Puhutaan reaalituotoista

Myönnän, että en ole ollut oikein perillä mitä kaikkea tuolta Areenalta löytyy. Marxia en jaksa kuunnella. Marx on niin menneen talven lumia, mutta tuon jälkimmäisen voin yrittää jossain vaiheessa kuunnella kokonaan. Mikä oli tarkoittamasi kohta tuossa jälkimmäisessä?

pundit kirjoitti:

Myönnän, että en ole ollut oikein perillä mitä kaikkea tuolta Areenalta löytyy. Marxia en jaksa kuunnella. Marx on niin menneen talven lumia, mutta tuon jälkimmäisen voin yrittää jossain vaiheessa kuunnella kokonaan. Mikä oli tarkoittamasi kohta tuossa jälkimmäisessä?

Lue lisää

Ei Marx sellaisenaan ole minuakaan koskaan kiinnostanut. Mutta k.o. pätkässä puhutaankin Marxin tai marksilaisuuden vaikutuksesta länsimaisiin talous-ja sosiaali- ja kulttuurijuttuihin yleensäkin.
Tämä lisäarvoteoriakin tai työn arvon teoria. Kyllä tähän liittyy juurikin myös se käsitys että vain työ tuottaa.

Muuten viimeisessä jälkipörssissä kaikki muut paitsi se Ahosenniemi hehkuttivat perintöjen verotusta oikeudenmukaisuuskysymyksenä ja jopa 100% veroa perinnöille ehdottelivat ja katsoivat että juuri perintövero on se mistä nyt vielä olisi paljonkin kiristettävissä lisää verotuloa.

Tarkasti ottaen varmaan pitäisi yrittää vähentää laskennallisia korjauskustannuksia, mutta unohdat, että oman asunnon myyntivoitosta ei tarvitse maksaa veroja. Jos siis noiden työeläkevakuuttajien tuotoista otettaisiin verot pois (vaikkapa 32 %), todellinen reaalituotto tippuisi arvoon 1,67 kahdelta kymmeneltä vuodelta. Tuolla erotuksella hoitaisi kohtalaisesti korjauskuluja. Muista, että korjauskustannuksetkin maksetaan nimellishinnoista ja siihenkin saa verotuksellista apua kotitalousvähennyksestä. Asuntojen nimellishinnat kehittyivät 20 vuodessa arvoon 3,03. On myös asuntoja, jotka myydään käytännössä peruskuntoisena.
.
En kyllä lähtisi vähentämään reaalituotosta yleisiä asumiskustannuksia. Jossain sen sijoittajankin pitää asua.
.
Asunnon voi realisoida ja muuttaa edullisempaan asuntoon tai vuokralle. Ihmettelen niitä, jotka valitsevat muuton sillan alle.
.
No en ajattele, että kukaan ostaa omaa asuntoa tehdäkseen voittoa, mutta uskon että valtaosa hankkii oman asunnon, koska se on taloudellisesti ja toiminnallisesti järkevintä. Siitä huolimatta pääkaupunkiseudulla 31.12.1994 ostetusta ja 31.12.2014 myydystä asunnosta olisi tehnyt suuren voiton jopa reaalisesti.

Tarkennuksena... Jos työeläkeyhtiö omistaa jonkin sijoitusasunnon niin asunnon vuokran reaalituotoksi yleensä ilmoitetaan vuokratuotto - kaikki kulut. Ja kuluihin siis lasketaan vastikkeet, remontit ja kaikki pienetkin kulut. Tietenkin asunnon arvon nousu huomioidaan erikseen omaisuuden arvossa.

Mutta omassa asunnossa on yksi erittäin suuri ero eläkeyhtiöihin. Omassa asunnossa ei ole vuokratuloja, joten kaikki kulut poistetaan arvon kehityksestä. Joten työeläkeyhtiöt voi tehdä voittoa, koska he saavat kulut vuokralaisilta ( vähän enemmän), mutta omassa asunnossa tämä ei ole mahdollista.

pundit kirjoitti:

