Helsingissä (ja miksei muuallakin) on nyt myynnissä paljon 1960-70-luvulla tehtyjä asuntoja, joissa on jo tehty putkiremonttipäätös. Joissain on jo hintakin tiedossa ja näyttää olevan jopa 800€/m2. Asuntojen hinnat on vähän alentuneet, muttei tarpeeksi jos ajattelee, että putkiremontin jälkeen pitäisi asuntoa myydessä saada omansa poies.
Nyt olen kuitenkin ruvennut miettimään, että pitäisikö sellainen remppakohde kuitenkin ostaa. Uudempaankaan ei ole varaa ja sylettää maksaa stadin suolaisia vuokria. Yleensä nämä kämpät kuitenkin vaatii myös perusteellisen pintaremontin keittiön täydellistä uusimista myöten.
Miten näissä pitäisi laskea asunnolle kelpoisa hinta, ja onko olemassa myyjää, joka suostuu alentamaan hintaa tarpeeksi? Miten tälläsestä asunnosta saisi joskus omansa pois? Eli suomeksi: onko oikeasti mitään järkeä ostaa tällaista asuntoa?
En ole varmasti ainoa, joka tätä asiaa mielessään pyörittelee. Jos joku remontteja ja Helsingin asuntokauppaa syvällisesti jotain tietävä neuvoisi, niin olisin nöyrän kiitollinen.
Nyt olen kuitenkin ruvennut miettimään, että pitäisikö sellainen remppakohde kuitenkin ostaa. Uudempaankaan ei ole varaa ja sylettää maksaa stadin suolaisia vuokria. Yleensä nämä kämpät kuitenkin vaatii myös perusteellisen pintaremontin keittiön täydellistä uusimista myöten.
Miten näissä pitäisi laskea asunnolle kelpoisa hinta, ja onko olemassa myyjää, joka suostuu alentamaan hintaa tarpeeksi? Miten tälläsestä asunnosta saisi joskus omansa pois? Eli suomeksi: onko oikeasti mitään järkeä ostaa tällaista asuntoa?
En ole varmasti ainoa, joka tätä asiaa mielessään pyörittelee. Jos joku remontteja ja Helsingin asuntokauppaa syvällisesti jotain tietävä neuvoisi, niin olisin nöyrän kiitollinen.
Vastaukset 20
Vanhimmat
Jos kerran rempan aiheuttama arvonnousu ei kata remppakustannuksia, osta mielummin rempatusta talosta kämppä. Kyllä niitäkin löytyy.
800 e/m2 luultavasti kattaa aika paljon muutakin kuin pelkät putket. Sähköt, ilmanvaihto, julkisivu?
Avaajalle se vain tiedoksi, että asuntoyhtiöiden suuria remontteja (>800 e/m2 ) tehdään vain harvojen kaupunkien ydinkeskustoissa siinä toivossa, että arvo nousisi mutta ikävä totuus on tänään se, että arvo ei nouse vaan laskee. Ja ennen muuta keskustojen ulkopuolella laskee, laskee ja laskee, vaikka palstan välittäjäkaarti mitä muuta tahansa yrittääkin valehdella.
Helsingissä jo kehä I molemmin puoin on jo sellaista lähiöaluetta, että putkirempan hintaa ei saada ulosmitattua asunnosta vapaallakaan myynnillä vaan se on maksettava joko käteisellä tai se jää LISÄ-kuormittamaan jo muutenkin tapissa olevia vastikkeita yhtiövelkana. Etkä tosiaan tule saamaan sitä ulos rahana, kämppää myydessäsi.
Olkaa siis todella varuillanne näiden "suositusten" ja "suosittajien" kanssa, sillä ne ovat niitä edunsaajia (ovelia porrrvareita ja "demari"-kusettajia) sinun velkasi kustannuksella !!!
No tavallinen tallaaja ostaa sellaisen mihin on varaa. Itselläni ainakin raha ratkaisi päädyin vanhaan rempattuun asuntoon.
