FIVA: Annuiteettiin sidottu asuntolaina on yleisin

> Annuiteetti on tapa laskea lainaerä siten, että lyhennys korko pysyy vakiona

Puoliksi oikein. Annuiteetissa lyhennys ja sen seurauksena laina-aika pysyvät vakioina, mutta koron määrä vaihtelee. Lisäbonuksena laina-ajan alussa, kun tulot ovat pienimmillään, maksetaan kaikkein suurinta kk-erää ja tällöin pienetkin koron muutokset kirpaisevat kovasti. Siksi minä kutsun tätä jännäksi asuntolainaksi. Joka siis itseruoskintaan taipuvaisille masokisteille ja ylipäätään laskutaidottomille sopii.

Tarkoitit ilmeisesti tasaerälainaa, jossa kk-erä vakio ja laina-aika vaihtelee koron muutosten mukaan. Helpottaa kummasti päänsärkyä kun ei tarvi murehtia kk-erän kasvua. Eikä tämä oikeasti ole paljoa jännää lainaa kalliimpi, kun otetaan huomioon, että takaisinmaksu tapahtuu inflaationsyömillä euroilla. Valitettavasti pankkien lainalaskurit soveltamat peruskoulun ala-asteen oppimäärää eli laskevat vaan lyhennykset raa'asti yhteen, huomioimatta rahan arvon muutoksia.

Laskutaidoton valitsee jännän lainan, koska pankin alkeellinen laskuri saa sen näyttämään selvästi edullisimmalta vaihtoehdolta. Kun korkojen nousu pelottaa, laskutaidoton valitsee suojakseen
a) "turvallisen" primekoron (joka on kuin bensan hinta, nousee nopeasti, laskee hitaasti)b) "pitkän" eli 12 kk Euriborin (jonka luullaan olevan halvempi kuin "nopeasti heittelehtivä 3 kk euribor)
c) kiinteän koron jakson (=maksetaan turvallista 4 % korkoa ;-)
d) maksullisen korkokaton
e) vakuutuksen työttömyyden varalta

Kaikki nuo maksavat rahaa ja ainakin vaihtoehdot c & d tekevät myös mahdottomaksi lainojen kilpailuttamisen ja siirron pankista toiseen.

Halpa tuleekin näillä keinoin kalliiksi, mutta laskutaidottoman on moraalisesti väärin antaa pitää rahansa.

biomassan_valinnat kirjoitti:

> Annuiteetti on tapa laskea lainaerä siten, että lyhennys korko pysyy vakiona

Puoliksi oikein. Annuiteetissa lyhennys ja sen seurauksena laina-aika pysyvät vakioina, mutta koron määrä vaihtelee. Lisäbonuksena laina-ajan alussa, kun tulot ovat pienimmillään, maksetaan kaikkein suurinta kk-erää ja tällöin pienetkin koron muutokset kirpaisevat kovasti. Siksi minä kutsun tätä jännäksi asuntolainaksi. Joka siis itseruoskintaan taipuvaisille masokisteille ja ylipäätään laskutaidottomille sopii.

Tarkoitit ilmeisesti tasaerälainaa, jossa kk-erä vakio ja laina-aika vaihtelee koron muutosten mukaan. Helpottaa kummasti päänsärkyä kun ei tarvi murehtia kk-erän kasvua. Eikä tämä oikeasti ole paljoa jännää lainaa kalliimpi, kun otetaan huomioon, että takaisinmaksu tapahtuu inflaationsyömillä euroilla. Valitettavasti pankkien lainalaskurit soveltamat peruskoulun ala-asteen oppimäärää eli laskevat vaan lyhennykset raa'asti yhteen, huomioimatta rahan arvon muutoksia.