Tarkasti ottaen varmaan pitäisi yrittää vähentää laskennallisia korjauskustannuksia, mutta unohdat, että oman asunnon myyntivoitosta ei tarvitse maksaa veroja. Jos siis noiden työeläkevakuuttajien tuotoista otettaisiin verot pois (vaikkapa 32 %), todellinen reaalituotto tippuisi arvoon 1,67 kahdelta kymmeneltä vuodelta. Tuolla erotuksella hoitaisi kohtalaisesti korjauskuluja. Muista, että korjauskustannuksetkin maksetaan nimellishinnoista ja siihenkin saa verotuksellista apua kotitalousvähennyksestä. Asuntojen nimellishinnat kehittyivät 20 vuodessa arvoon 3,03. On myös asuntoja, jotka myydään käytännössä peruskuntoisena.
.
En kyllä lähtisi vähentämään reaalituotosta yleisiä asumiskustannuksia. Jossain sen sijoittajankin pitää asua.
.
Asunnon voi realisoida ja muuttaa edullisempaan asuntoon tai vuokralle. Ihmettelen niitä, jotka valitsevat muuton sillan alle.
.
No en ajattele, että kukaan ostaa omaa asuntoa tehdäkseen voittoa, mutta uskon että valtaosa hankkii oman asunnon, koska se on taloudellisesti ja toiminnallisesti järkevintä. Siitä huolimatta pääkaupunkiseudulla 31.12.1994 ostetusta ja 31.12.2014 myydystä asunnosta olisi tehnyt suuren voiton jopa reaalisesti.

Lue lisää

Jos et laske mukaan yleisiä asumiskustannuksia, ei kyseessä ole mikään tuottolaskelma, eikä sillä ole mitään tekemistä tuoton kanssa. Esimerkiksi osakkeisiin sijoittavat laskevat sijoituksen kuluihin mukaan jopa pankin palvelumaksut. Työeläkeyhtiöt kyllä poistaa tuotoista vastikkeet ja kaikki remonttikulut, jos se omistaa sijoitusasuntoja. Jos poistaa vastikkeet ja muut kulut oman asunnon osalta, kyseessä on yksinkertaisesti itselleen valehtelu.

Ja peruskuntoiset asunnot myydään paljon halvemmalla kuin kunnostetut asunnot. Samassa taloyhtiössä voidaan saman kokoisia asuntoja myydä kymmenien prosenttien hintaerolla. Esimerkiksi kunnostetusta asunnosta voidaan maksaa 150 000 euroa, mutta peruskuntoisesta ei suostuta maksamaan edes 100 000 euroa. Joten nuo tuotot voidaan vetää viemäristä alas, jos kyseessä on kunnostamaton asunto.

Toki voi muuttaa halvempaan asuntoon, mutta jos muuttaa puolet halvempaan asuntoon, myös tuotosta leikataan suurin osa pois. Jos asunto on maksanut ostettaessa 100 000 euroa ja myytäessä on saatu 300 000 euroa ja sitten muuttaa 150 000 euron asuntoon, ei "voittoa" tule kuin 50 000 euroa (joka on oikeasti kadonnut tuossa kohtaa moninkertaisesti kuluihin). Nimittäin ensimmäisestä tulee 200 000 euroa voittoa, josta käytetään 150 000 euroa seuraavaan asuntoon, eli lopullinen voitto on 50 000 euroa. Ei siis tule 200 000 euroa voittoa, kuten moni kuvittelisi.

Ja minusta oman asunnon ostaja ei ole sijoittaja. Siinä tapauksessa jopa kännykän ostajaa voisi pitää sijoittajana (tosin huonona sellaisena).

Kyllä oma asunto on selkeästi sijoituskin. Mainitsemasi realisointiongelmat tekevät siitä huonon kohteen hintaspekuloinnille, mutta minulle asunnon omistaminen merkitseekin ensi sijassa sitä, että kuukausimenoni ovat noin 400 euroa pienemmät kuin vuokralaisena. Eikä Suomen oloissa ole nollavaihtoehtoa, jossa voisi olla kokonaan asumatta ja selvitä ilmaiseksi.

Tuo 400 euron säästö on minun kannaltani aivan sama kuin jos saisin jostakin 400 euron lisätulot. Tämä on se hyöty, jonka saan asunnossa kiinni olevasta pääomasta. Mielestäni se ei eroa periaatteessa mitenkään esimerkiksi osinkotulosta, jonka sama raha tuottaisi osakkeisiin sijoitettuna.

Omistamisen kannattavuus riippuu tietysti siitä, paljonko rahaa seinissä on kiinni ja mm. eri sijoituskohteiden verotuksesta. Kalliimpi asunto tuottaa huonommin.