Ostat jossa on tehty putkirempat. Tai sitten ostat 1980-luvulla rakennetusta talosta johon putkiremppa on tulossa vasta 15-20 vuoden kuluttua.
1980 talot on jo muoviputkilla niihin ei putkiremppaa tehdäkkään.
Jos tulopuolella on modernit muoviputket, niin remppa kyllä tehdään, mutta se on helppo. Uusi putki vain vaihdetaan vanhan tilalle. Kestää luokkaa päiviä parilta mieheltä. Mutta entäs poistopuoli. Ei se muoviviemärikään ikuisesti kestä. Sen vaihtaminen vaatii luulavasti aika paljon rakenteiden purkamista kuitenkin. Ehkä tosin vasta parinkymmenen vuoden päästä, mutta kuitenkin.
Kestää ikuisesti.
Kivasti+toit+tyhmyytesi+julki.+Ns.+putkiremonteissa+ne+putket+on+ehkä+joku+10+%+työn+hinnasta.+Valtaosa+tulee+rakenneteknisistä+töistä,+pääasiassa+KPH+purkamisesta+raakapinnoille,+jotta+saadaan+tehtyä+kunnolliset+vesieristykset.+Usein+kuvioon+kuuluu+myös+rakenteiden+kuivattelu+muutaman+kk,+kun+on+remontti+venytetty+riittävän+pitkälle...
Itse+asiassa+juuri+putkien+vaihtamisesta+johtuva+rakenteiden+pakollinen+purkaminen+johtaa+siihen,+että+samalla+on+järkevää+tehdä+muutakin.+Ei+vesieristeitä+ole+pakko+vaihtaa,+jos+ei+tarvitse+purkaa+kylppäriä.+Järkevässä+taloyhtiössä+asiat+tietysti+pidetään+kunnossa,+mutta+pakkohan+ei+ole.
Sinulla on jokseenkin hidas sytytys. Ns. putkiremontissa suurin työ liittyy vesieristysten uusimiseen. Essonvaarien on vaikeaa käsittää tätä, koska vesieriste saattaa olla laatoituksen alla piilossa. Poissa silmistä, poissa mielestä. Valtaoasa kommentaattoreista on aina pikkulapsen tasolla ts. ymmärtää vain asioita joita voi koskelella ja maistella.
Ei niin....niihin käytetään kaivinkonetta kun ovat niin homeessa....
Ostajalla on ihanteellinen tilaisuus tehdä tarjous asunnosta, johon on tulossa isompi remontti, myyjällä voi olla pakkorako myydä ja todellisia ostajia on tavallista vähemmän. Pitää vain ymmärtää asunnon potentiaalinen arvo, tai onko sitä edes, hyvällä sijainnilla usein on. Riippuu myös asunnon koosta, millä voimalla remontti iskee, parhaat kaupat olen sijoittajana tehnyt juurikin 60-luvun, remppaa odottavista pienistä yksiöistä, pienellä rahalla kiinni, taloyhtiön laina velkavipuna. LVIS-remonttien hinnat eivät ole nousseet tuolle 800 €/m2 tasolle, tosin sekin riippuu useista tekijöistä, paljolti taloyhtiöstä monessakin suhteessa.
Taloyhtiön velka pienenee hitaasti vuokratuloilla kestää noin 20v lyhenee kumminkin.
Hitaasti sulaa velka, mutta ei sillä ei ole oleellista merkitystä, kuukausittain juokseva tuotto on tärkein. Kun on vuokratuoton laskenut asuntoon sijoitetulle pääomalle ja huomioinut taloyhtiön lainakustannukset alun alkaen, ne on monesti yksiössä isommasta julkisivu, tai putkirempasta 70 - 100€ /kk verotuksessa vähennettäviä kuluja. Laina elää sitten omaa elämäänsä ja tarvittaessa siirtyy joskus seuraavalle omistajalle.