Laskutaidoton valitsee jännän lainan, koska pankin alkeellinen laskuri saa sen näyttämään selvästi edullisimmalta vaihtoehdolta. Kun korkojen nousu pelottaa, laskutaidoton valitsee suojakseen
a) "turvallisen" primekoron (joka on kuin bensan hinta, nousee nopeasti, laskee hitaasti)b) "pitkän" eli 12 kk Euriborin (jonka luullaan olevan halvempi kuin "nopeasti heittelehtivä 3 kk euribor)
c) kiinteän koron jakson (=maksetaan turvallista 4 % korkoa ;-)
d) maksullisen korkokaton
e) vakuutuksen työttömyyden varalta

Kaikki nuo maksavat rahaa ja ainakin vaihtoehdot c & d tekevät myös mahdottomaksi lainojen kilpailuttamisen ja siirron pankista toiseen.

Halpa tuleekin näillä keinoin kalliiksi, mutta laskutaidottoman on moraalisesti väärin antaa pitää rahansa.

Lue lisää

> Lisäbonuksena laina-ajan alussa, kun tulot ovat pienimmillään,
> maksetaan kaikkein suurinta kk-erää

Annuiteetissa? Ei. Pienintä. Tai samankokoista. Ei ole tarjolla sellaista mallia, jossa voisi maksaa vähemmän. Jännin on tasalyhenteinen, jossa joutuu maksamaan todella paljon laina-ajan alussa. Sekin toimii, jos on esim. eläköitymässä lähitulevaisuudessa...

> Tarkoitit ilmeisesti tasaerälainaa, jossa kk-erä vakio ja laina-aika
> vaihtelee koron muutosten mukaan.

Tasaerälaina on yksi lainamuoto, joka perustuu annuiteettiin. Annuiteetin idea on, että jos korko ei muutu, kuukausierä ja laina-aika ovat vakioita. Koron muuttuessa jompi kumpi noista sitten elää. Itse olen valinnut sen toisen annuiteettivaihtoehdon.

> Laskutaidoton valitsee jännän lainan, koska pankin alkeellinen laskuri saa
> sen näyttämään selvästi edullisimmalta vaihtoehdolta

Viimeksi viittasit annuiteettilainoihin jänninä. Pankin laskurissahan ne näyttävät kalliimmilta kuin tasalyhenteinen, koska korkoa menee enemmän laina-aikana.

Itsellä siis 1kk euriboriin sidottu annuiteettilaina, ilman lisäpalvleuita. Korot kulut kuukaudessa about yhden oluen verran (baarissa). Tuttava kilpailutti lainansa ja sai pelkät kulut laskemaan lähes 180 euroa kuussa. On meitä moneen junaan...

Jos nyt lainat jakaa annuiteettiin, tasalyhenteiseen ja kiinteään tasaerään, niin minä suositan aina kaikille kiinteää tasaerää. Siinä korkotason lasku näkyy ripeämpänä lainanlyhentämisenä ja korkotason nousu hitaampana lainanlyhentämisenä. Pienistä tai edes vähän suuremmista korkotason muutoksista ei tarvitse huolehtua. Nopeammalla lyhentämisellä laina päättyy aikaisemmin ja hitaammalla lyhentämisellä lainan maksuaika pidentyy. Koron pitäisi nousta todella rajusti, ennen kuin se hetkauttaa velalliseen millään tavoin - toisin se on annuiteettilainassa.

Tavallisen asuntovelallisen kannalta pidän jokseenkin tyhmänä ratkaisuna annuiteettilainaa - varsinkin, jos taloudenhoito joutuu ongelmiin korkotason nousun johdosta. Eikö se osoita tyhmyyttä tai vähintäänkin ymmärtämättömyyttä, jos tekee sopimuksia jotka ajavat ahdinkoon?

Pienissä lainoissa ja maksukykyisillä se nyt lienee melko sama, minkälaisen lainan ottaa. Minua kuitenkin ärsyttää annuiteettilainoissa se, että niiden viimeinen maksuerä pysyy muuttumattomana ja vain kuukausierä pienenee, vaikka kuinka lyhentäisi ylimääräistä ellei lainaa maksa kokonaan pois.

pundit kirjoitti:

Jos nyt lainat jakaa annuiteettiin, tasalyhenteiseen ja kiinteään tasaerään, niin minä suositan aina kaikille kiinteää tasaerää. Siinä korkotason lasku näkyy ripeämpänä lainanlyhentämisenä ja korkotason nousu hitaampana lainanlyhentämisenä. Pienistä tai edes vähän suuremmista korkotason muutoksista ei tarvitse huolehtua. Nopeammalla lyhentämisellä laina päättyy aikaisemmin ja hitaammalla lyhentämisellä lainan maksuaika pidentyy. Koron pitäisi nousta todella rajusti, ennen kuin se hetkauttaa velalliseen millään tavoin - toisin se on annuiteettilainassa.

