti voi joskus jopa olla parempi vaihtoehto. Syrjemmällä omistaminen kannattaa jokseenkin aina. Ainakin minun täällä pikkukaupungissa olisi vaikea tienata asuntoni myyntihinnalla tarpeeksi rahaa vuokran maksamiseen. Hinnan pitäisi olla mieluummin kaksinkertainen.
Ja jälleen kerran laskuvirhe, ei kannata kirjoittaa jos ei tiedä. Pääomavero on tällä hetkellä 30 % tuotosta 30.000 €/vuosi saakka ja tämän ylittävältä osalta 34 %. Eli siltä osin joudut sitten arpomaan. Sama arpominen jatkuu sitten olettamuksellasi, että oman asunnon luovutusvoittoveron huojennus säilysi vielä 20 vuotta.
Tuon puolisen milliä tuosta varmaan saa, tai ainakin n. 470.000 €. Vuokraa tuosta toisaalta saa korkeintaan 1.500 €, todennäköisesti n. 1.000-1.200 €. Eli lasket sitten uudelleen (äläkä laske samalla mitään asunnon arvonnousua seuraavaan 10 vuoteen, tämäkin myyjä myy tappiolla, koska talossa olevien huoneistojen arvot ovat laskeneet (tai säilyneet ennallaan).
P.S. Lopeta mediaanihintojen tuijottaminen ja vielä enemmän vuokratilastojen katsominen, toteutuneet kauppahinnat pitää katsoa asuntokohtaisesti (vain välitäjät pystyvät ne näkemään) ja vuokrien osalta olla hiljaa (koska tilastot eivät edelleenkän siltä osin ole luotettavia) ellei itse koko ajan niitä välitä!
Koskaan ei pidä katsoa hintapyyntöä/vuokrapyyntöä/tilastoja, silloin menee vain enemmän harhaan ja tekee itsestään pellen!!!Myönnän huolimattomuusvirheen tuon pääomatuloveroprosentin osalta. Muuta siinä ei ollut. Ihan idioottimainen, mutta niin sinulle tyypillinen lähtökohta olisi tehdä vaihtoehtoja, joita ei ole olemassa eikä suunniteltu (oman asunnon myyntivoiton verottaminen). Kaikkihan tuollaiselle vaihtoehdolle nauraisivat.
.
Minä tein laskelmat käyttäen kumpaakin pyyntihintaa. On vahvaa spekulaatiota väittää, että tuon asunnon saisi vuokrattua puolella hinnalla siitä mitä on pyydetty.
.
Jos ihan tarkkoja ollaan voisi asunnonomistaja hyvittää myös 0-25 prosentilla pääomatulohyvitystä.
.
Lisäksi edellyttäessäsi, että edes nimellishintojen ei saisi nousta 20 vuoden aikana, kuvittelet edessä olevan kaikkien aikojen asuntohintaromahduksen. Asunto sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Kun oli oikea asuntokupla, nimellishinnat palautuivat 10 vuodessa entiselleen. Nyt sinä kuvittelet saman tilanteen jatkuvan 20 vuoden ajan, vaikka tilanne ei ole mitenkään verrattavissa vuosiin 1988-1989.
.
Onko sinut alennettu vuokra-asuntojen välittäjäksi. Niinkö huonosti se kauppa sinulla käy? Ehkä sinun pitäisi kouluttautua uuteen, hyödyllisempään ja itsellesi tuottavampaan ammattiin?- Miten_on
"tämäkin myyjä myy tappiolla, koska talossa olevien huoneistojen arvot ovat laskeneet (tai säilyneet ennallaan)."
Riippuu täysin siitä milloin on asuntonsa ostanut. Jos osti 2004-2005 kun talo rakennettiin niin sai 51 neliön asunnon muistaakseni noin 300 000 eurolla. Saattoi olla vielä vähemmän. Pitäisi löytää alkuperäiset myyntiesitteet että voisi tarkistaa mutta ei niitä missään ole.
Sen jälkeen noita 51-neliöisiä on aika monta vuotta myyty juuri siihen 485 000 - 495 000 hintaan. Asuntojen hintatiedot -palvelun mukaan juuri äsken yksi hintaan 485 000. - välittäjälle1
pundit kirjoitti:
Myönnän huolimattomuusvirheen tuon pääomatuloveroprosentin osalta. Muuta siinä ei ollut. Ihan idioottimainen, mutta niin sinulle tyypillinen lähtökohta olisi tehdä vaihtoehtoja, joita ei ole olemassa eikä suunniteltu (oman asunnon myyntivoiton verottaminen). Kaikkihan tuollaiselle vaihtoehdolle nauraisivat.
.
Minä tein laskelmat käyttäen kumpaakin pyyntihintaa. On vahvaa spekulaatiota väittää, että tuon asunnon saisi vuokrattua puolella hinnalla siitä mitä on pyydetty.
.
Jos ihan tarkkoja ollaan voisi asunnonomistaja hyvittää myös 0-25 prosentilla pääomatulohyvitystä.
.
Lisäksi edellyttäessäsi, että edes nimellishintojen ei saisi nousta 20 vuoden aikana, kuvittelet edessä olevan kaikkien aikojen asuntohintaromahduksen. Asunto sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Kun oli oikea asuntokupla, nimellishinnat palautuivat 10 vuodessa entiselleen. Nyt sinä kuvittelet saman tilanteen jatkuvan 20 vuoden ajan, vaikka tilanne ei ole mitenkään verrattavissa vuosiin 1988-1989.
.
Onko sinut alennettu vuokra-asuntojen välittäjäksi. Niinkö huonosti se kauppa sinulla käy? Ehkä sinun pitäisi kouluttautua uuteen, hyödyllisempään ja itsellesi tuottavampaan ammattiin?Käy sillä ilmeisen paremmin kuin sulla joka päivystät 24/7 täällä ja olet siirtänyt välitystoimistosi 0-mainosbudjetinkin tänne. HUUTONAURUA!!!
Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
Uskallanko vielä kaivata sinua?
Siitä on niin kauan aikaa. Harmi, kun kaikki meni niin kuin meni. Elämässä oli aika raskasta silloin, ja näen sen sinun335154- 723272
Uskallatko katsoa pitkään silmiin
kaivattuasi, jos olette samassa tilassa? Alkaako sydän jyskyttää, jos katseet jumittuvat? Pelkäätkö ulkopuolisten huomaa813121Jani Mäkelä ihmettelee työministeri Satosen matkaa Aasiaan hoitajia rektyroimiseksi sieltä Suomeen.
https://www.iltalehti.fi/politiikka/a/cfba6abc-f871-4ce2-b327-41aa5819934c Kokoomus on lähtenyt omin päin ilman hallitus3092644- 412232
- 542181
Missä meetwursti on keksitty?
Tapasin hiljattain erikoisen rouvan Prisman leikkelehyllyjen välissä pälyilemässä. Kun tulin kohdalle, rouva alkoi raivo201418Hymyilyttää
Kun mietin, että kun vielä kohdataan, niin nauretaan tälle meidän palstasuhteelle 😅. Ihanaa päivää sulle mies. Olet mi211371- 491349
Riku Rantala OUT, Matti Rönkä IN - Hengaillaan visailuohjelmaan astuu kova nimi: "Olen kasvanut..."
Matti Rönkä jäi eläkkeelle yli 30 vuoden työuran jälkeen loppuvuodesta 2024. Uutistenlukija-toimittaja-kirjailija ei kui281243