Kaikissa tapauksissa hinta ei putoa tulevan remontin takia riittävästi, mutta ei aina ole näin, remonttipelote tekee joskus asunnon myynnistä vaikeaa, saattaa ajaa myyjän epätoivoon, silloin kun laittaa tarjouksen sopivaan aikaan, saattaa tehdä hyvät kaupat.
Huonompia kohteita ovat ostaa asunnot, joiden yhtiössä ei ole tehty päätöstä remontista, tai edes selvitetty remontin tarvetta, vaikka sellainen olisi ilmiselvästi edessä. Myyjä ei silloin tajua kohteen oikeaa arvoa, ei välttämättä edes ostajat, niistä maksetaan silloin helposti ylihintaa.
30neliön yksiöstä tuo 800 neliö ei sentään tee kuin 24 tonnia.
Lasketaanko remontin hinta asunnon hintaan suoraan vai onko siinä jotain kommervenkkeja? Eli onko olemassa laskukaavaa LVIS-remontin vaikutuksesta asunnon arvoon?
Jos asunto maksaa 100 000 € ja remontti 25 000 € niin asunnon arvon pitäisi siis olla tasan tuo 125 000 €? Eli jos(kun) myyjä pyytää kämpästä 125 000 € niin siinä on 25 000 € liikaa.
Jos olen jotain elämässä oppinut niin sen, ettei mikään VOI koskaan olla näin yksinkertaista. :DD
Lasketaan remontin hinta suoraa asunnon hintaan. Harvassa myytävässä asunossa remonttia onkaan kokonaan maksettu jos on niin kyllä asunnon pyyntihinta on reilusti remontinhinta lisättynä pyyntihintaan.
Kun taloyhtiömme putkiremontti lähestyi, niin yritin selvittää miten valmistunut putkiremontti vaikuttaa asuntojen myyntihintaan verrattuna tilanteeseen ennen putkiremonttia. En saanut tähän sinänsä yksinkertaiseen kysymykseen mistään vastausta, vaan kaikki, joilta asiaa kyselin, pakoilivat vastaamista.
Tilanne lienee se, että yksiselitteistä vastausta ei ole. Hyvällä paikalla sijaitsevan asunnon osalta putkiremontin hinnan voi lisätä suoraan asunnon myyntihintaan, mutta huonommalla paikalla tehdyllä putkiremontilla ei ole mitään vaikutusta asunnon myyntihintaan, mutta se voi helpottaa asunnon myyntiä.
Kun näin on, niin putkiremonttia varten otettua lainaa ei tietenkään kannata ottaa omalle kontolle, vaan maksaa sitä rahoitusvastikkeena pikku hiljaa pois. Valistunut ostaja ymmärtää kyllä tehdä saman.
Tarkoitin asuntoa ns halutulla alueella mitä olen asuntoja ostellut ja katsellut. Kyllä putkirempan hinta on asunnon pyyntihinnassa jos se on maksettu.
Niinhän sen pitäisi olla. Asun putkiremontoidussa talossa ja tuossa kadun toisella puolella on samanlainen ja samanikäinen talo, jossa remonttia ei vielä ole tehty. Hintaero kaupoissa näyttää olevan aika lähelle remonttikustannusten verran.
Aloittajan kaltaiset ostajat kuitenkin vääristävät tilannetta, koska "uudempaankaan ei ole varaa", kuten hän kertoo. On siis pakko ostaa halvempi, vaikka alennus ei olisikaan remonttikulujen suuruinen. Tämän takia remonttipommeista maksetaan ylihintaa.
Rautalangasta vääntäen:
Putkiremontoitu asunto maksaa 250000.
Remontoimaton maksaa 200000.
Tuleva remontti maksaa 70000.
Jos rahaa on nyt saatavissa vain 200000, on pakko ostaa remontoimaton ja pohtia myöhemmin, miten putkiremontti rahoitetaan. Tämä tietysti tulee 20000 kalliimmaksi, mutta se on köyhän vähittäismaksajan kohtalo tässä maailmassa.