Tavallisen asuntovelallisen kannalta pidän jokseenkin tyhmänä ratkaisuna annuiteettilainaa - varsinkin, jos taloudenhoito joutuu ongelmiin korkotason nousun johdosta. Eikö se osoita tyhmyyttä tai vähintäänkin ymmärtämättömyyttä, jos tekee sopimuksia jotka ajavat ahdinkoon?

Pienissä lainoissa ja maksukykyisillä se nyt lienee melko sama, minkälaisen lainan ottaa. Minua kuitenkin ärsyttää annuiteettilainoissa se, että niiden viimeinen maksuerä pysyy muuttumattomana ja vain kuukausierä pienenee, vaikka kuinka lyhentäisi ylimääräistä ellei lainaa maksa kokonaan pois.

Lue lisää

Olen samaa mieltä, kuin "biomassan_valinnat", että laskutaidottomat tekevät tulosta ainoastaan pankeille. Sama laskutaidottomuus näkyy turhien vakuutusten ottamisena. Vakuutusta ei kannata ottaa, jos pystyy kantamaan riskin yksinkin eikä ole vahinkoherkkä. Pöyristyttävimpiä vakuutuksia ovat eri kauppojen myymät "lisävakuutukset" eri tuotteilleen. Osa vahoingoista voisi tulla katetuksi kotivakuutuksesta tai vaikkapa tuotevirheenä tai vahingonkorvauksena. Tuplavakuuttaminen kilisee suoraan yrityksen taskuun ja köyhdyttää laskutaidotonta.

Vakuutusyhtiöiden vahinkosuhde on yleensä jopa alle 80 prosenttia, eli vakuutuksenottajat maksavat 20 % enemmän kuin vahinkojen korvaaminen edellyttäisi ja jakavat tämän taakan keskenään. Voiton korjaa vakuutusyhtiö. Laskutaidottomat sen kuin köyhtyvät.

pundit kirjoitti:

Jos nyt lainat jakaa annuiteettiin, tasalyhenteiseen ja kiinteään tasaerään, niin minä suositan aina kaikille kiinteää tasaerää. Siinä korkotason lasku näkyy ripeämpänä lainanlyhentämisenä ja korkotason nousu hitaampana lainanlyhentämisenä. Pienistä tai edes vähän suuremmista korkotason muutoksista ei tarvitse huolehtua. Nopeammalla lyhentämisellä laina päättyy aikaisemmin ja hitaammalla lyhentämisellä lainan maksuaika pidentyy. Koron pitäisi nousta todella rajusti, ennen kuin se hetkauttaa velalliseen millään tavoin - toisin se on annuiteettilainassa.

Tavallisen asuntovelallisen kannalta pidän jokseenkin tyhmänä ratkaisuna annuiteettilainaa - varsinkin, jos taloudenhoito joutuu ongelmiin korkotason nousun johdosta. Eikö se osoita tyhmyyttä tai vähintäänkin ymmärtämättömyyttä, jos tekee sopimuksia jotka ajavat ahdinkoon?

Pienissä lainoissa ja maksukykyisillä se nyt lienee melko sama, minkälaisen lainan ottaa. Minua kuitenkin ärsyttää annuiteettilainoissa se, että niiden viimeinen maksuerä pysyy muuttumattomana ja vain kuukausierä pienenee, vaikka kuinka lyhentäisi ylimääräistä ellei lainaa maksa kokonaan pois.

Lue lisää

Otetaanpa esimerkki, olet ottanut tasaerälainan 300000 € ja ottohetkellä korko on 2%. Kuvittelet maksavasi lainan pois 25 vuodessa, jolloin ottohetkellä laskettu tasaerä on n. 1270 €/kk. Jospa korko pomppaakin äkkiä 4%:iin, niin 25 vuoden päästä lainaa olisikin vielä yli puolet eli n. 160000 € jäjellä. Nostamalla kk-erä min 1570 €:n säilyy takaisin maksu 25 vuodessa.

että.sillai.se kirjoitti:

Otetaanpa esimerkki, olet ottanut tasaerälainan 300000 € ja ottohetkellä korko on 2%. Kuvittelet maksavasi lainan pois 25 vuodessa, jolloin ottohetkellä laskettu tasaerä on n. 1270 €/kk. Jospa korko pomppaakin äkkiä 4%:iin, niin 25 vuoden päästä lainaa olisikin vielä yli puolet eli n. 160000 € jäjellä. Nostamalla kk-erä min 1570 €:n säilyy takaisin maksu 25 vuodessa.

Lue lisää

Pankit eivät myönnä tyypillisesti tasaerälainaa noin pitkille lainoille.

Tasaerälainassa henkilöllä on itsellään päätösvalta, mitä annuiteettilainassa ei ole koron nousun johdosta. Tasaerälainassa voi lyhentää lainaa nopeammin ja saada pidettyä alkuperäinen laina-aika tai olla lyhentämättä, jolloin sopivaksi katsottu kuukausierä jatkuu laskentahetken tilanteen arvion perusteella vähän kauemmin.

Toisaalta annuiteettilainassa ei ole valinnanvaraa. Rahaa on löydyttävä enemmän ja jos sitä ei löydy... on sitten marssittava pankkiin järjestelmään lainoja tai vakuuksia.

pundit kirjoitti:

Pankit eivät myönnä tyypillisesti tasaerälainaa noin pitkille lainoille.

Tasaerälainassa henkilöllä on itsellään päätösvalta, mitä annuiteettilainassa ei ole koron nousun johdosta. Tasaerälainassa voi lyhentää lainaa nopeammin ja saada pidettyä alkuperäinen laina-aika tai olla lyhentämättä, jolloin sopivaksi katsottu kuukausierä jatkuu laskentahetken tilanteen arvion perusteella vähän kauemmin.

Toisaalta annuiteettilainassa ei ole valinnanvaraa. Rahaa on löydyttävä enemmän ja jos sitä ei löydy... on sitten marssittava pankkiin järjestelmään lainoja tai vakuuksia.

Lue lisää

Annuiteetissa voi tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä jos haluaa, ja korkovapailla voi pidentää laina-aikaa tarvittaessa. Ei siinä mielesäs juuri eroa tasaerään.

TheRat kirjoitti:

Annuiteetissa voi tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä jos haluaa, ja korkovapailla voi pidentää laina-aikaa tarvittaessa. Ei siinä mielesäs juuri eroa tasaerään.

Unohdit, mistä keskusteliin. Kiinteässä tasaerälainassa on aina sama maksuerä. Palkankorotusten yms. johdosta loppua kohti jää tyypillisesti enemmän maksukykyä. Koron nousu ainoastaan pitkittää lainanmaksuaikaa sellaisella summalla, josta on tähänkin saakka selviydytty. Jos on halua ja kykyä voi maksaa ripeämmässä tahdissa ja pitää entisen maksuajan.

Sen sijaan annuiteetissa on kysymys vaihtoehdottomuudesta siinä tapauksessa, että se maksukyky on vedetty liian tiukalle tai maksukyky on mennyt liian tiukalle koron nousun vuoksi. Pankki saattaakin vaatia tällaiselta henkiöltä lisävakuuksia tai muita muutoksia lainan ehtoihin. Lisäksi korothan tässä tapauksessa lisättäisiin pääomaan, joten tulisi korkoa korolle efekti. Lisäksi toisin kuin kiinteässä tasaerälainassa, tässä velallinen joutuu neuvottelemaan pankin kanssa eikä välttämättä saa sitä mitä tahtoo. I rest my case.

että.sillai.se kirjoitti:

Otetaanpa esimerkki, olet ottanut tasaerälainan 300000 € ja ottohetkellä korko on 2%. Kuvittelet maksavasi lainan pois 25 vuodessa, jolloin ottohetkellä laskettu tasaerä on n. 1270 €/kk. Jospa korko pomppaakin äkkiä 4%:iin, niin 25 vuoden päästä lainaa olisikin vielä yli puolet eli n. 160000 € jäjellä. Nostamalla kk-erä min 1570 €:n säilyy takaisin maksu 25 vuodessa.

Lue lisää

> Otetaanpa esimerkki, olet ottanut tasaerälainan 300000 € ja ottohetkellä korko on 2%. Kuvittelet maksavasi lainan pois 25 vuodessa, jolloin ottohetkellä laskettu tasaerä on n. 1270 €/kk. Jospa korko pomppaakin äkkiä 4%:iin

Entä sitten? Ei se korko siellä 4 prosentissa koko 25 vuotta keiku. 25 vuoteen mahtuu varmasti monta korkeiden ja matalien korkojen jaksoa. Se ja sama, vaikkei velka muutamaan vuoteen käytännössä lyhenisikään. Siis nimellisarvona. Inflaatiopeikko sitä silloinkin nakertaa.

> niin 25 vuoden päästä lainaa olisikin vielä yli puolet eli n. 160000 € jäjellä. Nostamalla kk-erä min 1570 €:n säilyy takaisin maksu 25 vuodessa.

Miksi laina pitäisi maksaa pois 25 vuodessa? Jos korot todellakin nousevat, pysyvästi, paljon ylemmäs kuin euroaikana on tähän mennessä nähty, niin tuskin se mikään irrallinen ilmiö on. Saattaa tuo inflaatiokin poiketa tämän päivän lukemista.

Laitetaan mukaan laskuihin inflaatio - maltillinen 2 % vuodessa sekä palkkaan että asunnon nimellisarvoon (=reaaliarvo ei muutu mihinkään). Tosielämässähän palkat tuppaavat urakehityksen myötä nousemaan nopeamminkin, mutta pelataan nyt varman päälle.

Jos palkka nyt 5000 €/kk ja laina nielee siitä 25 %, niin 25 vuoden kuluttua palkka 8000 €/kk, josta lainanhoitokulut syövät enää 16 % -> hyvin voisi nostella lyhennykset liki kahteen tonniin/kk.

Jos lainalla ostettiin 400 k€ asunto, jossa velan osuus aluksi 75 %, niin 25 vuoden kuluttua asunnon arvo reilut 640 k€ ja velkaa enää 0...25 % sen arvosta riippuen siitä, mikä keskimääräinen korkotaso on ollut (ja onko tehty niitä ylim. lyhennyksiä).

Asian voi ajatella myös niin, että inflaatiopeikko nakertaa melkein 40 % pois rahan arvosta 25 vuodessa. Eli se 160 k€ jäännöslaina on vajaat 100 k€ tämän päivän rahassa. Tai että lainan takaisinmaksu tapahtuukin eurojen sijaan 0,62 € kolikoilla. Nämä pikkuseikat jäävät huomioimatta, kun biomassa kauhistelee lainalaskurin ruudulle täräyttämää kokonaishintaa.

Mitä suurta haittaa tuollaisesta pienestä velkaosuudesta oikeasti on? Muutakuin että laskutaidottoman masokistin mielestä lainan omistaminen on suurta syntiä, josta pitää pyrkiä irti -> valitaan lyhyt laina-aika ja muutoinkin sellaiset ratkaisut, jotka maksimoivat kurjuuden (maksetaan varmuuden vuoksi näitä vakuutuksia, kiinteän koron jaksoja ym.) ja venytetään vyötä ja mielenterveyttä, kun on venytetty kk-erä maksukyvyn äärirajoille ja vielä bonariksi siihen päälle otettu jännä laina, jossa korkojen nousu kaataa korttitalon.

Tosi pelimies vielä ottaa lainan, jossa saa kerran tai kahdesti käydä korkokantaa vaihtamassa. Pitää mielen virkeänä, kun saa kytätä korkokäyriä ja koko ajan miettiä, käytänkö oljenkorteni tänään vai vasta ensi kuussa ;-D